Sındırgı Depremi Sonrası İmar Plan Notu Değişti: Hak Sahiplerine Eski Ruhsat Haklarıyla Yeniden İnşa İmkânı

Balıkesir Sındırgı kent merkezinde 10 Ağustos 2025 depremi sonrasında başlatılan kentsel iyileştirme çalışmaları kapsamında beklenen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı İlave Plan Notu Değişikliği hazırlandı. Yaklaşık 495 hektarlık alanı kapsayan yeni düzenleme, 18 Ekim 2000 tarihli revizyon planı nedeniyle kat adedi ve emsal kaybı yaşayan afetzede mülk sahiplerine binalarını mevcut ruhsat haklarıyla yeniden inşa etme hakkı tanıyor.

147 Ağır Hasarlı Parselde Hızlı Dönüşüm Başlıyor

7269 sayılı Kanun kapsamında "Genel Hayata Etkili Afet Bölgesi" ilan edilen Sındırgı'da gerçekleştirilen hasar tespit çalışmalarında 147 parselde acil yıktırılacak ve ağır hasarlı yapı tespit edildi. Yürürlükteki 2000 yılı revizyon planının getirdiği kısıtlamalar, geçmişte yürürlükte olan imar haklarına göre inşa edilmiş 31 ruhsatlı yapının (özellikle 20 parselin) afet sonrası yerinde dönüşümünü güçleştiriyordu. Hazırlanan plan açıklama raporu ve ilave plan notu ile fiili durum ile meri plan arasındaki uyumsuzluk giderildi.

Yeni Plan Notu (Madde 9) ile Getirilen Yapılaşma Koşulları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 7269 sayılı Afet Kanunu kapsamındaki binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda geçerli olacak temel hükümler:

• Ruhsat Haklarının Korunması: Hak sahipleri dilerse meri 1/1000 imar planına göre ya da talep etmeleri halinde yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesinde (iskân) yer alan toplam inşaat alanı ve yol kotu üzerindeki kat adedine göre yapılaşabilecek.

• Fonksiyon Uyumlaştırması: Meri planda ticaret alanında kalan ancak mevcut ruhsatında konut bulunan parsellerde, zemin katın ticaret olması şartıyla normal katlar yeniden konut olarak kullanılabilecek.

• Bodrum Katlar ve Ortak Alanlar Emsal Dışı: Yol kotunun altındaki bodrum katlarda projelendirilecek otopark, sığınak gibi ortak kullanım alanları ile yangın merdiveni ve yangın güvenlik holleri toplam inşaat alanına dahil edilmeyecek.

• Çekme Mesafeleri ve Kütle Düzeni: Taban alanı oturumu, çekme mesafeleri, bina nizamı ve blok boyutları ilgili idarece onaylanacak mimari proje, imar durumu, kot-kesit ve istikamet rölevesi doğrultusunda belirlenecek.

• Muafiyetler: Yeni plan notu uygulamalarında yürürlükteki imar planı notlarının 4 ve 5. maddelerindeki kısıtlayıcı hükümler uygulanmayacak.

Zemin ve Mikrobölgeleme Standartları Esas Alınacak

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı Mikrobölgeleme Etüt Raporu uyarınca; planlama alanında bulunan Uygun Alanlar (UA-2) ile Önlemli Alanlar (ÖA-2.1 ve ÖA-5.1) için belirlenen zemin iyileştirme, şev stabilite önlemleri, drenaj sistemleri ve DSİ taşkın görüşleri doğrultusunda yapılaşma ruhsatlandırılacak.

1. Bu plan notu değişikliği neden yapıldı?

10 Ağustos 2025 Sındırgı depremi sonrasında hasar gören binaların hızla, güvenli şekilde ve hak kaybı yaşanmadan yerinde yeniden inşa edilebilmesi için yapıldı.

2. Düzenleme hangi bölgeyi kapsıyor?

Balıkesir ili, Sındırgı ilçe merkezinde 18.10.2000 onaylı imar planı sınırları içerisindeki yaklaşık 495 hektarlık alanı kapsamaktadır.

3. Bu haktan kimler yararlanabilir?

7269 sayılı Afet Kanunu kapsamında "Genel Hayata Etkili Afet Bölgesi" ilan edilen alandaki hasarlı yapılar ile 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki binaların hak sahipleri yararlanabilir.

4. Depremde yıkılan binamı eski kat sayısı ve metrekaresine göre yapabilir miyim?

Evet. Hak sahipleri talep ederse, mevcut imar planındaki kısıtlamalara takılmadan eski yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesindeki (iskân) toplam inşaat alanı ve yol üstü kat adedine göre binalarını yeniden yapabilir.

5. Eski haklarımı kullanabilmek için hangi belgeler gerekir?

Binanıza ait onaylı yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi (iskân) gereklidir.

6. Yeni imar planı haklarım eski ruhsatımdan daha iyiyse hangisi geçerli olur?

Hak sahipleri ister yürürlükteki 1/1000 ölçekli imar planı koşullarını, isterlerse eski ruhsatlarındaki hakları tercih etmekte serbesttir.

