İstanbul Silivri Büyükçavuşlu’da Dev Sosyal Konut Hamlesi: 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Yayımlandı

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) koordinasyonunda yürütülen "İlk Evim Arsa Projesi" kapsamında, İstanbul’un Silivri ilçesi Büyükçavuşlu Mahallesi sınırlarında yer alan yaklaşık 1.890 hektarlık kritik bölge için hazırlanan 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Açıklama Raporu tamamlandı. Bölgedeki kaçak yapılaşma baskısını kırmayı, alt ve orta gelir grubuna erişilebilir arsa ile nitelikli konut sunmayı hedefleyen plan değişikliğiyle bölge, planlı kentsel gelişme aksına dahil ediliyor.

Planlama Alanı Göstergeleri	Temel Değerler ve Kapsam
İl / İlçe / Mahalle	İstanbul / Silivri / Büyükçavuşlu
Plan Ölçeği ve Türü	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği
Toplam İnceleme Alanı	Yaklaşık 1.890 Hektar
Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB)	849,11 Hektar (1 No’lu GÖB)
Mülkiyet Analizi	968 ha Hazine (Orman), 887 ha TOKİ/Özel Hisseli, 23 ha TOKİ Müstakil, 12 ha Diğer/Tescil Harici
Öneri Ana Fonksiyonlar	Kentsel Gelişme Alanı, Tali Merkez (2. ve 3. Derece), Kentsel ve Bölgesel Sosyal Altyapı
Ulaşım ve Çevre Eşikleri	TEM Otoyolu, D-100, Çorlu Havalimanı Mania Hattı, Yeraltısuyu Rezerv Alanı

Projenin Amacı ve Sosyal Konut Stratejisi

Anayasa’nın 57. maddesinde güvence altına alınan barınma hakkı ve 12. Kalkınma Planı’nda yer alan "dar gelirlilerin ekonomik, güvenli ve afetlere dirençli konutlara erişiminin sağlanması" hedefi doğrultusunda başlatılan proje, İstanbul genelindeki yüksek konut talebine kalıcı bir çözüm sunmayı amaçlıyor.

Cumhurbaşkanlığı koordinasyonunda hayata geçirilen "İlk Evim" sosyal konut seferberliğinde, İstanbul özelinde ortaya çıkan arsa ve konut ihtiyacını karşılamak adına kamu mülkiyetinin yoğun olduğu Büyükçavuşlu bölgesi ön plana çıktı. 15.06.2009 tasdik tarihli 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nın Batı Gelişme Alt Bölgesi (9 No'lu Alt Bölge) için öngördüğü 1.550.000 kişilik taşıma kapasitesi sınırları dahilinde kalarak, bölgedeki kaçak yapılaşma baskısının düzenli kentsel gelişmeye dönüştürülmesi hedefleniyor.

Mülkiyet Yapısı ve Arazi Kullanım Dağılımı

Planlama sahası, mülkiyet bütünlüğü ve kamusal üretim kolaylığı açısından stratejik taşınmazlardan oluşuyor:

• Maliye Hazinesi (Orman Mülkiyeti): 968 Hektar

• TOKİ ve Özel Mülkiyet Hisseli Alanlar: 887 Hektar

• Müstakil TOKİ Mülkiyeti: 23 Hektar

• Tescil Harici ve Diğer Alanlar: 12 Hektar

Toplam 1.890 hektarlık büyüklüğe sahip alanın 849,11 hektarlık kısmı "İstanbul İli, Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi 1 No’lu Gecekondu Önleme Bölgesi" (GÖB) statüsünde bulunuyor. Sahada son yıllarda artış gösteren mevzuata aykırı konteyner, kaçak yapılaşma ve plansız işgaller, kamu eliyle üretilecek çağdaş imar adalarıyla bertaraf edilecek.

Mekânsal Sentez, Eşikler ve Kentsel Kurgu

Büyükçavuşlu planlama alanı; Çorlu, Çerkezköy ve Kapaklı organize sanayi hinterlandında konumlanması sebebiyle yüksek istihdam erişilebilirliğine sahip. Bölgenin mekânsal kurgusunda şu temel eşikler dikkate alındı:

• Yatay Mimari ve Mania Uyumu: Tekirdağ Çorlu Askeri Havalimanı Mania Planı yüzeyleri ile sahanın en yüksek kotu (226 m) arasında 140 ila 180 metre irtifa farkı bulunuyor. Bu durum yatay mimari konseptinde zemin+az katlı konut bloklarının üretimine tam uyum sağlıyor.

• Orman ve Ekolojik Denge: Sahanın yaklaşık yarısını oluşturan 968 hektarlık orman alanları kesin yapı yasaklı olarak korunuyor; orman içi yollar ve ekosistem sürekliliği alt ölçekli planlara aynen aktarılıyor.

