İstanbul Büyükçekmece Celaliye ve Kamiloba’da 106 Hektarlık Yeni İmar Planı Açıklandı: TOKİ’den Düşük Yoğunluklu ve 2 Katlı Yeni Yaşam Alanı

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) mülkiyetinde bulunan İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Celaliye ve Kamiloba mahallelerindeki yaklaşık 106 hektarlık (1.067.980 metrekare) dev alana ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu tamamlandı. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından bölgede hayata geçirilmesi hedeflenen "Sağlık ve Stratejik Ürün Teknolojileri Ekolojik Endüstri Bölgesi" projesine paralel olarak hazırlanan plan, sanayi yatırımlarının getireceği istihdamın barınma ihtiyacını karşılamayı amaçlıyor.

Büyükçekmece Gölü İçme Suyu Havzası koruma kriterlerine uygun olarak tasarlanan yeni imar planında; yüksek katlı binalar yerine en fazla 2 kat (zemin + 1) yüksekliğinde, geniş yeşil alanlara ve zengin sosyal donatılara sahip yatay mimari modeli benimsendi.

Projenin Amacı: Ekolojik Endüstri Bölgesi İçin Sürdürülebilir Barınma

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın yürüttüğü çalışmalar kapsamında planlama alanına komşu yaklaşık 500 hektarlık alanda "Büyükçekmece Yatırım Alanı - Sağlık ve Stratejik Ürün Teknolojileri Ekolojik Endüstri Bölgesi" kurulması öngörülüyor. Bölgede oluşacak yüksek nitelikli iş gücü ve istihdam hareketliliğinin yaratacağı konut talebini planlı bir şekilde yönetmek amacıyla TOKİ, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca planlama yetkisini kullanarak bu projeyi geliştirdi.

Hazırlanan planla plansız ve düzensiz yapılaşmanın önüne geçilmesi, üretim ile barınma dengesinin çevreye duyarlı bir altyapıyla entegre edilmesi hedefleniyor.

Alanın Mülkiyet Yapısı ve Parsel Detayları

Planlama sahası iki ayrı bölgeden (PL-1 ve PL-2) meydana geliyor ve arazinin %99’u TOKİ mülkiyetinde, geriye kalan %1’lik bölümü ise tescil harici alanlardan oluşuyor.

• Celaliye Mahallesi (PL-1): Yaklaşık 56,64 hektar büyüklüğündedir. 3154 ada 18, 19, 20, 21, 22, 96, 98 parseller ile 3156 ada 1 parseli kapsamaktadır.

• Kamiloba Mahallesi (PL-2): Yaklaşık 50,16 hektar büyüklüğündedir. 3240 ada 1, 4, 31 parseller, 3242 ada 173 parsel, 3252 ada 1 parsel ve 3258 ada 1 parseli sınırları içine almaktadır.

Yapılaşma Şartları: 2 Kat Sınırı ve Sıkı Havza Standartları

Bölgenin içme suyu havzası koruma kuşağında kalması, yapılaşma koşullarının son derece kontrollü ve düşük yoğunluklu tutulmasını sağladı. İSKİ İçme Suyu Havzaları Koruma Yönetmeliği gereğince hektar başına en fazla 28 kişi düşecek şekilde nüfus kısıtlaması getirildi.

Planlama Verisi	PL-1 (Celaliye)	PL-2 (Kamiloba)	Toplam
Alan Büyüklüğü	56,64 Hektar	50,16 Hektar	106,8 Hektar
Öngörülen Nüfus	1.574 Kişi	1.389 Kişi	2.964 Kişi
Gelişme Konut Alanı	255.593 m²	225.593 m²	481.186 m²
Yapılaşma Emsali (E)	E=0.20 ve E=0.25	E=0.20 ve E=0.25	Düşük Yoğunluk
Bina Kat Adedi	En çok 2 Kat	En çok 2 Kat	Yatay Mimari
Toplam Park Alanı	188.613 m²	139.513 m²	328.126 m²

Plan kararlarına göre kişi başına konut inşaat alanı 35 metrekare olarak hesaplandı. Toplam inşaat alanı PL-1 alanında 55.088 metrekare, PL-2 alanında ise 48.633 metrekare ile sınırlandırıldı.

