Çanakkale ve Balıkesir’de Ekoturizm İmarında Yeni Dönem: 2026 Kriterleri ve Yatırımcıların Bilmesi Gerekenler

21 Ocak 2026 tarihi itibarıyla Çanakkale ve Balıkesir bölgesindeki ekoturizm ve kırsal turizm tesis projeleri için beklenen yönetmelik netleşti. Arazi yatırımcılarını ve turizm girişimcilerini yakından ilgilendiren bu kararlar, "Eko İmar" süreçlerinde köklü değişiklikleri beraberinde getiriyor.

Çanakkale ve Balıkesir, doğal güzellikleri ve stratejik konumuyla Türkiye’nin parlayan yıldızı olmaya devam ederken, bölgedeki imar planlamalarında önemli bir revizyona gidildi. Özellikle 25 bin metrekarenin altındaki ham araziler için yapılan başvuruların durdurulması ve ulaşım yolları konusundaki katı "komşu muvafakatnamesi" şartı, projesi olanlar için yeni bir yol haritası çizilmesini zorunlu kılıyor.

İşte Google aramalarında en çok sorulan soruların cevapları ve yeni yönetmeliğin madde madde tüm detayları:

1. Küçük Parsellere Veda: 25 Dönüm Şartı Uygulanıyor

Eskiden daha küçük metrajlı arazilerde yapılabilen ekoturizm projeleri için limitler yükseltildi. Yeni düzenlemeye göre; 25.000 m² (25 dönüm) altındaki ham araziler için artık ekoturizm imar başvurusu yapılamayacak. Yatırımcıların proje geliştirebilmesi için arazinin tek tapuda veya tevhid (birleştirme) sonrası bu büyüklüğü sağlaması gerekiyor.

2. 10 Bin m² İfrazı Kalktı, İnşaat Alanı Sınırlandırıldı

Daha önce geçerli olan 10.000 m² ifraz (bölünme) imkanı ortadan kaldırıldı. Arazi ne kadar büyük olursa olsun, yapılacak tesisin toplam inşaat alanı 1.500 m²'yi geçemeyecek. Bu durum, devasa betonarme yapılar yerine doğayla daha uyumlu, butik ve yatay mimarinin teşvik edildiğini gösteriyor. Arazi büyüklüğü 25 dönümde olsa 100 dönümde olsa 1500 m2 inşaat sınırı uygulanıyor. İfraz edilemiyor.

3. En Kritik Madde: Yol ve Ulaşım Sorunu (Muvafakatname Şartı)

Yeni yönetmeliğin en çok tartışılacak ve yatırımcıyı zorlayacak maddesi ulaşım konusunda geldi.

• Ana Yola Cephe Yerler: Eğer araziniz ulaşım ağ yoluna veya ana yola cepheliyse sorun yok.

• Kadastral Yoldaki Yerler: Eğer araziniz tarlaların arasındaki bir kadastral yolda ise durum değişiyor. Arazinizden, ana ulaşım ağ yoluna bağlanıncaya kadar yol güzergahındaki tüm komşu parsellerden muvafakatname (onay) almanız gerekiyor.

• Ayrıca projenin onaylanabilmesi için detaylı bir Ulaşım Etüd Raporu hazırlanması şart koşuluyor.

4. Arazi Cinsi ve Tarımsal Nitelik: Zeytinliklere İzin Yok!

Yatırımcıların en çok hata yaptığı konu arazi vasfıdır. Yeni dönemde şartlar çok net:

• İzin Verilen Arazi Tipi: Arazinin vasfı "Tarla" olmalı ve Tarım İl Müdürlüğü görüşlerinde "Marjinal Tarım Arazisi" olarak geçmeli.

• Yasaklı Cinsler: Tapu kaydında Bağ, Bahçe, Zeytinlik, Mandalinlik, Elmalık gibi dikili tarım ürünü yazan arazilerde ekoturizm projesi yapılamaz.

• Meyve Ağacı Sınırı: Arazinin cinsi "Tarla" olsa dahi, içinde bulunan ağaç sayısı hektar başına düşen verim sınırını aşmamalıdır. Yani fiili durumda verimli bir bahçe hüviyetinde olmamalıdır.

• Büyükova Koruma Alanı: Arazi kesinlikle "Büyükova" sınırları içerisinde yer almamalıdır.

5. ÇED Raporu ve Coğrafi Kısıtlamalar

Proje onayı için sadece imar durumu yeterli değil, çevresel faktörler de belirleyici:

• ÇED Raporu: Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporunun olumlu olması zorunlu.

