Araştırma Raporu: Çanakkale Ayvacık Tuzla Termal Turizm Merkezi Sınır Düzenlemesi ve Bölgesel Etkileri

Rapor Tanıtım Künyesi

• Rapor Tarihi: 22 Haziran 2026

  

• Karar Tarihi: 19 Haziran 2026 (Cumhurbaşkanı Kararı)

• Yayınlandığı Resmi Gazete: 20 Haziran 2026 | Sayı: 33286

• Konu: Çanakkale Ayvacık Tuzla Termal Turizm Merkezi sınırlarının yeniden belirlenmesi (sınır daraltılması) ve bölgedeki sektörel yansımaları.

Giriş ve Kararın Makro-Mekansal Çerçevesi

Türkiye’nin ulusal ölçekteki turizm stratejileri ile bölgesel kalkınma planları, geniş sınırlandırma modellerinden daha kompakt, nokta atışı yatırımları teşvik eden ve kaynak verimliliğini esas alan "akıllı kümelenme" yaklaşımına doğru radikal bir dönüşüm sergilemektedir. Bu paradigma değişiminin en somut ve güncel adımı, 19 Haziran 2026 tarihinde Cumhurbaşkanı tarafından imzalanan ve 20 Haziran 2026 tarihli Resmî Gazete’de (Sayı: 33286) yayımlanan 11446 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile atılmıştır. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 3 üncü maddesi uyarınca yürürlüğe giren bu düzenleme kapsamında, ülke genelindeki bazı Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgeleri (KTKGB) ile turizm merkezlerinin sınırlarında köklü revizyonlara gidilmiştir.

Söz konusu idari karar ile bir yandan doğa ve yayla turizmi potansiyeli yüksek olan Ordu Göndeliç Dağı ile Gümüşhane Kürtün Kazıkbeli ve Güvende Yaylası gibi alanlar yeni Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi ilan edilirken; diğer yandan verimliliğini yitiren Sivas Kangal Balıklıçermik Turizm Merkezi tamamen iptal edilerek sistem dışına çıkarılmıştır. Bu makro planlama stratejisinin kıyı ve termal odaklı en kritik ayağını ise Çanakkale Ayvacık Tuzla, İzmir Dikili ve İzmir Seferihisar Doğanbey aksındaki termal turizm merkezlerinin sınırlarının daraltılarak yeniden optimize edilmesi oluşturmaktadır. Bu sınır daraltma operasyonu, jeotermal kaynakların turizm, enerji ve teknolojik tarım sektörleri arasındaki paylaşımında yıllardır süregelen yetki çakışmalarını ve bürokratik gri alanları ortadan kaldırmayı amaçlayan devlet düzeyinde bir mekansal planlama iradesini temsil etmektedir.

Kararın Detayları ve Ulusal Ölçekteki Sınır Değişiklikleri

Cumhurbaşkanlığı Kararı doğrultusunda yürürlüğe giren ulusal ölçekteki sınır düzenlemeleri, ülkenin kaynak envanterini daha kontrollü ve sürdürülebilir bir eksende yönetmek üzere tasarlanmıştır. Aşağıdaki tabloda, 20 Haziran 2026 tarihli düzenlemeyle doğrudan etkilenen turizm merkezleri, uygulanan işlemler ve bu işlemlerin ardında yatan temel stratejik gerekçeler karşılaştırmalı olarak sunulmaktadır:

Bu değişim rüzgarında, Sivas Kangal Balıklıçermik bölgesinin tamamen iptal edilmesi planlama literatüründe etkin kaynak yönetimi prensibinin bir gereği olarak değerlendirilirken; kıyı Ege şeridindeki daraltmalar ise turizm yatırımlarının daha sıkışık fakat daha nitelikli alanlara sıkıştırılması hedefine dayanmaktadır.

Çanakkale Ayvacık Tuzla Bölgesi: Mevcut Durum ve Jeotermal Potansiyel

Çanakkale'nin Ayvacık ilçesine bağlı Tuzla mevkii, Kuzey Ege’nin en yüksek entalpi değerlerine sahip jeotermal akışkan rezervuarını barındırmaktadır. Bölge, hem termal kaynaklı enerji üretimi hem de mineralli suların sağlık turizmindeki kullanımı açısından tarih boyunca stratejik bir çekim merkezi olmuştur.