Sosyal Donatı ve Kentsel Yaşam Alanları

Planlama alanı; mahalle ölçeğinde kendi kendine yetebilen, yürüme mesafesinde meydan, ticaret ve sosyal tesislerin bulunduğu "yürünebilir komşuluk birimleri" modeline göre kurgulandı. Ayrılan donatı alanları yasal asgari standartların oldukça üzerinde tutuldu:

• Eğitim Alanları: Bölgede toplam 3 adet anaokulu (5.086 m²), 2 adet özel anaokulu (3.428 m²), 2 adet ilkokul (10.015 m²), 1 adet ortaokul (6.739 m²) ve 1 adet özel lise (7.625 m²) planlandı.

• Sağlık Tesisleri: Mahalle sakinlerinin birinci basamak sağlık hizmetlerine kolayca ulaşabilmesi için 4 ayrı noktada toplam 7.545 metrekarelik Aile Sağlığı Merkezi (ASM) alanı ayrıldı.

• Sosyal ve Kültürel Alanlar: 3.482 metrekare sosyal tesis, 3.776 metrekare kültürel tesis alanı ve PL-1 bölgesinde 1.624 metrekarelik açık spor tesisi yer alıyor.

• İbadet Alanları: Her iki bölgede dengeli dağıtılmış toplam 6 adet cami için 9.219 metrekare alan tahsis edildi.

• Ticaret ve İdari Alanlar: Günlük alışveriş ihtiyaçları için 17.134 metrekare ticaret alanı (E=0.25, Yençok=2 kat), 2.337 metrekare belediye hizmet alanı ve 2.371 metrekare idari hizmet alanı kurulacak.

• Yeşil Alan Sistemi: Proje sahasının yaklaşık üçte biri (328 bin metrekare) aktif yeşil alan ve park olarak planlandı; vadi yatakları kesintisiz yeşil koridorlara dönüştürüldü.

Jeolojik Yapı, Depremsellik ve Çevre Güvenliği

Afet ve zemin analizleri raporun en kapsamlı başlıklarından birini oluşturuyor. Türkiye Deprem Tehlike Haritası'na göre planlama sahasının en büyük yer ivmesi (PGA) 0,340 g olarak belirlendi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı yerleşime uygunluk etütlerinde alan şu iki alt bölgeye ayrıldı:

• ÖA-2.1a (Stabilite Sorunlu Önlemli Alanlar): Eğim ve litolojiye bağlı yamaçlarda kütle hareketlerine karşı palyelendirme, derin kazık, istinat ve drenaj zorunluluğu getirildi.

• ÖA-5.1 (Şişme ve Oturma Açısından Önlemli Alanlar): Kil ve alüvyon tabakalarındaki oturma riskine karşı radye temel, jet-grout ve zemin iyileştirme şart koşuldu.

• Taşkın Koruma Koridorları: DSİ 14. Bölge Müdürlüğü'nün Q500 debili hidrolik modellemesine göre, Kıladına ve Kiremit dereleri başta olmak üzere 14 dereden kaynaklanabilecek taşkın yayılım sınırları içinde hiçbir konut yapılaşmasına izin verilmedi; bu hatlar rekreasyon ve yeşil bant olarak korundu.

• Tarım ve Orman Statüsü: İl Tarım ve Orman Müdürlüğü ile Orman Bölge Müdürlüğü görüşleri doğrultusunda, alanda devlet ormanı bulunmadığı kesinleşti; tarım niteliği taşıyan kuzey parseller ise plan sınırı dışına çıkarıldı.

