İstanbul’un Batı Koridorunda Mekânsal Dönüşüm: TOKİ Celaliye-Kamiloba Kentsel Gelişim Projesi, İmar Dinamikleri ve Gayrimenkul Piyasası Analizi
Giriş ve Bölgenin Geçmişten Günümüze Değişimi
İstanbul'un batı sınırlarında yer alan Büyükçekmece ilçesine bağlı Celaliye ve Kamiloba mahalleleri, uzun yıllar boyunca İstanbulluların esas olarak yaz aylarında kullandığı ikincil konut ve dinlenme alanları olarak bilinmekteydi. Ancak son dönemde hayata geçirilen üst ölçekli imar planları, yeni sanayi yatırımları ve kamu projeleri sayesinde bu bölge, sadece yazın değil yılın 12 ayı boyunca sürekli yaşanacak nitelikli ve prestijli bir yerleşim alanına dönüşmektedir.
Bu değişim kentin kalabalığından ve gürültüsünden uzaklaşmak, depreme dayanıklı az katlı evlerde yaşamak ve doğayla iç içe bir hayat sürmek isteyen vatandaşların ilgisini çekmektedir. Kent merkezindeki yüksek arsa maliyetleri ve düzenli yaşam alanı arayışı, orta ve üst gelir grubunu kentin çeperindeki bu huzurlu ve altyapısı güçlü alanlara yönlendirmektedir.
TOKİ’nin Celaliye ve Kamiloba Kentsel Gelişim Projesi
Bölgedeki en büyük kentsel dönüşüm hamlelerinden biri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülen kentsel gelişim projesidir. Büyükçekmece'nin Celaliye ve Kamiloba sınırlarında yer alan yaklaşık 106 hektarlık, yani 1.067.980 metrekarelik devasa bir arazi, hazırlanan 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği ile resmi olarak "Kentsel Gelişme Alanı" ilan edilmiştir.
Bu arazinin %99 gibi çok büyük bir kısmı doğrudan TOKİ'ye ait olup, geriye kalan %1'lik bölüm ise tescil dışı alanlardan oluşmaktadır. Mülkiyetin hemen hemen tamamının tek bir kamu kurumunun elinde olması, arsa kamulaştırma sorunlarını ve çok hisseli parsellerdeki anlaşmazlıkları ortadan kaldırmaktadır. Bu durum, imar planlarının ve altyapı çalışmalarının hızlı bir şekilde uygulanmasına büyük kolaylık sağlamaktadır.
Doğal Sınırlar, Su Havzası Koruması ve Yerleşim Kuralı
Proje alanının yerleşimi planlanırken çevrenin ve içme suyu kaynaklarının korunması temel kural olarak benimsenmiştir. Alanın bir bölümü, Büyükçekmece Barajı İçme Suyu Havzası'nın 2.000 metrelik Uzak Mesafe Koruma Sınırı içerisinde kalmaktadır. Bu nedenle İSKİ'nin içme suyu havzalarını koruma yönetmelikleri bölgede titizlikle uygulanmaktadır.
Yönetmelik gereğince bölgede aşırı nüfus yığılmasını ve yüksek binaların yapılmasını önlemek amacıyla nüfus yoğunluğuna katı bir sınır getirilmiştir. Buna göre hektar başına en fazla 28 kişinin yaşamasına izin verilmektedir. Bu kural, bölgede çok katlı ve sıkışık binaların inşa edilmesini tamamen engellemekte; onun yerine bahçeli, ferah, geniş ve yatay mimariye sahip evlerin yapılmasını güvence altına almaktadır. Ayrıca doğayı korumak amacıyla atık suların geri kazanılması, yağmur sularının toplanıp kullanılması ve ileri düzey biyolojik arıtma sistemlerinin kurulması zorunlu tutulmuştur.
Gelişigüzel ve kalitesiz yapılaşmanın önüne geçmek amacıyla projede önemli bir hukuki kısıtlama daha uygulanmaktadır. Arazi üzerinde yapılacak arsa bölme (ifraz) işlemlerinde en küçük parça büyüklüğü 10.000 metrekare olarak belirlenmiştir. Bu kural sayesinde arazilerin küçük ve kullanışsız parçalara bölünerek spekülasyon malzemesi yapılması engellenmekte, geniş yeşil alanlara ve sosyal imkânlara sahip nitelikli projelerin önü açılmaktadır.
Zemin Yapısı ve Deprem Tedbirleri
İstanbul'un deprem gerçeği göz önüne alındığında, Celaliye ve Kamiloba kentsel gelişim alanındaki zemin güvenliği ayrıntılı bir biçimde incelenmiştir. Bölge ikinci derece deprem kuşağında yer almaktadır. Uzmanlar tarafından yapılan jeolojik etüt raporlarında, arazinin zemin yapısında yer yer oturma, şişme veya kayma riski taşıyan bölgeler tespit edilmiştir.