Elektrik Üretim Altyapısı: Tuzla Jeotermal Enerji Santrali (JES)

Bölgedeki jeotermal potansiyelin endüstriyel boyuttaki en somut yansıması, Tuzla Jeotermal Enerji A.Ş. tarafından işletilen Tuzla Jeotermal Enerji Santrali'dir. Hisselerinin tamamı Egenda’ya ait olan ve Enda Enerji Holding'in dolaylı hâkimiyeti altında faaliyet gösteren bu tesis, bölge ekonomisinde çok yönlü bir kaldıraç işlevi görmektedir.

• Üretim Parametreleri ve Konum: Ayvacık ilçesi Gülpınar beldesinin yaklaşık 5 km batısında konumlanan santral, Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü’nden (MTA) 2003 yılında alınan 49 yıllık saha kullanım hakkı ve Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’ndan (EPDK) 2004 yılında alınan 40 yıllık üretim lisansı ile faaliyet göstermektedir. 13 Ocak 2010 tarihinde ticari işletmeye alınan santral, 7,5 MWe kurulu güce sahip olup, yıllık ortalama 56 GWh elektrik üretimi gerçekleştirmektedir. Bu üretim hacmi, yaklaşık 14.632 konutun yıllık elektrik ihtiyacını tek başına karşılayabilecek seviyetedir.

• Teknolojik ve Ekolojik Başarılar: Tuzla JES, işletme sürecinde karşılaşılan silikat kabuklaşmasını engellemek amacıyla formik asit yerine karbondioksit (CO2) salımını baskılayan yenilikçi bir test sistemini devreye almıştır. Bu çevreci yaklaşım sayesinde yıllık bazda 11 ton asit tasarrufu sağlanmış, proje Avrupa'da en yenilikçi ilk 5 jeotermal proje arasına girmiş ve Türkiye'de ISO 14064-2 Sertifikasını almaya hak kazanan ilk jeotermal proje olmuştur. Ayrıca, 2024 yılında İstanbul Teknik Üniversitesi ve Sürdürülebilir Üretim ve Tüketim Derneği tarafından düzenlenen Karbon Zirvesi'nde karbon salımını azaltma ödülüne layık görülmüştür.

• Ar-Ge ve Mineral Kazanımı: Santral sahasında İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü (İYTE) ile ortaklaşa yürütülen Ar-Ge projeleri kapsamında, jeotermal akışkandan lityum eldesine yönelik pilot tesis çalışmaları devam etmektedir. Akademik araştırmalar, Tuzla bölgesindeki jeotermal kaynaklardan metal ve değerli mineral kazanım olanaklarının ekonomik fizibilitesini doğrulamaktadır; yapılan hesaplamalara göre 110.000 USD tutarındaki bir ilk kurulum yatırımıyla, yıllık bazda yaklaşık 679.710 USD brüt fayda elde edilmesi öngörülmektedir.

Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgesi (TDİOSB) ile Entegrasyon

Ayvacık Tuzla bölgesinin sınır daraltma kararı, bölgede kurulma süreci hızla devam eden Ayvacık Jeotermal Kaynaklı Sera Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgesi (TDİOSB) yatırımı ile doğrudan ilintilidir. Sınırların netleşmesi, jeotermal akışkanın sondaj ve dağıtım süreçlerinde Kültür ve Turizm Bakanlığı ile İl Özel İdaresi arasındaki imar ve çevre düzeni planı çelişkilerini ortadan kaldırarak kaynak yönetimini tek elde toplamaktadır.

Ayvacık Sera TDİOSB Yapısal Göstergeleri

Ayvacık Sera TDİOSB projesi, bölgedeki kullanılmayan atıl durumdaki marjinal tarım arazilerini ekonomiye kazandırmak adına kurgulanmış devasa bir tarımsal sanayi hamlesidir. Projenin teknik ve finansal röntgeni şu parametreleri barındırmaktadır:

• Arazi ve Kümelenme Yapısı: Toplamda 2.500 dekar (2.401.000 metrekare) alan üzerine kurulan TDİOSB sahasının toprak derinliği 50 cm'nin altında olup, "kuru marjinal tarım arazisi" niteliğindedir. Proje ile bu atıl alanda modern topraksız tarım teknolojileri kullanılarak yüksek verimli üretime geçilmesi hedeflenmektedir.

