Pendik İlçesi Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş Mahalleleri 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notları ve Yapılaşma Şartları İnceleme Raporu

Giriş ve Planlamanın Yasal-Mekansal Çerçevesi

İstanbul metropolünün doğu yakasında yer alan ve Ömerli Barajı İçme Suyu Havzası’nın ekolojik etki etki alanı içerisinde bulunan Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş kırsal mahalleleri, kentsel büyüme baskıları ile hassas su havzası koruma dengesinin en kırılgan şekilde teyit edildiği alanlar arasında yer almaktadır. Kentsel saçaklanmanın kontrol altına alınması, doğal ekosistemin sürdürülebilir kılınması ve yerel halkın sosyo-ekonomik ihtiyaçlarının hukuki bir altyapıya kavuşturulması amacıyla hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve Plan Notları, bölgedeki arazi kullanım rejimini bağlayıcı hükümlere bağlamaktadır.

Pendik Belediye Meclisi tarafından hazırlanarak İstanbul Büyükşehir Belediye (İBB) Meclisi’nin onayıyla yürürlüğe giren plan kararları, üst kademeli 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı stratejileriyle tam bir uyum sergilemektedir. Planlama yaklaşımının merkezinde; Ömerli İçme Suyu Havzası Yönetmeliği kısıtlamalarına tam uyum gösterilmesi, geleneksel köy mimari dokusunun muhafaza edilmesi, tarımsal niteliği korunacak alanların kontrolsüz yapılaşmaya karşı kalkan altına alınması ve kırsal kalkınmanın çevre dostu yöntemlerle desteklenmesi yatmaktadır.

Bölge Yapılaşma ve İmar Parametrelerinin Detaylı Özeti

Planlama alanında belirlenen imar fonksiyonlarına ilişkin Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), Kat Alanı Kat Sayısı (Emsal/KAKS), azami yapı yüksekliği (Yençok), asgari ifraz koşulları ve öne çıkan yapılaşma kriterleri aşağıdaki tabloda bütüncül olarak sunulmuştur:

İmar Fonksiyonu	TAKS	EMSAL (KAKS)	Yençok (Kat / Yükseklik)	Minimum İfraz Şartı	Öne Çıkan Yapılaşma ve Kullanım Şartları
K1 Yerleşik Konut Alanı	0.20	0.20	2 Kat (6.50 m)	Mer’i Mevzuat	Zemin katlarda günübirlik ticaret, organik tarım ve seracılık yapılabilir.
K2 Gelişme Konut Alanı	0.10	0.10	2 Kat (6.50 m)	1.500 m²	Sanayi, küçük sanayi, akaryakıt istasyonu ve lojistik depolama yapılamaz.
Ticaret Alanı	0.25	0.25	2 Kat (9.00 m)	Mer’i Mevzuat	Zemin katlarda konut kullanımına izin verilmez.
Belediye / İdari Hizmet	-	0.40	2 Kat	Avan Proje	İlçe belediyesi veya ilgili kamu idaresinin onayı gereklidir.
Tarım ve Hayvancılık Tesisi	-	0.20 (Mesken: 0.05)	9.50 m (Mesken: 2 Kat)	5.000 m²	Parsel genelinde en fazla 1 bağımsız birim (maksimum 100 m² bekçi evi dahil) yapılabilir.
Depolama Alanı	-	0.25	11.50 m	Mer’i Mevzuat	Ömerli İçme Suyu Havzası koruma kısıtlamalarına tabidir.
Günübirlik Tesis Alanı	-	0.10	4.50 m (Asma katlı: 5.50 m)	Mer’i Mevzuat	Sökülüp takılabilir sökülebilir hafif malzeme kullanımı zorunludur.
SK-2 Koruma Alanı	-	0.05	2 Kat	5.000 m²	Toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 250 m²'yi geçemez.
Kültürel Tesis Alanı	0.40	0.40	3 Kat	Avan Proje	Yalnızca kamu mülkiyetindeki alanlarda uygulanabilir.

