Kırklareli’nde Ekoturizm ve Kırsal Turizm Şartları Değişti: İşte Yeni İmar ve Yapılaşma Kuralları

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası 1/100.000 Ölçekli Revizyon Çevre Düzeni Planı Değişikliği’ne yapılan itirazları karara bağladı. 24 Ekim 2026 tarihinde onaylanan yeni plan hükümleriyle başta Kırklareli’nin Demirköy, Vize ve İğneada aksı olmak üzere bölgedeki ekoturizm, agro-turizm ve kırsal turizm yatırımlarına 25 bin metrekare asgari parsel, 1.500 metrekare inşaat sınırı ve tapuya şerh zorunluluğu getirildi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü, Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası 1/100.000 Ölçekli Revizyon Çevre Düzeni Planı Değişikliği’nin askı sürecinde iletilen itirazları inceleyerek nihai düzenlemeleri tamamladı. 1 No’lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 102. maddesi uyarınca 24 Ekim 2026 tarihinde onaylanan kısmi değişiklik; Tarım Arazileri, Kırsal Yerleşim Alanları, Organize Tarım ve Hayvancılık Alanları ile Eko-Turizm Alanları hükümlerini yürürlüğe koydu.

Yeni düzenleme; Kırklareli genelinde doğa, kırsal ve ekoturizm yatırımı yapmayı planlayan arsa sahipleri, yatırımcılar ve yerel işletmeciler için bağlayıcı kriterler getirirken, tarım arazilerinin lüks konut veya villa projeleriyle amacı dışında kullanılmasının önüne geçmeyi hedefliyor.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz - 0 544 608 84 80

Kırklareli’nin Ekoturizm Haritası: Hangi İlçede Ne Yapılabilecek?

Onaylanan yeni plan hükümlerinde Kırklareli, turizm türlerine ve doğal potansiyeline göre kademelendirildi:

• Eko-Turizm Kentleri (İğneada ve Kıyıköy): Demirköy ve Vize ilçeleri spor, agro-eko ve doğa turizmi geliştirme aksı olarak belirlenirken; İğneada ve Kıyıköy beldeleri doğrudan "Eko-Turizm Kenti" statüsünde ele alındı. Bu alanlarda doğal dokuyu koruyan ve yerel halka ekonomik girdi sağlayan tesisler öncelikli olacak.

• Agro-Eko Turizm Gelişim Alanları: Kırklareli Merkez İlçe, Demirköy, Vize, Babaeski ve Kofçaz ilçeleri, tarımsal üretimle turizmin entegre edildiği "agro-eko turizm" potansiyeli yüksek bölgeler olarak tanımlandı. Bu ilçelerdeki köy yerleşik alanlarında büyük ve yoğun betonarme yapılar yerine yöre mimarisiyle uyumlu pansiyonculuk ve butik oteller teşvik edilecek.

• Doğa Odaklı Spor Turizmi: Kırklareli Merkez, Demirköy, Vize, Pınarhisar ve Babaeski; yürüyüş (trekking) parkurları, doğa sporları ve kırsal rekreasyon aktiviteleri için öncelikli gelişim sahaları arasına alındı.

Yeni Ekoturizm İmar Şartları: 25 Dönüm Kuralı ve İnşaat Sınırları

Bakanlığın Kültür ve Turizm Bakanlığı ilke kararlarıyla uyumlu hale getirdiği 2.11.13 sayılı "Eko-Turizm Alanları" plan hükmüne göre belirlenen teknik şartlar:

• En Az 25.000 m² Başvuru Alanı: Ekoturizm amaçlı imar planı tekliflerinde proje alanının büyüklüğü en az 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorunda. Başvuru, birbirine komşu birden fazla kadastral parselden oluşabilecek; ancak kadastral büyüklük 25 dönümün üzerindeyse teklif parselin tamamını kapsayacak şekilde hazırlanacak.