• Tesis Kapasitesi ve Sektörel Dağılım: Bölgede büyüklükleri 25 dekardan başlayan en az 48 adet sera parseli (toplamda 160 sera ünitesi) ile üretilen ürünlerin işlenmesi, kurutulması, tasnifi, paketlenmesi ve soğuk depolanmasına yönelik 19 adet sanayi parseli yer alacaktır.

• Yatırım ve İstihdam Etkisi: Toplam yatırım bedeli 5 milyar TL olarak belirlenen proje kapsamında, işletmeler tam kapasiteye ulaştığında doğrudan 4.000 kişiye istihdam sağlanacaktır. Bu istihdamın yaklaşık %90'ının kadın iş gücünden oluşması planlanmaktadır.

• Üretim ve İhracat Hedefleri: Seralarda jeotermal ısıtma, otomasyon ve modern gübreleme üniteleri sayesinde 5-6 ay ile sınırlı olan geleneksel taze sebze-meyve üretim periyodu 12 aya çıkarılacak ve yıllık 65.000 ton yüksek kaliteli yaş meyve-sebze üretilerek Kuzey Ege ve ihracat pazarlarına sunulacaktır.

Enerji Paylaşımı ve Sürdürülebilirlik Dengesi

Proje alanında yer alan 12 adet aktif jeotermal kuyu, birbirine alternatif oluşturacak kapasitede olduğundan ilave bir enerji kaynağı planlamasına gerek duyulmamaktadır. Kaskat kullanım modeli uyarınca, jeotermal kuyulardan çıkan yüksek sıcaklıktaki su önce elektrik üretiminde veya termal tesislerde kullanılacak, ardından reenjeksiyon kuyularına deşarj edilmeden önce TDİOSB bünyesindeki seraların ısıtılmasında dolaştırılacaktır. Bu entegre döngü, enerji maliyetlerini sıfırlayarak bölgedeki tarımsal üretimi küresel ölçekte rekabetçi kılmaktadır.

İzmir Seferihisar ve Dikili Örnekleriyle Bölgesel Karşılaştırma

Ege kıyı şeridinde eş zamanlı uygulanan sınır daraltma kararları, her bölgenin kendi yerel potansiyeline göre özelleşmiş alt modeller geliştirdiğini göstermektedir.

İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Gelişimi

Seferihisar Doğanbey bölgesinde, uzun yıllardır devam eden imar planı uyuşmazlıkları ve SİT derecelendirmesi tartışmaları, Kültür ve Turizm Bakanlığı koordinasyonunda hazırlanan "3. Etap Uygulama İmar Planı" revizyonu ile çözülmüştür.

• Mekansal Yapılaşma ve Konsept: Revizyon planı, Doğanbey Mahallesi’ndeki 11,1 hektarlık (111.844 metrekare) kıyı ve termal odaklı bir alanı kapsamaktadır. Bu planın yürürlüğe girmesiyle birlikte, Hazine arazilerinin resmi turizm projelerine tahsisi hız kazanmış ve kıyı-termal entegrasyonuna dayalı bir turizm modeli kurulmuştur.

• Büyük Ölçekli Yatırımlar: Bölgedeki en dikkat çekici yatırım, Kayatek Bilişim Yazılım İnşaat (Sertka Group) tarafından 221,6 milyon TL bütçe ile başlatılan denize sıfır, 5 yıldızlı lüks termal otel ve sağlık kompleksidir. ÇED süreci tamamlanan ve Hazine’den 49 yıllığına üst hakkı alınan bu tesis, Seferihisar’da 12 ay kesintisiz sağlık turizminin öncüsü niteliğindedir.