• Su Havzaları: İçme suyu barajlarının yakın veya uzak koruma havzalarında kalan arazilerde proje yapılamaz.

• Sit ve Koruma Alanları: Arkeolojik, Doğal ve Tarihi Sit Alanlarında (1. ve 2. Derece) izin verilmiyor. Ayrıca Milli Park sınırları içinde de proje yapılamaz.

• Afet Riski: Diri fay hattı üzerinde veya heyelan bölgesinde bulunan araziler kapsam dışıdır.

Sonuç: Yatırımcı Ne Yapmalı?

Çanakkale ve Balıkesir bölgesinde arsa yatırımı yapmadan önce bu yeni kriterlerin uzman bir gözle incelenmesi hayati önem taşıyor. Özellikle yol sorunu olan ve nitelikli tarım arazisi vasfındaki yerler için proje geliştirmek artık imkansız hale gelmiştir. Doğru araziyi bulmak ve süreci yönetmek için profesyonel destek şart.

Detaylı Bilgi ve Danışmanlık İçin

Bu yeni yönetmelik karmaşık görünebilir ancak doğru strateji ile bölgedeki fırsatlar devam ediyor. Arazinizin uygunluk durumu, raporlama süreçleri ve proje yönetimi hakkında en doğru bilgiyi almak için Ekoturizm Proje Koordinatörü ile iletişime geçebilirsiniz.

 Beytullah YILMAZ (Ekoturizm Proje Koordinatörü) Telefon: 0 544 608 84 80

Bölüm 1: Genel Yönetmelik ve Sınırlar

1. Çanakkale ve Balıkesir ekoturizm imar yönetmeliği 2026’da nasıl değişti? 21 Ocak 2026 tarihi itibarıyla, bölgedeki ekoturizm projeleri için minimum arazi büyüklüğü 25.000 m²’ye çıkarılmış, ifraz (bölünme) kaldırılmış ve ulaşım yolları için komşu parsellerden muvafakatname alma şartı getirilmiştir.

2. Ekoturizm imarı için minimum arazi büyüklüğü kaç metrekare olmalıdır? Yeni düzenlemeye göre, ekoturizm projesi başvurusu yapılacak ham arazinin tek tapuda veya tevhid sonrası en az 25.000 m² (25 dönüm) büyüklüğünde olması gerekmektedir.

3. 25 dönüm altındaki arazilere ekoturizm imarı alınabilir mi? Hayır. Yeni yönetmelikle birlikte 25.000 m² altındaki ham araziler için yapılan ekoturizm imar başvuruları durdurulmuştur.

4. 2026 yönetmeliğine göre ekoturizm projelerinde inşaat hakkı ne kadardır? Arazi büyüklüğü ne olursa olsun (ister 25 dönüm ister 100 dönüm), bir ekoturizm projesinde yapılabilecek toplam inşaat alanı 1.500 m² ile sınırlandırılmıştır.

5. Ekoturizm arazilerinde ifraz (bölünme) yapılabilir mi? Hayır. Daha önce var olan 10.000 m² ifraz imkanı kaldırılmıştır. Araziler bölünemez, proje tek parsel üzerinde bütüncül olarak geliştirilmelidir.

Bölüm 2: Arazi Vasfı ve Tarımsal Nitelik

6. Zeytinlik vasıflı arazilere ekoturizm projesi yapılabilir mi? Hayır. Tapu kaydında "Zeytinlik" yazan arazilerde ekoturizm projesi yapılmasına izin verilmemektedir.

7. Bağ, bahçe veya meyvelik vasıflı yerlere imar izni var mı? Hayır. Tapu cinsinde Bağ, Bahçe, Mandalinlik, Elmalık gibi dikili tarım ürünü ifadesi geçen araziler ekoturizm kapsamı dışındadır.

8. Ekoturizm projesi için arazinin tapu cinsi ne olmalıdır? Arazinin tapu cinsi "Tarla" olmalı ve Tarım İl Müdürlüğü tarafından "Marjinal Tarım Arazisi" olarak sınıflandırılmalıdır.

9. İçinde meyve ağacı olan tarlalara ekoturizm yapılır mı? Arazi cinsi tarla olsa bile, üzerindeki ağaç sayısı hektar başına düşen verim sınırını aşıyorsa ve verimli bir bahçe hüviyetindeyse proje onayı verilmez.

10. Büyükova koruma alanındaki arazilere turizm imarı alınabilir mi? Hayır. Arazi kesinlikle "Büyükova" sınırları içerisinde yer almamalıdır; bu alanlar tarımsal üretim için korunmaktadır.