Konut ve Kentsel Çalışma Alanlarında Yapılaşma Esasları

Kırsal dokunun ve ekolojik dengenin muhafazası, yerleşim alanlarında düşük yoğunluklu bir yapılaşma rejimini zorunlu kılmıştır. Plan notları, yerleşik ve gelişme konut alanlarında arazi kullanımını doğrudan denetim altına almaktadır.

K1 Rumuzlu Yerleşik Konut Alanları

Mevcut köy dokusunun korunduğu K1 rumuzlu alanlarda geleneksel mimari yapının devamlılığı esastır. Bu alanlarda taban alanı kullanımı %20 (TAKS: 0.20) ve toplam inşaat hakkı %20 (Emsal: 0.20) ile sınırlandırılmış olup azami bina yüksekliği 2 kat (6.50 m) olarak belirlenmiştir. Yerel ekonomiyi ve kırsal yaşamı desteklemek amacıyla binaların zemin katlarında günübirlik ticari ünitelerin açılmasına imkan tanınmıştır. İlaveten, parsel sınırları içerisinde süs bitkiciliği, sebze yetiştiriciliği ve organik tarıma yönelik sera yapılarına izin verilmektedir.

K2 Rumuzlu Gelişme Konut Alanları

Köy yerleşimlerinin çeperlerinde gelişecek K2 alanlarında, havza üzerindeki yapılaşma baskısını kırmak adına emsal ve taban alanı oranları yarı yarıya düşürülerek TAKS: 0.10 ve Emsal: 0.10 seviyesinde tutulmuştur. Arazilerin aşırı parçalanmasını önlemek amacıyla ifraz işlemlerinde asgari parsel büyüklüğü 1.500 m² olarak belirlenmiştir. Tarımsal üretimi destekleyecek barınma ve depolama amaçlı yapılara imkan tanınırken; çevreyi kirletici sanayi, küçük sanayi, lojistik depolar ve akaryakıt istasyonları gibi fonksiyonların kurulması kesin hükümlerle yasaklanmıştır.

Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanları

Kırsal kalkınmayı çevreye zarar vermeden teşvik etmeyi hedefleyen bu alanlarda minimum parsel büyüklüğü 5.000 m² olarak kararlaştırılmıştır. Parsel büyüklüğü ne olursa olsun her 5.000 m² için sadece tek bir bağımsız bölümün iskanına izin verilmektedir. Tarımsal işletmeyi yöneten aile için inşa edilecek konut (mesken) alanı için emsal 0.05 ile sınırlandırılmış ve alan içerisinde en fazla 100 m² büyüklüğünde bir bekçi evine onay verilmiştir. Yapı yaklaşma mesafelerine uymak kaydıyla, beton temel üzerine çelik çatı konstrüksiyonu ile inşa edilen seralar emsal hesabından muaf tutulmuştur.

Ömerli İçme Suyu Havzası Koruma Kuşağı Hükümleri

İstanbul metropolitan alanının en hayati yüzeysel su kaynaklarından biri olan Ömerli Barajı'nı kirlenme risklerine karşı korumak maksadıyla, İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği ile uyumlu koruma kuşakları ve yapılaşma sınırlamaları getirilmiştir.

Mutlak Koruma Alanı (0 - 300 Metre)

Baraj göl yüzeyinden itibaren ilk 300 metrelik mesafeyi kapsayan bu bantta, su kaynağının hijyenik kalitesini tehdit edebilecek hiçbir kentsel, tarımsal veya endüstriyel faaliyete izin verilmez. İSKİ Genel Müdürlüğü tarafından inşa edilecek arıtma tesisleri, kanalizasyon ve altyapı imalatları hariç her türlü yapılaşma, tarım, hayvancılık, madencilik ve hafriyat dökümü yasaktır. Yalnızca güvenlik ve denetim amacıyla, sızdırmaz fosseptik sistemine sahip, taban alanı 3 m²'yi geçmeyen geçici bekçi veya güvenlik kabinlerinin yerleştirilmesine muvafakat edilmektedir.