• İnşaat Alanı (Emsal) Sınırı: Emsale esas inşaat alanı yatak kapasitesine göre hesaplanacak, ancak tesisin büyüklüğü ne olursa olsun toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 1.500 m²’yi aşamayacak.

• Maksimum 2 Kat Yükseklik: Tesis binalarının görünen kat adedi en fazla 2 kat ile sınırlandırıldı. Yöre mimarisine uygunluk ve geleneksel dokunun korunması şart koşuldu.

• %50 Doğal/Tarımsal Koruma Alanı: Yol ve otopark alanı ayrıldıktan sonra geriye kalan parsel alanının en az %50'lik kısmı yapı yaklaşma mesafesi olarak tanımlanacak. Bu alanda yalnızca toprağın sürülmesine dayalı tarımsal faaliyetler yapılabilecek; doğal dokuya zarar verecek hiçbir yapılaşmaya veya müdahaleye izin verilmeyecek.

Amacı Dışında Kullanıma Karşı Sıkı Önlemler: Villa ve Konut Satışına İzin Yok

Geçmiş yıllarda ekoturizm ruhsatı alınarak hayata geçirilen lüks konut veya devre mülk projelerinin önüne geçmek adına mülkiyet ve ruhsat süreçlerine sert yaptırımlar getirildi:

• İfraz Yasağı: Ekoturizm onama sınırı içerisinde konaklama amaçlı birden fazla imar parseli oluşturacak şekilde ifraz (parsel bölme) işlemi yapılamayacak.

• Kat Mülkiyeti ve Devre Mülk Yasağı: Tesisler tek bir yapı ruhsatına bağlanacak. Konaklama birimleri üzerinde bağımsız bölüm oluşturulamayacak; devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması kesin olarak yasaklandı.

• Noter Onaylı Taahhütname ve Tapu Şerhi: İmar planı aşamasında yapıların turizm dışında kullanılmayacağına dair noter onaylı taahhütname ilgili idareye sunulacak ve bu taahhüt tapu kütüğüne şerh edilecek.

• Belge Zorunluluğu: Projelerin hayata geçebilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından "Turizm Yatırım Belgesi" ve "Turizm İşletme Belgesi", belediye veya il özel idaresinden ise "İşyeri Açma Ruhsatı" alınması ve "kırsal turizm tesisi" olarak tescil edilmesi zorunlu tutuldu.

Köy Yerleşik Alanlarında Kırsal Turizm (Madde 2.11.2.5)

Kırklareli köylerinde uygulanacak turizm kuralları da netleşti:

• Öncelik Mevcut Yapılarda: Köy yerleşmeleri içinde ekolojik turizmi destekleyici konaklama ve yeme-içme faaliyetlerinin öncelikle mevcut köy evleri ve yapıları restore edilerek yapılması gerekecek.

• Küçük Ölçekli Tesis Modeli: Yeni konaklama tesisleri köy dokusuna uyumlu, yerel istihdamı destekleyen ev pansiyonculuğu ve küçük otel konseptinde olacak.

• İmar Planı Zorunluluğu: Köyün genel ihtiyacını aşan bölgeye hizmet edecek ticari kullanımlar, günübirlik turizm ve konut dışı kentsel çalışma alanları için imar planı yapılması zorunlu olup bu alanlarda emsal 0,50 olarak uygulanacak.

Askı Süreci İtirazları Sonrası Geçiş Hükümleri

24 Ekim 2026 tarihinde kesinleşen itiraz değerlendirme raporunda, mevcut ve devam eden yatırımların hukuki güvenliğini korumaya yönelik geçici maddeler de açıklandı:

• Eski Onaylı Planlar: 16 Haziran 2026 tarihinden önce ilgili idarece onaylanmış ekoturizm imar planları, onaylandığı tarihteki hükümlere göre yürütülecek. Bu planlarda emsal veya kat artışı yapılamayacak, fonksiyon değiştirilemeyecek; sadece yapı yaklaşma mesafesi ve altyapı tadilatları yapılabilecek.