Ulaşım Bağlantıları ve Erişilebilirlik

Büyükçekmece’nin batı koridorunda konumlanan plan sahası, D-100 (E-5) Karayolu ile TEM (E-80) Otoyolu arasında stratejik bir kavşak noktasında bulunuyor. Proje alanına TEM üzerinden K13 Kumburgaz ve K14 Çatalca kavşaklarıyla doğrudan ulaşılabiliyor. Çakılyolu Caddesi, Celaliye Caddesi ve sahil bağlantı yolları modernize edilerek yerleşim içi ulaşım; 20, 15, 12, 10 ve 7 metrelik kademeli taşıt yolları ile araç trafiğinden arındırılmış bağımsız yaya aksları üzerinden sağlanacak.

Büyükçekmece Celaliye ve Kamiloba’daki bu yeni imar adımı, İstanbul’un batı yakasında sanayi ve teknoloji odaklı büyüme ile içme suyu havzalarının korunması arasındaki dengeyi kuran, yatay mimari temelli örnek bir şehircilik modeli oluşturuyor.

1. Bu imar planı hangi bölgeyi kapsıyor?

İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi sınırlarında bulunan Celaliye ve Kamiloba mahallelerindeki iki ayrı çalışma alanını kapsıyor.

2. Planlanan toplam arazinin büyüklüğü ne kadardır?

Planlama alanı toplam 106,8 hektardır (yaklaşık 1.067.980 metrekare).

3. Raporda geçen PL-1 ve PL-2 ne anlama geliyor?

Proje sahası iki ayrı parçaya bölünmüştür: PL-1 alanı yaklaşık 56,6 hektar olup Celaliye Mahallesi ağırlıklıdır; PL-2 alanı ise yaklaşık 50,2 hektar olup Kamiloba Mahallesi sınırları içinde yer alır.

4. Arazinin mülkiyeti kime ait?

Arazinin yaklaşık %99’luk büyük bölümü Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na (TOKİ) aittir. Geriye kalan %1’lik kısım ise tescil harici (yol, boşluk vb.) alanlardan oluşmaktadır.

5. Bu planı hazırlama ve onaylama yetkisi hangi kuruma aittir?

Arazinin mülkiyeti TOKİ’ye ait olduğu için 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’nun 4. maddesi kapsamında plan hazırlama, onaylama ve resen yürürlüğe koyma yetkisi TOKİ Başkanlığı’ndadır.

6. Bu imar planı neden hazırlandı?

Bölgeye komşu 500 hektarlık alanda kurulması planlanan sanayi ve teknoloji yatırımlarının yaratacağı iş gücü ve nüfus için planlı, çevreye duyarlı ve altyapısı hazır bir barınma alanı oluşturmak amacıyla hazırlandı.

7. Projeyi tetikleyen "Ekolojik Endüstri Bölgesi" nedir?

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından planlanan "Büyükçekmece Sağlık ve Stratejik Ürün Teknolojileri Ekolojik Endüstri Bölgesi" projesidir. Çevre dostu ileri teknoloji üretimi hedefleyen bu bölge, binlerce kişiye yeni istihdam kapısı açacaktır.

8. Bu proje mevcut köy veya mahalle dokusunu yok edecek mi?

Hayır. Proje, mevcut yerleşimlerin dışında kalan ve yapılaşmamış boş TOKİ arazilerinde hayata geçirilmektedir. Mevcut mahalle dokusunu bozmadan yeni bir yaşam alanı kurmayı hedefler.

9. Bölgeye yüksek katlı binalar veya gökdelenler yapılacak mı?

Hayır. Planda çok katlı bloklara kesinlikle izin verilmemiştir. Yatay mimari esas alınmıştır.

10. Binalar en fazla kaç katlı inşa edilebilir?

Bölgedeki tüm konut ve ticaret yapılarında kat yüksekliği en fazla 2 kat (Yençok = 2 kat) olarak sınırlandırılmıştır.

11. İmar planındaki inşaat hakkı (emsal) oranları nedir?

Konut alanları için Emsal (KAKS) değerleri 0.20 ve 0.25 olarak belirlenmiştir. Bu durum, arsa payına göre son derece düşük yoğunluklu bir inşaat hakkı tanındığını gösterir.