Kısa Mesafeli Koruma Alanı (300 - 1000 Metre)

Su toplama havzasının ikinci derece hassas bölgesini oluşturan bu alanda akaryakıt kirliliği, toz ve kimyasal sızıntı riski taşıyan tesisler tamamen engellenmiştir. TIR parkı, açık otopark, beton santrali, kırma-eleme tesisi, asfalt üretim tesisi ve açık depolama alanları kurulamaz. Toprak yapısını bozmayacak nitelikte, basit örtü malzemesi kullanılarak yapılan seralar ile toplam inşaat alanı 30 m²'yi aşmayan sökülüp takılabilir taşınabilir müştemilatların yapımına izin verilmektedir.

Orta Mesafeli Koruma Alanı (1000 - 2000 Metre)

Bu kuşakta, yüzeysel sulara arıtılmamış atık su deşarjı yapma potansiyeli bulunan entegre sanayi tesisleri, hastaneler, laboratuvar içeren eğitim binaları, akaryakıt istasyonları, entegre hayvancılık Tesisleri ve hafriyat döküm sahaları yasaklanmıştır. Buna karşılık, havza ekolojisine zarar vermeyecek ölçekteki entegre olmayan mandıra, ağıl, kümes, un değirmeni ve çelik çatılı teknolojik seraların kurulması belirli çevresel tedbirler dahilinde serbest bırakılmıştır.

Uzun Mesafeli Koruma Alanı (2000 Metre - Havza Sınırı)

Havzanın dış sınırına kadar uzanan bu bölgede, kentsel atık yükünün kontrol altında tutulması hedeflenmektedir. Ağır sanayi, kimyasal ve endüstriyel atık üreten deri işleme, tekstil boyama, akü/pil imalatı ve asit dolum tesislerinin kurulması yasaktır. Ayrıca katı atık nihai depolama ve bertaraf tesislerinin, orta koruma sınırının bittiği noktadan itibaren ilk 3 kilometre içerisinde konumlandırılması engellenmiştir.

Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları Rejimi (SK-1, SK-2, SK-3)

Ömerli Baraj Havzası etki kuşağındaki yerleşimlerin ekolojik taşıma kapasitelerini aşmasını önlemek amacıyla özel sürdürülebilir koruma kademeleri tanımlanmıştır:

SK-1 Alanları

Ballıca, Kurna ve Kurtdoğmuş köylerinde İSKİ kuşaklama kolektörlerinin tamamlanması şartına bağlı olarak, 25.05.2006 tarihindeki mevcut yapı stoku dondurulmuştur. Binaların kat adedi, bağımsız birim sayısı ve inşaat alanı artırılmamak kaydıyla, en fazla 2 katı geçmeyen tadilat, güçlendirme ve yenileme işlemlerine onay verilmektedir. Yapıların otel, fabrika veya akaryakıt istasyonu gibi ticari veya endüstriyel fonksiyonlara dönüştürülmesi kesinlikle engellenmiştir.

SK-2 Alanları

Orta mesafeli koruma kuşağı sınırları içerisinde yer alan SK-2 alanlarında yapı yoğunluğu Emsal: 0.05 ve Yençok: 2 Kat olarak dondurulmuştur. Parsel büyüklüğü ne kadar geniş olursa olsun, bir parselde inşa edilebilecek toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 250 m² sınırını aşamaz. 5.000 m²’den küçük parsellerde ifraz yapılmasına ve birden fazla bağımsız bölüm oluşturulmasına izin verilmemektedir.

