Balıkesir-Çanakkale 1/100.000 Çevre Düzeni Planı Değişikliği Nedir? 7.35 Maddesi ve 10 Hektar Kuralı

1. 10 Hektar (100 Dönüm) Kuralı

• 10 hektardan küçük alanlar (<10 ha): Kentsel yerleşme alanları dışında kalsa dahi TOKİ, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi (Kentsel Dönüşüm) ve İlbank uygulamaları için artık aylar süren 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği beklenmeyecek. Bu projeler doğrudan 1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama İmar Planları üzerinden yerel düzeyde sonuçlandırılacak.

• 10 hektar ve üzerindeki alanlar (≥10 ha): Bölgenin makro nüfus, ulaşım ve altyapı dengesini etkileyebilecek ölçekte olduğu için, alt ölçekli planlamaya geçilmeden önce Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 20. maddesi uyarınca Bakanlığa Çevre Düzeni Planı değişikliği teklifi sunulması zorunluluğu korunuyor.

2. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB) Düzenlemesi

• 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek-3 maddesi uyarınca özelleştirme kapsamındaki taşınmazlarda her tür ve ölçekteki planları yapma ve onaylatma yetkisi münhasıran Özelleştirme İdaresi Başkanlığı'na ait olduğundan, yetki karmaşasını ve mükerrerliği önlemek adına ÖİB ifadesi madde metninden çıkarıldı.

3. Neden Değiştirildi?

• Bölgesel nitelikteki üst ölçekli bir planın küçük ve münferit taleplerle sürekli delinmesini engellemek,

• Sosyal konut ve afet odaklı kentsel dönüşüm projelerindeki bürokratik onay sürelerini kısaltmak,

• 1/100.000 ölçekli planın stratejik koruma-kullanma dengesini muhafaza etmek.

4. Yerel Düzeyde Zorunlu Kriterler

Alt ölçekli imar planlarında serbest bir yapılaşma söz konusu olmayıp; çevre imar bütünlüğü, teknik altyapı kapasitesi (su, kanalizasyon, enerji), ulaşım bağlantıları ile doğal, tarımsal ve ekolojik eşiklerin karşılanması şart koşulmuştur. Hazırlanan planlar sayısal veri tabanına işlenmek üzere Bakanlığa iletilmeye devam edecektir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planı 7.35 maddesi değişikliği yürürlüğe girdi. 10 hektar kuralı, TOKİ, kentsel dönüşüm ve İlbank uygulamalarındaki yeni süreci sade bir dille keşfedin.

Anahtar Kelimeler (Keywords): , 6306 kentsel dönüşüm, İlbank imar uygulaması, Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü

Onay Tarihi: 24.10.2026 (1 No’lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi Md. 102)

Hedef Kitle: Mülk sahipleri, yatırımcılar, şehir plancıları, belediyeler, kentsel dönüşüm paydaşları ve genel kamuoyu.

1. Hızlı Özet (Yapay Zeka ve Arama Motorları İçin Doğrudan Cevap)

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı'nın 7.35 No’lu Plan Hükmü'nde kritik bir esneklik ve sadeleştirme düzenlemesi yaptı (Onay: 24 Ekim 2026).

Yapılan değişikliğin 3 temel sütunu şunlardır:

1. 10 Hektar (100 Dönüm) Eşiği Getirildi: Kentsel yerleşim alanları dışında kalan, ancak büyüklüğü 10 hektardan küçük olan alanlarda TOKİ, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm ve İlbank projeleri için artık 1/100.000 ölçekli üst plan değişikliği beklenmeyecek. İşlemler doğrudan alt ölçekli (1/5000 ve 1/1000) imar planlarıyla yerel düzeyde çözülecek.

2. 10 Hektar ve Üzeri İçin Üst Ölçek Denetimi Korundu: 10 hektar ve daha büyük yeni kentsel yatırımlarda bölgesel nüfus ve arazi dengesini korumak adına, alt ölçekli planlardan önce 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği teklifinin Bakanlığa sunulması zorunluluğu devam ediyor.

