İstanbul Kartal Cevizli'de Kentsel Dönüşüm Müjdesi: 90 Hektarlık Alanda İmar Planı Değişikliği Askıya Çıktı!
İstanbul'un kentsel dönüşüm sürecinde kritik bir öneme sahip olan Kartal ilçesi Cevizli Mahallesi için beklenen müjdeli haber geldi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından, Cevizli Mahallesi sınırları içerisinde bulunan yaklaşık 90 hektarlık rezerv yapı alanına ilişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği onaylanarak askıya çıkarıldı.
Vatandaşların mağduriyetini gidermek ve riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmak amacıyla hayata geçirilen bu güncel plan değişikliğinin tüm detaylarını, emsal artış oranlarını ve askı sürecini sizler için derledik.
Plan Değişikliğinin Amacı ve Gerekçesi Nedir?
Bölgedeki kentsel dönüşüm süreci, 06 Şubat 2019 tarihinde Cevizli Mahallesi'ne komşu olan Orhantepe Mahallesi'nde bulunan 8 katlı Yeşilyurt Apartmanı'nın çökmesi ve can kayıplarının yaşanmasıyla hız kazanmıştı. Bu acı olayın ardından yapılan etütlerde, bölgedeki birçok binanın tehlike arz ettiği ortaya çıkmış ve 12 adet bina tahliye edilmişti.
Sorunun bölgesel çapta çözülebilmesi için ilan edilen 90 hektarlık rezerv yapı alanında, 12.06.2023 tarihinde kentsel dönüşümü kolaylaştırıcı plan notları onaylanmıştı. Ancak bu plan notlarının 2 ve 3 yıllık geçerlilik sürelerinin dolması üzerine, hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması ve uygulamadaki tereddütlerin giderilmesi adına 19.08.2026 tarihinde plan notlarında yeni bir değişikliğe gidildi.
Yeni yapılan plan değişikliğinin temel amaçları şunlardır:
-
12.06.2023 tasdik tarihli plan notlarının hangi parsellerde uygulanacağına dair belirsizlikleri ortadan kaldırmak.
-
Boş parseller ile risksiz ve yapı denetimi görmüş yapıları kapsam dışında bırakarak, uygulamanın sadece "riskli yapılara" odaklanmasını sağlamak.
-
Riskli yapı tespiti yapılmış ancak işlemleri yetişmemiş yapılar için öngörülen süreleri uzatarak, vatandaşların dönüşüm haklarını kalıcı hale getirmek.
Cevizli Rezerv Yapı Alanında Yapı Stoku ve Risk Durumu
Bölgede yapılan detaylı analizler, kentsel dönüşümün ne denli acil olduğunu gözler önüne seriyor. Hazırlanan rapora göre bölgedeki yapı stoku istatistikleri şu şekildedir:
-
Planlama alanı içerisinde toplam 1463 adet yapı bulunmaktadır.
-
Bu yapıların 409'u 2008 yılı öncesinde, 425'i ise 2008 yılı ve sonrasında ruhsat almıştır.
-
Geriye kalan 628 adet yapının ise ruhsatsız olduğu veya durumunun bilinmediği tespit edilmiştir.
-
Yapılan çalışmalara göre, alandaki 355 adet yapı "riskli" kategorisinde yer almaktadır.
-
Bu veriler ışığında, planlama alanındaki her 5 yapıdan 1'inin olası bir afete karşı dayanıksız olduğu saptanmıştır.
Emsal Artışı ve Süre Uzatımı Hakkında Kritik Detaylar
19 Ağustos 2026 tarihinde onaylanan yeni plan notları ile riskli yapı sahiplerine önemli emsal (inşaat alanı) artışı hakları tanınmıştır:
-
Tevhit Edilen Parsellerde (Emsal +0.50): 12.06.2025 tarihi dâhil olmak üzere bu tarihten önce riskli yapı tespiti yapılmış olan ve tevhidi (birleştirilmesi) mümkün parsellerin birleşmesiyle oluşacak yeni adalarda emsal değeri 0.50 oranında artırılarak uygulama yapılabilecektir.
-
Münferit Parsellerde (Emsal +0.30): Diğer parsellerle birleşmesi mümkün olmayan, ancak aynı yapı adasında bulunan münferit riskli yapı parsellerinde ise, 12.06.2026 tarihine kadar riskli yapı tespiti yapılmış olmak kaydıyla emsal değeri 0.30 oranında artırılabilecektir.