SK-3 Ekolojik Odak Proje Alanı

İBB tarafından onaylanacak avan projeye göre şekillenecek olan bu alan, koruma ile doğa odaklı rekreasyonel kullanımı birleştiren özel bir alan kullanım dağılımına sahiptir. Alanın arazi kullanım kompozisyonu ve imar parametreleri şu şekildedir:

• Ağaçlandırılarak Korunacak Alan (%40): Bütünüyle doğal bitki örtüsünün muhafaza edileceği ve mutlak yeşil kuşak olarak korunacak alandır.

• Rekreasyon Alanı (%25): Emsal: 0.03, Yençok: 1 Kat şartıyla açık alan günübirlik etkinliklerine ayrılmıştır.

• Arboretum Alanı (%23): Emsal: 0.03, Yençok: 1 Kat sınırlarında botanik ve bitki bilimsel araştırma faaliyetlerine yöneliktir.

• Kamping Alanı (%5): Emsal: 0.05, Yençok: 1 Kat koşulunda doğa turizmini destekleyen hafif strüktürlü konaklama alanıdır.

• Hobi Bahçeleri (%5): Taban alanı maksimum 10 m² olan sökülebilir ahşap/hafif yapılar barındırır; ortak alanlarda Emsal: 0.03 uygulanır.

• Fuar ve Sergi Alanı (%2): Emsal: 0.05, Yençok: 1 Kat parametreleriyle ekolojik ürünlerin ve yerel kültürün tanıtımına hizmet eder.

Tarımsal Yapı Kriterleri ve 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Uyum Esasları

Tarımsal niteliği korunacak alanlarda, toprağın verimlilik sınıfına göre kademeli bir yapılaşma rejimi uygulanmaktadır. Arazi kullanım planı bulunmayan parsellerde İl Tarım ve Orman Müdürlüğü ile İSKİ görüşleri doğrultusunda şu standartlar geçerlidir:

Emsal ve Maksimum İnşaat Alanı Sınırlamaları

Mutlak tarım arazilerinde tarımsal yapılar için emsal Emsal: 0.05 ile sınırlandırılmıştır. Marjinal tarım arazilerinde ise ilk 50.000 m²’lik alan için Emsal: 0.20, bu sınırı aşan alanlar için ise Emsal: 0.05 esası uygulanır. İnşa edilecek tesisin türüne göre azami kapalı alan sınırları belirlenmiştir: Hayvancılık dışı tarımsal depolama ve işleme yapılarında toplam inşaat alanı en fazla 5.000 m² olabilir. Mutlak tarım arazilerindeki hayvancılık tesislerinde bu sınır 7.500 m²'ye, marjinal tarım arazilerindeki hayvancılık tesislerinde ise 15.000 m²'ye kadar çıkabilmektedir.

Yapı Yaklaşma Mesafeleri ve Yükseklik Limitleri

Tarımsal nitelikli parsellerde inşa edilecek yapılarda uyulması zorunlu asgari çekme mesafeleri ve yükseklikler şunlardır:

• Karayolu Çekme Mesafesi: En az 25 metre.

• Kadastral Yol Çekme Mesafesi: En az 10 metre.

• Komşu Parsel Sınırı Çekme Mesafesi: En az 5 metre.

• Hayvancılık Tesis Yüksekliği: Yençok: 8.00 metre.

• Müştemilat ve Depo Yüksekliği: Yençok: 3.50 metre.

Teknolojik seracılık yatırımları yalnızca marjinal tarım arazilerinde, kadastral yola en az 25 metre cephesi bulunan parsellerde ve Emsal: 0.50 imar oranı ile gerçekleştirilebilmektedir.