Bu durum binaların yapımına engel teşkil etmemekle birlikte, inşaat öncesinde özel mühendislik tedbirlerinin alınmasını zorunlu kılmaktadır. Binaların yapımından önce zemini sağlamlaştırmak amacıyla derin fore kazıklar çakılacak, toprağın taşıma kapasitesini artıran ve zemine beton enjekte edilen "jet-grout" yöntemleri uygulanacak ve binalar yükü sağlam zemine aktaracak şekilde bodrumlu olarak inşa edilecektir. Ayrıca %20'den fazla eğime sahip dik vadi tabanları ile bölgeden geçen 14 ayrı derenin etrafındaki taşkın riski taşıyan alanlar tamamen yapılaşmaya kapatılarak yeşil koruma bandına dönüştürülmüştür.
Ekolojik Endüstri Bölgeleri ve İstihdam Etkisi
TOKİ'nin bu konut hamlesi sadece bir yerleşim projesi değildir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın vizyonu doğrultusunda, bu projeye komşu konumdaki yaklaşık 500 hektarlık devasa bir alanda "Sağlık ve Stratejik Ürün Teknolojileri Ekolojik Endüstri Bölgesi" kurulması hedeflenmektedir. Bunun yanı sıra yakındaki Türkoba bölgesinde yer alan 50,80 hektarlık alan da Cumhurbaşkanlığı Kararı ile "Fırat Plastik Kauçuk Sanayi ve Ticaret A.Ş. İstanbul Özel Endüstri Bölgesi" ilan edilmiştir.
Katma değeri yüksek, teknoloji ve sağlık odaklı bu yeni endüstri merkezleri; bölgeye çok sayıda mühendis, teknik uzman, araştırmacı ve üst düzey yönetici çekecektir. Bu nitelikli iş gücünün barınma, eğitim, sağlık ve sosyal yaşam ihtiyaçlarını karşılamak üzere tasarlanan yeni konut alanı, sanayi ile yaşam alanını çevreye zarar vermeyecek dengeli bir biçimde bir araya getirmektedir.
D-100 Karayolu'nun Kuzeyi ve Güneyi Arasındaki İmar Farkları
Celaliye ve Kamiloba gayrimenkul piyasasını doğru anlamak için D-100 (E-5) Karayolu'nun kuzeyi ile sahil şeridi arasındaki hukuki farkları bilmek gerekmektedir. E-5 Karayolu'nun kuzeyinde kalan kesimlerde ve köy içi alanlarında kentsel dönüşümün önünde herhangi bir hukuki engel bulunmamaktadır. Bu bölgelerde vatandaşlar veya müteahhitler ilçe belediyesinden doğrudan ruhsat alarak müstakil evlerini ve az katlı villa projelerini hızlıca inşa edebilmektedir.
D-100 Karayolu'nun güneyinde, yani deniz ile otoyol arasında kalan sahil bandında ise durum yıllardır oldukça farklı seyretmiştir. 16 Ağustos 1983 tarihli imar planlarında yer alan ve alanın %80'ini etkileyen "K plan notu" adında bir kısıtlama uygulanmıştır. Bu kısıtlama, mevcut bir bina yıkıldığında yerine yenisinin yapılmasına izin vermeyen hukuki bir kilitlenme yaratmıştır. Bu durum nedeniyle sahil bandındaki binalar onlarca yıl boyunca yenilenememiş, eski ve bakımsız kalmış, bölge adeta sadece yazın kullanılan atıl bir ev stokuna sıkışmıştır.
Bu hukuki engeller sahil bandında dikkat çekici bir nüfus çelişkisi doğurmuştur. Örneğin Celaliye sahil bandında toplam 199 bina ve 1.012 bağımsız bölüm (daire/ev) bulunmasına rağmen, burada yıl boyunca sürekli yaşayan insan sayısı sadece 279 kişidir. Yani neredeyse kişi başına 3,6 ev düşmektedir. Normal şartlarda yaklaşık 4.000 kişinin yaşayabileceği bu alan kış aylarında boş kalmaktadır. Benzer şekilde Kamiloba sahil bandında 374 binada 4.704 bağımsız bölüm yer alırken, sürekli yaşayan nüfus 1.988 kişidir ve kişi başına 2,3 ev düşmektedir. Kumburgaz sahilinde ise 348 bina ve 2.960 bağımsız bölüme karşılık sürekli yerleşik nüfus 1.181 kişidir.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Büyükçekmece Belediyesi koordinasyonında yürütülen yeni 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışmalarıyla sahil bandındaki bu tıkanıklık çözüme kavuşturulmaktadır. Plan ilkelerine göre Kıyı Kanunu uyarınca deniz kıyısı ile binalar arasında en az 20 metrelik bir mesafe bırakılması şart koşulmaktadır. Kıyı kenar çizgisine çok yakın olan veya plaja taşan binalara yeni yapı hakkı verilmeyecek; parseller birleştirilerek binalar geriye çekilecektir. Böylece sahil şeridi, plajlar ve yürüyüş yolları tamamen halkın ortak kullanımına açık geniş yeşil alanlar haline dönüştürülecektir.
