Sarıyer Ayazağa’da Dev İmar Değişikliği: Rezerv Yapı Alanı Askıya Çıktı
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, İstanbul Sarıyer Ayazağa Mahallesi 482 parsel rezerv yapı alanı ve çevresini kapsayan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliklerini onaylayarak 27 Ekim 2026 itibarıyla askıya çıkardı. Yeni planla birlikte alana ticaret, konut, ilkokul ve park fonksiyonları getirildi.
Öne Çıkan Başlıklar (Hızlı Bakış)
-
Konum: İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Ayazağa Mahallesi, 0 Ada 482 Parsel (Rezerv Yapı Alanı), 10641 Ada 1 Parsel ve tescil harici alan.
-
Toplam Planlama Alanı: 22.352 m²
-
Plan Onay Tarihi ve Dayanağı: 13 Ekim 2026 tarihli, 16998952 sayılı Bakanlık oluru; 3194 sayılı İmar Kanunu Ek 11. maddesi (b) ve (g) bentleri ile 6306 sayılı Kanun.
-
PİN Numaraları: 1/5000 NİP-341151367 | 1/1000 UİP-341151363
-
Yapılaşma Şartları: Emsal (E) = 1.80, TAKS = 0.40, Yençok = 10 Kat (Ticaret + Konut Alanı).
-
Öngörülen İnşaat ve Nüfus: 31.590 m² brüt inşaat alanı, 625 kişilik ilave nüfus.
-
Askı İlan Süresi: 27 Ekim 2026 tarihinden itibaren 15 gün.
Ayazağa Rezerv Yapı Alanında Yeni Dönem
İstanbul’un önemli merkezi iş alanlarına (MİA) ve Büyükdere Caddesi aksına yakınlığıyla dikkat çeken Sarıyer Ayazağa Mahallesi'nde kapsamlı bir plan değişikliğine gidildi.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına tescilli olan ve üzerinde riskli yapı şerhi bulunan 0 ada 482 parsel, 19 Aralık 2025 tarihli kararla "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilmişti. Söz konusu rezerv alan ile Maliye Hazinesi mülkiyetindeki 10641 ada 1 parsel ve tescil harici alanı kapsayan toplam 22.352 metrekarelik bölge için hazırlanan yeni imar planları resmiyet kazandı.
Meri Plan ile Yeni Plan Arasındaki Farklar
Yürürlükteki (meri) planlarda ağırlıklı olarak özel eğitim ve spor tesislerine ayrılmış olan alan, yeni düzenleme ile karma kullanıma açıldı. Alandaki donatı ve fonksiyon dağılımı şu şekilde revize edildi:
| Fonksiyon Alanı | Meri Plan (m²) | Meri Oran (%) | Yeni Plan (m²) | Yeni Oran (%) |
| Ticaret + Konut Alanı | — | — | 13.500,00 | %60,40 |
| Özel Eğitim Tesisi Alanı | 13.585,00 | %60,78 | — | — |
| Özel Spor Tesis Alanı | 3.010,00 | %13,47 | — | — |
| İlkokul Alanı | 4.220,20 | %18,88 | 5.461,00 | %24,43 |
| Park Alanı | — | — | 2.787,90 | %12,47 |
| Yol / Donatı | 1.536,80 (Park+Yol) | %6,88 | 603,10 (Yol) | %2,70 |
| TOPLAM | 22.352,00 | %100 | 22.352,00 | %100 |
Yapılaşma Koşulları ve Kapasite Artışı
Yeni düzenleme kapsamında 13.500 m² büyüklüğündeki Ticaret + Konut alanında belirlenen temel yapılaşma parametreleri şunlardır:
-
Emsal (KAKS): 1.80
-
TAKS: 0.40
-
Kat Adedi (Yençok): 10 Kat
-
Emsale Konu İnşaat Alanı: 24.300 m²
-
Emsal Harici Alan: 7.290 m²
-
Toplam Brüt İnşaat Alanı: 31.590 m²
-
Kullanım Oranı: Alanın en az %10'u ticaret (2.430 m²), %90'ı ise konut (21.870 m²) olarak planlandı.
-
Hesaplanan Nüfus: Kişi başı 35 m² kapalı alan kabulü üzerinden alana 625 kişilik nüfus gelmesi öngörülüyor.
Kurum Görüşleri ve Teknik Kısıtlamalar
Planlama sürecinde ilgili altyapı ve yerel yönetim kurumlarından alınan görüşler doğrultusunda plana özel notlar eklendi:
-
İSKİ Genel Müdürlüğü: Alanın içerisinden geçen Ø3600 mm çaplı Baltalimanı Atık Su Tüneli nedeniyle, tünel aksının sağında ve solunda 10'ar metre (toplam 20 m) ve boru üst kotunun 2 katı düşey mesafede koruma kuşağı belirlendi. Bu hatta İSKİ izni olmadan kazı, fore kazık ve jet-grout yapılamayacak. Ayrıca Kağıthane (Cendere) Deresi kaynaklı taşkın riskine karşı subasman kotunun taşkın risk kotu üzerinde kalması şartı getirildi.
-
TEİAŞ: Alandaki enerji iletim hatları nedeniyle Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri (EKAT) Yönetmeliği hükümlerine uyulması kararlaştırıldı.
-
Zemin ve Depremsellik: Mikrobölgeleme çalışmalarına göre alan "ÖA-2.1" (Stabilite Sorunlu Alanlar) ve "ÖA-5.1" (Şişme-Oturma Sorunlu Alanlar) kategorisinde yer alıyor; inşaat öncesi parsel bazında detaylı zemin etüdü ve iksa önlemleri zorunlu kılındı.
-
İBB Görüşü: İBB Şehir Planlama ile Yeşil Alan ve Tesisler Şube Müdürlükleri, donatı alanlarının azaltıldığı, yapı ve nüfus yoğunluğunun artırıldığı ve bölgedeki ulaşım yükünü artıracağı gerekçesiyle teklife olumsuz görüş bildirdi.
Askı Süreci ve İtiraz Bilgileri
Söz konusu plan paftaları ve açıklama raporları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca 27 Ekim 2026 tarihinden itibaren 15 gün süreyle askıda kalacak.
-
Fiziki İnceleme Yeri: İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü İlan Panosu (Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No:7/2A, 34746 Ataşehir/İstanbul)
-
Dijital İnceleme:
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Sarıyer Ayazağa 482 parsel imar planı değişikliği neleri kapsıyor?
Daha önce özel eğitim ve spor tesisi olan alan; 10 kat sınırı ve 1.80 emsalle ticaret + konut, ilkokul ve park fonksiyonlarına dönüştürülmüştür.
İmar planı askı süresi ne kadar?
Planlar, 6306 sayılı Kanun hükümleri kapsamında 27 Ekim 2026 tarihinden itibaren 15 gün boyunca askıda tutulacaktır.
Plan değişikliğine nereden itiraz edilebilir?
İtirazlar, askı süresi içinde İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle veya E-Plan sistemi üzerinden mevzuata uygun şekilde yapılabilmektedir.