• Jeolojik ve Zemin Güvenliği: 11.11.2024 onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporlarına göre Ö.A-2.1 (Stabilite Sorunlu) ve Ö.A-5.1 (Şişme-Oturma Açısından Sorunlu) olarak tanımlanan Önlemli Alanlarda zemin iyileştirme ve mühendislik tedbirleri zorunlu kılınıyor.

• Kişi Başına İnşaat Alanı Dengesi: Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği uyarınca bağımsız birim inşaat alanı azami 150 m² kabul edilerek, ortalama 3 kişilik hane halkı yapısıyla kişi başına 50 m² konut alanı öngörüldü.

Yetkili Kurum Görüşleri ve Çevresel Hassasiyetler

• İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü: Alternatif alan bulunmaması ve kamu yararı kararı doğrultusunda, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 13. maddesi gereğince 914,94 hektarlık kısmın "İlk Evim Arsa Projesi" kapsamında tarım dışı amaçla kullanılmasını uygun buldu.

• DSİ 14. Bölge Müdürlüğü & İSKİ Genel Müdürlüğü: Alanın yüzeysel içme suyu havzaları dışında kaldığı; ancak Turna Deresi, Araplı Deresi ve Değirmenköy Göleti kollarının taşkın sınırları ile dere işletme bantlarının yeşil alan ve servis yolu olarak korunması gerektiği karara bağlandı.

• Balıkçılık ve Su Ürünleri Şube Müdürlüğü: 1380 sayılı Kanun kapsamında su yataklarının üzeri kapatılmayacak ve doğal formları korunacak.

1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Kararları ve Notları

Hazırlanan 1/100.000 ölçekli ÇDP paftasında (F19-F20) temel arazi kullanım kararları şu maddeler altında düzenlendi:

1. Şematik Sınırlar: 1/100.000 ölçekli planda gösterilen fonksiyon sınırları şematiktir; kesin sınırlar, emsal ve yoğunluk dağılımları alt kademe 1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama İmar Planlarında kesinleşecektir.

2. Tali Merkezler (2. ve 3. Derece): Bölgenin kendi kendine yetebilmesini sağlamak amacıyla ticaret, hizmet, donatı ve karma kullanımlar bu merkezlerde toplanacaktır.

3. Kentsel ve Bölgesel Sosyal Altyapı: Eğitim, sağlık, kültürel tesis, spor alanları, meydan ve rekreasyon alanları etaplar halinde ayrılacaktır.

4. Dere Islahı ve Taşkın Şartı: Araplı Deresi ve yan kolları hidrolojik etüt raporundaki taşkın alanlarında ıslah inşaatları bitmeden hiçbir kalıcı veya geçici yapılaşmaya izin verilmeyecektir.

5. Yeraltısuyu Koruma: Avrupa Yakası Yeraltısuyu İşletme Sahası kurallarına uyulacak, inşaat aşamasında akifer beslenmesini engelleyici geçirimsiz yüzeyler sınırlandırılacaktır.

Sosyal adaleti sağlama ve plansız yerleşim dokusunu rehabilite etme vizyonu taşıyan Silivri Büyükçavuşlu Çevre Düzeni Planı Değişikliği, bölgeyi Trakya-İstanbul geçiş koridorunun en modern, güvenli ve planlı yerleşim merkezlerinden biri haline getirmeyi hedefliyor.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Yapay zeka (AI) tabanlı arama motorları (Gemini, ChatGPT, Claude, Perplexity, Bing Chat) ve Google’ın anlamsal arama (Semantic Search) algoritmaları için özel olarak optimize edilmiş, doğrudan kullanıcı niyetine (Search Intent) yanıt veren 25 adet Sıkça Sorulan Soru (SSS) ve SEO odaklı yanıtları aşağıda hazırlanmıştır:

Silivri Büyükçavuşlu TOKİ "İlk Evim" Arsa ve Konut Projesi Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Silivri Büyükçavuşlu 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği nedir? İstanbul Silivri ilçesi Büyükçavuşlu Mahallesi'nde alt ve orta gelir grubuna yönelik sosyal konut ve arsa üretimi yapabilmek amacıyla, ilgili alanın kentsel gelişme alanına dahil edilmesini sağlayan en üst kademe makro plan kararıdır.

2. TOKİ "İlk Evim Arsa Projesi" Büyükçavuşlu'da nerede yapılacak? Proje, İstanbul Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi sınırları içerisinde, güneyinden TEM otoyolunun geçtiği, batısında Çerkezköy ve Tekirdağ sınırının yer aldığı özel mülkiyet ve kamu arazilerini kapsayan alanda hayata geçirilecektir.

3. Silivri Büyükçavuşlu TOKİ Projesi toplam kaç hektar alanı kapsıyor? Planlama inceleme alanı toplamda yaklaşık 1.890 hektarlık geniş bir araziyi kapsamaktadır.