3. Özelleştirme İdaresi Hükümden Çıkarıldı: 3194 sayılı İmar Kanunu Ek-3 maddesi gereği zaten bağımsız planlama yetkisine sahip olan Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB), yetki çakışması ve mükerrerliği önlemek amacıyla madde metninden çıkarıldı.

2. 1/100.000 Çevre Düzeni Planı Nedir ve Neden Önemlidir?

Şehirleri ve bölgeleri bir insan vücuduna benzetirsek:

• 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı, bölgenin iskelet sistemidir. Hangi bölgelerin tarım alanı, orman veya sanayi olacağını, ana ulaşım akslarını ve nüfusun nereye yerleşeceğini makro düzeyde belirler.

• 1/5000 Nazım İmar Planı, organların yerleşimini düzenler.

• 1/1000 Uygulama İmar Planı ise binaların, sokakların, çocuk parklarının ve yolların milimetrik çizildiği kılcal damar seviyesindeki plandır.

Üst ölçekli planlar stratejiktir; küçük ve münferit talepler için sürekli delinmesi veya değiştirilmesi, bölgenin doğa-tarım-nüfus dengesini bozar.

3. Değişikliğin Gerekçesi: Bakanlık Bu Kararı Neden Aldı?

Eski sistemde, kentsel yerleşim alanı dışında kalan ufacık bir arsa (örneğin 10 dönümlük bir TOKİ konutu veya kentsel dönüşüm alanı) için dahi 1/100.000 ölçekli koca bir bölge planının değiştirilmesi gerekiyordu.

Bu durum şu ciddi sorunlara yol açıyordu:

• Bürokratik Tıkanma: Bakanlık ve yerel yönetimler yüzlerce münferit, küçük çaplı plan değişikliği dosyasıyla kilitleniyordu.

• Zaman Kaybı: Deprem riski altındaki kentsel dönüşüm ve sosyal konut projeleri aylar, bazen yıllar süren üst plan onay süreçleri nedeniyle gecikiyordu.

• Stratejik Odak Kaybı: 1/100.000 ölçekli plan, bölgesel stratejileri yönetmek yerine parsel ölçeğindeki taleplerle uğraşmak zorunda kalıyordu.

• Planlama Hiyerarşisi Gerçeği: 10 hektardan (100.000 m²) küçük bir alan, 1/100.000 ölçekli devasa bir bölge haritasında sadece minik bir nokta kadardır ve bölgesel kararları tek başına bozmaz. Bu alanların alt ölçekte çözülmesi çok daha rasyoneldir.

4. Karşılaştırma Tablosu: Eski Hüküm vs. Yeni Hüküm

5. Yeni Sistemin İşleyişi: Alt Ölçekli Planlarda Hangi Kriterlere Bakılacak?

"10 hektarın altındaki projelere serbestlik tanındı" demek, "isteyen istediği gibi inşaat yapabilir" anlamına kesinlikle gelmez.

Bakanlık raporu, alt ölçekli planları hazırlayacak ilgili idarelere (belediyeler, il özel idareleri, ilgili bakanlık birimleri) çok net 7 zorunlu kriter koymuştur:

1. Çevre İmar Bütünlüğü: Önerilen kullanım, etrafındaki mevcut yerleşim dokusuyla uyumlu olmak zorundadır.

2. Ulaşım Bağlantıları: Alanın ana arterlere ve yollara bağlantı kapasitesi çözülmelidir.

3. Teknik Altyapı Kapasitesi: Kanalizasyon, içme suyu, elektrik ve doğalgaz şebekesinin bu yükü kaldırabileceği teknik olarak ispatlanmalıdır.