Bağımsız Çatı Dairesi ve Çatı Piyesi Uygulama Standartları

Kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve çatı mekânlarını nitelikli yaşam alanlarına dönüştürmek amacıyla, Pendik İlçe Belediyesi ve İBB Meclisi kararları doğrultusunda 1/1000 ölçekli imar plan notlarına çatı katı kullanımına dair bütünleşik hükümler eklenmiştir. Konut alanlarında saçak sınırları ve çatı eğimi içerisinde kalmak koşuluyla müstakil çatı dairesi yapılmasına izin veren bu düzenleme, katı geometrik ve teknik standartlara bağlanmıştır:

Geometrik Form ve Çatı Eğimi

Çift meyilli çatı tasarımlarında, son kat tavan döşemesi kotundan itibaren 1.50 metre içeri çekilerek 2.20 metre dikey dikme yüksekliği verilir ve birinci çatı yüzeyi oluşturulur. Bu nokradan itibaren %20 eğim verilerek mahya yüksekliği maksimum 4.50 metre olacak şekilde ikinci çatı yüzeyi tamamlanır. Çatı dairesi olarak üretilen bağımsız bölümlerde asgari piyes ölçüleri ve net alan hesaplamaları, tavan yüksekliğinin en az 2.20 metre sağlandığı alanlar üzerinden yürütülür. Çatı dairelerinin iç hacminde herhangi bir malzeme ile ara döşeme yapılması veya ilave çatı arası piyesi oluşturulması yasaklanmıştır.

Yükseklik Muafiyeti ve Güvenlik Koşulları

Plan notları uyarınca, standartlara uygun olarak inşa edilen çatı daireleri imar planındaki azami bina yüksekliği (Yençok) sınırlamasından muaf tutulmaktadır. Ancak erişilebilirlik ve standartların korunması adına bina asansörünün doğrudan çatı dairesi katına hizmet vermesi zorunlu kılınmıştır. Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik kapsamında, çatı dairesi içeren yapılarda toplam bina yüksekliği saçak kotundan değil, çatı mahya kotundan itibaren hesaplanmaktadır.

Özel Planlama Kararları ve Münferit Parsel İmar Durumu

Planlama sahası içerisinde kamusal hizmet alanlarının temini amacıyla yapılan münferit plan değişiklikleri kapsamına Kurna Mahallesi 11490 ada 1 parsel dahil edilmiştir. Türkiye Maarif Vakfı tahsisinde bulunan ve "Resmi Kurum Alanı" olarak tanımlanan bu parsel için onaylanan imar parametreleri şu şekildedir:

• İmar Fonksiyonu: Resmi Kurum Alanı (Türkiye Maarif Vakfı)

• TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): 0.40

• EMSAL (Kat Alanı Kat Sayısı): 0.40

• Yençok (Maksimum Yükseklik): 12.50 metre

• Çekme Mesafesi: Karayolu kamulaştırma sınırından itibaren en az 25 metre

Stratejik Değerlendirme ve Sonuç

Pendik Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş mahallelerini kapsayan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları, Ömerli Barajı İçme Suyu Havzası’nın ekolojik hassasiyeti ile kırsal alanların kalkınma ihtiyaçlarını harmonize eden ileri düzey bir planlama yaklaşımı ortaya koymaktadır. Düşük emsal oranları (0.10 - 0.20), geniş asgari ifraz şartları (1.500 m² - 5.000 m²) ve kirletici sanayi/lojistik fonksiyonların tamamen elenmesi, bölgenin İstanbul'un akciğeri ve su deposu olma vasfını korumaktadır.

İSKİ koruma kuşakları ve SK (Sürdürülebilir Koruma) alanlarındaki katı sınırlamalar su kalitesini güvence altına alırken, SK-3 Ekolojik Odak Proje Alanı düzenlemesi pasif koruma anlayışını aşarak doğa turizmi, arboretum ve rekreasyon odaklı aktif koruma modelini devreye sokmaktadır. İlaveten, konut alanlarında yürürlüğe giren çatı dairesi standartları, yapı stoğunun yangın ve asansör emniyeti standartlarını yükselterek kentsel yaşam kalitesine katkı sağlamaktadır. Bütüncül olarak değerlendirildiğinde, plan hükümleri Ömerli Havzası'nda ekoloji-ekonomi dengesini gözeten sürdürülebilir bir alan yönetimi modeli sunmaktadır.