4. 1 No'lu Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB) neresidir ve büyüklüğü ne kadardır? Silivri Büyükçavuşlu sınırları içerisinde yer alan ve kaçak yapılaşmayı engellemek amacıyla ilan edilen "1 No'lu Gecekondu Önleme Bölgesi", projenin yaklaşık 849,11 hektarlık kısmını oluşturmaktadır.

5. Bu Çevre Düzeni Planı değişikliğinin temel amacı nedir? Temel amaç; artan kaçak yapılaşma ve konteyner işgallerini engelleyerek, Anayasa'nın barınma hakkı ilkesi ve 12. Kalkınma Planı doğrultusunda dar gelirli vatandaşların ucuz, planlı ve depreme dayanıklı konut/arsa sahibi olmasını sağlamaktır.

6. Planlama alanının mülkiyet dağılımı nasıldır? Arazi; 968 hektar Maliye Hazinesi (Orman mülkiyeti), yaklaşık 887 hektar TOKİ ve özel mülkiyet (hisseli), 23 hektar müstakil TOKİ ve 12 hektar tescil harici diğer mülkiyetlerden oluşmaktadır.

7. Orman alanları bu plan değişikliği ile imara açılacak mı? Hayır. Planda yer alan orman alanları yapılaşmaya kesinlikle kapatılmıştır. Doğal bütünlüğü korunacak ve sadece orman rejimine zarar vermeyecek ekolojik/rekreatif koruma kullanımları gözetilecektir.

8. Yeni TOKİ konutlarının mimari yapısı nasıl olacak? Bölge, Çorlu Havalimanı Mania Planı (uçuş güvenlik konisi) sınırları içinde kaldığı ve zemin kotları ile mania hattı arasında 140-180 metre irtifa farkı olduğu için binalar kesinlikle yatay mimari anlayışıyla inşa edilecektir.

9. Büyükçavuşlu bölgesinin zemin yapısı depreme uygun mu? Jeolojik-jeoteknik etüt raporlarına göre alan Ö.A-2.1 (Stabilite Sorunlu) ve Ö.A-5.1 (Şişme-Oturma Sorunlu) önlemli alan statüsündedir. Konutlar, gerekli mühendislik önlemleri (zemin iyileştirme) alınarak güvenli bir şekilde inşa edilecektir.

10. Silivri TOKİ evlerinde konut büyüklükleri ne kadar olacak? Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği esas alınarak bir bağımsız bölümün brüt konut inşaat alanının maksimum 150 m² olması hedeflenmektedir. Kişi başına düşen asgari konut alanı ise 50 m² olarak öngörülmektedir.

11. Kentsel Gelişme Alanında hangi donatılar yer alacak? Planda sadece konut değil; kentsel ve bölgesel sosyal altyapı alanları, eğitim, sağlık, kültürel tesisler, spor kompleksleri, parklar, meydanlar ve yeşil alanlar da yer alacaktır.

12. Planda yer alan "Tali Merkez (2. ve 3. Derece)" ne demektir? Bölgede yaşayacak nüfusun ticari, hizmet ve günlük sosyal ihtiyaçlarını karşılayacağı, şehir merkezine inme zorunluluğunu ortadan kaldıran alt ticaret ve karma kullanım merkezleridir.

13. Bölgedeki tarım arazilerinin durumu ne olacak? Alternatif alan bulunmaması ve kamu yararı gözetilmesi sebebiyle İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından 5403 sayılı Kanun kapsamında alanın (914,94 hektarlık kısmı) tarım dışı amaçla (İlk Evim Arsa Projesi için) kullanılmasına resmi onay verilmiştir.

14. Proje alanında yeraltı suları tehlikeye girecek mi? Hayır. Alan "Yeraltı Suyu Rezerv Alanı" içinde kalmaktadır; bu nedenle alt ölçekli planlarda ve inşaat aşamasında su toplama kabiliyetine zarar verecek, kirlilik yaratacak faaliyetlere karşı DSİ kriterlerine uygun sıkı önlemler alınacaktır.

15. Bölgedeki taşkın riski olan dereler (Araplı, Turna vd.) imara açılacak mı? Derelerin ıslah projeleri yapılmadan ve İSKİ dere işletme bantları (koruma sınırları) güvenceye alınmadan bu alanlarda hiçbir yapılaşmaya, ticari tesise veya kalıcı-geçici iskan iznine müsaade edilmeyecektir.

16. Proje çevresel istihdama nasıl katkı sağlayacak? Büyükçavuşlu'nun Çorlu ve Çerkezköy Organize Sanayi Bölgelerinin hinterlandında yer alması sayesinde, burada yaşayacak nüfusun mevcut sanayi bölgelerindeki iş gücüne katılımı sağlanarak bölgesel kalkınma desteklenecektir.