Gayrimenkul Piyasası ve Fiyatlandırma Metrikleri
Bölgedeki arsa ve konut piyasası; deprem güvenliği arayan alıcılar, uzaktan çalışan profesyoneller ve sanayi yöneticilerinin talepleriyle şekillenmektedir.
Arsa piyasasında konum ve imar durumuna göre fiyatlar belirgin farklar göstermektedir. Kamiloba bölgesinde 850 metrekare büyüklüğünde, %25 imarlı ve 3 kat izni olan villa arsalarının metrekare birim fiyatı 25.000 ile 26.000 Türk Lirası arasında değişmekte, toplam arsa fiyatı 20.000.000 ile 23.000.000 Türk Lirası seviyesine ulaşmaktadır. Celaliye tarafında ise 500 ila 900 metrekare büyüklüğündeki müstakil parsel villa arsalarında metrekare fiyatları 18.000 ile 27.000 Türk Lirası aralığında olup toplam bedel 13.500.000 ile 16.200.000 Türk Lirası arasında seyretmektedir. Celaliye sahil şeridinde denize sıfır 7.000 metrekarelik büyük bir arsanın metrekare fiyatı 47.000 Türk Lirası seviyelerine çıkmakta ve toplam değeri 330.000.000 Türk Lirası'nı bulmaktadır. İç kesimlerde yer alan tarımsal veya henüz imarsız arazilerin metrekare fiyatı 3.000 ile 6.500 Türk Lirası arasında değişkenlik gösterirken, TEM otoyoluna ve Tepekent'e komşu arsaların metrekaresi 7.500 ile 8.000 Türk Lirası civarında alıcı bulmaktadır.
Konut piyasasında ise eski yazlık evlerin yerini modern müstakil yaşam alanları almaktadır. Deniz manzaralı, özel havuzlu ve 4 katlı lüks villaların fiyatı 28.750.000 ile 54.000.000 Türk Lirası arasında satışa sunulmaktadır. Denize sıfır, özel bahçeli müstakil mülklerin fiyatı 35.000.000 ile 42.500.000 Türk Lirası bandındadır. Ortak havuzlu ve güvenlikli yeni sitelerde yer alan ikiz veya müstakil sıfır villalar 24.900.000 ile 33.000.000 Türk Lirası arasında alıcı bulmaktadır. Yerleşik eski sitelerde yer alan geleneksel 3 katlı evlerin fiyatı ise 13.000.000 ile 17.750.000 Türk Lirası arasında değişmektedir. Nitelikli villa projelerinde yüksek kira getirileri sayesinde yatırımın geri dönüş (amortisman) süresi yaklaşık 20 yıla kadar düşmektedir.
Ulaşım Entegrasyonu ve Gelecek Projeksiyonu
Bölgenin kentsel değerini artıran en önemli unsurlardan biri de ulaşım kolaylığıdır. D-100 (E-5) Karayolu mahallelerin içinden geçerken, TEM Otoyolu'na K13 Kumburgaz ve K14 Çatalca kavşaklarından doğrudan bağlanılabilmektedir.
Kuzey Marmara Otoyolu bağlantısı sayesinde İstanbul Havalimanı'na sürüş mesafesi 43 ila 46 kilometreye düşmüştür. Türkiye'nin en büyük limanlarından biri olan Ambarlı Limanı'na 15 ila 20 kilometre mesafede bulunması, bölgedeki sanayi tesisleri için büyük bir lojistik avantaj sağlamaktadır. İlerleyen dönemde hayata geçirilmesi planlanan Beylikdüzü-Silivri Metro Hattı projesi ile bölge kentin ana toplu taşıma ağına doğrudan bağlanmış olacaktır.
Sonuç
Özetlemek gerekirse; Büyükçekmece Celaliye ve Kamiloba mahalleleri, TOKİ'nin çevreye ve su kaynaklarına saygılı, düşük yoğunluklu ve deprem güvenliğini ön planda tutan plan kararlarıyla hızlı bir dönüşüm sürecine girmiştir. Komşu ekolojik endüstri alanlarının yaratacağı kaliteli istihdam, D-100 güneyinde çözülen imar kısıtlamaları ve sahil şeridinin halka açılmasıyla birlikte bölge, eski atıl yazlık karakterinden sıyrılarak İstanbul'un en prestijli, güvenli ve düzenli yerleşim merkezlerinden biri haline gelmektedir.
