Arnavutköy’de İmar ve Parselasyon Kördüğümüne Danıştay Neşteri: "Bilirkişi Raporları Çelişkili, Dosyayı Baştan İnceleyin!"
İstanbul Arnavutköy’de, binlerce metrekarelik sanayi ve yerleşim alanını ilgilendiren Hadımköy ve Ömerli bölgelerindeki imar planları ve "Madde 18" olarak bilinen parselasyon (arsa düzenleme) uygulamaları, Danıştay’dan döndü. Bölgedeki mülk sahipleri ile idareyi (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Arnavutköy Belediyesi) karşı karşıya getiren dev davada Danıştay 6. Dairesi, emsal niteliğinde bir bozma kararına imza attı (Esas No: 2025/5885, Karar No: 2025/6615).
Danıştay, alt derece mahkemelerinin aynı bölge için farklı bilirkişi raporlarına dayanarak birbiriyle çelişen kararlar verdiğini belirterek, tüm sürecin "üniversite hocalarından oluşacak yeni ve tek bir uzman heyet" tarafından sil baştan incelenmesine hükmetti.
İşte vatandaşın anlayacağı dille, bölgedeki imar krizinin özeti ve Danıştay’ın tarihi kararının detayları:
Olayın Geçmişi: İptal Üstüne İptal
Süreç, Arnavutköy Hadımköy Sanayi Bölgesi (Ömerli mevkii dahil) için hazırlanan imar planları ve arsa sınırlarının yeniden çizilmesi (parselasyon) ile başladı. Arnavutköy Belediyesi, geçmiş yıllarda bölge için bir harita çizmiş ve vatandaşların arsalarından kanuni kesintiler (Düzenleme Ortaklık Payı - DOP) yaparak yeni tapular dağıtmıştı. Ancak mahkemeler, daha önce haksız kesintiler yapıldığı ve bazı yolların planlarda hatalı gösterildiği gerekçesiyle bu uygulamayı iptal etti.
Bunun üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bölgeyi "Rezerv Yapı Alanı" ilan etti ve yetkiyi geçici olarak Arnavutköy Belediyesi'ne verdi. Belediye de 2023 yılında "Geri Dönüşüm ve Yeniden İmar Uygulaması" adıyla yeni bir harita hazırladı. Ancak mülk sahipleri, bu yeni haritanın da haksızlıklarla dolu olduğunu belirterek yeniden yargıya başvurdu.
Alt Mahkemelerde Neler Oldu?
Vatandaşların açtığı davalarda, İdare Mahkemesi (İlk derece mahkemesi) önce idareyi haklı bularak "yapılan işlemler hukuka uygundur" dedi ve davayı reddetti. Vatandaşlar kararı İstinaf Mahkemesi'ne (Bölge İdare Mahkemesi) taşıdı. İstinaf Mahkemesi ise kararı kısmen bozdu; imar planlarını (büyük haritayı) onaylarken, parselasyon işlemini (vatandaşın tapularının kesilip biçilmesini) iptal etti. Ancak her iki taraf da karardan memnun kalmayarak dosyayı en üst yargı mercii olan Danıştay'a taşıdı.
Danıştay Neden "Dur" Dedi? (Kararın Gerekçeleri)
Dosyayı inceleyen Danıştay 6. Dairesi, yargılama sürecinde çok büyük teknik ve hukuki hatalar yapıldığını tespit etti. Kararda öne çıkan en çarpıcı başlıklar şunlar oldu:
1. "Bilirkişi Bilmecesi" - Aynı Arsaya Farklı Raporlar: Danıştay'ın tespitine göre, bölgede açılan farklı davalarda mahkemeler farklı uzmanları (bilirkişi) sahaya gönderdi.
-
Bir kısım uzman heyeti; "Belediyenin yaptığı harita doğrudur, dere yatakları, yeşil alanlar ve vatandaşlardan kesilen paylar yasalara uygundur" dedi.