-
Yapı Yüksekliği: Söz konusu kapsamdaki konut ve konut+ticaret alanlarında yapı yüksekliği (Yençok) Zemin + 6 kat olarak belirlenmiştir.
Zemin Durumu İnşaata Uygun Mu?
İstanbul Büyükşehir Belediyesi verilerine dayanarak hazırlanan jeolojik etütlere göre, söz konusu 90 hektarlık planlama alanı "Uygun Alanlar (UA)" lejantında yer almaktadır. Alan yapılaşmaya uygun olmakla birlikte, derin kazılarda kama tipi kaymalar görülebileceği için zemin iyileştirme ve uygun iksa projelerinin hazırlanması gerektiği vurgulanmaktadır.
Planlar Nerede ve Ne Zaman Askıya Çıktı?
İlgili 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişiklikleri, 6306 sayılı Kanun gereğince 27.08.2026 tarihinden itibaren 15 gün süre ile askıya çıkarılmıştır.
Vatandaşlar ve hak sahipleri plan paftalarını ve açıklama raporlarını şu kanallar üzerinden inceleyebilirler:
-
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü İlan Panosu (Adres: Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No:7/2A, 34746 Ataşehir/İstanbul)
-
İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü resmi internet sitesi (istanbul.csb.gov.tr)
-
E-Plan Otomasyon Sistemi (https://eplan.csb.gov.tr)
Askı süresi içinde plana itiraz hakkı bulunan vatandaşların, belirtilen tarihler arasında resmi kanallar üzerinden başvurularını gerçekleştirmeleri gerekmektedir.
1. Kartal Cevizli imar planı değişikliği hangi bölgeyi kapsamaktadır? Plan değişikliği, İstanbul ili, Kartal ilçesi, Cevizli Mahallesi sınırları içerisinde yer alan yaklaşık 90 hektarlık rezerv yapı alanını kapsamaktadır.
2. Kartal Cevizli kentsel dönüşüm plan notu değişikliği ne zaman onaylandı? 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişiklikleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 19.08.2026 tarihinde onaylanmıştır.
3. Yeni imar planı askı süresi kaç gündür ve ne zaman askıya çıkmıştır? Söz konusu plan paftaları ve açıklama raporları, 27.08.2026 tarihinden itibaren 15 gün süre ile askıya çıkarılmıştır.
4. Cevizli imar planı değişikliğine nereden itiraz edebilirim veya inceleyebilirim? Askıya çıkarılan planlar; Ataşehir'de bulunan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ilan panosundan, istanbul.csb.gov.tr internet sitesinden ve https://eplan.csb.gov.tr adresindeki E-Plan Otomasyon sisteminden incelenebilir.
5. Kartal 90 hektarlık alanda plan değişikliğine neden ihtiyaç duyulmuştur? Önceki plan notlarının uygulanmasında ortaya çıkan belirsizlikleri gidermek, kapsamı daha net ve anlaşılır hale getirmek ve riskli yapı tespitini yaptırıp dönüşüm süreci devam eden yapıların mağduriyet yaşamaması için plan notu sürelerini uzatmak amacıyla bu değişikliğe ihtiyaç duyulmuştur.
6. Cevizli Mahallesi'nde dönüşüm sürecini tetikleyen olay nedir? 06 Şubat 2019 tarihinde Cevizli Mahallesi'ne komşu olan Orhantepe Mahallesi'ndeki 8 katlı Yeşilyurt Apartmanı'nın çökmesi sonucu yaşanan can ve mal kayıpları, bu bölgedeki riskli yapıların acilen dönüşüme girmesi gerekliliğini ortaya çıkarmış ve süreci tetiklemiştir.
7. Yeni düzenlemede riskli yapılar için ne kadar emsal artışı (inşaat hakkı) veriliyor? Tevhidi (birleşmesi) mümkün olan parseller ile yapı adasında eş zamanlı uygulama yapılacak münferit parsellerde emsal değeri 0.50 artırılmaktadır. Tevhidi mümkün olmayan ve bu durumların dışında kalan riskli münferit parsellerde ise emsal değeri 0.30 artırılarak uygulama yapılabilmektedir.