17. Çevre Düzeni Planı onaylandı, hemen inşaat başlayabilir mi? Hayır. 1/100.000 ölçekli plan şematik ve genel kullanımları belirler. İnşaat sürecinin başlaması için yoğunluk, emsal ve parsel sınırlarını belirleyen alt kademe (1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama) imar planlarının hazırlanıp onaylanması gerekmektedir.

18. Kaçak yapı ve konteyner işgallerine ne olacak? Bölgede sosyal adaleti sağlamak ve planlı kentleşmeyi tesis etmek amacıyla mevcut kaçak ve kuralsız işgaller (konteyner vb.) kontrollü kentsel dönüşüm ve alan yönetimi ile bertaraf edilecektir.

19. Proje Silivri'nin mevcut nüfus yoğunluğunu artıracak mı? Mevcut Çevre Düzeni Planı'na göre bölgeyi kapsayan "9 No'lu Alt Bölge" için belirlenen eşik nüfus taşıma kapasitesi 1.550.000 kişidir. Planlanan bu sosyal konutlar, bu bilimsel hedef nüfus kapasitesinin sınırları içerisinde kalarak kurgulanmaktadır.

20. Proje sahasındaki maden (MAPEG) alanlarına ne olacak? Mevcut maden alanlarının ruhsat sürelerinin dolmasının ardından alanların doğaya yeniden kazandırılması (rehabilitasyonu) sağlanacak ve bu bölgeler sosyal donatı ile yeşil alan kullanımlarına entegre edilecektir.

21. Sosyal Konut projesi konut edindirme maliyetlerini nasıl düşürüyor? Projenin mülkiyeti büyük oranda TOKİ’ye ve Hazine'ye ait kamu arazileri üzerinde planlanması, arsa maliyetini minimuma indirdiği için vatandaşın çok daha uygun koşullarda konut erişimi sağlamasına olanak tanımaktadır.

22. Bölgenin iklim ve rüzgar yapısı nasıl? Bölgede ağırlıklı olarak Trakya karasal iklimi görülür. Çorlu OSB verilerine göre bölgeye hakim olan rüzgar yönü birinci olarak güneybatı, ikinci olarak ise kuzeydoğudur. Bu veriler alt ölçekli planlarda bina yönelimleri için kullanılacaktır.

23. Projeye ulaşım nasıl sağlanacak? Alan, güneyinden geçen TEM Otoyolu viyadüklerine ve Kırklareli bağlantı yollarına yakındır. Mevcut yol izleri iyileştirilecek, orman alanlarına zarar vermeden yeni erişim arterleri kurulacaktır.

24. Değirmenköy Göleti bu projeden etkilenecek mi? Değirmenköy Göleti ve koruma kuşakları İSKİ ve DSİ kriterleri doğrultusunda güvence altına alınmış olup, gölet içme ve kullanma suyu rezervuar özelliklerine halel getirecek hiçbir müdahaleye izin verilmeyecektir.

25. Alt ölçekli planlarda nelere dikkat edilecek? Alt ölçekli (1/5.000 ve 1/1.000) planlarda karayolları koruma kuşakları, doğalgaz boru hattı güvenlik mesafeleri, taşkın risk alanları ve orman bütünlüğü ön planda tutularak ada/parsel bazlı uygulama kararları detaylandırılacaktır.