-
Diğer bir uzman heyeti ise; "Kuzey Marmara Otoyolu hesaplara katılmamış, dere yatakları haksız yere yeşil alan gösterilerek vatandaştan daha fazla arsa kesintisi (DOP) yapılmış, birbiriyle alakası olmayan uzak arsalar aynı torbaya konulmuş" diyerek uygulamanın yanlış olduğunu savundu. İstinaf mahkemesi bu çelişkileri gidermeden bazı dosyalarda birinci heyete, bazı dosyalarda ikinci heyete göre karar verince, aynı mahalledeki arsalar için birbiriyle zıt yargı kararları ortaya çıktı. Danıştay, adalete olan güveni sarsan bu çelişkinin kabul edilemez olduğunu vurguladı.
2. Dere Yatağı ve Otoyol Krizi: Hazırlanan haritalarda Eşkinoz (Hadımköy) Deresi'nin koruma bantlarının ve bölgeyi ikiye bölen Kuzey Marmara Otoyolu'nun yasalara uygun hesaplanıp hesaplanmadığı netleştirilmedi. Vatandaşların, "Dereyi bahane edip arsamızdan fazla kestiler" veya "Otoyol yüzünden bölünen yerleri hatalı birleştirdiler" şeklindeki şikayetleri havada kaldı.
3. Zorla Ortak Edilen Tapular (Hisseli Tapu Sorunu): Yeni harita çizilirken vatandaşların müstakil (tek sahibi olan) arsaları, asgari büyüklüğü sağlamadığı gerekçesiyle kamu kurumlarıyla (devletle) hisseli hale getirildi. Danıştay, bunun gerçekten zorunluluktan mı yapıldığının, yoksa vatandaşı mağdur eden keyfi bir işlem mi olduğunun detaylıca araştırılmasını istedi.
4. Evraklar Eksik, Yetki Belirsiz! En büyük skandallardan biri de mahkeme dosyasındaki eksikliklerdi. İstinaf Mahkemesi, imar planlarının hukuka uygun olduğuna karar vermişti ancak Danıştay, dosyada bu kararı verecek yeterli belge (onaylı plan paftaları, Bakanlığın belediyeye verdiği yetki devri belgeleri, askı tutanakları vb.) olmadığını tespit etti. Danıştay özetle alt mahkemeye; "Görmediğin ve tam incelemediğin evraka bakarak nasıl yasalara uygun diyorsun?" mesajı verdi.
Bundan Sonra Ne Olacak?
Danıştay, İstinaf Mahkemesi'nin verdiği kararı tamamen bozdu ve dosyayı geri gönderdi. Danıştay'ın verdiği kesin talimata göre süreç şu şekilde işleyecek:
-
Bakanlık ve Belediyeden onaylı haritalar, askı tutanakları ve yetki belgeleri dahil eksik olan tüm evraklar mahkemeye getirtilecek.
-
Bugüne kadar dosyada hiç görev almamış, tercihen üniversitelerin ilgili bölümlerinde görevli akademisyenlerden (harita ve şehir planlama uzmanları) oluşan yeni ve tek bir "Süper Bilirkişi Heyeti" kurulacak.
-
Bu heyet bölgeye giderek yeniden keşif yapacak; dere yatakları, kesinti oranları, otoyolun durumu ve hisselendirilen tapuların tümünü baştan aşağı inceleyecek.
-
Bilirkişiler arasındaki eski çelişkiler tek tek giderilecek ve mülk sahiplerinin mağdur edilip edilmediği kesin olarak raporlanarak adalete uygun, çelişkisiz yepyeni bir karar verilecek.
Bu emsal karar, Arnavutköy bölgesinde arsası, fabrikası veya yatırımı bulunan ve yıllardır süren imar davalarından dolayı mağduriyet yaşayan vatandaşlar için "sil baştan, daha adil bir inceleme" fırsatı doğurmuş oldu.
1. Bu mahkeme kararı tam olarak hangi bölgeyi ilgilendiriyor? İstanbul Arnavutköy’deki Hadımköy, Ömerli, Yeşilbayır ve Deliklikaya mahallelerini kapsayan büyük sanayi ve yerleşim alanlarını ilgilendiriyor.
