İstanbul Silivri Büyükçavuşlu’da Dev Sosyal Konut Hamlesi: 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Yayımlandı

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) koordinasyonunda yürütülen "İlk Evim Arsa Projesi" kapsamında, İstanbul’un Silivri ilçesi Büyükçavuşlu Mahallesi sınırlarında yer alan yaklaşık 1.890 hektarlık kritik bölge için hazırlanan 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Açıklama Raporu tamamlandı. Bölgedeki kaçak yapılaşma baskısını kırmayı, alt ve orta gelir grubuna erişilebilir arsa ile nitelikli konut sunmayı hedefleyen plan değişikliğiyle bölge, planlı kentsel gelişme aksına dahil ediliyor.

Projenin Amacı ve Sosyal Konut Stratejisi

Anayasa’nın 57. maddesinde güvence altına alınan barınma hakkı ve 12. Kalkınma Planı’nda yer alan "dar gelirlilerin ekonomik, güvenli ve afetlere dirençli konutlara erişiminin sağlanması" hedefi doğrultusunda başlatılan proje, İstanbul genelindeki yüksek konut talebine kalıcı bir çözüm sunmayı amaçlıyor.

Cumhurbaşkanlığı koordinasyonunda hayata geçirilen "İlk Evim" sosyal konut seferberliğinde, İstanbul özelinde ortaya çıkan arsa ve konut ihtiyacını karşılamak adına kamu mülkiyetinin yoğun olduğu Büyükçavuşlu bölgesi ön plana çıktı. 15.06.2009 tasdik tarihli 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nın Batı Gelişme Alt Bölgesi (9 No'lu Alt Bölge) için öngördüğü 1.550.000 kişilik taşıma kapasitesi sınırları dahilinde kalarak, bölgedeki kaçak yapılaşma baskısının düzenli kentsel gelişmeye dönüştürülmesi hedefleniyor.

Mülkiyet Yapısı ve Arazi Kullanım Dağılımı

Planlama sahası, mülkiyet bütünlüğü ve kamusal üretim kolaylığı açısından stratejik taşınmazlardan oluşuyor:

• Maliye Hazinesi (Orman Mülkiyeti): 968 Hektar

• TOKİ ve Özel Mülkiyet Hisseli Alanlar: 887 Hektar

• Müstakil TOKİ Mülkiyeti: 23 Hektar

• Tescil Harici ve Diğer Alanlar: 12 Hektar

Toplam 1.890 hektarlık büyüklüğe sahip alanın 849,11 hektarlık kısmı "İstanbul İli, Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi 1 No’lu Gecekondu Önleme Bölgesi" (GÖB) statüsünde bulunuyor. Sahada son yıllarda artış gösteren mevzuata aykırı konteyner, kaçak yapılaşma ve plansız işgaller, kamu eliyle üretilecek çağdaş imar adalarıyla bertaraf edilecek.

Mekânsal Sentez, Eşikler ve Kentsel Kurgu

Büyükçavuşlu planlama alanı; Çorlu, Çerkezköy ve Kapaklı organize sanayi hinterlandında konumlanması sebebiyle yüksek istihdam erişilebilirliğine sahip. Bölgenin mekânsal kurgusunda şu temel eşikler dikkate alındı:

• Yatay Mimari ve Mania Uyumu: Tekirdağ Çorlu Askeri Havalimanı Mania Planı yüzeyleri ile sahanın en yüksek kotu (226 m) arasında 140 ila 180 metre irtifa farkı bulunuyor. Bu durum yatay mimari konseptinde zemin+az katlı konut bloklarının üretimine tam uyum sağlıyor.

• Orman ve Ekolojik Denge: Sahanın yaklaşık yarısını oluşturan 968 hektarlık orman alanları kesin yapı yasaklı olarak korunuyor; orman içi yollar ve ekosistem sürekliliği alt ölçekli planlara aynen aktarılıyor.

• Jeolojik ve Zemin Güvenliği: 11.11.2024 onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporlarına göre Ö.A-2.1 (Stabilite Sorunlu) ve Ö.A-5.1 (Şişme-Oturma Açısından Sorunlu) olarak tanımlanan Önlemli Alanlarda zemin iyileştirme ve mühendislik tedbirleri zorunlu kılınıyor.