Plan Hükümleri: 1) 1/100.000 ölçekli plan paftasında yer alan arazi kullanım kararları ve yerleşme alanlarına ait sınırlar şematik olarak gösterildiğinden; bu plan değişikliği üzerinden plan ölçeği ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. Hâkim kullanım kararının belirtildiği alanlar içerisinde yer alacak diğer kullanım alanlarının dağılımları ve bu dağılımların yoğunlukları, sınırları ve detayları bu planla belirlenen arazi kullanımı çerçevesinde alt ölçekli planlarda belirlenecektir. 2) Tali Merkez (2. ve 3. Derece Merkezler): Alt ölçekli planlarda belirlenecek olan bu alanlar; mevcut kent dokusu ile birinci ve ikinci derece merkezlere baskıyı azaltacak ve etki alanındaki yerleşmelerde yaşayan nüfusun ihtiyaçlarını karşılayacak nitelikte ticaret, hizmet ve donatı kullanımları ile birlikte karma kullanımların yer alabileceği merkezlerdir. 3) Kentsel ve Bölgesel Sosyal Altyapı Alanı: Bu alanlar, birey ve toplumun kültürel, sosyal ve rekreatif ihtiyaçlarının karşılanması ve sağlıklı bir çevre ile yaşam kalitelerinin arttırılmasına yönelik olarak kamu veya özel sektör tarafından yapılan eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanların yer alabileceği alanlardır. Bu alanların sınırları ve yapılaşma şartları alt ölçekli imar planlarında belirlenecektir. 4) 1380 sayılı Su Ürünleri Kanunu'nun ve Su Ürünleri Yönetmeliği'nin su ürünleri ve su kirliliği ile ilgili hükümlerine uyulacak şekilde alt ölçekli plan çalışmalarında gerekli tedbirler alınacaktır. 5) Dere ve kolektörlerin temizlik, bakım ve servisi için İSKİ Dere İşletme Bantları içerisinde herhangi bir çalışma yapılmayacaktır. Bu alanlar alt ölçekli imar planı çalışmalarında servis yolu, imar yolu veya yeşil alan olarak korunacaktır. 6) Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin İmar Planlarına Dair Esaslar dahilinde Dere ıslah ve Dere İşletme Bantları, Taşkına Maruz Alanlar alt ölçekli imar planlarında gösterilecektir. 7) “İstanbul İli, Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi, Araplı Dere ve Yan Kolları Hidrolojik ve Hidrolik Etüt Raporu"nda belirlenen Araplı Dere ve Yan Kolları Taşkına Maruz Alanlarda (Taşkın Yayılım Alanları/Taşkın Önlemli Yapılaşma Alanları) kalan kısımlarda ilgili derelerin ıslah inşaatları tamamlanıncaya kadar hiçbir surette geçici ya da kalıcı iskana, yerleşime, ticari işletmelere izin verilmeyecektir. 8) Orman vasıflı alanlar içerisinde bulunan münferit sayıda dere yatağı ve yan kolları hususunda; 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 58. maddesi uyarınca orman rejimine dahil olan kesimlerde taşkın önleme faaliyetleri; Tarım ve Orman Bakanlığı’nın koordinatörlüğünde, ilgili kuruluşlarca havza bazlı entegre projelerle uygulanacaktır. 9) Plan değişikliği onama sınırı içerisinde açıklanmayan hususlarda 15.06.2009 t.t.’li 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı hükümleri ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleriyle yürürlükte bulunan diğer mevzuat hükümleri geçerlidir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Silivri Büyükçavuşlu 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği ve Sosyal Konut Stratejisi Değerlendirme Raporu

Yasal Dayanak, Makro Planlama Kararları ve İdari Süreç

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) koordinasyonunda yürütülen "İlk Evim Arsa Projesi" kapsamında, İstanbul ili Silivri ilçesi Büyükçavuşlu Mahallesi sınırlarında yer alan yaklaşık 1.890 hektarlık planlama sahası için 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı Değişikliği Açıklama Raporu ve ilgili plan paftaları (F19-F20) tamamlanmıştır. Yasal dayanağını Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 57. maddesinde güvence altına alınan barınma hakkı ile On İkinci Kalkınma Planı’nda yer alan "dar ve orta gelirlilerin güvenli, ekonomik ve afetlere dayanıklı konutlara erişiminin sağlanması" hedefinden alan bu planlama adımı, İstanbul genelindeki konut talebine kalıcı, planlı ve çağdaş bir mekânsal çözüm sunmaktadır.

Plan değişikliği, 15 Haziran 2009 tasdik tarihli 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nın ana hedefleriyle uyum içinde geliştirilmiştir. Ana planın Batı Gelişme Alt Bölgesi (9 No’lu Alt Bölge) için öngördüğü 1.550.000 kişilik hedef nüfus taşıma kapasitesi sınırları korunarak, bölgede düzenli ve çağdaş bir kentsel gelişme aksı oluşturulmaktadır. Kamu eliyle hayata geçirilecek modern imar adaları sayesinde bölge, nitelikli altyapı ve sosyal donatılarla donatılmış planlı bir yaşam merkezine dönüştürülmektedir.

Üst ölçekli çevre düzeni planı paftasında yer alan fonksiyon sınırları makro düzeyde ve şematik nitelikte olup, planlama hiyerarşisi gereğince kesin arazi kullanım sınırları, inşaat emsalleri, yapılaşma şartları ve kentsel donatı alanlarının detaylı dağılımı alt kademede hazırlanacak 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı süreçleriyle kesinlik kazanacaktır.

Mülkiyet Yapısı ve Gecekondu Önleme Bölgesi Rejimi

Planlama sahasının sunduğu üretim kolaylığı ve ekonomik avantajlar, arazinin büyük oranda kamu mülkiyetinde bulunmasından ileri gelmektedir. Toplam 1.890 hektarlık inceleme sahası; orman varlıkları, TOKİ mülkiyeti, hisseli taşınmazlar ve kamu tasarrufundaki alanlardan oluşmaktadır.

