İstanbul Silivri Büyükçavuşlu Çevre Düzeni Planı Değişti: TOKİ "İlk Evim Arsa" Projesine Onay Çıktı

Meta Açıklama: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Silivri Büyükçavuşlu’daki yaklaşık 1.890 hektarlık alana ilişkin 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği’ni onayladı. TOKİ sosyal konut ve arsa projesinin detayları haberimizde.

• Odak Anahtar Kelimeler: Silivri Büyükçavuşlu imar planı, 1/100.000 çevre düzeni planı değişikliği, TOKİ İlk Evim Arsa Silivri, ÇDP-341146540, Silivri sosyal konut projesi.

• Haber Kategorisi: Emlak / İmar & Şehircilik / Ekonomi

İSTANBUL — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, İstanbul’un Silivri ilçesi Büyükçavuşlu Mahallesi sınırlarında yer alan yaklaşık 1.890 hektarlık bölge için hazırlanan 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı (ÇDP) Değişikliği’ni resmen onayladı. Bakanlık Makamı’nın 31.08.2026 tarihli ve 16614777 sayılı Olur’u ile yürürlüğe giren plan değişikliği (Plan İşlem No: ÇDP-341146540), Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülen "İlk Evim Arsa Projesi" ve sosyal konut hamlesinin önünü açıyor.

Yapılan düzenlemeyle bölgedeki plansız ve kaçak yapılaşma baskısının engellenmesi, mülkiyeti kamuya ait araziler üzerinde dar ve orta gelirli vatandaşlar için erişilebilir, planlı konut ve altyapı alanlarının üretilmesi hedefleniyor.

Silivri Büyükçavuşlu Plan Değişikliğinde Neler Değişti?

15.06.2009 tasdik tarihli meri 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda söz konusu saha; ağırlıklı olarak "Tarımsal Niteliği Korunacak Alan", "Orman Alanı" ve "Yeraltı Suyu Rezervuar Alanı" fonksiyonlarında kalmaktaydı.

Yeni onaylanan plan değişikliği ile orman bütünlüğü korunarak, sahanın uygun bölümleri şu fonksiyonlara dönüştürüldü:

• Kentsel Gelişme Alanı: TOKİ sosyal konut ve arsa projelerinin konuşlanacağı yeni yerleşim çekirdekleri,

• Tali Merkez (3. ve 4. Derece Merkezler): Bölge nüfusunun ihtiyaç duyacağı ticaret, kamu hizmeti ve karma kullanım odakları,

• Kentsel ve Bölgesel Sosyal Altyapı Alanı: Eğitim, sağlık, ibadet, kültür, rekreasyon, açık-kapalı spor alanları ile park ve meydanlar,

• Ulaşım Bağlantıları: Erişme Kontrollü Karayolu (TEM Otoyolu koruma kuşakları) ve İkinci Derece Yollar.

1.890 Hektarlık Alanın Mülkiyet ve Arazi Dağılımı

Planlama raporunda yer alan mülkiyet ve alan analizlerine göre 1.890 hektarlık proje sahasının mülkiyet dağılımı şu şekildedir:

• 968 Hektar: Maliye Hazinesi (Orman mülkiyeti / orman rejiminde kalan alanlar),

• Yaklaşık 820 Hektar: TOKİ ve Özel Mülkiyet hisseli parseller,

• 54 Hektar: Müstakil TOKİ mülkiyeti,

• 48 Hektar: Muhtelif mülkiyetler ve tescil harici alanlar.

Ayrıca saha dâhilindeki yaklaşık 854,85 hektarlık kısım daha önce "Büyükçavuşlu 1 No’lu Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB)" ilan edilmişti. İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü ile yapılan koordinasyon neticesinde, alternatif alan bulunmaması ve kamu yararı gerekçesiyle 425,1234 hektarlık alanın 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım dışı amaçla kullanımı uygun bulundu.

Neden Büyükçavuşlu Seçildi?