1. Planlama alanı hangi mahalleleri ve hangi ekolojik su havzasını kapsamaktadır?

Planlama alanı Pendik ilçesine bağlı Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş kırsal mahallelerini kapsamakta olup Ömerli Barajı İçme Suyu Havzası etki alanı içerisinde yer almaktadır.

2. K1 Yerleşik Konut Alanlarında TAKS, Emsal ve bina yüksekliği sınırları nedir?

K1 alanlarında TAKS: 0.20, Emsal (KAKS): 0.20 ve Yençok: 2 Kat (6.50 m) olarak belirlenmiştir.

3. K1 alanlarında zemin katlarda hangi kullanım ve tarımsal faaliyetlere izin verilmektedir?

Binaların zemin katlarında günübirlik ticari birimlerin açılmasına; parsel genelinde ise süs bitkiciliği, sebze yetiştiriciliği ve organik tarıma yönelik seracılık faaliyetlerine izin verilmektedir.

4. K2 Gelişme Konut Alanlarında yapılaşma şartları ve asgari ifraz büyüklüğü nedir?

K2 alanlarında TAKS: 0.10, Emsal: 0.10, Yençok: 2 Kat (6.50 m) olup minimum ifraz şartı 1.500 m²'dir.

5. K2 Gelişme Konut Alanlarında kesinlikle yasaklanan fonksiyonlar nelerdir?

Sanayi, küçük sanayi, lojistik depolama ve akaryakıt istasyonlarının kurulması kesin olarak yasaklanmıştır.

6. Ticaret Alanlarında geçerli yapılaşma parametreleri ve zemin kat kısıtlaması nedir?

TAKS: 0.25, Emsal: 0.25, Yençok: 2 Kat (9.00 m) olarak uygulanır. Bu alanların zemin katlarında konut kullanımına izin verilmez.

7. Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanlarında minimum parsel büyüklüğü ve bağımsız birim kuralı nedir?

Minimum parsel büyüklüğü 5.000 m²'dir. Parsel büyüklüğü ne olursa olsun her 5.000 m² için en fazla 1 adet bağımsız birim tesis edilebilir.

8. Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanlarında mesken ve bekçi evi için hangi sınırlar geçerlidir?

Tarımsal işletme sahibinin ikameti için mesken emsali 0.05 (Yençok: 2 Kat) ile sınırlandırılmış olup alan içinde en fazla 100 m² büyüklüğünde 1 adet bekçi evine izin verilir.

9. Tarım ve Hayvancılık Tesislerinde seraların emsal durumu nedir?

Yapı yaklaşma mesafelerine uyulması kaydıyla, beton temel üzerine çelik çatı konstrüksiyonu ile inşa edilen seralar emsal hesabından muaftır.

10. Günübirlik Tesis Alanlarında emsal, yükseklik ve malzeme şartı nedir?

Emsal: 0.10, Yençok: 4.50 m (asma katlı yapılarda 5.50 m) olup binaların sökülüp takılabilir hafif malzemeden yapılması zorunludur.

11. Ömerli Barajı Mutlak Koruma Alanı (0 - 300 Metre) yapılaşma rejimi nasıldır?

İSKİ Genel Müdürlüğü'nün arıtma, kanalizasyon ve altyapı imalatları haricinde her türlü yapılaşma, tarım, hayvancılık, madencilik ve hafriyat dökümü tamamen yasaktır.

12. Mutlak Koruma Kuşağında güvenlik amaçlı izin verilen tek istisnai yapı nedir?

Yalnızca denetim ve güvenlik amacıyla, sızdırmaz fosseptik sistemine sahip ve taban alanı maksimum 3 m² olan geçici bekçi/güvenlik kabinlerine izin verilir.