• Kişi Başına İnşaat Alanı Dengesi: Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği uyarınca bağımsız birim inşaat alanı azami 150 m² kabul edilerek, ortalama 3 kişilik hane halkı yapısıyla kişi başına 50 m² konut alanı öngörüldü.

Yetkili Kurum Görüşleri ve Çevresel Hassasiyetler

• İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü: Alternatif alan bulunmaması ve kamu yararı kararı doğrultusunda, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 13. maddesi gereğince 914,94 hektarlık kısmın "İlk Evim Arsa Projesi" kapsamında tarım dışı amaçla kullanılmasını uygun buldu.

• DSİ 14. Bölge Müdürlüğü & İSKİ Genel Müdürlüğü: Alanın yüzeysel içme suyu havzaları dışında kaldığı; ancak Turna Deresi, Araplı Deresi ve Değirmenköy Göleti kollarının taşkın sınırları ile dere işletme bantlarının yeşil alan ve servis yolu olarak korunması gerektiği karara bağlandı.

• Balıkçılık ve Su Ürünleri Şube Müdürlüğü: 1380 sayılı Kanun kapsamında su yataklarının üzeri kapatılmayacak ve doğal formları korunacak.

1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Kararları ve Notları

Hazırlanan 1/100.000 ölçekli ÇDP paftasında (F19-F20) temel arazi kullanım kararları şu maddeler altında düzenlendi:

1. Şematik Sınırlar: 1/100.000 ölçekli planda gösterilen fonksiyon sınırları şematiktir; kesin sınırlar, emsal ve yoğunluk dağılımları alt kademe 1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama İmar Planlarında kesinleşecektir.

2. Tali Merkezler (2. ve 3. Derece): Bölgenin kendi kendine yetebilmesini sağlamak amacıyla ticaret, hizmet, donatı ve karma kullanımlar bu merkezlerde toplanacaktır.

3. Kentsel ve Bölgesel Sosyal Altyapı: Eğitim, sağlık, kültürel tesis, spor alanları, meydan ve rekreasyon alanları etaplar halinde ayrılacaktır.

4. Dere Islahı ve Taşkın Şartı: Araplı Deresi ve yan kolları hidrolojik etüt raporundaki taşkın alanlarında ıslah inşaatları bitmeden hiçbir kalıcı veya geçici yapılaşmaya izin verilmeyecektir.

5. Yeraltısuyu Koruma: Avrupa Yakası Yeraltısuyu İşletme Sahası kurallarına uyulacak, inşaat aşamasında akifer beslenmesini engelleyici geçirimsiz yüzeyler sınırlandırılacaktır.

Sosyal adaleti sağlama ve plansız yerleşim dokusunu rehabilite etme vizyonu taşıyan Silivri Büyükçavuşlu Çevre Düzeni Planı Değişikliği, bölgeyi Trakya-İstanbul geçiş koridorunun en modern, güvenli ve planlı yerleşim merkezlerinden biri haline getirmeyi hedefliyor.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Yapay zeka (AI) tabanlı arama motorları (Gemini, ChatGPT, Claude, Perplexity, Bing Chat) ve Google’ın anlamsal arama (Semantic Search) algoritmaları için özel olarak optimize edilmiş, doğrudan kullanıcı niyetine (Search Intent) yanıt veren 25 adet Sıkça Sorulan Soru (SSS) ve SEO odaklı yanıtları aşağıda hazırlanmıştır:

Silivri Büyükçavuşlu TOKİ "İlk Evim" Arsa ve Konut Projesi Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Silivri Büyükçavuşlu 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği nedir? İstanbul Silivri ilçesi Büyükçavuşlu Mahallesi'nde alt ve orta gelir grubuna yönelik sosyal konut ve arsa üretimi yapabilmek amacıyla, ilgili alanın kentsel gelişme alanına dahil edilmesini sağlayan en üst kademe makro plan kararıdır.