12. Proje genelinde toplam ne kadar konut alanı ayrıldı?

İki bölge toplamında 481.186 metrekare (yaklaşık 48 hektar) "Gelişme Konut Alanı" olarak tahsis edilmiştir.

13. Konutlarda kişi başına ne kadar inşaat alanı hesaplanmıştır?

İSKİ standartlarına uygun olarak kişi başına düşen kapalı inşaat alanı 35 metrekare kabul edilmiştir.

14. Yeni yerleşimde toplam kaç kişi yaşayacak?

PL-1 alanında 1.574 kişi, PL-2 alanında 1.389 kişi olmak üzere toplam 2.964 kişilik bir nüfus öngörülmüştür.

15. Nüfus neden 3.000 kişi civarında sınırlandırıldı?

Alan, Büyükçekmece Gölü İçme Suyu Havzası sınırlarında kaldığı için İSKİ kuralları gereği hektar başına en fazla 28 kişi yerleşebilmektedir. Planlanan nüfus bu yasal sınırın altında tutulmuştur.

16. Proje içme suyu havzasını kirletir mi?

Hayır. Plan; ileri biyolojik arıtma sistemleri, yağmur suyu yönetimi ve atık su geri kazanım ilkelerine göre tasarlanmıştır. Atık suların havza dışına deşarj edilmesi zorunludur.

17. Mahalle sakinleri alışveriş ihtiyaçlarını nereden karşılayacak?

Toplam 17.134 metrekare büyüklüğünde ticaret alanı ayrılmıştır. Bu alanlarda market, eczane, kafe gibi günlük ihtiyaçları karşılayacak 2 katlı dükkânlar yer alacaktır.

18. Kamusal hizmetler için bina yerleri ayrıldı mı?

Evet. Proje alanında toplam 2.337 metrekare "Belediye Hizmet Alanı" ve 2.371 metrekare "İdari Hizmet Alanı" planlanmıştır.

19. Çocuklar için kaç adet anaokulu yapılacak?

Plan bütününde 3 adet devlet anaokulu (5.086 m²) ve 2 adet özel anaokulu alanı (3.428 m²) olmak üzere toplam 5 anaokulu yeri ayrılmıştır.

20. Bölgede ilkokul ve ortaokul yerleri var mı?

Evet. Toplam 10.015 metrekare büyüklüğünde 2 adet ilkokul ve PL-1 bölgesinde 6.739 metrekare büyüklüğünde 1 adet ortaokul alanı bulunmaktadır.

21. Lise eğitimi için alan ayrıldı mı?

Evet. PL-2 bölgesinde her iki mahallenin de rahatlıkla erişebileceği 7.625 metrekarelik özel lise alanı planlanmıştır.

22. Sağlık hizmetleri için ne tür tesisler yer alacak?

Vatandaşların yürüme mesafesinde birinci basamak sağlık hizmeti alabilmesi için toplam 7.545 metrekare büyüklüğünde 4 ayrı Aile Sağlığı Merkezi (ASM) alanı ayrılmıştır.

23. İbadet ihtiyacı için cami ayrıldı mı?

Evet. Plan genelinde her alt bölgenin merkezine yakın olacak şekilde toplam 9.219 metrekarelik 6 adet cami alanı ayrılmıştır.

24. Kültürel ve sosyal etkinlikler için bina yapılacak mı?

Evet. 3.482 metrekare büyüklüğünde sosyal tesis alanı ve 3.776 metrekare büyüklüğünde kültürel tesis alanı planlanmıştır.

25. Bölgede spor alanları olacak mı?

PL-1 alanında gençlerin ve mahalle sakinlerinin spor yapabileceği 1.624 metrekarelik açık spor tesisi planlanmıştır.

26. Projede toplam ne kadar park ve yeşil alan var?

Proje alanının yaklaşık üçte birini oluşturan toplam 328.126 metrekare (yaklaşık 33 hektar) park ve yeşil alan ayrılmıştır.

