Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Değişti! Asansör Zorunluluğu, Ofis Dönüşümü ve Süs Havuzlarına Yeni Düzenleme (1 Temmuz 2026)

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

İnşaat, gayrimenkul ve mimarlık sektörünü yakından ilgilendiren bu kapsamlı değişiklik; asansör zorunluluğundan ofislerin konuta dönüştürülmesine, süs havuzlarının tanımından ruhsat yenileme şartlarına kadar birçok önemli yenilik getiriyor. İşte yeni imar yönetmeliği değişikliğinin tüm detayları ve öne çıkan başlıkları:

1. Asansör Zorunluluğunda Kriterler Değişti: Kat Sınırı ve Bodrum Kat Detayı

Yeni yönetmelikle birlikte binalardaki asansör yapma zorunluluğuna net ve sıkı standartlar getirildi.

• 3 Katlı Binalarda Yer Bırakılması, 4 Kat ve Üzerinde Zorunluluk: Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bağımsız bölüm, eklenti veya ortak alan (ısı merkezi, su deposu, jeneratör odası gibi teknik hacimler hariç) bulunan bodrum katlar da dahil olmak üzere kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi kurulması zorunlu hale getirildi.

• Tüm Katlara Hizmet Verme Şartı: Asansör zorunluluğu bulunan binalarda asansörlerin, bodrum katlar dâhil tüm katlara hizmet vermesi gerekecek. Ancak içinde bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmayan, sadece teknik hacimlerden oluşan bodrum katlara asansör ulaştırılması zorunlu olmayacak.

• Mevcut Müstakil Konutlara Kolaylık: Bodrum hariç 3 katı geçmeyen mevcut müstakil konutlarda; fen ve sanat kurallarına uygun olmak ve fenni mesuliyet üstlenilmek kaydıyla, bina içine sonradan asansör veya erişilebilirlik platformu kurulabilmesine imkan tanındı.

2. Ofis ve Büroların Konuta Dönüşümüne 1 Yıllık Yeni Fırsat

Stokta bulunan ofislerin konuta dönüştürülerek konut arzının artırılması amacıyla geçici bir madde eklendi.

• %60 Sınırı: Uygulama imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda; ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenmiş veya yapı kullanma izni alınmış yapılarda, parsel genelinde konut kullanım oranı %60’ı geçmeyecek şekilde konuta dönüşüm tadilatı yapılabilecek.

• Zaman Sınırı: Bu dönüşüm imkanından yararlanmak isteyenlerin, tadilat ruhsatı işlemlerini 1 Temmuz 2026 tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırması gerekiyor.

3. "Süs Havuzu" İlk Kez Tanımlandı ve Bahçe Sınırı Getirildi

Yönetmeliğin 4. maddesine eklenen bent ile "Süs Havuzu" yasal bir tanıma kavuştu ve peyzaj düzenlemelerindeki yeri netleşti.

• Resmi Tanım: Süs havuzu; suyun farklı form ve ölçülerde hareketlendirilmesiyle oluşturulan, görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapı ile bütünlük arz eden, yüzme amacıyla kullanılmayan ve projenin ihtiyacına göre müellif tarafından tasarlanıp idarece uygun görülen havuzlar olarak tanımlandı.

• Bahçe Alanının %20'si Sınırı: Bağımsız bölüm niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan bahçedeki pergola ve süs havuzlarının toplam alanı, belirli kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20’sini geçemeyecek.

4. TAKS ve KAKS Hesaplarında Yeni Kurallar

Ayrık veya blok nizam olan ve uygulama imar planında açıkça oran belirlenmemiş yerlerde taban alanı ve katlar alanı hesabı yeniden şekillendi:

• Planlarda açıkça belirlenmemişse TAKS %40’ı geçemez.

• KAKS verilmeyen parsellerde, yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılacak ancak TAKS hiçbir koşulda %60’ı geçemeyecek.

• Giriş saçakları, bahçe duvarları, baza üzerinde yer alan ve gezilemeyen çatı/çakıl kaplı alanlar gibi kısımlar belirli şartlar dahilinde bu hesaplamaların dışında tutulacak.

5. Emsal Harici Sayılacak Ortak Alanların Kapsamı Genişledi

Tek bağımsız bölümlü olsalar dahi umumi bina kapsamında kalan binalarda; müşterek kullanıma açık olan ve ticari amaç içermeyen şu alanlar emsal hesabı yönünden ortak alan kapsamında değerlendirilecek:

• Çocuk oyun ve bakım alanları,

• Mescit ve müştemilatı,

• Otoparklar,

• Son katın üzerindeki, herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğindeki teras çatılar.

6. Ruhsat Yenileme ve Kentsel Dönüşümde Geçiş Hükümleri

İnşaat projelerinin sekteye uğramaması adına ruhsat yenileme sürecinde kritik bir esneklik sağlandı:

• 2 Yıl İçinde Başlayan Yapılar: Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış binalarda yeniden ruhsat düzenlenmesi gerektiğinde; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile çevre ve enerji verimliliği konularında yürürlükteki güncel mevzuat; diğer tüm hususlarda ise yapının ilk ruhsat aldığı tarihteki mevzuat kuralları geçerli olacak.