2. Davada taraflar kimler? Bir tarafta arsalarından haksız kesinti yapıldığını ve tapularının karıştırıldığını savunan vatandaşlar (mülk sahipleri), diğer tarafta ise bu imar planlarını yapan Arnavutköy Belediyesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı var.
3. Davanın asıl konusu olan "Madde 18" (Parselasyon) uygulaması ne demektir? Belediyenin belli bir bölgedeki tüm arsaları kağıt üzerinde birleştirip, yol, okul, park gibi ortak alanlar için yasal bir kesinti yaptıktan sonra, kalan kısımları arsa sahiplerine yeni tapular (imar parseli) olarak dağıtmasıdır.
4. DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) nedir? Belediyenin yeni yollar, parklar ve yeşil alanlar yapmak için vatandaşın arsasından bedelsiz olarak ve yasal oranlar dahilinde kestiği paya DOP denir.
5. Vatandaşlar belediyeyi neden mahkemeye verdi? Vatandaşlar, DOP kesintilerinin hatalı ve haksız yapıldığını, uzak arsaların birbirine karıştırıldığını, dere yataklarının yanlış hesaplanarak kendilerinden daha fazla pay kesildiğini iddia ederek tapu dağıtım haritalarının iptalini istediler.
6. Bölgenin "Rezerv Yapı Alanı" olması ne demek? Bakanlığın özel yetki alarak kentsel dönüşüm, yeni yerleşim yeri veya özel projeler için planlama yetkisini elinde tuttuğu stratejik alanlardır.
7. İlk aşamada İdare Mahkemesi nasıl bir karar vermişti? İlk derece mahkemesi idareyi (Bakanlık ve Belediye) haklı buldu, haritaların ve tapu kesintilerinin doğru olduğunu söyleyerek vatandaşın açtığı davayı reddetti.
8. İstinaf Mahkemesi (Bölge İdare Mahkemesi) ne dedi? Vatandaşların itirazı üzerine dosyayı inceleyen İstinaf Mahkemesi; "Büyük imar planları kalsın ama vatandaşın tapularını dağıtan parselasyon haritası iptal olsun" şeklinde kısmi bir karar verdi.
9. Danıştay neden sürece müdahale etti ve kararı bozdu? Danıştay, mahkemelerin eksik belgeyle karar verdiğini ve dosyaya bakan farklı uzmanların (bilirkişilerin) birbirine tamamen zıt raporlar sunduğunu tespit etti. "Bu çelişkilerle karar verilemez" diyerek tüm süreci başa sardı.
10. "Bilirkişi Bilmecesi" tam olarak nedir? Mahkemeler bölgeyi incelemesi için farklı uzman grupları gönderdi. Birinci grup "Belediye yasalara uygun davranmış" derken, diğer grup "Hayır, belediye yanlış hesap yapmış, vatandaş haklı" dedi. Mahkemeler bu büyük çelişkiyi çözmeden karar verince Danıştay bunu iptal sebebi saydı.
11. Davada Hadımköy/Eşkinoz Deresi'nin rolü nedir? Bazı uzmanlar, dere yataklarının parselasyon haritasında gösterilmediğini, derenin geçtiği alanların "yeşil alan" sayılarak vatandaştan daha fazla arsa kesintisi (DOP) yapılmasına sebep olduğunu belirtti.
12. Kuzey Marmara Otoyolu bu davayı nasıl etkiledi? Otoyol bölgeyi ortadan ikiye bölmesine rağmen, belediye hesaplama yaparken bölgeyi tek bir parçaymış gibi kabul etti. Vatandaşlar ve bazı uzmanlar, bu durumun hesaplamaları ve kesinti oranlarını (kuzey ve güney arasında) bozduğunu savundu.
13. Arsasını tek başına kullananların tapuları neden "hisseli" hale geldi? Kesintilerden sonra küçülen veya fabrika sınırlarını karşılamayan müstakil (tek sahipli) arsalar, yasalar bahane edilerek kamu kurumlarıyla veya başka şahıslarla ortak (hisseli) hale getirildi.