Gerekçe raporunda yer alan verilere göre plan değişikliğinin temel gerekçeleri şu başlıklar altında özetlendi:

1. Yüksek Sosyal Konut Talebi: "İlk Evim" ve "İlk Evim Arsa" projelerine yalnızca İstanbul genelinde yüz binlerce geçerli başvuru yapılmasına karşın kent içi yerleşim alanlarında kamu mülkiyetinde yeterli büyüklükte arsa stoğunun bulunmaması.

2. Kaçak Yapılaşmayı Önleme: Bölgenin Çorlu ve Çerkezköy sanayi havzalarına olan yakınlığı sebebiyle hissedilen kaçak yapı, hisseli parselasyon ve konteynerleşme baskısını planlı imar üretimiyle kontrol altına almak.

3. Maliyetleri Düşürme: TOKİ mülkiyetindeki ve kamu uhdesindeki arazilerin değerlendirilmesiyle arsa maliyetlerinin en aza indirilmesi, dar gelirli ailelerin ucuz ve depreme dayanıklı konutlara erişiminin sağlanması.

4. Nüfus Dengesi: Meri çevre düzeni planında Silivri bölgesini kapsayan 9 No'lu Alt Bölge için öngörülen taşıma kapasitesi (1.300.000 kişi) sınırları içinde kalınarak bölgenin yatay mimari ekseninde yapılandırılması.

Altyapı, Deprem ve Çevre Koruma Tedbirleri

Plan hükümleri ve kurum görüşleri doğrultusunda alt ölçekli (1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama) imar planlarında uyulması zorunlu tutulan kritik eşikler:

• Yeraltı Suyu ve Taşkın Güvenliği: DSİ ve İSKİ görüşleri doğrultusunda, Turba Deresi, Araplı Deresi ve Değirmenköy Göleti rezervuar alanları dikkate alınacak. Dere ıslah hatları ile İSKİ dere işletme bantları servis yolu veya yeşil alan olarak korunacak; ıslah çalışmaları tamamlanmadan yapılaşmaya izin verilmeyecek.

• Havalimanı Mania Kriteri: Alanın bir bölümü Tekirdağ Çorlu Askeri Havalimanı Mania Planı sınırlarında kalmaktadır. Arazi kotları ile mania yüzeyi arasında 140 ila 180 metre kot farkı bulunması nedeniyle yerleşimler yatay mimari esasıyla projelendirilecektir.

• Zemin Durumu: İmar planına esas jeolojik-jeoteknik etütlerde alanın Ö.A-2.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar) ve Ö.A-5.1 (Şişme-Oturma Açısından Sorunlu Alanlar) kategorisinde olduğu tespit edilmiş olup, zemin iyileştirme şartları aranacaktır.

• Orman Alanlarının Korunması: Bölgedeki blok orman dokusuna müdahale edilmeyecek, orman içi dere yatakları ve ekolojik koridorlar doğal haliyle muhafaza edilecektir.

Hızlı Bakış: Proje ve Plan Künyesi

Bilgi Başlığı	Detay / Parametre
Plan Adı	İstanbul Silivri Büyükçavuşlu Muhtelif Parseller 1/100.000 ÇDP Değişikliği
Plan İşlem Numarası	ÇDP-341146540
Onay Mercii ve Tarihi	Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / 31.08.2026
Yasal Dayanak	3194 Sayılı İmar Kanunu Ek Madde 1
Toplam Çalışma Alanı	Yaklaşık 1.890 Hektar
Tarım Dışı İzin Alanı	425,1234 Hektar (İlk Evim Arsa Kapsamında)
Gecekondu Önleme Bölgesi	Silivri Büyükçavuşlu 1 No’lu GÖB (~854,85 ha)
Ana Fonksiyonlar	Kentsel Gelişme Alanı, Tali Merkez, Sosyal Altyapı, Orman, Otoyol

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bu plan değişikliği ne anlama geliyor?