Bölüm 3: Yol, Ulaşım ve Muvafakatname

11. Ekoturizm arazilerinde yol şartı nedir? Arazinin ya ulaşım ağ yoluna/ana yola cephesi olmalı ya da kadastral yoldan ana yola kadar olan bağlantı sağlanmalıdır.

12. Kadastral yolu olan arazilerde "komşu muvafakatnamesi" nedir? Eğer araziniz ana yola cepheli değilse, ana yola ulaşana kadar geçtiğiniz güzergahtaki tüm komşu parsel sahiplerinden yol geçiş izni (muvafakatname) almanız zorunludur.

13. Ulaşım Etüd Raporu nedir ve neden gereklidir? Projenin onaylanabilmesi için ulaşım ağlarına bağlantının güvenli ve uygun olduğunu kanıtlayan teknik bir rapordur. Yeni yönetmelikte bu rapor şart koşulmuştur.

14. Ana yola cephesi olmayan tarlaya ekoturizm yapılır mı? Ana yola cephesi yoksa, ancak tüm komşulardan muvafakatname alınarak ulaşım sorunu çözülürse yapılabilir. Aksi takdirde proje onaylanmaz.

Bölüm 4: Çevresel Kısıtlamalar ve Koruma Alanları

15. Ekoturizm projelerinde ÇED Raporu zorunlu mu? Evet, projenin hayata geçebilmesi için "Çevresel Etki Değerlendirmesi" (ÇED) raporunun olumlu çıkması zorunludur.

16. Su havzalarında veya baraj yakınında ekoturizm yapılır mı? İçme suyu barajlarının yakın veya uzak koruma havzalarında kalan arazilerde yapılaşmaya ve ekoturizm projelerine izin verilmemektedir.

17. Sit alanlarında ekoturizm imarı alınabilir mi?

1. ve 2. Derece Arkeolojik, Doğal ve Tarihi Sit Alanları ile Milli Park sınırları içerisindeki arazilerde proje yapılamaz.

18. Fay hattı üzerindeki arazilere imar veriliyor mu? Hayır. Diri fay hattı üzerinde veya heyelan riski taşıyan bölgelerde bulunan araziler kapsam dışı bırakılmıştır.

Bölüm 5: Yatırım ve Proje Süreci

19. Çanakkale ve Balıkesir'de arsa alırken nelere dikkat edilmeli? 2026 itibarıyla arazinin 25 dönümden büyük olmasına, marjinal tarım arazisi vasfında olmasına, zeytinlik olmamasına ve ulaşım sorununun (muvafakatname) çözülebilir olmasına dikkat edilmelidir.

20. Eko İmar nedir? Doğal yapıya zarar vermeden, sürdürülebilir turizm amacıyla kırsal alanlarda yapılan, düşük yoğunluklu (maksimum 1.500 m² inşaat) yapılaşma iznidir.

21. 10.000 m² ifraz hakkı neden kaldırıldı? Bölgedeki aşırı yapılaşmanın önüne geçmek ve devasa yapılar yerine doğayla uyumlu, bütüncül ve butik projeleri teşvik etmek amacıyla ifraz kaldırılarak limit 25 dönüme çıkarılmıştır.

22. Yatay mimari şartı var mı? Evet, 1.500 m² inşaat sınırı getirilerek çok katlı betonarme yapılar yerine, doğaya uyumlu yatay ve butik mimari zorunlu hale getirilmiştir.

23. Ekoturizm projesi başvurusu nereye yapılır? Başvurular ilgili belediyeler, İl Özel İdareleri ve Tarım İl Müdürlükleri ile koordineli olarak yürütülür, ancak süreç profesyonel bir proje koordinatörü tarafından yönetilmelidir.

24. Hangi bölgeler ekoturizm yatırımı için riskli? Kadastral yolu olmayan (komşu sorunu yaşanabilecek), zeytinlik vasıflı ve su havzası içinde kalan bölgeler yatırım için riskli ve uygun değildir.

25. Ekoturizm imar süreci için danışmanlık almak gerekli mi? Evet. Yeni yönetmelik karmaşık (ÇED, Ulaşım Etüdü, Muvafakatname vb.) süreçler içerdiğinden, hatalı yatırım yapmamak için Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz gibi uzmanlardan destek alınması hayati önem taşır.

Yatırımcılara Çağrı

Süreci Riske Atmayın, Uzmanına Danışın! Çanakkale ve Balıkesir'deki arazinizin 2026 Ekoturizm kriterlerine uygunluğunu ücretsiz ön analiz ile öğrenmek ister misiniz? İletişim: Beytullah YILMAZ (Ekoturizm Proje Koordinatörü) - 0 544 608 84 80