• Alternatif Tesisler ve İmar Koşulları: Sınırlar dahilinde mülkiyeti Golda Gıda Sanayi ve Ticaret’e ait olan 33 hektarlık alanda günübirlik ve otel projelerinin önü açılmıştır. Yapılan imar planı askı raporlarına göre, bu alandaki parsellerin %51'i otel, %15'i günübirlik tesis ve %11'i park alanı olarak ayrılmıştır. 3. derece doğal SİT alanında kalan otel alanı için 0,45 emsal (E=0,45) hakkı ve 5 kata kadar yapılaşma izni verilmiş olup, toplam yatak kapasitesi 2.441 olarak belirlenmiştir. Bölgenin hassas ekolojik yapısı nedeniyle tarımsal faaliyetlerde amonyum içermeyen gübre kullanımı, kanalizasyon sularının sızdırmaz borularla alan dışına taşınması ve drenaj ağının korunması gibi katı ekolojik şartlar getirilmiştir.

İzmir Dikili Termal Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi

Dikili bölgesindeki sınır revizyonu, bölgedeki sanayi ve turizm dengesini kurmaya yöneliktir. Dikili Termal KTKGB sınırları içinde kalan ve planlamaya konu olan 378 ada 42 ve 60 parseller, 767.194 metrekare büyüklüğünde stratejik bir termal alanı oluşturmaktadır.

Dikili, aynı zamanda Türkiye'nin ve Avrupa’nın en büyük teknolojik tarım yatırımlarından biri olan Dikili Tarıma Dayalı İhtisas Sera OSB'sine ev sahipliği yapmaktadır. 3.038.787,59 metrekare toplam alana sahip Dikili TDİOSB, 1.791.523,37 metrekare büyüklüğünde 50 adet sera parseli ve 47 adet sanayi parseli barındırmaktadır. Yıllık 80.000 ton kaliteli yaş meyve-sebze üretim kapasitesi, rüzgar enerjisi santralleri (148 dekar GES/RES alanı) ve 66 dekar biokütle tesisi ile kendi kendine yeten yeşil bir ekosistem kurgulamaktadır. Dikili'deki bu devasa tarımsal kümelenme, turizm merkezi sınırlarının daraltılmasıyla birlikte jeotermal kaynağın turistik tesisler ile teknolojik seralar arasında verimli ve çatışmasız bir şekilde dağıtılmasını zorunlu kılmıştır.

Stratejik, Ekonomik ve Sosyal Etkiler

Mekansal planlama sınırlarının daha kompakt bir yapıya kavuşturulması, Kuzey Ege ve Çanakkale ölçeğinde zincirleme sosyo-ekonomik ve idari reaksiyonları tetiklemektedir. Bu doğrultuda ortaya çıkan temel sektörel yansımalar ve ikinci/üçüncü derece etkiler şu şekildedir:

1. Yatırım Alanlarının Netleşmesi ve Bürokrasi Engelinin Aşılması

Eski geniş sınır modelinde, termal kaynak barındırmayan binlerce dekar şahıs veya Hazine arazisi de "turizm merkezi" sınırları içerisinde yer almaktaydı. Bu durum, en basit imar tadilatlarında dahi Kültür ve Turizm Bakanlığı onayının beklenmesine ve bürokratik süreçlerin yıllarca uzamasına neden oluyordu.

Sınırların gerçek potansiyel barındıran alanlara (örneğin Ayvacık Naldöken Assos Gökyüzü Projesi kapsamındaki 325 metrekare imarlı parseller gibi nokta atışı projelere) indirgenmesi, sınır dışında kalan alanlardaki yerel kalkınma projelerinin önünü açmıştır. Yatırımcılar, belirsiz imar süreçlerinden kurtularak daha net finansal öngörülerle projelerine başlayabilmektedir.

2. Akıllı Sektörel Entegrasyon (Turizm ve Agro-Endüstri)

Sınır düzenlemesi, turizm ile modern teknolojik seracılığı (agro-turizm ve agro-endüstri) birbirini dışlayan iki rakip olmaktan çıkarıp, birbirini destekleyen iki ortak haline getirmektedir.

• Isı ve Enerji Optimizasyonu: Jeotermal akışkanın kaskat kullanımı sayesinde, termal kür merkezlerinin deşarj suları tarımsal seraların ısıtılmasında değerlendirilmekte, bu da her iki sektörün işletme maliyetlerini düşürmektedir.