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği, arazinin üst ölçekli stratejik kullanım kararlarını belirler. Bu kararla birlikte Silivri Büyükçavuşlu'da TOKİ'nin arsa ve sosyal konut üretimi yapabilmesi için yasal arazi kullanım çerçevesi tamamlanmış olup bir sonraki adımda 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli imar planları hazırlanacaktır.

Planlanan konutlar nasıl inşa edilecek?

Plan notları ve teknik gerekçeye göre konutlar yatay mimari yaklaşımıyla, zemin özellikleri ve Çorlu Havalimanı mania kriterleri gözetilerek inşa edilecektir. Konut büyüklüklerinde Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği gereğince azami 100 m² büyüklük ve hane başı ortalama 3 kişi kabulü esas alınmaktadır.

Bölgedeki ormanlar imara açılacak mı?

Hayır. İnceleme sahasındaki yaklaşık 968 hektarlık Hazine ormanı ve dere koruma koridorları plan sınırları dahilinde "Orman Alanı" ve doğal eşik olarak korunmuştur. Yapılaşma yalnızca tarım dışı amaç izinleri alınan ve TOKİ/kamu mülkiyetinde kalan uygun alanlarda gerçekleşecektir.

Genel Bilgiler, Yasal Dayanak ve Onay Süreci

1. Bu plan değişikliğinin resmi adı ve plan işlem numarası nedir?

Planın resmi adı "İstanbul İli, Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi, Muhtelif Parseller ve Bir Kısım Tescil Harici Alana İlişkin 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği" olup Plan İşlem Numarası ÇDP-341146540’tır.

2. Plan değişikliği hangi kurum tarafından, ne zaman onaylandı?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Makamı’nın 31.08.2026 tarihli ve 16614777 sayılı Olur’u ile onaylanmıştır.

3. Değişikliğin yasal dayanağı nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 1. Maddesi, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve 12. Kalkınma Planı hedefleri doğrultusunda hazırlanmıştır.

4. Plan değişikliği talebini hangi kurum yaptı?

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), dar gelirli vatandaşlara yönelik arsa ve sosyal konut üretimi amacıyla başvuruda bulunmuştur.

5. 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ne anlama gelir?

Bölge düzeyinde genel arazi kullanım kararlarını, koruma-kullanma dengesini ve ana yerleşim omurgasını belirleyen üst ölçekli stratejik fiziki plandır.

6. Bu plan üzerinden doğrudan parsel bazlı inşaat ruhsatı alınabilir mi?

Hayır. 1/100.000 ölçekli planda sınırlar şematik olduğundan plan üzerinden ölçü alınamaz. Yapılaşma ve inşaat şartları alt ölçekli (1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama) imar planlarında netleşecektir.

7. Yürürlükteki eski planda (15.06.2009 t.t.) bu alan hangi fonksiyondaydı?

Meri planda saha; "Tarımsal Niteliği Korunacak Alan", "Orman Alanı" ve "Yeraltı Suyu Rezerv Alanı" sınırları içerisinde kalmaktaydı.

Konum, Ulaşım ve Bölgesel İlişkiler

8. Planlama alanı nerede yer almaktadır?

İstanbul’un Silivri ilçesine bağlı Büyükçavuşlu Mahallesi’nin batısında, Tekirdağ il sınırında yer almaktadır.

9. Alanın komşu yerleşimleri ve çevre ilçeleri nelerdir?

Kuzeyinde Çerkezköy, batısında Tekirdağ'a bağlı Kızılpınar ve Veliköy, doğusunda Büyükçavuşlu ve Beyciler, güneyinde ise Çanta Mahallesi bulunmaktadır.

10. Alanın ana karayolu ulaşım akslarına bağlantısı nasıldır?

Alan, Türkiye'yi Avrupa'ya bağlayan E-5 (D-100) ve TEM (O-3) Otoyolu koridorunda yer almakta olup TEM Otoyolu alanın orta-güney kesiminden viyadüklerle geçmektedir.