27. Yeşil alan miktarı yasal standartların üzerinde mi?

Mevzuata göre kişi başına 10 metrekare yeşil alan düşmesi gerekirken, bu planda kişi başına 100 ile 119 metrekare arasında aktif yeşil alan ayrılmıştır (standartların yaklaşık 10 katı).

28. Bölgedeki vadi tabanları ve dereler nasıl kullanılacak?

Dere yatakları ve vadi tabanları kesinlikle yapılaşmaya açılmamış, tamamı kesintisiz rekreasyon koridoru ve yeşil bant (park) olarak korunmuştur.

29. Olası dere taşkınlarına karşı ne yapıldı?

DSİ 14. Bölge Müdürlüğü tarafından hazırlanan 500 yıllık taşkın analizleri (Q500) doğrultusunda, su taşkın sınırları içinde kalan hiçbir noktaya ev veya ticari yapı izni verilmemiştir.

30. Planlama alanında orman arazisi bulunuyor mu?

Orman Bölge Müdürlüğü'nün resmi incelemelerine göre planlama sınırları içerisinde herhangi bir devlet ormanı veya muhafaza ormanı bulunmamaktadır.

31. Proje tarım arazilerine zarar veriyor mu?

İl Tarım ve Orman Müdürlüğü görüşü doğrultusunda arazinin kuzeyinde kalan aktif tarım parselleri plan sınırının tamamen dışına çıkarılmıştır. Planlanan alan ise kanunen tarım dışı izinli sahadır.

32. Bölgenin deprem riski nedir?

Bölge, Türkiye Deprem Tehlike Haritası'na göre 2. derece deprem bölgesindedir ve olası en büyük yer ivmesi (PGA) 0,340 g olarak hesaplanmıştır.

33. Zemin yapısı inşaata uygun mudur?

Zemin etütlerine göre alan "Önlemli Alan" kategorisindedir. Yani doğru mühendislik tedbirleri (kazık, radye temel, drenaj) alındığı sürece yerleşime uygundur.

34. Zemin için raporda geçen "ÖA-2.1a" neyi ifade eder?

Eğimli yamaçlarda kayma (stabilite) riski olabileceğini gösterir. Bu alanlarda derin kazıların açıkta bırakılmaması, istinat duvarları ve palyeli şev yapılması zorunludur.

35. Zemin için raporda geçen "ÖA-5.1" neyi ifade eder?

Topraktaki kil oranına bağlı olarak şişme veya oturma riski olan alanları gösterir. Temellerin radye yapılması ve zemin iyileştirmesi (jet-grout vb.) şart koşulmuştur.

36. Binalarda bodrum kat zorunluluğu var mı?

Mühendislik raporlarına göre zemin güvenliğini artırmak amacıyla binaların bodrumlu tasarlanması ve temellerin sağlam tabakaya oturtulması önerilmektedir.

37. Bölgeye arabayla nasıl ulaşılacak?

TEM (E-80) Otoyolu üzerinden K13 Kumburgaz ve K14 Çatalca kavşakları kullanılarak doğrudan alana girilebilecek; güneyden ise D-100 (E-5) ve sahil yolu güzergâhından bağlantı sağlanacaktır.

38. Mahalle içi cadde ve sokaklar kaç metre genişliğinde olacak?

Ulaşım ağı 5 kademeli olarak tasarlanmıştır. Ana arterler 20 metre ve 15 metre, ara toplayıcı yollar 12 ve 10 metre, servis sokakları ise 7 metre genişliğinde olacaktır.

39. Yayalar için yürüyüş yolları ayrıldı mı?

Evet. Araç yollarından bağımsız, evlerden parklara ve okullara kesintisiz yaya erişimi sağlayan güvenli yürüyüş aksları kurgulanmıştır.

40. Elektrik ve teknik altyapı ihtiyaçları nasıl planlandı?

Gelecekteki ihtiyaçlar hesaplanarak 4.153 metrekare teknik altyapı alanı ve mahalle aralarına dengeli dağıtılmış 863 metrekarelik trafo alanları tahsis edilmiştir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026