Türkiye’de İmar, Mülkiyet ve Kentsel Dönüşümün Yeni Yol Haritası
Türkiye’de kentleşme politikaları, afet riskleri ve mülkiyet hukuku ekseninde köklü bir dönüşüm sürecinden geçiyor. Gerek büyükşehirlerdeki kentsel dönüşüm dinamikleri gerekse kırsal alanlardaki mülkiyet denetimleri, taşınmaz sahiplerini ve gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen yeni bir yasal çerçeve oluşturdu. İmar mevzuatındaki son düzenlemeler; plansız yapılaşmanın sınırlandırılması, yapı güvenliğinin artırılması ve kentsel yenilenmenin hızlandırılması hedefleri doğrultusunda şekilleniyor.
1. İmar Barışı Dosyası ve Yapı Kayıt Belgesi Denetimleri
Kamuoyunda zaman zaman gündeme gelen yeni bir imar barışı beklentisine karşın, yürütme organının afet güvenliği odaklı politikaları doğrultusunda yeni bir af düzenlemesi kesin olarak gündem dışı tutulmaktadır.
Mevcut uygulamada asıl ağırlık, 2018 yılındaki düzenleme kapsamında usulsüz alınan Yapı Kayıt Belgelerinin iptaline verilmiş durumdadır. 31 Aralık 2017 tarihinden sonra inşa edildiği halde gerçeğe aykırı beyanla belgeye bağlanan yapılar; uydu görüntüleri, hava fotoğrafları ve Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) verileri üzerinden tespit edilmektedir. İptal edilen belgeler sonrasında taşınmaz sahipleri hem Türk Ceza Kanunu kapsamında "resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan" suçuyla hem de İmar Kanunu'nun 32 ve 42. maddeleri uyarınca yıkım ve idari para cezalarıyla karşı karşıya kalmaktadır.
2. Kentsel Dönüşümde Yasal Eşik: Salt Çoğunluk ve Rezerv Alanlar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yapılan değişiklikler, karar alma mekanizmalarını hızlandırdı:
-
%50+1 Salt Çoğunluk: Riskli binaların yıkımı, yeni projenin belirlenmesi ve müteahhit sözleşmelerinin imzalanmasında daha önce aranan 2/3 hisse çoğunluğu kuralı, hisse oranında salt çoğunluğa (%50+1) indirildi. Bu adım, azınlık hisse sahiplerinin süreci kitlemesini önleyerek ruhsat ve inşaat süreçlerini hızlandırdı.
-
Rezerv Yapı Alanı Uygulamaları: Şehir merkezlerindeki riskli alanların boşaltılarak güvenli bölgelere taşınması veya yerinde dönüşümün finansmanını sağlamak amacıyla belirlenen rezerv alanlar, mülkiyet hakkı ve kamulaştırma boyutlarıyla mülk sahiplerinin en yakından takip ettiği başlıklar arasında yer alıyor.
-
Maddi Destekler ve Hibe Modelleri: Başta "Yarısı Bizden" kampanyası olmak üzere, hak sahiplerine sunulan hibe, uzun vadeli faiz destekli kredi ve tahliye/kira yardımları, dönüşümün ekonomik sürdürülebilirliğini sağlamada kritik bir rol oynuyor.
3. Kırsal Alanlar, Hobi Bahçeleri ve Tiny House Denetimleri
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde tarım arazilerinin korunmasına yönelik denetimler en üst seviyeye çıkarıldı:
-
Hisseli Tarım Arazileri ve Hobi Bahçeleri: Tarım arazilerinin gayriresmi şekilde parsellenerek kooperatif hissesi veya paylı mülkiyet yoluyla fiilen bölünmesi yasaklanmıştır. Tarımsal niteliği bozan bu tür oluşumlara yönelik idari para cezaları ve araziyi eski haline getirme zorunluluğu uygulanmaktadır.
-
Tiny House ve Taşınabilir Yapılar: Karayolları Trafik Yönetmeliği'ne tabi plakalı/ruhsatlı "karavan" statüsündeki taşınabilir evler dahi, imarsız tarım alanlarında sürekli barınma amacıyla konumlandırıldığında, altyapı bağlantısı (foseptik, su, elektrik) yapıldığında veya etrafı çit/betonla çevrildiğinde "ruhsatsız yapı" olarak değerlendirilmekte ve mühürlenerek tahliye edilmektedir.
4. İmar Hakkı Aktarımı, Değer Artış Payı ve 18. Madde Uygulamaları
İmar planlama süreçlerinde mülkiyet hakkının adil dengelenmesi ve kamu yararının gözetilmesi amacıyla geliştirilen mali ve hukuki enstrümanlar öne çıkmaktadır:
-
İmar Hakkı Aktarımı (İHA): Donatı alanında (yeşil alan, okul, yol) kalan veya sit alanı/koruma alanı ilan edildiği için yapılaşma hakkı kısıtlanan taşınmazların hakları, belediyelerce belirlenen alıcı bölgelere menkul kıymet veya inşaat hakkı olarak transfer edilebilmektedir.
-
Değer Artış Payı: Taşınmaz sahiplerinin talebi doğrultusunda parsel bazında yapılan plan değişiklikleri (emsal artışı, fonksiyon değişikliği) sonucu doğan rantın belirli bir yüzdesi, kamuya kaynak aktarımı amacıyla tahsil edilmektedir.
-
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP - 18. Madde): Parselasyon planları sırasında kamuya bedelsiz terk edilen alanlar üzerindeki yasal tavan oranları ve bu kesintilerin hukuka uygunluğu, mülk sahipleri tarafından en çok yargıya taşınan konuların başında gelmektedir.
5. Afet Dirençli Yapılaşma ve Güncel İmar Standartları
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan revizyonlar, bina statiğini doğrudan korumayı amaçlamaktadır:
-
Yumuşak Kat ve Konsol Çıkma Sınırlamaları: Zemin kat dükkanlarında asma kat (asma galeri) uygulamaları kısıtlanmış, binaların zemin katlarında rijitliği azaltan etkenleri engellemek için perde duvar zorunluluğu genişletilmiştir. Binalardaki kapalı çıkma (konsol) boyutları daraltılarak deprem sırasındaki burulma ve devrilme riskleri minimize edilmektedir.
-
Denetim ve Sorumluluk: Proje müelliflerinin yetkinlik sınıfları yeniden düzenlenmiş, yapı denetim kuruluşlarının elektronik dağıtım sistemi üzerindeki denetim kriterleri sıkılaştırılarak şantiye süreçleri daha şeffaf hale getirilmiştir.
Türkiye'nin imar ekosistemi, kaçak ve denetimsiz yapılaşmanın tolere edildiği dönemden; afet dayanıklılığı, sıkı arazi denetimi ve mevzuata tam uyumun zorunlu olduğu teknik ve hukuki bir sürece geçiş yapmıştır. Taşınmaz sahipleri ve yatırımcıların, mülkiyet haklarını korumak ve cezai yaptırımlarla karşılaşmamak adına gayrimenkul işlemlerinde güncel mevzuat standartlarını ve plan notlarını titizlikle incelemesi gerekmektedir.