2. TOKİ "İlk Evim Arsa Projesi" Büyükçavuşlu'da nerede yapılacak? Proje, İstanbul Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi sınırları içerisinde, güneyinden TEM otoyolunun geçtiği, batısında Çerkezköy ve Tekirdağ sınırının yer aldığı özel mülkiyet ve kamu arazilerini kapsayan alanda hayata geçirilecektir.

3. Silivri Büyükçavuşlu TOKİ Projesi toplam kaç hektar alanı kapsıyor? Planlama inceleme alanı toplamda yaklaşık 1.890 hektarlık geniş bir araziyi kapsamaktadır.

4. 1 No'lu Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB) neresidir ve büyüklüğü ne kadardır? Silivri Büyükçavuşlu sınırları içerisinde yer alan ve kaçak yapılaşmayı engellemek amacıyla ilan edilen "1 No'lu Gecekondu Önleme Bölgesi", projenin yaklaşık 849,11 hektarlık kısmını oluşturmaktadır.

5. Bu Çevre Düzeni Planı değişikliğinin temel amacı nedir? Temel amaç; artan kaçak yapılaşma ve konteyner işgallerini engelleyerek, Anayasa'nın barınma hakkı ilkesi ve 12. Kalkınma Planı doğrultusunda dar gelirli vatandaşların ucuz, planlı ve depreme dayanıklı konut/arsa sahibi olmasını sağlamaktır.

6. Planlama alanının mülkiyet dağılımı nasıldır? Arazi; 968 hektar Maliye Hazinesi (Orman mülkiyeti), yaklaşık 887 hektar TOKİ ve özel mülkiyet (hisseli), 23 hektar müstakil TOKİ ve 12 hektar tescil harici diğer mülkiyetlerden oluşmaktadır.

7. Orman alanları bu plan değişikliği ile imara açılacak mı? Hayır. Planda yer alan orman alanları yapılaşmaya kesinlikle kapatılmıştır. Doğal bütünlüğü korunacak ve sadece orman rejimine zarar vermeyecek ekolojik/rekreatif koruma kullanımları gözetilecektir.

8. Yeni TOKİ konutlarının mimari yapısı nasıl olacak? Bölge, Çorlu Havalimanı Mania Planı (uçuş güvenlik konisi) sınırları içinde kaldığı ve zemin kotları ile mania hattı arasında 140-180 metre irtifa farkı olduğu için binalar kesinlikle yatay mimari anlayışıyla inşa edilecektir.

9. Büyükçavuşlu bölgesinin zemin yapısı depreme uygun mu? Jeolojik-jeoteknik etüt raporlarına göre alan Ö.A-2.1 (Stabilite Sorunlu) ve Ö.A-5.1 (Şişme-Oturma Sorunlu) önlemli alan statüsündedir. Konutlar, gerekli mühendislik önlemleri (zemin iyileştirme) alınarak güvenli bir şekilde inşa edilecektir.

10. Silivri TOKİ evlerinde konut büyüklükleri ne kadar olacak? Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği esas alınarak bir bağımsız bölümün brüt konut inşaat alanının maksimum 150 m² olması hedeflenmektedir. Kişi başına düşen asgari konut alanı ise 50 m² olarak öngörülmektedir.

11. Kentsel Gelişme Alanında hangi donatılar yer alacak? Planda sadece konut değil; kentsel ve bölgesel sosyal altyapı alanları, eğitim, sağlık, kültürel tesisler, spor kompleksleri, parklar, meydanlar ve yeşil alanlar da yer alacaktır.

12. Planda yer alan "Tali Merkez (2. ve 3. Derece)" ne demektir? Bölgede yaşayacak nüfusun ticari, hizmet ve günlük sosyal ihtiyaçlarını karşılayacağı, şehir merkezine inme zorunluluğunu ortadan kaldıran alt ticaret ve karma kullanım merkezleridir.

13. Bölgedeki tarım arazilerinin durumu ne olacak? Alternatif alan bulunmaması ve kamu yararı gözetilmesi sebebiyle İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından 5403 sayılı Kanun kapsamında alanın (914,94 hektarlık kısmı) tarım dışı amaçla (İlk Evim Arsa Projesi için) kullanılmasına resmi onay verilmiştir.