14. Danıştay bu "zorunlu ortaklık" (hisseli tapu) için ne dedi? Danıştay, "Bu ortaklık gerçekten teknik bir zorunluluktan mı yapıldı, yoksa vatandaşı mağdur eden keyfi bir işlem mi oldu? Bunu detaylıca araştırın" talimatı verdi.
15. Fiziksel olarak birbiriyle alakası olmayan arsalar neden aynı haritaya kondu? Vatandaşlar, aralarında kilometreler olan uzak parsellerin aynı torbaya atılıp tek harita (düzenleme sınırı) içinde değerlendirilmesine itiraz etti. Danıştay bunun teknik olarak açıklanmasını istedi.
16. Mahkeme dosyasında hangi hayati belgeler eksikti? Danıştay'ın incelemesinde; iptal edilen planların yerine konan yeni nazım imar planlarının, onaylı paftaların (haritaların) ve Bakanlığın belediyeye verdiği yetki devri belgelerinin dosyada hiç olmadığı ortaya çıktı.
17. Danıştay İstinaf Mahkemesi'ne hangi eleştiriyi getirdi? Özetle; "Dosyada harita yok, yetki belgesi yok, üstelik uzman raporları birbirini yalanlıyor. Sen bu eksik evraklarla planların doğruluğuna nasıl karar verdin?" eleştirisini getirdi.
18. Danıştay'ın verdiği bozma kararı sonrası ne olacak? Dosya tekrar İstinaf Mahkemesine (Bölge İdare Mahkemesine) geri gönderilecek ve Danıştay'ın işaret ettiği tüm eksikler tamamlanarak dava baştan görülecek.
19. Devlet kurumları (Bakanlık ve Belediye) ne yapmak zorunda kaldı? Belediye ve Bakanlık, dosyada eksik olan tüm onaylı haritaları, dağıtım cetvellerini, meclis kararlarını ve itiraz dilekçesi cevaplarını eksiksiz şekilde mahkemeye sunmak zorunda.
20. Yeniden incelemeyi kim yapacak? Daha önce bu dosyada hiç görev almamış, tercihen üniversitelerin ilgili bölümlerinde görev yapan yepyeni hocalardan (haritacı, şehir plancısı vb.) oluşan "tek" bir Süper Bilirkişi Heyeti kurulacak.
21. Yeni uzman (bilirkişi) heyetinin görevi ne olacak? Bölgeye gidip keşif yapacaklar; dere yataklarını, otoyol sınırlarını, haksız hisselendirme iddialarını ve kesinti oranlarını (DOP) milimetrik olarak sıfırdan inceleyip kesin bir rapor yazacaklar.
22. Bölgedeki mevcut tapular şu an iptal edildi mi? Hayır, tapular şu saniye itibarıyla iptal olmadı. Mahkeme süreci başa döndü; yani yargılama devam ediyor. Yeni bilirkişi raporuna göre verilecek yeni mahkeme kararı ile tapuların veya planların akıbeti kesinleşecek.
23. Bu karar diğer komşuları ve emsal davaları etkiler mi? Kesinlikle etkiler. Karar tek bir vatandaşın açtığı dosya üzerinden verilmiş olsa da, aynı harita içinde yer alan tüm bölge halkı için emsal (örnek) teşkil edecek çok önemli bir yargı adımıdır.
24. Haksız kesilen "yeşil alan" veya otopark payları geri alınabilir mi? Eğer yeni kurulacak uzman heyeti, belediyenin kanuni orandan daha fazla veya hatalı kesinti yaptığını raporlarsa, mahkeme haritayı iptal eder. Bu durumda belediye yeni bir harita çizmek ve hakları iade etmek zorunda kalır.
25. Arnavutköy'de arsası olanlar şimdi ne yapmalı? Vatandaşlar sakin kalmalı, e-Devlet üzerinden tapu durumlarını ara ara kontrol etmeli ve süreci yakından takip etmelidir. Yeni kurulacak bilirkişi heyetinin yazacağı rapor, bölgenin kaderini belirleyecektir.