11. Bölgede demiryolu veya hızlı tren bağlantısı var mı?

Silivri’nin Kurfallı ve Küçük Sinekli istasyonları üzerinden bölgesel tren hatları geçmektedir. Yapımı süren hızlı tren hattı (Halkalı–Kapıkule) tamamlandığında Çerkezköy ve Kabakça istasyonları üzerinden entegrasyon sağlanacaktır.

12. Bölgenin sanayi havzalarıyla ilişkisi nedir?

Proje sahası; Tekirdağ’a bağlı Çerkezköy, Çorlu ve Kapaklı Organize Sanayi Bölgeleri'nin etki alanında yer alarak çalışan nüfus için erişilebilir bir konut arzı sağlamayı hedefler.

Arazi Büyüklüğü, Mülkiyet ve Gecekondu Önleme Bölgesi

13. Planlama inceleme alanı toplam kaç hektardır?

Toplam inceleme sahası yaklaşık 1.890 hektar büyüklüğündedir.

14. İnceleme alanının mülkiyet dağılımı nasıldır?

Yaklaşık 968 hektarı Hazine (Orman Mülkiyeti), 820 hektarı TOKİ ve özel mülkiyet hisseli, 54 hektarı müstakil TOKİ mülkiyeti, 48 hektarı ise tescil harici ve diğer mülkiyetlerden oluşmaktadır.

15. Alanda ilan edilmiş bir "Gecekondu Önleme Bölgesi" var mıdır?

Evet. İnceleme alanının yaklaşık 854,85 hektarlık kısmında yürürlükte bulunan "Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi 1 No’lu Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB)" yer almaktadır.

16. Plan değişikliğinin yapılmasındaki acil etkenlerden biri nedir?

Kamu arazileri üzerinde hisseli satışlar, izinsiz konteyner yerleşimleri ve kaçak yapılaşma baskısının artması; bu baskıyı planlı konut üretimiyle kontrol altına alma ihtiyacıdır.

17. Alanda kaçak yapı tespiti ve yıkımı yapılmış mıdır?

Evet. Gerekçe raporunda yer alan saha tespitlerine göre çok sayıda kaçak yapı ve konteyner belgelenmiş, belediye ve idare koordinasyonunda yıkım işlemleri başlatılmıştır.

TOKİ Projesi, Sosyal Yapı ve Konut Standartları

18. Bölgede hangi TOKİ projesi uygulanacaktır?

Cumhurbaşkanlığı himayesinde yürütülen 250.000 Sosyal Konut Hamlesi kapsamındaki "İlk Evim Arsa Projesi" uygulanacaktır.

19. Sosyal konut projesine ne kadar başvuru yapılmıştır?

Türkiye genelinde 1,5 ayda 8 milyon başvuru yapılmış, 5 milyon 135 bin geçerli başvuru kaydedilmiştir. İstanbul genelinde bu talebi karşılayacak kamu arazisi stoğu kısıtlıdır.

20. Plan kapsamında üretilecek konutların büyüklük sınırı nedir?

Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği gereğince üretilecek konutların azami brüt inşaat alanı 100 m² olarak kabul edilmiştir.

21. Sosyal donatı ve nüfus hesaplarında hane halkı büyüklüğü kaç alınmıştır?

TÜİK verilerine göre İstanbul (3,09) ve Silivri (2,87) hanehalkı büyüklükleri esas alınarak ortalama hane başına 3 kişi ve kişi başına 35 m² konut alanı öngörülmüştür.

22. Bölgede öngörülen mimari doku nasıldır?

Çorlu Askeri Havalimanı mania kriterleri, zemin koşulları ve mahalle konsepti dikkate alınarak yatay mimari esas alınacaktır.

23. Bölgede yaşayanlar için yeni iş imkanları düşünülmüş müdür?

Evet. İstihdamı desteklemek amacıyla alt ölçekli planlarda merkezi akslar üzerinde karma kullanımlar, çalışma alanları ve günübirlik doğa turizmi alanları planlanacaktır.

