Çanakkale’nin O Bölgesinde Büyük Değişim! Umurbey’de Arsa ve Konut Sahiplerini Yakından İlgilendiren Yeni İmar Kararı Çıktı

Çanakkale Boğazı’nın parlayan yıldızı Lapseki Umurbey’de, Çiftlik Ovası Mevkii 2. Etap için beklenen 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği detayları netleşti. 1985 yılından kalan eski planlar tamamen rafa kalktı; bölge modern, dijital ve deprem odaklı yeni bir çehreye kavuşuyor. İşte bölgedeki arsa sahiplerinin ve yatırımcıların bilmesi gereken tüm kritik detaylar...

41 Yıllık Plan Tarihe Karıştı: Umurbey'de Dijital Dönem!

Lojistik hatların ve stratejik ulaşım akslarının merkezinde yer alan tarihi Umurbey Beldesi, kabuğunu kırıyor. Yıllardır eski paftalar üzerinden yürütülen, kıyı kenar çizgisi güncellenmemiş ve dijital ortamda yer almayan 1985 tarihli imar planı tamamen yenilendi. Yeni düzenlemeyle birlikte hem modern şehircilik ilkelerine geçiş yapılıyor hem de geleceğin güvenli sahil kasabası inşa ediliyor.

Bölgenin Yeni Haritası: Nereye, Ne Yapılacak?

Yaklaşık 13 hektarlık (130.838 m²) devasa bir alanı kapsayan planlamada, en büyük pay konut, yol ve rekreasyon alanlarına ayrıldı. İşte Çiftlik Ovası 2. Etap'ın yeni arazi kullanım dağılımı:

Arsa Sahipleri Dikkat: "ZF" Sınıfı Zemin İçin Kritik Uyarı!

Yeni imar planının en çok dikkat çeken ve hayati önem taşıyan noktası jeolojik raporlar oldu. Deprem güvenliğinin ön planda tutulduğu yeni planda arsa sahiplerini doğrudan ilgilendiren bir zorunluluk bulunuyor.

Kritik Zemin Uyarısı: Yapılan bilimsel etütlerde bölgenin zemin sınıfı "ZF" (Özel Önlem Gerektiren Zemin) olarak belirlenmiştir. Bu durum, bölgede inşa edilecek tüm binaların altına kazık, jet grout, taş kolon veya sıkılaştırma enjeksiyonu gibi zemin güçlendirme sistemlerinin yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Tasarım gözetmeni onayı olmadan inşaatlara izin verilmeyecektir.

Yeni İmar Kuralları: Kaç Kat İzin Var?

Bölgede mülkü olan ya da yatırım planlayanların inşaat aşamasında uyması gereken yeni kurallar ise şu şekilde sıralandı:

• Kat ve Su Basman Yüksekliği: Konutlarda su basman seviyesinin (yerden yükseklik) 1.50 metre olması zorunlu tutuldu. Saçak yüksekliği su basman dahil en fazla 7.50 metre olabilecek ve kot farkından dolayı fazladan kat kazanılamayacak.

• Bahçe Mesafeleri: Mevcut yapılarla estetik bir uyum yakalamak adına, köşe parseller de dahil olmak üzere ön bahçe mesafesi 5 metre, yan ve arka bahçe mesafeleri ise en az 3 metre olacak.

• Turizm Alanları: Sahil şeridine yakın konumda bulunan günübirlik tesis alanlarında emsal 0.20, yükseklik ise en fazla 4.50 metre (asma kat ile 5.50 metre) uygulanacak. Bu alanlar turizm dışında bir amaçla kesinlikle kullanılamayacak.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

ÇANAKKALE İLİ, LAPSEKİ İLÇESİ, UMURBEY BELDESİ

Çiftlik Ovası Mevkii (2. Etap) 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Açıklama Raporu

1. Projenin Özeti ve Amacı (Giriş)

Bu çalışma; Çanakkale ili, Lapseki ilçesi, Umurbey Beldesi sınırları içinde yer alan Çiftlik Ovası Mevkii (2. Etap) alanını kapsamaktadır.

Peki bu değişiklik neden yapıldı?

Mevcut imar planı 1985 yılında (yaklaşık 41 yıl önce) eski teknoloji ve paftalarla hazırlanmıştı. Planın dijital (sayısal) ortamda bulunmaması, güncel haritaların ve deniz/kıyı kenar çizgisi verilerinin işlenmemiş olması ve en önemlisi güncel zemin (jeolojik-jeoteknik) raporlarının eksikliği nedeniyle bu yenileme çalışması zorunlu hale gelmiştir. Yapılan değişiklikle birlikte bölge, modern şehircilik ilkelerine ve yasal mevzuatlara tam uyumlu hale getirilmiştir.

2. Bölgenin Konumu ve Tarihsel Değeri

• Coğrafi Konum: Umurbey Beldesi, Asya ile Avrupa’yı birbirine bağlayan stratejik ulaşım akslarının merkezinde, Çanakkale Boğazı’nın kıyısında yer alır. Ulaşım kolaylığı ve lojistik gücüyle bölgenin parlayan yıldızı konumundadır.

• Tarihsel Geçmiş: Kökenleri M.Ö. 6000 yılına dayanan bölge; Truvalılardan Büyük İskender’e, Roma’dan Osmanlı’ya kadar devasa bir tarihi mirasa ev sahipliği yapmaktadır. Eski adı "Bergaz" olan belde, ismini Osmanlı döneminde bölgeye büyük katkıları olan Aydın Beyi Umur Bey’den almıştır.