13. Kısa Mesafeli Koruma Alanında (300 - 1000 Metre) hangi tesislere izin verilmez ve hangi yapılar serbesttir?

TIR parkı, açık otopark, beton santrali, asfalt tesisi, kırma-eleme ve açık depolama yasaktır. Basit örtülü seralar ile toplam inşaat alanı 30 m²'yi aşmayan sökülebilir müştemilatlar yapılabilir.

14. Orta Mesafeli Koruma Kuşağında (1000 - 2000 Metre) hangi tarımsal/hayvansal tesislere izin verilir?

Entegre olmayan mandıra, ağıl, kümes, un değirmeni ve çelik çatılı teknolojik seraların kurulmasına çevresel tedbirler dahilinde izin verilir; entegre sanayi ve entegre hayvancılık tesisleri yasaktır.

15. Uzun Mesafeli Koruma Alanında (2000 Metre - Havza Sınırı) katı atık tesisleri için kural nedir?

Katı atık nihai depolama ve bertaraf tesislerinin, orta koruma sınırının bittiği noktadan itibaren ilk 3 kilometre içerisinde konumlandırılması yasaktır.

16. SK-1 Alanlarında mevcut yapı stoku hangi tarihe göre dondurulmuştur ve yenileme şartı nedir?

Yapı stoku 25.05.2006 tarihindeki haliyle dondurulmuştur. Kat adedi, bağımsız birim sayısı ve inşaat alanı artırılmamak kaydıyla en fazla 2 katı geçmeyen tadilat, güçlendirme ve yenilemeye izin verilir.

17. SK-2 Koruma Alanlarında emsal ve parsel başına azami inşaat alanı nedir?

Emsal: 0.05, Yençok: 2 Kat, asgari ifraz şartı 5.000 m²'dir. Parsel büyüklüğü ne kadar olursa olsun toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 250 m²'yi geçemez.

18. SK-3 Ekolojik Odak Proje Alanının en büyük kullanım payı (%40) hangi fonksiyona ayrılmıştır?

Doğal bitki örtüsünün muhafaza edileceği ve mutlak yeşil kuşak niteliğindeki "Ağaçlandırılarak Korunacak Alan" fonksiyonuna ayrılmıştır.

19. SK-3 Alanı içerisinde Rekreasyon, Kamping ve Hobi Bahçeleri imar parametreleri nelerdir?

• Rekreasyon Alanı (%25): Emsal: 0.03, Yençok: 1 Kat

• Kamping Alanı (%5): Emsal: 0.05, Yençok: 1 Kat

• Hobi Bahçeleri (%5): Maksimum 10 m² taban alanlı sökülebilir ahşap/hafif yapılar (ortak alanda Emsal: 0.03)

20. Mutlak ve Marjinal tarım arazilerinde tarımsal yapılar için emsal oranları nedir?

Mutlak tarım arazilerinde Emsal: 0.05 uygulanır. Marjinal tarım arazilerinde ise ilk 50.000 m² için Emsal: 0.20, aşan kısım için Emsal: 0.05 esastır.

21. Tarımsal arazilerde tesis türüne göre izin verilen maksimum kapalı alan sınırları nelerdir?

• Hayvancılık dışı depolama/işleme: Maksimum 5.000 m²

• Mutlak tarım arazisi hayvancılık: Maksimum 7.500 m²

• Marjinal tarım arazisi hayvancılık: Maksimum 15.000 m²

22. Tarımsal nitelikli parsellerde yapı yaklaşma mesafeleri ve bina yükseklikleri nedir?

Karayolundan 25 m, kadastral yoldan 10 m, komşu parselden 5 m çekme zorunludur. Hayvancılık tesislerinde Yençok: 8.00 m, müştemilat ve depolarda Yençok: 3.50 m'dir.