8. Emsal 0.50 artışından yararlanmak için riskli yapı tespitinde son tarih nedir? Emsal 0.50 artışından faydalanabilmek için binaların en geç 12.06.2025 tarihi dâhil olmak üzere bu tarihten önce riskli yapı tespitinin yapılmış (kesinleşmiş veya sistemde işlemleri devam eden) olması gerekmektedir.
9. Münferit (tek) parsellerde 0.30 emsal artışı için belirlenen süre sınırı nedir? Birleşmesi mümkün olmayan münferit parsellerdeki 0.30 emsal artışı hakkından yararlanabilmek için 12.06.2026 tarihi dâhil bu tarihten önce riskli yapı tespitinin gerçekleştirilmiş olması şartı aranmaktadır.
10. Plan notu değişikliği bölgedeki sağlam ve yeni binaları da kapsıyor mu? Hayır; 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu kapsamında mühendislik hizmeti almış binalar, yapı ruhsatı ve eklerine uygun yapılmış risksiz binalar ile boş parseller bu kentsel dönüşüm teşviklerinin ve emsal artışının dışında tutulmuştur.
11. Cevizli rezerv yapı alanında yeni yapılacak binaların kat sınırı (yüksekliği) nedir? Planda konut ve konut+ticaret fonksiyonlarında, yapı nizamına bakılmaksızın yeni yapı yükseklikleri (Yençok) Zemin+6 kat olarak belirlenmiştir.
12. Kartal Cevizli 90 hektarlık rezerv yapı alanında toplam kaç bina var? Hazırlanan rapora göre, planlama alanı sınırları içerisinde toplam 1463 adet yapı bulunmaktadır.
13. Bölgedeki yapı stokunda kaç adet binanın riskli olduğu tespit edilmiştir? Bugüne kadar yapılan analizler sonucunda, 90 hektarlık alandaki yapılardan 355 adedinin riskli kategoride yer aldığı tespit edilmiştir.
14. Rezerv yapı alanındaki binaların kaç tanesi ruhsatsızdır? Alanı oluşturan 1463 yapının 628'inin ruhsatsız olduğu veya ruhsat durumunun bilinmediği saptanmıştır.
15. Kartal Cevizli yeni imar durumunda otopark ve bahçe mesafesi zorunluluğu var mı? Mimari çözümlemelerde esneklik sağlamak adına çekme mesafeleri, blok ebatları, taban oturum katsayıları ve projede yer alacak otopark sayıları serbest bırakılmış olup, onaylanacak mimari ruhsat projesi ile kesinleşecektir. (Ada bazlı uygulamalarda yönetmelik geçerlidir.)
16. Plan onayından sonra arsayı ikiye bölüp (ifraz) tekrar birleştirebilir (tevhit) miyiz? Hayır, plan onay tarihinden itibaren önce ifraz (bölme) sonra tevhit (birleştirme) yapılarak bu planın sunduğu ayrıcalıklardan yararlanılamaz. Ayrıca, tevhit işleminden sonra yeniden ifraz yapılamaz.
17. Kartal Cevizli kentsel dönüşüm alanının zemin durumu nasıldır? İstanbul Büyükşehir Belediyesi verilerine göre hazırlanan jeolojik etütlerde, planlama alanı yerleşime uygunluğu ifade eden "Uygun Alanlar (UA)" lejantında yer almaktadır.
18. Zemin yerleşime uygunsa inşaat kazılarında nelere dikkat edilmelidir? Zemin uygun olsa da, uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda kaya ortamlarında kırıklı yapı kaynaklı şev stabilite sorunları ya da yerel karstlaşma görülebileceğinden, önlem alınmalı ve zemin iyileştirme veya iksa projeleri hazırlanmalıdır.
19. İnşaat hafriyatı sırasında tarihi bir kalıntı çıkarsa ne yapılması gerekir? 2863 sayılı yasa uyarınca, alan dâhilinde herhangi bir kültür varlığına (tarihi kalıntıya) rastlanılması durumunda çalışmalar derhal durdurularak ilgili koruma bölge kurulu müdürlüğüne haber verilmesi zorunludur.
20. A.39 numaralı eski plan notu emsal artış hakları yeni haklarla toplanabilir mi? Hayır, meri imar planlarında yer alan A.39 numaralı eski plan notundaki tevhit büyüklüğüne göre elde edilen emsal artışları ile bu yeni plandaki emsal artışları birleştirilemez.
