Aydın’da Ekoturizm Atağı: Kuşadası Kirazlı Başta Olmak Üzere Kırsal ve Agro Turizm Projelerine Bakanlık Desteği

Aydın Ekoturizm Projeleri ve İmar Şartları | Kuşadası Kirazlı Köyü Kırsal Turizm Rehberi

Aydın genelinde agro, kırsal ve çiftlik turizmi ekoturizm çatısı altında birleşiyor. Kuşadası Kirazlı odaklı teşvikler, arazi seçim kriterleri, 24 kurum görüşü ve güncel imar planı şartları hakkında tüm detaylar.

AYDIN – Ege’nin verimli toprakları, zengin bitki örtüsü ve köklü tarım kültürüyle öne çıkan Aydın, alternatif turizmde dev bir dönüşüme imza atıyor. Kırsal kalkınmayı hızlandırmak amacıyla; kırsal turizm, agro turizm (tarım turizmi) ve çiftlik turizmi yatırımlarının tamamı resmî olarak “Ekoturizm” başlığı altında toplanarak planlama ve teşvik kapsamına alındı. Bakanlık tarafından desteklenecek öncelikli iller arasında yer alan Aydın’da, özellikle organik tarımı ve doğasıyla marka haline gelen Kuşadası Kirazlı Mahallesi (Köyü), ekoturizm projelerinin çekim merkezi olarak belirlendi.

Aydın’da ekoturizm yatırımlarının sağlıklı, yasal mevzuata uygun ve sürdürülebilir bir zeminde yükselmesi için yürütülen çalışmalarda temel ilke ise “Aydın’da Ekoturizm İçin Önce Mimar, Sonra İmar” olarak açıklandı.

Kuşadası Kirazlı: Ekolojik Tarım ve Ekoturizmin Yeni Merkezi

Kuşadası ilçesine bağlı Kirazlı Mahallesi, Türkiye’nin ilk tescilli organik köylerinden biri olma vasfını artık profesyonel ekoturizm projeleriyle taçlandırıyor. Bakanlık tarafından ekoturizm projelerinin desteklenmesi yönünde alınan özel karar doğrultusunda; bölgede doğayı tahrip etmeyen, geleneksel Ege mimarisine sadık, organik tarımla iç içe konaklama ve deneyim tesisleri kurulması hedefleniyor.

Ekoturizmde Arazi Seçimi: Kritik Kriterler ve Yasal Zorunluluklar

Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz, yatırımcıların ve arazi sahiplerinin planlama sürecinde telafisi imkânsız hatalara düşmemesi için arazi seçiminde şu teknik şartların zorunlu olduğunu vurguluyor:

1. Mutlak Surette Marjinal Tarım Arazisi: Projelendirilecek parselin Tarım ve Orman İl Müdürlüğü etütlerinde mutlak tarım arazisi veya dikili tarım arazisi değil, marjinal tarım arazisi niteliğinde olması şarttır.

2. Yol Cephesi ve Orman Sınırı Kuralı:

   • Taşınmazın öncelikli olarak imar mevzuatına uygun bir ulaşım ağına/yoluna cepheli olması gerekir.

   • Eğer arazi ana ulaşım ağına değil de yalnızca kadastral yola cepheliyse; tarımsal bütünlüğün bozulmaması kuralına (tarım bütünlüğüne) takılmamak adına parselin mutlaka orman sınırına da cephe vermesi zorunludur.

3. “Önce Mimar, Sonra İmar” Disiplini: Doğal dokuya uygun avan proje ve vaziyet planı hazırlanmadan başlatılan imar süreçleri bürokrasiye takılmaktadır. Bu sebeple arazinin topoğrafyasına, yerel taş ve ahşap dokusuna uygun mimari konsept baştan kurgulanmalıdır.