23. Bağımsız çatı dairelerinde dikme yüksekliği, eğim ve tavan yüksekliği kriterleri nedir?

Son kat döşemesinden 1.50 m içeri çekilerek 2.20 m dikme yüksekliği verilir; buradan itibaren %20 eğimle maksimum 4.50 m mahya yüksekliği oluşturulur. Net alan hesapları tavan yüksekliği en az 2.20 m olan alanlar üzerinden yapılır.

24. Bağımsız çatı dairesi yapılan binalarda yükseklik muafiyeti, asansör ve yangın hesabı nasıldır?

Çatı daireleri imar planındaki azami bina yüksekliğinden muaftır. Binadaki asansörün doğrudan çatı katına ulaşması zorunludur. Yangın yönetmeliği kapsamında toplam bina yüksekliği saçak kotundan değil, mahya kotundan hesaplanır.

25. Kurna Mahallesi 11490 ada 1 parsel Resmi Kurum Alanı imar şartları nelerdir?

Türkiye Maarif Vakfı tahsisli parselde TAKS: 0.40, EMSAL: 0.40, Yençok: 12.50 m ve karayolu kamulaştırma sınırından itibaren en az 25 m çekme mesafesi şartı bulunmaktadır.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Pendik Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş mahallelerini kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararları; bölgedeki arsa dinamiklerini, konut tipolojisini ve yatırımcı profilini doğrudan şekillendirecektir.

Arsa Piyasası ve Parselasyon Dinamikleri

• Büyük ve Müstakil Parseller Prim Yapacak: Gelişme alanlarında 1.500 m², tarım ve hayvancılık alanlarında ise 5.000 m² asgari ifraz şartı getirilmesi, tek tapulu ve geniş arazilere olan talebi artırarak bu parsellerin birim metrekare değerini yükseltir.

• Hisseli/Küçük Parsellerde Likidite Baskısı: İfraz şartını karşılamayan ve 5.000 m² altında kalan tarımsal veya SK-2 parsellerinde bağımsız bölüm kısıtlaması nedeniyle küçük hisseli yerlerin alım-satım hızı yavaşlayabilir; parsel birleştirme (tevhit) modelleri öne çıkacaktır.

Konut Tipolojisi ve Hedef Kitle Değişimi

• Lüks ve Butik Müstakil Segment: 0.10 – 0.20 aralığındaki düşük emsal ve 2 kat (6.50 m) yükseklik sınırı, bölgede toplu konut veya yüksek katlı yapılaşmayı tamamen engellemektedir. Bu durum bölgeyi İstanbul genelinde A/A+ gelir grubuna hitap eden çiftlik evi, eko-villa ve müstakil yaşam projelerinin merkezine dönüştürür.

• Çatı Dairesi ile Katma Değer Artışı: Saçak sınırları içinde bağımsız çatı dairesi yapılabilmesi ve emsal harici yükseklik esnekliği, geliştiricilere metrekare optimizasyonu sunarak proje kârlılığını ve konut değerini artırır.

Ticari ve Sanayi Yatırımlarının Dönüşümü

• Sanayi ve Lojistik Yatırımcısının Çıkışı: Sanayi, akaryakıt istasyonu, TIR parkı ve lojistik depolamanın yasaklanması, bu alandaki spekülatif arsa talebini sonlandırır.

• Eko-Turizm ve Katma Değerli Tarım: SK-3 odaklı kamping, hobi bahçeleri, rekreasyon ve arboretum fonksiyonları ile günübirlik tesis ve seracılık izinleri; gayrimenkul geliştiricilerini doğa turizmi, butik gastronomi ve tarımsal tesis yatırımlarına yönlendirir.

Mevcut Yapı Stoku ve Renovasyon Pazarı

• SK-1 Alanlarında Renovasyon Değeri: 25.05.2006 öncesi yapı stoğunun dondurulduğu SK-1 alanlarında yıkıp yeniden büyük ölçekli bina yapma imkânı bulunmadığından, mevcut tescilli/yasal yapıların güçlendirme, mimari renovasyon ve butik işletmeye dönüştürülme değeri hızla artacaktır.