7. Arsam planda "Ticaret Alanı" görünüyor ama eski binam konuttu; ev yapabilecek miyim?

Evet. Planda ticaret alanında kalsa dahi, zemin katı ticaret (dükkân/mağaza vb.) yapmak şartıyla üst normal katları eskisi gibi konut (daire) olarak inşa edebilirsiniz.

8. Bodrum katlar inşaat hakkımı (emsali) azaltır mı?

Hayır. Yol kotunun altında kalan bodrum katlarda yapılacak sığınak, otopark gibi ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil edilmez.

9. Yangın merdiveni ve yangın güvenlik holü metrekare hesabına girer mi?

Hayır. Yangın merdiveni ve yangın güvenlik holleri emsal (inşaat alanı) hesabının dışındadır.

10. Binanın bahçe çekme mesafesi ve taban oturumu nasıl belirlenecek?

Toplam inşaat alanı ve kat adedi eski ruhsata göre korunurken; bina nizamı, çekme mesafeleri ve taban oturumu belediyenin onaylayacağı mimari proje ve imar durum belgesine göre düzenlenir.

11. İlçe merkezinde bu durumdan etkilenen kaç bina var?

Deprem sonrası hasar tespit çalışmalarında acil yıkılacak veya ağır hasarlı 147 parsel belirlenmiş olup, bunlardan ruhsatlı 31 parselin 20 adedinde acil plan notu ihtiyacı tespit edilmiştir.

12. Ruhsatsız (kaçak) yapılar bu haktan yararlanabilir mi?

Hayır. Eski hakların korunması maddesi yalnızca resmi yapı ruhsatı veya iskân belgesi bulunan yapılar için geçerlidir.

13. 2000 yılındaki eski imar planı neden sorun yaratıyordu?

18.10.2000 tarihli revizyon planı, daha önce yapılmış ruhsatlı binaların kat ve inşaat haklarını düşürdüğü için deprem sonrası hak sahipleri binalarını aynı büyüklükte yapamıyordu.

14. Yeni binaların yapılacağı zeminler güvenli mi?

Bakanlık onaylı Mikrobölgeleme Etüt Raporu esas alınacaktır. Her parsel için zemin ve temel etüdü yapılarak zemin yapısına uygun temel tipi projelendirilecektir.

15. "Uygun Alan (UA-2)" ne anlama gelir?

Kaya ortamları ifade eder. Üstteki gevşek tabaka kazılarak bina temelleri alttaki sağlam kayaya oturtulur.

16. "Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1)" ne anlama gelir?

Yamaç ve eğimli arazilerdeki stabilite (kayma) riskini ifade eder. Kazı sırasında istinat duvarları ve şev koruma önlemleri alınması zorunludur.

17. "Önlemli Alan 5.1 (ÖA-5.1)" arazilerde ne yapılacak?

Zeminde şişme, oturma veya sıvılaşma riskine karşı zemin iyileştirmesi ve uygun drenaj tedbirleri alınacaktır.

18. Dere yataklarına yakın parsellerde durum nedir?

Dere yataklarına komşu parsellerde su baskını riskine karşı güncel DSİ görüşü alınacak ve bu görüş doğrultusunda inşaat yapılabilecektir.

19. Parselde dolgu toprak varsa ne yapılacak?

Bina temelleri kesinlikle dolgu toprağa oturtulamaz; dolgu tamamen kazılarak altındaki sağlam zemin seviyesine inilecektir.

20. Meri planın 4 ve 5. maddeleri neden muaf tutuldu?

Eski plan notlarında dönüşümü yavaşlatan veya ek kısıtlama getiren maddelerin süreci tıkamaması için bu maddeler devre dışı bırakılmıştır.

21. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında olan binalar da bu haktan yararlanır mı?

Evet. Hem 7269 sayılı Afet Kanunu hem de 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki yapılar yararlanabilir.

22. Altyapı ve sosyal donatı standartları nasıl uygulanacak?

6306 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri ile Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği standartları esas alınacaktır.

23. Yeniden inşaat için ilk başvuru nereye yapılmalıdır?

Hak sahiplerinin mevcut ruhsat/iskân belgeleri ve hasar tespit evraklarıyla birlikte Sındırgı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir.

24. Eski binamda dükkân yoktu, planda ticaret görünüyorsa dükkân yapmak zorunda mıyım?

Eğer parsel meri planda ticaret aksında kalıyorsa, yeni planda zemin kat ticaret (iş yeri), üst katlar konut olarak projelendirilecektir.

25. Bu plan değişikliğinin vatandaşa sağladığı en büyük avantaj nedir?

Depremde evi/iş yeri yıkılan vatandaşlar, imar kısıtlaması nedeniyle daire veya metrekare kaybı yaşamadan eski yasal haklarıyla evlerini yeniden inşa edebilecektir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026