İmar Planı Değişikliklerinde Değer Artış Payı: Yasal Altyapı, Finansal Dağılım ve Sektörel Etkiler

Türkiye'de kentsel alanların yapılandırılması ve imar planlaması süreçleri, kamu yararı ile özel mülkiyet hakları arasındaki hassas dengenin sürekli olarak yeniden formüle edildiği dinamik bir alandır. Bu dinamizmin en somut ve sektörü en çok etkileyen yasal yansımalarından biri, imar planı değişiklikleri neticesinde taşınmazların değerinde meydana gelen artışların kamuya kazandırılması mekanizmasıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8’inci maddesi çerçevesinde şekillenen ve 22 Kasım 2025 tarihli ve 33085 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği" ile yürürlüğe giren yeni mevzuat, gayrimenkul geliştiricileri, müteahhitler ve arsa sahipleri için oyunun kurallarını kökten değiştirmiştir.   

1. Yasal Gelişim ve Değer Artış Payının Tarihsel Dönüşümü

İmar planı değişikliklerinden doğan "imar rantının" kamuya kazandırılması arayışı, Türk imar hukukunun uzun süredir tartıştığı konuların başında gelmektedir. İlk olarak 7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Ek 8’inci madde kapsamında, taşınmaz maliklerinin talebiyle yapılacak ada bazlı imar planı değişikliklerinde "artan değerin tamamının (%100)" kamuya aktarılması öngörülmüştü. Ancak bu sert düzenleme, mülkiyet hakkının özüne dokunduğu ve kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malik aleyhine ölçüsüz şekilde bozduğu gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi'nin (AYM) 4 Ekim 2023 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.   

Anayasa Mahkemesi'nin iptal gerekçesinde, kamusal faaliyetler sonucu oluşan değer artışlarından kamunun yüksek oranlarda pay almasının meşru bir amaca hizmet ettiği, ancak artışın tamamına el konulmasının mülkiyet hakkı yönünden aşırı ve orantısız bir külfet yüklediği vurgulanmıştır. Bu hukuki boşluğu doldurmak amacıyla yasama organı, 7534 sayılı Kanun ile yeni bir düzenlemeye giderek değer artış payı oranını %90 olarak revize etmiştir. Bu yasal değişikliğin uygulama usul ve esaslarını belirleyen Uygulama Yönetmeliği ise 22 Kasım 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.   

Hukuk otoriteleri ve vergi uzmanları, her ne kadar oran %90’a çekilmiş olsa da bu düzenlemenin de ana muhalefet partisi tarafından tekrar AYM'ye taşındığını belirtmektedir. Dolayısıyla, mevcut yönetmelik yürürlükte ve aktif olarak uygulanmakla birlikte, sektör temsilcileri açısından bir miktar hukuki belirsizlik ve gri alan riski halen mevcuttur. Yatırımcılar açısından bu durum, projelerin uzun vadeli finansal sürdürülebilirliği üzerinde bir risk unsuru olarak değerlendirilmektedir.   

2. Değer Artış Payının Kapsamı ve Kriterleri

Uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın meri plan koşullarındaki değer tespiti ile plan değişikliği sonrası durum değeri arasındaki fark, değer artış payının temelini oluşturmaktadır. Yapılan imar planı değişikliği sonucunda taşınmazda meydana gelen değer artışının matematiksel olarak formüle edilmiş hali ve kamusal kesinti oranı şu şekilde tanımlanmıştır :   

DAP=(Vyeni​−Veski​)×0.90

Bu formülde Vyeni​ taşınmazın plan değişikliği sonrası tespit edilen yeni piyasa değerini, Veski​ ise değişiklik öncesi meri plan koşullarındaki piyasa değerini temsil etmektedir. Elde edilen bu farkın %90'ı "Değer Artış Payı" (DAP) olarak kamuya aktarılmaktadır.   