• Devam Eden Başvurular: 16 Haziran 2026 tarihinden önce resmi dilekçeyle idareye sunulmuş plan teklifleri, ilgilisinin talep etmesi halinde başvuru tarihindeki eski plan hükümlerine göre değerlendirilebilecek.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kırklareli’nde ekoturizm imarı almak için arsa büyüklüğü en az ne kadar olmalıdır?

Yeni plan kararına göre ekoturizm başvuru alanının toplam büyüklüğü en az 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorundadır. Komşu kadastral parseller bir araya getirilerek bu büyüklük sağlanabilir.

Ekoturizm tesisinde villa yapıp satmak mümkün mü?

Hayır. Yeni plan hükümlerine göre ekoturizm tesisleri tek yapı ruhsatına bağlanır; konaklama amaçlı parsel ifrazı yapılamaz. Tesis birimleri üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı veya devre mülk kurulamaz ve tapuya turizm amacı dışında kullanılamayacağına dair şerh düşülür.

25 dönümlük arazide kaç metrekare inşaat yapılabilir?

Arazi büyüklüğü ne olursa olsun, ekoturizm tesislerinde toplam inşaat alanı 1.500 m²’yi geçemez. Yapı yüksekliği ise en fazla 2 kat ile sınırlıdır. Ayrıca arazinin en az %50'si tarımsal ve doğal dokuyu koruyacak şekilde yapılaşma dışı bırakılmalıdır.

Kırklareli'nin hangi ilçeleri agro-turizm için önceliklidir?

Kırklareli Merkez, Demirköy, Vize, Babaeski ve Kofçaz ilçeleri agro-eko turizm potansiyeli taşıyan öncelikli alanlar olarak belirlenmiştir. İğneada ve Kıyıköy ise doğrudan "eko-turizm kenti" olarak tanımlanmıştır.

1. Kırklareli’nde bir arazide ekoturizm imar planı yaptırmak için asgari parsel büyüklüğü nedir?
Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Hükümlerine göre, ekoturizm amaçlı imar planı tekliflerinde başvuru alanının toplam büyüklüğü en az 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorundadır.

2. Kırklareli’nde 25.000 m² şartı komşu birden fazla parsel birleştirilerek sağlanabilir mi?
Evet. Başvuru alanı asgari 25.000 m² büyüklüğü sağlamak şartıyla birbirine sınırdaş ve komşu birden fazla kadastral parselden oluşabilir. Ancak bu parsellerin toplamı 25.000 m²’yi aşıyorsa plan teklifi parsellerin tamamı için hazırlanır.

3. Kırklareli ekoturizm tesislerinde maksimum inşaat alanı (emsal) kaç metrekaredir?
Tesisin yatak kapasitesine göre meri mevzuat çerçevesinde hesaplanan inşaat alanı, parsel büyüklüğü ne kadar geniş olursa olsun tüm müştemilat ve birimler dâhil hiçbir koşulda 1.500 m²’yi geçemez.

4. Kırklareli’ndeki ekoturizm yapılarında kat yüksekliği sınırı kaçtır?
Ekoturizm alanlarında yapılacak binaların yapı yüksekliği (görünen kat adedi) en fazla 2 kat ile sınırlandırılmıştır.

5. Ekoturizm arazilerinde uygulanan "%50 tarımsal ve doğal alan kuralı" nedir?
Yol ve otopark alanları ayrıldıktan sonra geriye kalan parsel yüzölçümünün en az %50’lik bölümü yapı yaklaşma mesafesi olarak planlanır. Bu alan, toprağın sürülmesine dayalı tarımsal faaliyetler haricinde hiçbir yapılaşmaya konu edilemez ve doğal dokusu korunur.

6. Kırklareli’nde ekoturizm ruhsatı alınan bir parselde bağımsız bölümler (villa, müstakil ev) satılabilir mi?
Hayır. Ekoturizm tesisleri tek bir yapı ruhsatına bağlanır. Onama sınırı içinde konaklama amaçlı birden fazla imar parseli oluşturacak şekilde ifraz yapılamaz; binalar üzerinde kat irtifakı, kat mülkiyeti ve devre mülk gibi mülkiyet bölüşümüne konu haklar tesis edilemez.