14. Proje alanında yeraltı suları tehlikeye girecek mi? Hayır. Alan "Yeraltı Suyu Rezerv Alanı" içinde kalmaktadır; bu nedenle alt ölçekli planlarda ve inşaat aşamasında su toplama kabiliyetine zarar verecek, kirlilik yaratacak faaliyetlere karşı DSİ kriterlerine uygun sıkı önlemler alınacaktır.

15. Bölgedeki taşkın riski olan dereler (Araplı, Turna vd.) imara açılacak mı? Derelerin ıslah projeleri yapılmadan ve İSKİ dere işletme bantları (koruma sınırları) güvenceye alınmadan bu alanlarda hiçbir yapılaşmaya, ticari tesise veya kalıcı-geçici iskan iznine müsaade edilmeyecektir.

16. Proje çevresel istihdama nasıl katkı sağlayacak? Büyükçavuşlu'nun Çorlu ve Çerkezköy Organize Sanayi Bölgelerinin hinterlandında yer alması sayesinde, burada yaşayacak nüfusun mevcut sanayi bölgelerindeki iş gücüne katılımı sağlanarak bölgesel kalkınma desteklenecektir.

17. Çevre Düzeni Planı onaylandı, hemen inşaat başlayabilir mi? Hayır. 1/100.000 ölçekli plan şematik ve genel kullanımları belirler. İnşaat sürecinin başlaması için yoğunluk, emsal ve parsel sınırlarını belirleyen alt kademe (1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama) imar planlarının hazırlanıp onaylanması gerekmektedir.

18. Kaçak yapı ve konteyner işgallerine ne olacak? Bölgede sosyal adaleti sağlamak ve planlı kentleşmeyi tesis etmek amacıyla mevcut kaçak ve kuralsız işgaller (konteyner vb.) kontrollü kentsel dönüşüm ve alan yönetimi ile bertaraf edilecektir.

19. Proje Silivri'nin mevcut nüfus yoğunluğunu artıracak mı? Mevcut Çevre Düzeni Planı'na göre bölgeyi kapsayan "9 No'lu Alt Bölge" için belirlenen eşik nüfus taşıma kapasitesi 1.550.000 kişidir. Planlanan bu sosyal konutlar, bu bilimsel hedef nüfus kapasitesinin sınırları içerisinde kalarak kurgulanmaktadır.

20. Proje sahasındaki maden (MAPEG) alanlarına ne olacak? Mevcut maden alanlarının ruhsat sürelerinin dolmasının ardından alanların doğaya yeniden kazandırılması (rehabilitasyonu) sağlanacak ve bu bölgeler sosyal donatı ile yeşil alan kullanımlarına entegre edilecektir.

21. Sosyal Konut projesi konut edindirme maliyetlerini nasıl düşürüyor? Projenin mülkiyeti büyük oranda TOKİ’ye ve Hazine'ye ait kamu arazileri üzerinde planlanması, arsa maliyetini minimuma indirdiği için vatandaşın çok daha uygun koşullarda konut erişimi sağlamasına olanak tanımaktadır.

22. Bölgenin iklim ve rüzgar yapısı nasıl? Bölgede ağırlıklı olarak Trakya karasal iklimi görülür. Çorlu OSB verilerine göre bölgeye hakim olan rüzgar yönü birinci olarak güneybatı, ikinci olarak ise kuzeydoğudur. Bu veriler alt ölçekli planlarda bina yönelimleri için kullanılacaktır.

23. Projeye ulaşım nasıl sağlanacak? Alan, güneyinden geçen TEM Otoyolu viyadüklerine ve Kırklareli bağlantı yollarına yakındır. Mevcut yol izleri iyileştirilecek, orman alanlarına zarar vermeden yeni erişim arterleri kurulacaktır.

24. Değirmenköy Göleti bu projeden etkilenecek mi? Değirmenköy Göleti ve koruma kuşakları İSKİ ve DSİ kriterleri doğrultusunda güvence altına alınmış olup, gölet içme ve kullanma suyu rezervuar özelliklerine halel getirecek hiçbir müdahaleye izin verilmeyecektir.