Yönetmeliğin geçiş hükümlerine göre, imar kanununun ilgili maddesinin yürürlüğe girdiği 20 Şubat 2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvurusu yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik tekliflerine bu mevzuat hükümleri uygulanmamaktadır. Ayrıca, imar planı değişikliklerinde değer artış payına konu olan ve olmayan durumların yasal sınırları net bir şekilde çizilmiştir.   

Değer Artış Payına Konu Olan ve Olmayan İmar Değişiklikleri

3. Değer Tespit ve Değerleme Raporlama Süreçleri

Değer artışının tarafsız ve objektif bir şekilde belirlenmesi amacıyla süreç, Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü tarafından kurulan ve E-Plan Otomasyon Sistemine entegre çalışan Değer Artış Payı (DAP) Modülü üzerinden tamamen dijital olarak yürütülmektedir. Plan değişikliği talep eden taşınmaz sahipleri, değer artışının hesaplanması için hazırlanacak değerleme raporlarının ücretini ödemekle yükümlüdür.   

Sürecin yasal adımları, raporlama standartları ve idari mekanizmalar belirli kurallara bağlanmıştır :   

Değer Artış Payı Ödeme ve Tahakkuk Süreçleri

Değerleme çalışmaları yürütülürken, taşınmazın piyasa değerinin tespiti aşamasında parsel üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklenti ve diğer muhdesatın bedeli kesinlikle dikkate alınmamakta, sadece arsa değeri esas alınmaktadır. Komisyon kararları detaylı ve denetime elverişli bir surette kaleme alınmakta, karara muhalif olan üyeler gerekçeli muhalefet şerhlerini yazmaktadır. Değerleme süreci neticesinde taşınmazda değer artışı oluşmadığı tespit edilirse işlem "DAP'a konu değildir" kaydıyla sonlandırılmaktadır.   

4. Ödeme Yetersizlikleri, İade Koşulları ve Tapu Kısıtlamaları

Değer artış payının tahsilat güvencesi, taşınmazın tasarruf yetkisine doğrudan müdahale eden katı yasal yaptırımlarla desteklenmiştir. Planlar askıya çıkmadan önce ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılarak tapu kütüğünün şerhler hanesine "Değer artışına tabidir, ödenmeden işlem yapılamaz" şerhi düşülmektedir.   

Değer artış payının tüm taksit ödemeleri tamamen kapatılıp idarece tapu müdürlüğüne bildirim yapılmadığı sürece taşınmaz üzerinde şu işlemlerin gerçekleştirilmesi yasal olarak engellenmiştir :   

• Taşınmazın satışı, devri veya bağışı.   

• Maliklerin talebi üzerine yapılabilecek her türlü arazi ve arsa düzenleme (ifraz, tevhit, parselasyon) işlemleri.   

• Taşınmaza ilişkin ruhsata esas belgeler ile yapı ruhsatının (inşaat izni) düzenlenmesi.   

Süresi içerisinde ödenmeyen taksitler veya borçlar için %10'luk indirim hakkı kalıcı olarak kaybedilmektedir. Eksik ödeme veya ödememe durumunda idare ilgiliye 30 gün içinde ödeme yapması için tebligat gönderir. Süresinde ödenmeyen miktarlar üzerine, ödenmesi gereken son günden fiili ödeme tarihine kadar geçen süre için her ay açıklanan TÜFE aylık değişim oranlarında artış uygulanarak tahsilat gerçekleştirilir.   

Plan İptalleri ve İade Mekanizması

Tahsilat süreçlerinin yanı sıra planların yargı kararıyla iptal edilmesi veya idari kararlarla değiştirilmesi durumunda ödenecek tutarların iade mekanizması da hakkaniyeti koruyacak şekilde düzenlenmiştir. Değer artış payı tahsil edildikten sonra, idaresince resen plan değişikliği yapılması ve bu değişikliğin kesinleşmesi halinde; parsellerin değerinde azalış olması durumunda azalan miktar, idaresince resen eski plana geri dönülmesi durumunda ise değer artış payının tamamı, aylık TÜFE değişim oranında güncellenerek payın aktarıldığı idareler tarafından hak sahibine iade edilmektedir.   

Yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden malik talebiyle değişiklik yapıldığı veya planın yargı kararıyla eski haline getirildiği durumlarda; plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate alınarak değerde azalış olduğunun tespiti halinde, ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine bir yıl içinde ilgili idarelerce iade edilmektedir. Mahkemelerce imar planının iptal edilmesi halinde paranın zaman değerinin korunması ve mülkiyet hakkının zedelenmemesi amacıyla iadelerin TÜFE oranında güncellenerek yapılması yasal olarak güvence altına alınmıştır.   

5. Toplanan DAP Gelirlerinin Kamusal Dağılım Mekanizması

İmar rantından elde edilen ve kamuya kazandırılan %90'lık payın idari birimler arasındaki dağılımı, plan değişikliğinin yapıldığı bölgenin coğrafi statüsüne ve imar planını onaylayan makama göre farklılık göstermektedir. Dağıtım mekanizması, hem yerel yönetimlerin altyapı bütçelerini desteklemeyi hem de ulusal düzeyde kentsel dönüşüm fonlarını finanse etmeyi amaçlamaktadır.   

Değer Artış Payı Gelirlerinin Dağılım Oranları

Mevzuatta belirtilen tüm bu paylaştırma, aktarım ve gelir kaydetme işlemleri, tahsilatın yapılmasını müteakip ilgili defterdarlıklar tarafından en geç 5 iş günü içerisinde tamamlanmak zorundadır. Bakanlık onaylı planlarda payın aslan payı olan %75'inin doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın kentsel dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılması, kentsel dönüşüm hamlesinin finansal açıdan merkezi olarak desteklenmesini sağlamaktadır.   

6. Kamulaştırılamayan Alanlar ve İmar Hakkı Aktarımı ile İlişkisi

7534 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler, sadece imar rantının vergilendirilmesini değil, aynı zamanda Türk imar hukukunun en büyük kronik sorunlarından biri olan "kamulaştırılamayan arsalar" probleminin çözümünü de hedeflemektedir. İmar planlarında okul, park, hastane gibi umumi ve kamu hizmet alanı (sosyal donatı) olarak ayrılan özel mülkiyetteki taşınmazlar, yerel idarelerin bütçe yetersizlikleri nedeniyle uzun yıllar boyunca kamulaştırılamamaktaydı. Bu durum mülk sahiplerinin arsa üzerinde tasarrufta bulunmasını engellediği için Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) ve AYM tarafından "fiili kamulaştırma" ve mülkiyet hakkının ölçüsüz ihlali olarak nitelendirilmekteydi.   

Yeni yasal çerçeve kapsamında İmar Kanunu’nun Ek Madde 8’ine eklenen fıkra ile bu tıkanıklık "değer artış payı" mekanizmasıyla ilişkilendirilerek şu şekilde çözülmüştür :   

• Eşdeğer Alan Şartının Kaldırılması: Geçmişte bir donatı alanının kaldırılması için başka bir yerde eşdeğer alan gösterilmesi zorunluluğu bulunmaktaydı. Yeni düzenleme ile kamu hizmetini yürütecek ilgili kurumun (Milli Eğitim, Sağlık Müdürlüğü vb.) "bu alana ihtiyacımız yoktur" görüşü doğrultusunda, eşdeğer alan ayrılmaksızın plan değişikliği yapılabilmektedir.   

• Fonksiyon Değişikliği ve DAP Bağlantısı: Kamulaştırılamayan bu arsaların konut hariç olmak üzere ticaret, turizm veya sanayi gibi fonksiyonlara dönüştürülmesine izin verilmektedir. Değeri neredeyse sıfır olan bir donatı alanının ticari imara kavuşmasıyla oluşan devasa değer artışının %90'ı, değer artış payı olarak kamuya aktarılmaktadır. Böylece vatandaşın mağduriyeti giderilirken oluşan rantın neredeyse tamamı kamuya geri dönmektedir.   