• Gıda Güvenliği ve Tedarik Zinciri: Seralarda üretilen nitelikli yaş meyve ve sebzeler, bölgede konumlanacak lüks butik termal otellerin sağlıklı gıda tedarik zincirini yerinde karşılayacaktır.

3. Yerel İstihdam ve Kırsal Kalkınmada Nitelikli Kadın İşgücü

Geleneksel kıyı turizmi, bölge halkına sadece 3-4 aylık mevsimlik ve düşük nitelikli iş imkanları sunabilmektedir. Ancak termal turizmin 12 aya yayılması ve modern sera endüstrisinin (TDİOSB) devreye girmesiyle kırsal alanda sürekli, sigortalı ve nitelikli istihdam imkanları doğmaktadır. Özellikle Ayvacık TDİOSB bünyesinde hedeflenen %90 kadın istihdamı, kırsaldaki kadın iş gücünün ekonomik bağımsızlığını kazanmasını ve yerel kalkınmanın tabana yayılmasını sağlayacak niteliktedir.

Bölge Halkı ve Sektör Temsilcilerinin Değerlendirmeleri

Kararın ilan edilmesinin ardından bölgede faaliyet gösteren yerel aktörler, meslek odaları ve yatırımcı temsilcileri nezdinde yapılan değerlendirmeler, düzenlemenin uzun vadeli vizyonuna duyulan güveni ortaya koymaktadır.

• Yatırımcı Perspektifi: Turizm sektörü temsilcileri, sınır daraltma kararını bir "küçülme" veya "hak kaybı" olarak değil, aksine "odaklanmış ve rasyonalize edilmiş bir yatırım stratejisi" olarak okumaktadır. Alanın rasyonel sınırlara çekilmesi, altyapı (yol, kanalizasyon, jeotermal iletim hatları) maliyetlerini düşürmekte ve projelerin geri dönüş sürelerini (ROI) kısaltmaktadır.

• Bölge Halkı ve Yerel Yönetimler: Yerel yöneticiler, turizm ve tarım OSB sınırlarının net bir şekilde ayrılmasının, mülkiyet uyuşmazlıklarını bitirdiğini belirtmektedir. Tarımsal kalkınma ile eko-turizmin eş zamanlı yükselişi, özellikle genç nüfus için bölgeyi terk etmeden istihdam edilebilecekleri yeni bir ekonomik ekosistem vaat etmektedir.

Sonuç ve Gelecek Öngörüleri

20 Haziran 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı, Türkiye'nin jeotermal kaynaklarını rasyonel, sürdürülebilir ve yüksek katma değer üretecek şekilde yönetme kararlılığının en somut idari yansımasıdır. Çanakkale Ayvacık Tuzla Termal Turizm Merkezi özelinde gerçekleştirilen sınır daraltması, kontrolsüz bir mekansal yayılmanın önüne geçerek bölgede nitelikli yatırımların önünü açmıştır.

Gelecek projeksiyonlarında Ayvacık-Tuzla aksının;

• Kaz Dağları’nın eşsiz mikrokliması ve oksijen deposu doğası ile entegre, kitle turizminden uzak, butik termal ve kür merkezlerinin yer aldığı uluslararası bir "Wellness" (Esenlik) destinasyonuna dönüşeceği,

• Sanayi dışı ve marjinal arazilerde konumlanan 5 milyar TL bütçeli Ayvacık Sera TDİOSB ile Türkiye'nin en modern ve sürdürülebilir teknolojik tarım üslerinden biri haline geleceği,

• Tuzla JES'te uygulanan yeşil inovasyonlar ve İYTE ile yürütülen lityum eldesi gibi yüksek teknoloji odaklı Ar-Ge çalışmalarıyla, yenilenebilir enerji teknolojilerinde küresel bir model teşkil edeceği öngörülmektedir.

Bu mekansal planlama devrimi, sadece Çanakkale ve İzmir ölçeğinde değil, tüm Türkiye genelinde doğal kaynakların sanayi, tarım ve turizm sektörleri arasında optimum şekilde nasıl paylaştırılabileceğini gösteren akademik ve pratik bir referans modeli olarak tarihe geçmiştir.