7. Ekoturizm amaçlı imar planı aşamasında tapuya şerh konulması zorunlu mudur?
Evet. Planlama sürecinde yapıların turizm amacı dışında kesinlikle kullanılmayacağına dair noter onaylı taahhütname ruhsat vermeye yetkili idareye (İl Özel İdaresi veya ilgili Belediye) sunulur ve bu husus tapu kütüğüne resmen şerh edilir.

8. Kırklareli’nde ekoturizm tesisi açmak için Kültür ve Turizm Bakanlığından hangi belgeler alınmalıdır?
Yatırımcıların Kültür ve Turizm Bakanlığından "Turizm Yatırım Belgesi" ve "Turizm İşletme Belgesi" alması, tesisin "kırsal turizm tesisi" olarak belgelendirilmesi ve yerel idareden "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" alması yasal zorunluluktur.

9. Kırklareli’nin hangi ilçeleri "Eko-Turizm Kenti" olarak belirlenmiştir?
Plan kararlarına göre Demirköy ve Vize ilçelerinde agro-eko ve doğa turizmi geliştirilecek; bu ilçelere bağlı İğneada ve Kıyıköy beldeleri ise doğrudan "Eko-Turizm Kenti" statüsünde planlanacaktır.

10. Kırklareli’nde agro-eko turizm potansiyeline sahip öncelikli ilçeler hangileridir?
Çevre Düzeni Planı’nda Kırklareli Merkez İlçe, Demirköy, Vize, Babaeski ve Kofçaz ilçeleri tarımsal üretime dayalı agro-eko turizm potansiyelinin geliştirileceği alanlar olarak tanımlanmıştır.

11. Kırklareli’nde doğa odaklı spor turizmi hangi ilçelerde geliştirilecektir?
Doğa ve spor turizminin (yürüyüş, trekking vb.) entegre biçimde geliştirilmesi için Kırklareli Merkez İlçe, Demirköy, Vize, Pınarhisar ve Babaeski ilçeleri belirlenmiştir.

12. Kırklareli köylerinde (köy yerleşik alanlarında) ekoturizm konaklaması nasıl yapılabilir?
Kırsal yerleşim alanlarında ekolojik turizmi destekleyici konaklama ve yeme-içme faaliyetlerinin köy sınırları içinde, öncelikle mevcut köy evleri ve yapıları restore edilerek yapılması esastır. Bu alanlarda büyük oteller yerine yöre mimarisine uygun ev pansiyonculuğu ve küçük oteller öngörülmektedir.

13. Kırklareli köy yerleşik alanında günübirlik turizm veya ticari tesis yapılırsa imar planı şart mı?
Evet. Köyün genel ihtiyacını aşan günübirlik turizm, bölgeye hizmet edecek ticari kullanımlar ve konut dışı kentsel çalışma alanları için imar planı yapılması zorunludur ve bu alanlarda emsal azami 0,50'dir.

14. Kırklareli’ndeki tarım arazilerinde ekoturizm için Tarım ve Orman Bakanlığı görüşü gerekir mi?
Evet. Ekoturizm amaçlı imar planı onay süreçlerinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında başta Tarım ve Orman Bakanlığı (İl Tarım ve Orman Müdürlüğü) olmak üzere yetkili kurumların uygun görüş ve izinlerinin alınması zorunludur.

15. Ekoturizm planlama sürecinde ulaşım etüdü zorunlu mudur?
Evet. Plan teklifiyle birlikte ulaşım bağlantılarının nasıl sağlanacağını gösteren bir ulaşım etüdü sunulmalıdır. Planlanan yolun kadastral yoldan geniş olması durumunda güzergâhtaki parsel sahiplerinin muvafakatleri ve ilgili idarenin yol bağlantı görüşü şarttır.