• Bedelsiz Devir Taahhüdü ve Değer Karşılaştırması: Kamu hizmet alanında kalan taşınmazın imar değişikliği yapılabilmesi için kamulaştırma değeri ile plan değişikliği sonrası oluşacak piyasa değeri karşılaştırılmaktadır. Plan değişikliği sonrası değerin, kamulaştırma değerinden fazla olması durumunda; kamulaştırma değerinin yeni değere oranı kadar alan taşınmaz sahibinde kalmakta, geri kalan kısım ise plan değişikliğini yapacak idareye bedelsiz olarak devredilmektedir. Planın gerçekleştirilebilmesi için malikin bu devri taahhüt etmesi şarttır.   

• İmar Hakkı Aktarımı (TDR): 5 Aralık 2024'te TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen yasa teklifi ile İmar Kanunu'na "imar hakkı aktarımı" tanımı eklenmiştir. Kamu hizmet alanlarında kalan ve yapılaşma izni verilmeyen parsellerdeki imar hakları, SPK lisanslı bağımsız değerleme kuruluşlarınca yapılacak değer tespiti esas alınarak, tarafların karşılıklı rızasıyla belirlenen başka alıcı bölgelere aktarılabilmektedir. Bu süreçte yapılan plan değişikliklerinden de değer artış payı alınmamaktadır.   

7. Müteahhitler ve Arsa Sahipleri İçin Sektörel Yansımalar

Uygulama Yönetmeliği ile hayata geçirilen %90'lık değer artış payı kesintisi, gayrimenkul geliştiricileri ve arsa sahipleri için yeni bir maliyet paradigması yaratmış ve sektörün geleneksel finansman dinamiklerini derinden etkilemiştir.   

Geliştiriciler Üzerindeki Likidite ve Finansman Baskısı

Geleneksel yap-sat ve gayrimenkul geliştirme modellerinde müteahhitler, ruhsat aşamasında sadece standart harçları ödemekte ve inşaat finansmanını temelden satışlarla fonlamaktaydı. Yeni sistemde ise değer artış payının tamamı ödenmeden veya taksitli seçenekte ilk taksit yatırılıp tapuya şerh işlenmeden yapı ruhsatı alınması ve bağımsız bölüm satışı yapılması tamamen yasaklanmıştır.   

Bu durum, inşaat firmalarının henüz projeye başlamadan, nakit akışının sıfır olduğu ilk aşamada milyonlarca liralık bir DAP yükümlülüğünü finanse etmesini gerektirmektedir. Bu likidite sıkışıklığı, yüksek inşaat maliyetleri ve krediye erişim zorluklarıyla birleştiğinde projelerin fizibilitesini ciddi oranda zorlaştırmaktadır.   

Kat Karşılığı Sözleşmelerindeki Uyuşmazlıklar ve Kartların Yeniden Dağıtılması

Eski dönemde arsa sahipleri, imar planı değişikliği yapılarak emsalin artırılacağı vaadiyle müteahhitlerden çok yüksek oranlarda kat/daire talep etmekteydi. Ancak oluşan değer artışının %90'ının kamuya aktarılması zorunluluğu, plan değişikliğiyle elde edilen avantajı büyük oranda nötralize etmektedir.   

• Müteahhitlerin Yaklaşımı: Geliştiriciler artık imar artışından doğacak DAP yükünü tek başlarına üstlenmeyi reddetmektedir. Bu ek maliyetin arsa sahibiyle paylaşılması veya arsa sahibine verilecek paylaşım oranının düşürülmesi talep edilmektedir.   

• Arsa Sahiplerinin Yaklaşımı: Geleneksel beklentilerini korumak isteyen arsa sahipleri ise oranların düşürülmesine direnmekte, bu da kat karşılığı inşaat sözleşmesi imza süreçlerinin kilitlenmesine neden olmaktadır.   