Ekolojik Eşikler, Tarım, Su ve Orman Koruması

24. Bölgedeki tarım arazileri için Tarım ve Orman Bakanlığı izni alınmış mıdır?

Evet. İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü, alternatif alan bulunmaması nedeniyle 5403 sayılı Kanun’un 13. Maddesi uyarınca 425,1234 hektarlık alanın tarım dışı amaçla kullanımını uygun görmüştür.

25. İnceleme sahasındaki 968 hektarlık orman arazisi imara açılacak mı?

Hayır. Orman mülkiyetindeki alanlar "Orman Alanı" olarak korunmuş olup, orman içi dere yatakları ve ekolojik sürekliliğe müdahale edilmeyecektir.

26. Yeraltı suyu rezervuar alanı için hangi koruma kararları getirildi?

DSİ 14. Bölge Müdürlüğü görüşü doğrultusunda, alanın su toplama kabiliyetine ve suyun süzülmesine (infiltrasyona) zarar vermeyecek inşaat teknolojileri ve koruma bantları zorunlu tutulmuştur.

27. İSKİ ve DSİ'nin dere taşkın koruma şartı nedir?

Turba Deresi, Araplı Deresi ve yan kolları üzerinde İSKİ dere işletme bantları yeşil alan ve servis yolu olarak bırakılacak; dere ıslahları tamamlanmadan yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir.

28. Değirmenköy Göleti rezervuarı nasıl korunacaktır?

Su Kirliliği Kontrolü ve Su Ürünleri Yönetmeliği uyarınca su toplama havzası ve gölet besleme debisi korunacak, gölet koruma kuşağında kirlilik oluşturacak kullanımlara yer verilmeyecektir.

29. Alanda sit alanı veya korunan tabiat varlığı var mıdır?

Hayır. Alanda Özel Çevre Koruma Bölgesi, doğal/arkeolojik/tarihi sit alanı veya tescilli tabiat varlığı bulunmamaktadır.

Afet Riskleri, Zemin, Altyapı ve Plan Hükümleri

30. Planlama alanının deprem riski nedir?

AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası’na göre bölge 0.2 - 0.3 g yer ivmesi aralığında yer almaktadır.

31. İmar planına esas jeolojik etütlerde zemin yapısı nasıldır?

Saha geneli; Ö.A-2.1 (Önlem Alınabilecek Düzeyde Stabilite Sorunlu Alanlar) ve Ö.A-5.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme-Oturma Sorunlu Alanlar) kategorisindedir.

32. Tekirdağ Çorlu Askeri Havalimanı mania hattı yapılaşmayı etkiliyor mu?

Alanın bir bölümü mania hattında kalmaktadır; ancak doğal arazi kotları ile mania yüzeyi arasında 140 ila 180 metre kot farkı bulunduğundan yatay mimarili konutlar için mania kotu engel teşkil etmemektedir.

33. Doğalgaz boru hattı ve enerji koridorları için ne karar alınmıştır?

Alanın bir kısmından geçen BOTAŞ doğalgaz boru hattının güvenliği alt ölçekli planlarda yapı yaklaşma mesafeleri ve teknik altyapı koridorları olarak ayrılacaktır.

34. Alandaki maden (MAPEG) ruhsat sahası ne olacaktır?

Maden ruhsat süresi dolduktan sonra rehabilite edilecek, bu alanlar çevre düzeni ve alt ölçekli planlarda ağırlıklı olarak bölgesel donatı ve yeşil alan olarak değerlendirilecektir.

35. Bu plan değişikliği sonrası süreç nasıl işleyecektir?

1/100.000 ölçekli üst kademe plan değişikliğinin kesinleşmesinin ardından, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TOKİ tarafından 1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama İmar Planları hazırlanarak parselasyon ve arsa tahsis aşamasına geçilecektir.