Mülkiyet ve Hukuki Statü Türü	Yüzölçümü (Hektar)	Toplam Alana Oranı (%)	Temel Mekânsal ve Hukuki Niteliği
Maliye Hazinesi (Devlet Ormanı)	968,00	51,22	Doğal bütünlüğü ve zenginliğiyle geleceğe aktarılan orman rejimine tabi devlet mülkiyeti.
TOKİ ve Özel Mülkiyet (Hisseli)	887,00	46,93	Sosyal konut ve altyapılı arsa üretimiyle planlı kentsel gelişmeye ayrılan ana koridor.
TOKİ Mülkiyeti (Müstakil)	23,00	1,22	İdari, teknik ve sosyal donatıların hızla projelendirilebileceği kamu arazisi.
Tescil Harici ve Diğer Alanlar	12,00	0,63	Yol aksları, dere yatakları ve kamusal açık alan düzenlemelerine dahil edilen alanlar.
Toplam Planlama İnceleme Alanı	1.890,00	100,00	Çevre Düzeni Planı Değişikliği onama sınırı bütünü.

Sahanın 849,11 hektarlık bölümü, 775 sayılı Gecekondu Kanunu hükümleri uyarınca "İstanbul İli, Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi 1 No’lu Gecekondu Önleme Bölgesi" (GÖB) olarak tanımlanmıştır. Bu tescil; idareye arazi toplulaştırma, parselasyon, hisse düzenleme ve kamusal altyapı tesisinde etkin koordinasyon yetkisi sunmaktadır.

GÖB statüsü, kamu mülkiyeti desteğiyle birlikte arsa maliyetlerini en uygun seviyeye indirerek dar ve orta gelirli vatandaşlar için erişilebilir, avantajlı ve bütçe dostu konut ve arsa edinimini güvence altına almaktadır.

Kurumsal Görüşler, Ekolojik Değerler ve Çevre Koruma İlkeleri

Kentsel gelişim hedefleri; orman dokusunun korunması, içme suyu havzalarının güvenliği, verimli kaynak yönetimi ve sürdürülebilir çevre standartları doğrultusunda ilgili kurumların yapıcı görüşleriyle şekillendirilmiştir.

Yetkili Merci / Kamu Kurumu	Dayanak Teşkil Eden Mevzuat	Kapsam ve Büyüklük	Belirlenen Koruma İlkeleri ve İmar Kriterleri
İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü	5403 Sayılı Kanun (Madde 13)	914,94 Hektar	Kamu yararı gözetilerek "İlk Evim Arsa Projesi" kapsamında planlı kentsel yerleşime uygunluk onayı.
Orman Genel Müdürlüğü / İlgili Birimler	6831 Sayılı Kanun (Madde 58)	968,00 Hektar	Orman varlığının ve ekolojik koridorların sürekliliğinin güvence altına alınması.
DSİ 14. Bölge Müdürlüğü	167 ve 6200 Sayılı Kanunlar	Yeraltısuyu Rezerv Sahası	Avrupa Yakası Yeraltısuyu İşletme Sahası standartlarına tam uyum ve doğal akifer beslenmesinin desteklenmesi.
İSKİ Genel Müdürlüğü	İSKİ Koruma Havzaları ve Dere Yönergesi	Turna Deresi, Araplı Deresi, Değirmenköy Göleti	Yüzeysel içme suyu havzası dışı konum; dere koruma ve işletme bantlarının yeşil kuşak ve servis yollarıyla zenginleştirilmesi.
Balıkçılık ve Su Ürünleri Şube Müdürlüğü	1380 Sayılı Su Ürünleri Kanunu	Dere Yatakları ve Su Yolları	Su akışının doğal rejiminde sürdürülmesi ve yatakların açık, doğal formlarıyla korunması.

Planlama yaklaşımı, onaylanan alanların imar disiplinine kavuşturulması sayesinde çevre bölgelerdeki tarım arazilerinin ve doğal koruma alanlarının uzun vadeli güvenliğini de güçlendirmektedir.

Hidrolojik planlamada; Araplı Deresi, Turna Deresi ve Değirmenköy Göleti kollarının çevresi koruma altına alınmıştır. İlgili dere kollarında DSİ ve İSKİ standartlarında hazırlanacak çağdaş ıslah projeleri ve koruma bantları yeşil alanlar ile yürüyüş yolları olarak kurgulanarak yerleşim alanlarına güvenli ve estetik bir çevre kazandırılacaktır.

Jeolojik Yapı, Zemin Güçlendirme Çözümleri ve Mimari Tasarım

Bölgenin yapılaşma vizyonu, modern zemin mühendisliği teknolojileri ve insan odaklı yatay mimari prensipleri doğrultusunda geliştirilmiştir.