• 2 Yıl İçinde Başlanmayan Yapılar: İnşasına 2 yıl içinde başlanmamış yapılarda ise tamamen yürürlükteki güncel plan ve mevzuat hükümleri uygulanacak.

• Kazanılmış Hakların Korunması (Kentsel Dönüşüm ve İhaleler): Bu yeni yönetmelik yürürlüğe girmeden önce idareye başvurusu yapılmış olan yapılar, 6306 sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm) kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi yapılmış olan yapılar ve kamu kurumlarınca ihale kararı/tarihi alınmış işlerde, yeni getirilen asansör ve bodrum kat kısıtlamaları uygulanmayacak; eski hükümler geçerli olacak.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Yeni yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Değişikliği kafa karıştırıcı hukuki ve teknik terimler içerebilir. İşte herkesin kolayca anlayabilmesi için hazırlanan, yeni dönemin kurallarını özetleyen 30 maddelik Sıkça Sorulan Sorular (SSS) kılavuzu:

Genel ve Yürürlük Soruları

1. Bu yeni imar yönetmeliği ne zaman yürürlüğe girdi?

1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün (1 Temmuz 2026) yürürlüğe girmiştir.

2. Bu değişiklikleri hangi kurum hazırladı ve uyguluyor?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanmıştır ve Bakanlık tarafından yürütülmektedir.

3. Yönetmelik kabaca neleri değiştiriyor?

Binalardaki asansör zorunluluklarını, ofislerin konuta dönüştürülmesini, süs havuzlarının sınırlarını, ruhsat yenileme şartlarını ve kentsel dönüşümdeki bazı geçiş kurallarını düzenliyor.

Asansör Zorunluluğu İle İlgili Sorular

4. Yeni kurallara göre kaç katlı binalarda asansör yapmak zorunlu?

Kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur. 3 katlı binalarda ise asansörün kendisini yapmak zorunlu değil ama ileride yapılabilmesi için asansör yeri bırakılması zorunlu hale getirilmiştir.

5. Müstakil (tek daireli) evler için de asansör zorunluluğu var mı?

Hayır, tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar bu kat hesabı ve asansör zorunluluğundan muaf tutulmuştur.

6. Kat sayısı hesaplanırken bodrum katlar da sayılıyor mu?

Evet. Eğer bodrum katta bir daire (bağımsız bölüm), dükkan eklentisi veya ortak bir alan varsa o bodrum kat da kat sayısına dahil edilir.

7. Bodrum kattaki hangi alanlar kat sayısını etkilemez?

Sadece kazan dairesi, jeneratör odası, su deposu, elektrik odası gibi tamamen teknik amaçlı kullanılan bodrum katlar asansör kat sınırını hesaplarken dikkate alınmaz.

8. Asansörün bodrum kata kadar inmesi şart mı?

Eğer binada asansör yapılması zorunluysa, bu asansörün bodrumlar dahil tüm katlara hizmet vermesi gerekir. Ancak bodrumda hiçbir daire, depo veya ortak alan yoksa (sadece teknik odalar varsa) asansörün oraya inmesi zorunlu değildir.

9. Eski ve asansörsüz müstakil evime sonradan asansör yaptırabilir miyim?

Evet. Bodrum hariç 3 katı geçmeyen mevcut müstakil evlerde; güvenlik önlemleri alınması, projelerin hazırlanması ve belediyeden izin alınması şartıyla bina içine sonradan asansör veya engelli platformu kurulabilir.

Ofislerin Konuta Dönüştürülmesi

10. Sahip olduğum ofisi ya da büroyu eve (konuta) dönüştürebilir miyim?

Evet. Eğer binanın bulunduğu bölgenin imar planında "konut yapılabilir" hükmü varsa, ofis binaları konuta dönüştürülebilir.

11. Bir ofis binasının tamamı eve dönüştürülebilir mi?

Hayır, bir sınır var. Binanın bulunduğu parsel genelindeki konut kullanım oranı %60’ı geçemez. Yani binanın en fazla %60'lık kısmı konut yapılabilir.

12. Ofisimi konuta dönüştürmek için ne kadar sürem var?

Bu imkandan yararlanmak için tadilat ruhsatı işlemlerinin 1 Temmuz 2026 tarihinden itibaren 1 yıl içinde (en geç 1 Temmuz 2027'ye kadar) tamamlanması gerekiyor.

Süs Havuzları ve Bahçe Düzenlemeleri

13. "Süs havuzu" resmi olarak ne anlama geliyor?

Görsel ve estetik amaçla yapılan, suyun farklı şekillerde hareketlendirildiği, mimariyle uyumlu ve kesinlikle yüzme amacı taşımayan havuzlar resmi olarak "süs havuzu" sayılmıştır.

14. Bahçeme istediğim büyüklükte süs havuzu ve pergola yapabilir miyim?

Hayır. Binanın ana taşıyıcısına bağlı olmayan süs havuzu ve pergolaların toplam alanı, bahçe alanının %20’sini geçemez.