16. Kırklareli ekoturizm alanlarında geleneksel mimari zorunluluğu var mı?
Evet. Plan hükümlerinin 2.11.13 (ç) maddesi uyarınca alanın doğal yapısının korunması ve inşa edilecek yapıların yörenin geleneksel mimari dokusuna uygun olması esastır.

17. 16 Haziran 2026 tarihinden önce onaylanmış ekoturizm imar planları yeni kurallardan nasıl etkilenir?
16.06.2026'dan önce onaylanmış mevcut planlar, onay tarihindeki plan hükümlerine göre yürütülür. Ancak bu planlarda sonradan yükseklik veya inşaat yoğunluğu artışı yapılamaz ve eko-turizm kullanım fonksiyonu değiştirilemez.

18. Eski onaylı ekoturizm planlarında hangi tadilatlara izin verilir?
16.06.2026 öncesinde onaylanmış planlarda yalnızca yapı yaklaşma mesafeleri ile sosyal ve teknik altyapı alanlarına ilişkin plan değişikliği talepleri yetkili idarece değerlendirilebilir.

19. 16 Haziran 2026 öncesinde yapılmış ancak henüz onaylanmamış ekoturizm başvurularının durumu nedir?
16.06.2026 tarihinden önce ilgili idareye resmi dilekçe ile başvurusu yapılmış plan teklifleri, yatırımcının başvurusu halinde müracaat tarihindeki plan hükümlerine göre değerlendirilebilir.

20. Kırklareli’nde 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile 1/100.000 ölçekli plan arasında çelişki olursa hangisi geçerlidir?
Üst ölçekli plan olan 1/100.000 Ölçekli Ergene Havzası Revizyon Çevre Düzeni Planı hükümleri esastır. Kırklareli İl Çevre Düzeni Planı’ndaki tarım ve kırsal yerleşim kararları üst ölçekli plan doğrultusunda yürütülür.

21. Kırklareli İl Özel İdaresi ekoturizm imar planlarını tek başına onaylayabilir mi?
İl Özel İdaresi yetki alanındaki alanlarda imar planı onay mercii olmakla birlikte, planın onaylanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı ilke kararlarına, ÇDP hükümlerine ve ilgili kurumların (Tarım, DSİ, Çevre vb.) uygun görüşlerine tam uyum aranır.

22. Ekoturizm tesis alanı içinde hangi yan tesisler yer alabilir?
Tesis bünyesinde kırsal turizm konaklama ünitelerinin yanı sıra bu tesise hizmet veren spor tesisleri, yöresel ürün satış üniteleri, rekreasyon alanları ve gerekli sosyal donatı alanları bulunabilir.

23. Ekoturizm parsellerinde çadır kampı veya kamping alanı yapılabilir mi?
Plan hükmü uyarınca deniz turizmi ve su sporlarına yönelik kamping, izci kampı gibi kullanımları içeren eski hüküm revize edilmiş olup, ekoturizm alanlarında yalnızca "Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik" kapsamında tanımlanan ruhsatlı kırsal turizm tesisleri yer alabilmektedir.

24. Tarımsal amaçlı yapılar ile ekoturizm tesisleri aynı emsal şartlarına mı tabidir?
Hayır. Tarımsal amaçlı yapılarda (ahır, depo vb.) yapılaşma koşulları 5403 sayılı Kanun ve Tarım ve Orman Bakanlığı kriterlerine tabidir. Ekoturizm ise turizm fonksiyonlu bir imar planı gerektirir ve azami 1.500 m² inşaat alanı kuralına bağlıdır.

25. 24 Ekim 2026 tarihli onay ile Kırklareli genelinde ekoturizm yatırımlarında en kritik kısıtlama nedir?
En kritik kısıtlama, asgari parsel sınırının 25 dönüme çıkarılması, toplam inşaat alanının 1.500 m² ile dondurulması, parselin en az yarısının tarımsal nitelikte korunması zorunluluğu ve bağımsız konut satışını engelleyen tapu şerhi ile kat mülkiyeti yasağıdır.