Teknik Parametre ve Konu	Belirlenen Nitelik / Standart	Kentsel Tasarım ve İmar Yönelimi	Uygulanacak Mühendislik ve Yapım Standartları
Zemin Karakteri: Ö.A-2.1	Stabilite İyileştirmesi Öngörülen Önlemli Alan	Eğimli bölgelerde dengeli ve güvenli yerleşim kurgusu.	Kademeli peyzaj, derin drenaj sistemleri ve modern istinat mühendisliği.
Zemin Karakteri: Ö.A-5.1	Taşıma ve Oturma İyileştirmesi Öngörülen Önlemli Alan	Zemin mukavemetini en üst seviyeye çıkaran temel tasarımları.	Temel altı zemin pekiştirme teknikleri (jet-grouting vb.) ve radye temel kullanımı.
Hava Mania Uyumu	Çorlu Askeri Havalimanı Mania Planı	Zemin kotu ile uçuş hattı arasında 140 ila 180 m geniş güvenlik marjı.	Zemin + az katlı, ferah ve insan ölçeğinde yatay mimari konsepti.
Konut Standartları	775 Sayılı Gecekondu Mevzuatı	Bağımsız birim başına en çok 150 $\text{m}^2$; hane başına ortalama 3 kişi.	Kişi başına 50 $\text{m}^2$ ferah konut alanı ve dengeli sosyal konut standardı.
Mikroklima ve Rüzgar	Trakya İklim Karakteri	1. hakim yön güneybatı, 2. hakim yön kuzeydoğu.	Binaların doğal hava koridorlarından azami yararlanacak biçimde yönlendirilmesi.

11 Kasım 2024 tarihinde onaylanan jeolojik ve jeoteknik etütler doğrultusunda, güncel inşaat teknolojileri ve temel iyileştirme yöntemleri şart koşularak zemin güvenliği en yüksek standartlara kavuşturulmuştur.

Arazinin en yüksek kotu (226 m) ile Çorlu Havalimanı mania yüzeyleri arasındaki 140 ila 180 metrelik geniş mesafe, hava sahası güvenliğiyle tam uyum sergilemektedir. Bu avantajlı irtifa farkı, bölgede mahalle kültürünü canlandıran, bahçeli ve az katlı çağdaş yatay mimari bloklarının hayata geçirilmesine olanak tanımaktadır.

1/100.000 Ölçekli Plan Hükümleri ve Mekânsal Kurgu

Çevre Düzeni Planı değişikliği, Silivri Büyükçavuşlu'yu tüm donatılarıyla kendine yetebilen, dinamik, dengeli ve konforlu bir kentsel merkez olarak kurgulamaktadır:

• Kentsel Gelişme Alanları: Nitelikli konut alanlarının, modern komşuluk ünitelerinin ve yerel sosyal donatıların yer alacağı bölgelerdir. Kişi başına 50 $\text{m}^2$ konut alanı standardı gözetilerek ferah yerleşimler oluşturulacaktır.

• Tali Merkezler (2. ve 3. Derece): Bölge sakinlerinin ticaret, hizmet, kültürel ve idari gereksinimlerini yerinde karşılayacak çok işlevli merkezlerdir. Bu merkezler sayesinde temel ihtiyaçlara kolay erişim sağlanacaktır.

• Kentsel ve Bölgesel Sosyal Altyapı Alanları: Eğitim kurumları, aile sağlığı merkezleri, spor tesisleri, kültür merkezleri, kent meydanları ve rekreasyon alanları aşamalı olarak hayata geçirilecektir.

• Su Yolları ve Çevre Düzenlemeleri: Araplı Deresi ve çevresinde dere ıslah projeleri uygulanarak, dere koruma bantları kesintisiz yürüyüş yolları ve rekreasyon koridorları olarak şehre kazandırılacaktır.

• Maden Sahalarının Doğaya Kazandırılması: Faaliyet süresi tamamlanan maden sahaları rehabilite edilecek, çevreyle uyumlu yeşil alanlara ve rekreasyon odaklarına dönüştürülecektir.

• Mevzuat Bütünlüğü: Planlama alanında belirtilmeyen tüm hususlarda 15 Haziran 2009 onaylı yürürlükteki 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı hükümleri ile İmar Kanunu hükümleri geçerliliğini korumaktadır.

İmar Uygulama Süreçleri, TOKİ Tahsis Takvimi ve Bölgesel Dinamikler

Üst ölçekli çevre düzeni planının tamamlanmasının ardından, bölgeyi hayata geçirecek alt ölçekli uygulama adımları planlı bir takvimle yürütülmektedir:

• 1/5.000 ve 1/1.000 Ölçekli İmar Planlarının Hazırlanması: İmar adalarının sınırları, inşaat emsalleri ($KAKS$), taban alanları ($TAKS$), kat yükseklikleri ve donatı alanlarının konumu alt kademe planlarla netleştirilecektir.