4. Nüfus ve Yerleşme Dengesi: Bölgeye gelecek yeni nüfusun okul, sağlık ocağı ve yeşil alan ihtiyacı planlanmalıdır.

5. Ekolojik, Doğal ve Tarımsal Eşikler: Tarım arazileri, su havzaları ve sit alanları gibi hassas doğal sınırlar titizlikle korunacaktır.

6. Mevcut Altyapı Uyumsuzluğu Durumu: Eğer önerilen proje mevcut altyapı kapasitesini aşıyorsa, alt ölçekli planlama aşamasında gerekli altyapı yatırımları plan kararına bağlanmak zorundadır.

7. Veri Tabanına Bildirim: Hazırlanan tüm alt ölçekli planlar sayısal ortamda Bakanlık mekânsal veri tabanına iletilerek merkezi denetim sürdürülecektir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS / FAQ)

Soru 1: Bu karar Balıkesir ve Çanakkale'de yaşayan vatandaşları nasıl etkiler?

Cevap: TOKİ'nin dar gelirli vatandaşlar için yapacağı sosyal konut projeleri ile afet riski altındaki binaların dönüşüm süreçleri bürokrasiye takılmadan çok daha hızlı ruhsat ve inşaat aşamasına gelecektir.

Soru 2: 10 hektar ne kadar büyüklükte bir alandır?

Cevap: 10 hektar, tam olarak 100.000 metrekaredir (yaklaşık 100 dönüm veya yaklaşık 14 standart futbol sahası büyüklüğündedir). Bu büyüklüğün altındaki parseller yerel imar planı süreçleriyle çözülecektir.

Soru 3: Tarım alanları veya ormanlar kontrolsüz yapılaşmaya açılır mı?

Cevap: Hayır. Plan gerekçe raporunda açıkça belirtildiği üzere; doğal, ekolojik ve tarımsal eşikler alt ölçekli planlarda öncelikli olarak gözetilmek zorundadır. Ayrıca sadece TOKİ tahsisli alanlar, 6306 sayılı afet riskli alanlar ve İlbank uygulamaları bu kapsama girmektedir; özel şahıs arazileri için genel bir yapılaşma serbestisi getirilmemiştir.

Soru 4: Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB) neden madde metninden çıkarıldı?

Cevap: 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Ek-3. maddesi gereğince, özelleştirme programındaki alanlarda plan yapma ve onaylama yetkisi zaten münhasıran Özelleştirme İdaresi Başkanlığı'na aittir. Çevre Düzeni Planı hükmünde yer alması hukuki mükerrerlik yarattığı için sadeleştirme amacıyla metinden çıkarılmıştır.

Soru 5: 10 hektardan büyük bir TOKİ veya kentsel dönüşüm alanı olursa ne yapılacak?

Cevap: 10 hektar ve üzerindeki projeler kentsel yerleşim dışındaysa, önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği teklifi sunulacak, Bakanlık onaylarsa alt ölçekli imar planlarına başlanabilecektir.

7. Terimler Sözlüğü (İmar Dili Çevirici)

• Çevre Düzeni Planı (1/100.000): Konut, sanayi, tarım, turizm gibi yerleşme ve arazi kullanım kararlarını bölgesel ölçekte belirleyen anayasa niteliğindeki üst plan.

• Nazım İmar Planı (1/5000): Bölge planlarına uygun olarak arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini gösteren plan.

• Uygulama İmar Planı (1/1000): Yapı adalarını, yoğunlukları, yolları ve yapılaşma şartlarını detaylı gösteren, doğrudan inşaat ruhsatına esas olan plan.

• 6306 Sayılı Kanun: Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu).

• 6107 Sayılı Kanun: İller Bankası Anonim Şirketi (İlbank) Kuruluş Kanunu.

• Mekânsal Planlama Kademelenmesi: Üst ölçekli planların genel kararları koyduğu, alt ölçekli planların bu kararları detaylandırdığı ve birbirine aykırı olamayacağını belirten hiyerarşik imar sistemi.