İnşaat Alanı (TAKS - KAKS) ve Emsal Hesapları

15. İmar planında taban alanı oranı (TAKS) yazmıyorsa ne olacak?

Eğer imar planında açıkça bir oran belirtilmemişse, binanın taban alanı parselin %40'ını geçemez.

16. Bazı parsellerde bu oran esnetilebilir mi?

Plan kurallarına göre yapı yaklaşma mesafelerine uyulması şartıyla taban alanı en fazla %60'a kadar çıkabilir, ancak bu sınırı asla aşamaz.

17. "Emsal harici" ne demektir?

Bir alanın emsal harici olması, o alanın binanın toplam yasal inşaat hakkından (metrajsal kotasından) eksilmemesi, yani müteahhide veya ev sahibine fazladan alan avantajı sağlaması demektir.

18. Yeni yönetmeliğe göre hangi ortak alanlar inşaat kotasından (emsalden) düşülmeyecek?

Binalardaki ortak kullanıma açık ve ticari amacı olmayan; çocuk oyun ve bakım alanları, mescitler, otoparklar ve kullanılmayan ortak teras çatılar emsal hesabına dahil edilmez.

19. Bu ortak alanların ücretsiz/ticari olmaması neden şart?

Eğer mescit, çocuk oyun alanı gibi yerler dükkan gibi işletilecek veya ticari amaçla kullanılacak olursa emsal harici sayılmaz, binanın inşaat hakkından düşülür.

Ruhsat Yenileme ve Süreçler

20. Ruhsat süresi dolan bir inşaatta yeniden ruhsat alınırken hangi kurallar geçerli?

Bu durum, inşaata başlanıp başlanmadığına göre ikiye ayrılır.

21. Ruhsatı alıp 2 yıl içinde inşaata başladıysam revizyonda ne olur?

Eğer ilk 2 yıl içinde inşaata başladıysanız; deprem, yangın, yalıtım ve enerji verimliliği konularında bugünün (en güncel) kurallarına uymak zorundasınız. Diğer tüm mimari hususlarda ise eski (ilk ruhsat aldığınız tarihteki) kurallara tabi olursunuz.

22. Ruhsatı alıp 2 yıl içinde inşaata hiç başlamadıysam ne olur?

Eğer 2 yıl içinde hiçbir şey yapmadıysanız, eski haklarınızı kaybedersiniz. Yeniden ruhsat alırken tamamen bugünün güncel plan ve imar yönetmeliği kurallarına uymak zorunda kalırsınız.

Mevcut Binalarda Tadilat ve Kentsel Dönüşüm

23. Zaten bitmiş ve iskanı alınmış binamda büyük bir tadilat (esaslı tadilat) yaparsam hangi kurallar geçerli?

Binanın taşıyıcı sistemine zarar vermemek, dışarıya doğru büyümemek ve güncel deprem/yangın/yalıtım önlemlerini almak kaydıyla, tadilat işlemlerinizi binanın ilk yapıldığı tarihteki eski yönetmelik hükümlerine göre tamamlayabilirsiniz.

24. Devam eden kentsel dönüşüm projeleri bu yeni kurallardan etkilenir mi?

Eğer projeniz 1 Temmuz 2026'dan önce kentsel dönüşüm (6306 sayılı kanun) kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesine bağlandıysa, yeni getirilen asansör ve bodrum kat kısıtlamalarından etkilenmezsiniz; eski kurallar geçerli olur.

25. Kamu ihaleleri bu durumdan nasıl etkilenir?

Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce ihale kararı alınmış veya ihale tarihi belirlenmiş kamu binalarında da eski hükümler uygulanmaya devam eder, yani yeni kurallara göre proje revizyonu gerekmez.

Detaylar ve İstisnalar

26. Giriş saçakları veya bahçe duvarları binanın taban alanı hesaplarına dahil edilir mi?

Hayır, yönetmelikte yapılan ekleme ile bu tür peyzaj ve giriş unsurları belirli sınırları aşmamak kaydıyla bu hesaplamaların dışında tutulmuştur.

27. Baza (alt kitle) üzerindeki boş alanlar kullanılabilir mi?

Bir ana bina üzerinde yükselen bloklardan arta kalan baza kısımlarının üzeri gezilemeyen, çatı veya çakıl kaplı alan olarak düzenlenmişse, buralar herhangi bir kullanıma konu edilemez.

28. "Müellif" ne demektir?

İmar terimi olarak müellif, projenin mimarı veya tasarımını yapan yetkili mühendis/tasarımcı anlamına gelir. Yeni yönetmelikte süs havuzlarının tasarım yetkisi müellife verilmiştir.

29. Eski evine asansör eklemek isteyen müstakil ev sahipleri fenni mesuliyet üstlenmeli mi?

Evet, yapılacak tadilatın binanın sağlamlığını bozmadığına dair projelerin hazırlanması ve teknik sorumluların (fenni mesul) taahhütname vermesi zorunludur.

30. Bu kurallara uymamanın cezası nedir?

İlgili belediyeler ve idareler projeleri onaylamaz, usulsüz yapılan yapılar için ise imar kanununa göre durdurma, yıkım veya idari para cezaları uygulanır.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026