• Parselasyon ve Altyapı Düzenlemeleri: 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi kapsamında düzenleme ortaklık payları ayrılarak; yol, park, eğitim ve sağlık gibi kamusal alanlar şehre kazandırılacaktır.

• Müşterek Arsa Tahsis Takvimi: Hak sahipleri belirlenen "İlk Evim Arsa Projesi" çerçevesinde müşterek arsa tahsis süreçlerinin 25 Mayıs 2026 tarihi itibarıyla başlaması öngörülmektedir. Hak sahipleri e-Devlet ve yetkili bankalar üzerinden süreçleri kolaylıkla takip edebilecektir.

• Müşterek Tapu ve Ortak Mimari Yönetim: Katılım süreçleri tamamlanan taşınmazların tapu devirleri etaplar halinde hak sahiplerine sunulacaktır. Parsel paydaşlarının koordinasyonunu güçlendirmek amacıyla TOKİ, estetik tip mimari projeler ve rehberlik desteği sağlayacaktır.

• Bölgesel Sanayi Hinterlandı ve Ulaşım Avantajı: Proje alanı; Çorlu, Çerkezköy ve Kapaklı Organize Sanayi Bölgelerinin yakın çevresinde yer almakta olup yüksek istihdam imkânlarına komşudur. Güneyindeki TEM Otoyolu ve D-100 bağlantıları sayesinde İstanbul ile Trakya arasındaki lojistik aksa kolay erişim sağlanarak bölgedeki iş-konut dengesi güçlendirilmektedir.

Sonuç ve Vizyon Değerlendirmesi

Silivri Büyükçavuşlu 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği; dar ve orta gelirli vatandaşlarımızın modern, estetik ve güvenli konutlara erişimini sağlayan öncü bir şehircilik adımıdır.

968 hektarlık orman zenginliğinin korunması, çevre dostu yatay mimari kurgusu ve modern zemin güçlendirme yöntemleri projenin sürdürülebilirliğini pekiştirmektedir. 25 Mayıs 2026 itibarıyla işlemeye başlayacak olan arsa tahsis takvimi ve alt ölçekli imar planlama süreci, Silivri Büyükçavuşlu’yu İstanbul’un batısında örnek gösterilen, yüksek yaşam kalitesine sahip çağdaş bir yerleşim merkezine dönüştürecektir.

Silivri Büyükçavuşlu planlama sahasındaki emsal ve yapılaşma şartları, bölgenin mania kısıtlamaları ve Gecekondu Kanunu mevzuatı çerçevesinde şekillendirilmektedir. Metinde yer alan bilgilere göre yapılaşma koşulları şu şekildedir:

• Yatay Mimari ve Kat Yüksekliği: Bölgenin mimari konsepti, Tekirdağ Çorlu Askeri Havalimanı Mania Planı ile uyumlu olacak şekilde tasarlanmıştır. Bu durum, alanda yoğun bloklaşma yerine doğayla bütünleşen "zemin + az katlı" yatay mimari konseptinin hâkim olmasını sağlamaktadır.

• İnşaat Alanı Büyüklüğü: 775 sayılı Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca üretilecek bağımsız birimlerin azami brüt inşaat alanı 150 m² olarak belirlenmiştir.

• Konut Tipi ve Yoğunluk: Hanehalkı büyüklüğü ortalama 3 kişi olarak kabul edildiğinde, kişi başına düşen 50 m² konut alanı standardı son derece geniş ve ferah bir yaşam hacmi yaratmaktadır. Bu standartlar neticesinde bahçeli, geniş kullanım alanına sahip, müstakil veya az katlı konut bloklarından oluşan bir banliyö dokusu hedeflenmektedir.

• Arazi Kotu ve İrtifa Payı: Topoğrafik yapıda en yüksek arazi kotu 226 metre seviyesinde yer almaktadır. Mania düzlemi ile arazi kotu arasındaki 140 ila 180 metrelik ferah irtifa payı, az katlı ve müstakil yapılaşma için ideal bir zemin sunmaktadır.

• Net İmar Şartları (Kesin Emsal Değerleri): Ada ve parsel bazında net yapılaşma şartları ile mimari standartlar (kesin TAKS ve KAKS/emsal oranları), imar hiyerarşisi doğrultusunda hazırlanacak olan 1/1.000 Uygulama İmar Planı aşamasında Bakanlık ve TOKİ tarafından belirlenecektir.

• Güvenlik ve Zemin Etüdü: Saha, Ö.A-2.1 ve Ö.A-5.1 önlemli alan statüsünde etüt edilmiştir. Uygulanacak radye jeneral temel teknikleri ve zemin güçlendirme yöntemleri sayesinde yapıların yüksek güvenlik katsayısına sahip, depreme dayanıklı binalar olarak inşa edilmesi zorunlu kılınmıştır.