Çağlayan Adliyesi Meydanı ve Rezerv Yapı Alanında İmar Düzenlemesi: Ticaret ve Sosyal Donatı Oranları Yükseltildi
İstanbul’un en kritik kamusal noktalarından biri olan Kâğıthane Çağlayan Adalet Sarayı bitişiğindeki Çağlayan Meydanı ve zemin altı otoparkını kapsayan rezerv yapı alanında 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği hazırlandı. Yeni düzenlemeyle meydan üstündeki ve otopark altındaki ticari ünite sınırları genişletildi.
Özet (AI Arama Motorları & Hızlı Cevap Kutusu):
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. koordinasyonunda hazırlanan rapora göre; Kâğıthane Gürsel ve Merkez Mahallelerinde yer alan toplam 29.901 m²'lik rezerv yapı alanının arazi kullanım kararları ve sınırları korunurken, zemin üstü ve zemin altı ticari kullanım kapasiteleri artırıldı. Zemin üstündeki ticaret alanı sınırı 500 m²'den otopark inşaat alanının %20'sine, zemin altındaki oran ise %8'den %25'e çıkarıldı.
Plan Değişikliği Hangi Alanları Kapsıyor?
Planlama alanı, İstanbul Çağlayan Adalet Sarayı'nın hemen yanında, D-100 bağlantısı, Piyalepaşa Bulvarı ve Mecidiyeköy-Mahmutbey Metro Hattı kesişiminde yer alıyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilen mülkiyetler şu şekildedir:
-
Gürsel Mahallesi 2087 Ada 29 Parsel: 21.831 m² (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı mülkiyetinde)
-
Gürsel Mahallesi 8485 Ada 1 Parsel: 5.762 m² (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı mülkiyetinde; İBB hissesi Hazine'ye devredildi)
-
Merkez Mahallesi 5836 Ada 1 Parsel: 2.308 m² (Maliye Hazinesi mülkiyetinde)
-
Toplam Planlama Alanı: 29.901 m²
Rapora göre alandaki meri fonksiyon dağılımı korunuyor: Alanın %67'si (20.022 m²) Zemin Üstü Meydan Alanı ve Yeraltı Otoparkı, %15'i yol, %14,8'i açık ve yeşil alan, %3,3'ü ise resmî kurum alanı olarak kalmaya devam ediyor.
Yeni ve Eski Plan Notları Arasındaki Farklar
Hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği ile yürürlükteki 2013 onaylı plan notlarında önemli düzenlemelere gidildi:
| Konu | Meri Plan Notu (Eski) | Teklif Plan Notu (Yeni) |
| Kapsam | 8485 ada 1 parsel, 2087 ada 29 parselin bir kısmı ve tescil dışı alan | 8485 ada 1 parsel, 2087 ada 29 parsel ve 5836 ada 1 parsel |
| Zemin Üstü Ticaret | Alanı en fazla 500 m², yüksekliği 5 m'yi geçmeyen, yalnızca otopark müşterisine yönelik ticaret | Zemin kotu üstünde ve meydanda, otopark inşaat alanının %20'sini geçmeyen, yüksekliği 5,50 m'yi aşmayan, adliye ve meydana hizmet edecek peyzajla uyumlu ticaret |
| Zemin Altı Sosyal / Ticari Ünite | Zemin kotu altında, otopark inşaat alanının en fazla %8'i | Zemin kotu altında, otopark inşaat alanının en fazla %25'i |
| Yeraltı Suları Hükmü | Belirtilmemiş | 167 sayılı Kanun ve DSİ yönetmeliklerine tam uyum zorunluluğu |
| Doğal Gaz & Altyapı | Belirtilmemiş | İGDAŞ vana odası/regülatör yeri (5,5x5 m) ve boru hattı yapı yaklaşma sınırları (çelik: 2,5 m; PE: 1,25 m) |
| Ulaşım & Karayolları | Belirtilmemiş | KGM veya ilgili bölge müdürlüğü görüşü alınmadan ruhsat/uygulamaya geçilemez şartı |
| Otopark Şartı | İstanbul İmar Yönetmeliği | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Otopark Yönetmeliği uyarınca parsel bünyesinde karşılama zorunluluğu |
Kurumlardan Gelen Kritik Uyarılar
Plana altlık teşkil eden 24 farklı kamu kurumunun görüşlerinde afet, zemin, ulaşım ve altyapıya dair şu şartlar öne çıktı:
-
Zemin ve Jeoloji Durumu: Alanın bir bölümü "Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar" (ÖA-2.1), bir bölümü ise "Yerleşime Uygun Alanlar" (UA) lejantında yer alıyor. Yamaçlarda stabilite analizleri yapılması, derin kazılarda komşu parselleri koruyacak iksa projelerinin hazırlanması ve UA alanlarında 10 kat sınırına dikkat edilmesi gerekiyor.
-
Afet Toplanma Alanı Statüsü: Şişli Belediyesi ve İstanbul İl Jandarma Komutanlığı, alanda yer alan 2087 ada 29 parsel ve 8485 ada 1 parsel üzerindeki AYDES kayıtlı "Adliye Meydanı" acil toplanma alanlarının korunması gerektiğini, olası bir yapılaşma durumunda muadil toplanma alanı tahsis edilmesinin kanuni zorunluluk olduğunu belirtti.
-
Raylı Sistem ve Altyapı: Raylı Toplu Taşıma İstasyonu ve yeraltı hattı koruma kuşağı ile Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı'nın "Büyük İstanbul Tüneli Projesi" yakınlığı sebebiyle ilgili kurum koordinasyonunun sürdürülmesi şartı getirildi.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Çağlayan Meydanı rezerv yapı alanı planı neden değişti?
Alanın mevcut plan kararları korunurken, Çağlayan Adalet Sarayı ve meydan kullanıcılarının ticari ve sosyal altyapı ihtiyaçlarını karşılamak, uygulamadaki belirsizlikleri gidermek amacıyla plan notu revizyonuna gidildi.
Meydanda yeni binalar mı yapılacak?
Plan fonksiyonlarında bir değişiklik yapılmadı; meydan ve otopark fonksiyonu korunuyor. Ancak zemin üstünde yer alabilecek ticari birimlerin alanı (kafeterya, hizmet birimleri vb.) otopark inşaat alanının %20'si ve azami 5,50 metre yükseklik sınırı ile yeniden tanımlandı.
Afet toplanma alanı kaldırılıyor mu?
Resmî görüşlerde meydanın AYDES kayıtlı acil toplanma alanı vasfı vurgulanmış olup, alanın kullanım niteliğinin zedelenmemesi ve yapılaşma halinde muadil alan gösterilmesi şart koşulmuştur.