Bu uyuşmazlıklar nedeniyle, yeni projelerde imar planı değişikliği talep etmek yerine mevcut imar haklarıyla yetinme eğilimi artmıştır. Ayrıca yeni sözleşmelerde "imar değişikliği durumunda DAP ödemelerinden hangi tarafın sorumlu olacağı" maddesi en kritik hukuki uyuşmazlık ve müzakere başlığı haline gelmiştir.   

Pazarda Yoğunlaşma ve Küçük Yatırımcıların Elenmesi

Sürecin gerektirdiği yüksek değerleme raporu maliyetleri, ilk taksit peşinatları ve kalan taksitlerdeki öngörülemeyen TÜFE artış riskleri, küçük ve orta ölçekli inşaat firmalarının (yap-satçıların) finansal kapasitesini aşmaktadır. Yüksek sermaye gücü ve likidite yönetimi becerisi gerektiren bu süreç, sektörün kurumsal ve büyük ölçekli geliştiriciler lehine konsolide olmasına yol açmaktadır. Küçük girişimcilerin piyasadan çekilmesiyle pazar payı tamamen büyük sermayeli grupların eline geçme eğilimindedir.   

8. Sektörel Öneriler ve Sonuç

Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği, kentsel alanlardaki kontrolsüz yoğunluk artışlarını engellemek ve imar planlamasından doğan rantı kamu yararına dönüştürmek adına son derece güçlü bir yasal enstrümandır. Ancak %90 gibi oldukça yüksek bir kamusal kesinti oranı, gayrimenkul geliştirme projelerinin fizibilitesini ve kentsel dönüşüm süreçlerinin hızını doğrudan etkilemektedir.   

Bu yeni dönemde gayrimenkul sektörü temsilcileri, arsa sahipleri ve hukukçuların şu stratejik adımları atması önerilmektedir:

• Sözleşmelerde Açık Hükümler Düzenlenmesi: Yeni yapılacak tüm arsa payı karşılığı inşaat ve gelir paylaşımı sözleşmelerinde, olası bir imar planı değişikliğinde doğacak değer artış payı, değerleme rapor ücretleri ve taksitlerdeki TÜFE farkı ödemelerinin hangi tarafça karşılanacağı net yüzdelerle belirlenmeli, uyuşmazlık halinde planın eski haline getirilmesi durumundaki iade haklarının paylaşımı detaylandırılmalıdır.   

• Ön Değerleme Simülasyonu Yapılması: Resmi imar planı değişikliği başvurusu yapılmadan önce, otomatik atama öncesindeki değerleme kriterleri göz önünde bulundurularak SPK lisanslı bağımsız uzmanlara gayriresmi ön değerleme raporu hazırlatılmalıdır. Değişikliğin getireceği finansal DAP yükü hesaplanmadan girilecek süreçler, askı öncesinde ödenmesi gereken rapor ücretlerinin yanması veya projenin kilitlenmesiyle sonuçlanabilir.   

• Finansman Akışında Peşin Ödeme Tercihi: Taksitli ödeme modelinde kalan üç taksit 18 aya yayılmakta ve her dönem TÜFE oranında güncellenmektedir. Enflasyonist dönemlerde bu güncellemeler, başlangıçta öngörülen bütçelerin çok üzerine çıkabilmektedir. Bu nedenle projelerin finansal planlaması, ilk aşamada nakit kredi veya öz kaynak ayrılarak %10 indirimli peşin ödeme seçeneğinden yararlanacak şekilde kurgulanmalıdır.   

• Kentsel Dönüşüm Teşviklerinden Maksimum Yararlanma: Yoğunluk artışı planlanan projelerde, riskli yapı şerhleri ve kentsel dönüşüm muafiyetleri (özellikle emsal artışının ilk %20'lik kısmı ile Geçici Madde 3 kapsamındaki 1.5 kat emsal istisnası) titizlikle analiz edilmeli, gereksiz DAP yükümlülüklerinden kaçınmak için projeler bu istisnalara uygun şekilde tasarlanmalıdır.