İSTANBUL BÜYÜKÇEKMECE CELALİYE VE KAMİLOBA'DA DEV TOKİ PROJESİ: 106 HEKTARLIK YENİ İMAR PLANI BELLİ OLDU (2026)

İstanbul'un Büyükçekmece ilçesi, Celaliye ve Kamiloba mahallelerinde mülkiyetinin %99'u TOKİ'ye ait olan yaklaşık 106 hektarlık alan için 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği hazırlandı. Alan, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın planladığı "Sağlık ve Stratejik Ürün Teknolojileri Ekolojik Endüstri Bölgesi"nin yaratacağı barınma ihtiyacını karşılamak üzere düşük yoğunluklu, depreme dayanıklı ve doğa dostu "Kentsel Gelişme Alanı" olarak ilan edildi. Proje, Büyükçekmece Gölü su havzası koruma kurallarına tam uyum sağlayacak şekilde tasarlandı.

İstanbul'un batı gelişim aksında yer alan Büyükçekmece ilçesi, dev bir kentsel gelişim projesine ev sahipliği yapmaya hazırlanıyor. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu kapsamında hazırlanan yeni imar planı raporu, bölgenin gelecekteki demografik, ekonomik ve mekânsal yapısını kökten değiştirecek detaylar içeriyor.

Yeni Proje Neden Yapılıyor? "Ekolojik Endüstri Bölgesi" Etkisi

Planlama alanına komşu konumda bulunan yaklaşık 500 hektarlık alanın, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yatırım alanı olarak değerlendirilmesi ve bölgede “Sağlık ve Stratejik Ürün Teknolojileri Ekolojik Endüstri Bölgesi” kurulması hedeflenmektedir.

Bu dev sanayi ve teknoloji yatırımı, beraberinde devasa bir istihdam potansiyeli ve nüfus hareketliliği getirecektir. TOKİ mülkiyetindeki 106 hektarlık bu yeni alan, söz konusu iş gücünün barınma, eğitim, sağlık ve sosyal donatı ihtiyaçlarını "kentsel gelişme alanı" statüsü ile, dengeli ve planlı bir şekilde karşılamak üzere tasarlanmıştır.

Büyükçekmece Celaliye-Kamiloba TOKİ Projesi Künyesi ve Konumu

Yatırımcılar ve bölge halkı için projenin öne çıkan konum ve arazi detayları şunlardır:

• İl / İlçe: İstanbul / Büyükçekmece

• Mahalleler: Celaliye ve Kamiloba Mahalleleri

• Proje Büyüklüğü: 1.067.980 m² (Yaklaşık 106 Hektar)

• Mülkiyet Durumu: Alanın %99'u Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na (TOKİ) aittir (1.053.603 m²). Geri kalan kısım tescil harici alandır.

• Ulaşım: D-100 (E-5) Karayolu ile TEM (E-80) Otoyolu arasında kalmaktadır. K13 Kumburgaz ve K14 Çatalca kavşakları üzerinden doğrudan erişim imkânına sahiptir. İstanbul Havalimanı'na TEM üzerinden yaklaşık 46 km mesafededir.

Büyükçekmece İçme Suyu Havzası Kesinlikle Korunacak

Arama motorlarında sıklıkla sorulan “Yeni TOKİ projeleri doğaya zarar verecek mi?” sorusunun yanıtı raporda net bir şekilde verilmektedir.

Planlama alanının bir kısmı Büyükçekmece Barajı Uzak Mesafe Koruma Alanı (2000 m sınırında) içerisinde kalmaktadır. Bu nedenle proje, İSKİ İçme Suyu Havzaları Koruma Yönetmeliği'ne harfiyen uyacak şekilde sınırlandırılmıştır:

• Maksimum nüfus yoğunluğu 28 kişi/hektar değerini aşmayacaktır.

• Bölgede yüksek katlı yapılaşmaya izin verilmeyecek, düşük yoğunluklu ve doğa ile uyumlu mimari tercih edilecektir.

• İleri biyolojik arıtma sistemleri kullanılacak ve yağmur suyu yönetimi ile atık su geri kazanımı sağlanacaktır.

• Alanda yapılan incelemelerde, herhangi bir orman arazisi veya tarımsal niteliği korunacak özel bir alan bulunmadığı (Tarım Dışı alan olduğu) resmi kurumlarca onaylanmıştır.

Deprem ve Zemin Analizi: Güvenli Yapılaşma Şartları

İstanbul depremi riskine karşı alanın zemin etütleri detaylı olarak yapılmıştır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı jeolojik etüde göre alan;

• ÖA-2.1a (Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar)

• ÖA-5.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) statüsündedir.

Bu zemin yapısı, alanın yerleşime uygun olduğunu ancak zemin iyileştirme çalışmalarının (kazık, jet-grout, taş kolon vb.) yapılması gerektiğini göstermektedir. Ayrıca projede %20'den fazla eğime sahip vadi tabanları yapılaşma dışı bırakılacak, sadece güvenli ve uygun eğimli bölgelere inşaat yapılacaktır.

Sonuç ve Beklentiler

2026 yılı itibarıyla yürürlüğe girmesi planlanan bu 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği, Büyükçekmece Celaliye ve Kamiloba bölgesini İstanbul'un yeni nitelikli gelişim merkezlerinden biri haline getirecektir. Endüstriyel alan ile barınma dengesini kuran proje; parkları, kreşleri, eğitim ve sosyal tesisleriyle çevresel sürdürülebilirliği temel almaktadır.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Büyükçekmece Celaliye ve Kamiloba Gayrimenkul Yatırım Alanı – Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Büyükçekmece Celaliye ve Kamiloba 1/100.000 Plan Değişikliği Projesi neleri kapsamaktadır? Proje, İstanbul'un Büyükçekmece ilçesi Celaliye ve Kamiloba mahalleleri sınırları içinde yer alan yaklaşık 106 hektarlık (1.067.980 m²) bir alanı kapsamaktadır. Alanın %99'u Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) mülkiyetindedir. Yapılan plan değişikliği ile bu alanın; artan bölgesel istihdam kapasitesine cevap verecek şekilde, düşük yoğunluklu konut alanları ve sosyal donatı (park, kreş, eğitim ve sağlık tesisi) alanları olarak "Kentsel Gelişme Alanı" statüsüne geçirilmesi amaçlanmaktadır.