Doğal Yapı Notu: Bölgede yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise ılık veya yağışlı geçmektedir. Taşınmış alüvyal topraklardan oluşan Umurbey Ovası, mineral açısından oldukça zengin ve verimli bir yapıya sahiptir.

3. Üst Ölçekli Plan Kararları (1/100.000 Çevre Düzeni Planı)

Bölge, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında Tarım Alanı ve Tercihli Kullanım Bölgesi olarak tanımlanmıştır.

• 2040 Hedefleri: Lapseki ve çevresinin 2040 yılındaki toplam nüfusunun 32.630 kişiye ulaşacağı öngörülmektedir. Planlama kararları; tarım, turizm, lojistik ve depolama faaliyetlerinin çevreye zarar vermeden dengeli bir şekilde büyümesini amaçlamaktadır.

4. Geleceğin Umurbey'i: Arazi Kullanım Dağılımı

Planlama alanı toplamda 130.838,91 m² (yaklaşık 13 hektar) bir büyüklüğe sahiptir. Alandaki parsellerin büyük kısmı şahıs mülkiyetindedir. Yeni planlama ile alanın metrekare dağılımı şu şekilde netleştirilmiştir:

5. Herkes İçin İmar Notları (Uygulama Kuralları)

Bu bölgede yapılacak yapılarda güvenliği, estetiği ve doğayı korumayı amaçlayan temel kurallar şunlardır:

• Zemin Güvenliği (En Önemli Madde): Yapılan bilimsel çalışmalarda bölgenin zemin sınıfı "ZF" (Özel Mühendislik Önlemi Gerektiren Zemin) olarak belirlenmiştir. Deprem ve zemin güvenliği için binaların altına kazık, jet grout, taş kolon veya sıkılaştırma enjeksiyonu gibi zemin güçlendirme uygulamaları yapılması zorunludur. Tasarım gözetmeni onayı olmadan inşaata izin verilmeyecektir.

• Su Basman ve Kat Yüksekliği: Konutlarda su basman seviyesi (yerden yükseklik) 1.50 metre olmak zorundadır. Saçak seviyesi ise su basman dahil en fazla 7.50 metre olabilir. Eğimden (kot farkından) dolayı fazladan kat kazanılamaz.

• Bahçe Mesafeleri: Mevcut binalarla uyum sağlamak adına, köşe parseller dahil olmak üzere evlerin ön bahçe mesafesi en az 5 metre, yan ve arka bahçe mesafeleri ise en az 3 metre olacaktır.

• Turizm ve Günübirlik Tesisler: Sahil şeridine yakın olan günübirlik tesis alanlarında inşaat oranı (emsal) 0.20’dir. Yapı yüksekliği en fazla 4.50 metre (asma kat yapılırsa en fazla 5.50 metre) olabilir. Bu alanlar turizm amacı dışında kesinlikle kullanılamaz ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan "Turizm İşletmesi Belgesi" alınması zorunludur.

• Çevre ve Bahçe Düzenlemesi: Bahçelere yapılacak kameriye, pergola, sundurma veya süs havuzları bahçe alanının %20'sini geçemez ve komşu çekme mesafelerine riayet edilerek yapılabilir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Çanakkale İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün Umurbey Belediyesi’ne gönderdiği resmi kurum görüşüdür. Önceki mesajınızda bahsettiğiniz "kurum görüşü talep edildi" sürecinin en kritik ve olumlu cevaplarından biridir.

Yazının vatandaşa ve belediyeye yönelik sade dille anlamı şudur:

Özetle Ne Demek İstiyor?

"Çiftlik Ovası Mevkii 2. Etap alanı için bizden 'Tarım Dışı Amaçla Kullanım İzni' almanıza gerek yoktur. Bu bölge, Tarım Kanunu’nun kısıtlamalarından muaftır. Planlama sürecine engel bir durumumuz yoktur."

Detaylı Açıklama (Neden Bu Karar Verildi?)

• 1985 Yılındaki Plan Hayat Kurtardı: Yazıda, söz konusu alanda 07.06.1985 tarihinde onaylanmış eski bir imar planının zaten var olduğu hatırlatılıyor.

• 2005 Tarihli Tarım Kanunu ve Muafiyet: Türkiye'de tarım arazilerini koruyan 5403 sayılı Kanun 2005 yılında çıkmıştır. Kanunun ilgili maddesi der ki: Eğer bir arazinin imar planı 19 Temmuz 2005 tarihinden ÖNCE onaylandıysa, bu arazi zaten arsa vasfı kazanmıştır ve yeni tarım kanununun yasak kapsamına girmez.

• Sonuç: Bölge 1985'ten beri planlı olduğu için Tarım İl Müdürlüğü, "Bizim açımızdan burada 5403 sayılı kanun kapsamında yapılacak bir işlem veya engel yoktur" diyerek belediyenin önünü açmıştır.

Bu Karar Planlama Sürecini Nasıl Etkiler?

1. Süreç Hızlanacak: İmar planı revizyonlarında en uzun süren bürokratik engellerden biri "Tarım Görüşü" almaktır. Bu yazı sayesinde o büyük engel tamamen ortadan kalkmış oldu.

2. Planın Yasallığı Güçlendi: Belediyenin yaptığı 1/1000'lik sayısal güncelleme çalışmasının, tarım mevzuatı açısından tamamen yasal ve güvenli olduğu tescillenmiş oldu.

3. Arsa Sahipleri İçin Olumlu: Bölgedeki arsaların imar haklarının korunacağı ve tarım gerekçesiyle iptal edilmeyeceği kesinleşti.