25. Alt ölçekli planlarda nelere dikkat edilecek? Alt ölçekli (1/5.000 ve 1/1.000) planlarda karayolları koruma kuşakları, doğalgaz boru hattı güvenlik mesafeleri, taşkın risk alanları ve orman bütünlüğü ön planda tutularak ada/parsel bazlı uygulama kararları detaylandırılacaktır.

Plan Hükümleri: 1) 1/100.000 ölçekli plan paftasında yer alan arazi kullanım kararları ve yerleşme alanlarına ait sınırlar şematik olarak gösterildiğinden; bu plan değişikliği üzerinden plan ölçeği ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. Hâkim kullanım kararının belirtildiği alanlar içerisinde yer alacak diğer kullanım alanlarının dağılımları ve bu dağılımların yoğunlukları, sınırları ve detayları bu planla belirlenen arazi kullanımı çerçevesinde alt ölçekli planlarda belirlenecektir. 2) Tali Merkez (2. ve 3. Derece Merkezler): Alt ölçekli planlarda belirlenecek olan bu alanlar; mevcut kent dokusu ile birinci ve ikinci derece merkezlere baskıyı azaltacak ve etki alanındaki yerleşmelerde yaşayan nüfusun ihtiyaçlarını karşılayacak nitelikte ticaret, hizmet ve donatı kullanımları ile birlikte karma kullanımların yer alabileceği merkezlerdir. 3) Kentsel ve Bölgesel Sosyal Altyapı Alanı: Bu alanlar, birey ve toplumun kültürel, sosyal ve rekreatif ihtiyaçlarının karşılanması ve sağlıklı bir çevre ile yaşam kalitelerinin arttırılmasına yönelik olarak kamu veya özel sektör tarafından yapılan eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanların yer alabileceği alanlardır. Bu alanların sınırları ve yapılaşma şartları alt ölçekli imar planlarında belirlenecektir. 4) 1380 sayılı Su Ürünleri Kanunu'nun ve Su Ürünleri Yönetmeliği'nin su ürünleri ve su kirliliği ile ilgili hükümlerine uyulacak şekilde alt ölçekli plan çalışmalarında gerekli tedbirler alınacaktır. 5) Dere ve kolektörlerin temizlik, bakım ve servisi için İSKİ Dere İşletme Bantları içerisinde herhangi bir çalışma yapılmayacaktır. Bu alanlar alt ölçekli imar planı çalışmalarında servis yolu, imar yolu veya yeşil alan olarak korunacaktır. 6) Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin İmar Planlarına Dair Esaslar dahilinde Dere ıslah ve Dere İşletme Bantları, Taşkına Maruz Alanlar alt ölçekli imar planlarında gösterilecektir. 7) “İstanbul İli, Silivri İlçesi, Büyükçavuşlu Mahallesi, Araplı Dere ve Yan Kolları Hidrolojik ve Hidrolik Etüt Raporu"nda belirlenen Araplı Dere ve Yan Kolları Taşkına Maruz Alanlarda (Taşkın Yayılım Alanları/Taşkın Önlemli Yapılaşma Alanları) kalan kısımlarda ilgili derelerin ıslah inşaatları tamamlanıncaya kadar hiçbir surette geçici ya da kalıcı iskana, yerleşime, ticari işletmelere izin verilmeyecektir. 8) Orman vasıflı alanlar içerisinde bulunan münferit sayıda dere yatağı ve yan kolları hususunda; 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 58. maddesi uyarınca orman rejimine dahil olan kesimlerde taşkın önleme faaliyetleri; Tarım ve Orman Bakanlığı’nın koordinatörlüğünde, ilgili kuruluşlarca havza bazlı entegre projelerle uygulanacaktır. 9) Plan değişikliği onama sınırı içerisinde açıklanmayan hususlarda 15.06.2009 t.t.’li 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı hükümleri ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleriyle yürürlükte bulunan diğer mevzuat hükümleri geçerlidir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026