2. Bölge gayrimenkul yatırımcıları için neden stratejik bir öneme sahip? Bu plan değişikliğinin en büyük katalizörü, planlama alanına komşu konumda olan yaklaşık 500 hektarlık alanda Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hayata geçirilmesi planlanan "Sağlık ve Stratejik Ürün Teknolojileri Ekolojik Endüstri Bölgesi" projesidir. Bu dev sanayi ve teknoloji yatırımı, bölgede ciddi bir iş gücü ve nüfus hareketliliği yaratacaktır. Planlanan 106 hektarlık alan, bu yeni istihdamın barınma (konut) ihtiyacını karşılamak üzere kurgulandığından, yüksek kârlılık ve hızlı değer artışı potansiyeline sahip stratejik bir yatırım fırsatı sunmaktadır.

3. Planlama alanında (Kentsel Gelişme Alanı) hangi yapılaşma koşullarına izin verilecektir? Bölge, Büyükçekmece İçme Suyu Havzası'nın "Uzak Mesafe Koruma Alanı" içinde kaldığı için yapılaşma koşulları sıkı çevre standartlarına tabidir. İSKİ yönetmelikleri gereği nüfus yoğunluğu hektar başına en fazla 28 kişi ile sınırlandırılmıştır. Yatırımcıların; yüksek katlı yapılar yerine, ekolojik topoğrafyaya uyumlu, düşük karbon ayak izine sahip, yağmur suyu yönetimi ve atık su geri kazanımı sistemlerine (ileri biyolojik arıtma) entegre "iklim dostu" ve düşük yoğunluklu konut projeleri geliştirmesi esastır.

4. Alanın ulaşım, lojistik ve altyapı avantajları nelerdir? Yatırım alanı, hem ulusal hem de uluslararası ölçekte kritik ulaşım ağlarının merkezindedir.

• Karayolu: Güneyinden D-100 (E-5) Karayolu, kuzeyinden ise TEM (E-80) Otoyolu geçmektedir. K13 Kumburgaz ve K14 Çatalca kavşakları ile alana doğrudan erişim mevcuttur.

• Havayolu: İstanbul Havalimanı'na TEM otoyolu üzerinden yaklaşık 43 km (50-60 dakika) mesafededir.

• Denizyolu & Lojistik: Türkiye'nin en büyük konteyner limanlarından Ambarlı Limanı'na 15-20 km mesafede olup, lojistik ve transit ticaret için ciddi bir hinterlant avantajı sağlar.

• Raylı Sistem: Planlama aşamasındaki Beylikdüzü-Silivri Metro Hattı bölgenin raylı sistem entegrasyonunu sağlayacaktır.

5. Proje alanının Büyükçekmece İçme Suyu Havzası'nda yer alması hukuki bir engel teşkil ediyor mu? Hayır, hukuki bir engel teşkil etmemektedir ancak yapılaşma kurallarını belirlemektedir. Alan, havzanın mutlak koruma alanında değil, 2000 metre ile havza sınırı arasında kalan Uzak Mesafe Koruma Alanı'nda yer almaktadır. Bu durum inşaat yapılamayacağı anlamına gelmez; aksine, İSKİ standartlarına uygun, doğa ile iç içe, düşük yoğunluklu (28 kişi/ha) prestijli gayrimenkul projeleri üretilmesi için yasal bir zemin oluşturur. Mevcut ve planlı yerleşimler dışında 10.000 m²'den küçük ifraz yapılamaması kuralı, bölgedeki projelerin büyük ölçekli ve nitelikli kalmasını garanti altına almaktadır.

6. Bölgenin zemin yapısı ve depremsellik durumu inşaat maliyetlerini nasıl etkiler? Planlama alanı 2. derece deprem tehlikesi altındadır. Alanın bazı bölümleri "Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu (ÖA-2.1-A)" ve "Şişme-Oturma Sorunlu (ÖA-5.1)" zemin yapısına sahiptir. Bu durum, alanın yerleşime kapatılması anlamına gelmemekle birlikte, mühendislik önlemlerini (kazık temeller, jet-grout, istinat yapıları, derin drenaj sistemleri vb.) zorunlu kılmaktadır. Gayrimenkul geliştiricilerinin fizibilite raporlarını hazırlarken, zemin iyileştirme ve iksa maliyetlerini yatırım bütçelerine eklemeleri önem arz etmektedir.

7. Alanda orman veya tarım arazisi kısıtlaması bulunuyor mu? Yatırımcılar için önemli avantajlardan biri de mülkiyet ve alan vasfı netliğidir. İlgili kurumlardan (Tarım ve Orman Bakanlığı, İstanbul Valiliği) alınan güncel resmi görüşlere ve 5403 sayılı Kanun'un geçici 6. Maddesine göre; planlama alanı sınırları içerisinde hukuken korunması gereken herhangi bir "Orman Alanı" veya "Tarım Alanı" bulunmamaktadır. Bu durum, imar uygulamaları ve ruhsatlandırma süreçlerinde yaşanabilecek bürokratik gecikme risklerini minimize etmektedir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026