İletişim & Danışmanlık:

Ekoturizm Proje Koordinatörü: Beytullah Yılmaz

Telefon: 0 544 608 84 80

İmar Planı Sürecinde Görüş Alınacak 24 Yetkili Kurum ve Kuruluş

Ekoturizm amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı dosyalarının hazırlanıp onaylanması aşamasında, yetkili idare tarafından tam 24 kurum ve kuruluştan resmi uygun görüş (olumlu görüş) alınması zorunludur:

1. 1. Aydın Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğü (Tarımsal Altyapı ve Arazi Değerlendirme / Toprak Koruma Kurulu) Proje alanının tarım arazisi olup olmadığını inceler. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında, arazinin sınıfı (mutlak tarım, dikili tarım, marjinal tarım vb.) belirlenir. Alanın tarımsal bütünlüğü bozup bozmayacağı değerlendirilerek, "tarım dışı amaçla kullanım izni" verilip verilemeyeceğine Toprak Koruma Kurulu onayı ile karar verilir.

   2. Aydın Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (İmar ve Planlama Şube Müdürlüğü) Projenin üst ölçekli çevre düzeni planlarına (örneğin 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı) uygunluğunu denetler. Ayrıca kıyı kanununa tabi alanlar, mera vasıflı yerler veya hazine arazileri üzerindeki yapılaşma koşulları değerlendirilir. Gerekli durumlarda ÇED (Çevresel Etki Değerlendirmesi) süreçleri yönetilir.

   3. T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı (Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü) Parselin veya proje alanının "Turizm Merkezi" veya "Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi" sınırları içerisinde kalıp kalmadığını kontrol eder. Turizm teşvik kanunları kapsamında bölgenin turizm potansiyelini olumsuz etkileyecek sanayi veya kirletici unsurların engellenmesi için onay verir.

   4. Aydın Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında, alanda tescilli bir arkeolojik sit (I., II. veya III. derece), kentsel sit veya tarihi yapı olup olmadığını inceler. Yeraltında veya yerüstünde korunması gereken bir kültürel miras varsa, inşaat faaliyetlerine kısıtlama veya "müze denetiminde kazı" şartı getirir.

   5. Aydın Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü (Bölge Komisyonu) Alan "Doğal Sit Alanı" (Kesin Korunacak Hassas Alan, Nitelikli Doğal Koruma Alanı vb.), Özel Çevre Koruma (ÖÇK) Bölgesi veya anıt ağaç statüsünde bir değere sahipse devreye girer. Projenin bölgedeki ekolojik dengeye, flora ve faunaya zarar verip vermeyeceği değerlendirilir.

   6. DSİ 21. Bölge Müdürlüğü (Devlet Su İşleri - Aydın) Bölgedeki su kaynaklarının korunmasından sorumludur. Proje alanının taşkın riski taşıyan dere yataklarında (taşkın sahası), içme suyu havzalarında, yeraltı suyu besleme alanlarında veya DSİ'nin planlanan/mevcut sulama kanalı projeleri üzerinde kalıp kalmadığını denetler. Derelere yapı yaklaşma mesafelerini belirler.

   7. Muğla Orman Bölge Müdürlüğü / Aydın Orman İşletme Müdürlüğü 6831 sayılı Orman Kanunu uyarınca arazinin orman kadastrosu sınırları içinde veya orman sınırına bitişik olup olmadığını tespit eder. Orman sayılan yerlerden ise kesinlikle yapılaşmaya kapatılır veya sadece kamu yararı taşıyan zorunlu altyapı projeleri için (izin bedeli karşılığında) tahsis yapılır.

   8. Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü Projenin devlet ve il yollarına olan mesafesini inceler. "Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik" gereği, yola yapı yaklaşma mesafesi (çekme mesafesi) belirlenir. Parselin yola giriş-çıkış (kavşak, bağlantı yolu) güvenliğini tehlikeye atıp atmadığı kontrol edilir.

   9. Aydın Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı Yapılması planlanan projenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarına ve Büyükşehir Belediyesinin kentsel gelişim vizyonuna uygunluğunu denetler. İmar bütünlüğü, donatı alanlarının (yeşil alan, okul, sağlık tesisi) dengesi ve şehircilik ilkeleri açısından kurum görüşü oluşturulur.

   10. Aydın Büyükşehir Belediyesi ASKİ Genel Müdürlüğü (Su ve Kanalizasyon İdaresi) Bölgedeki mevcut ve planlanan içme suyu, kanalizasyon ve yağmur suyu altyapı hatlarının durumunu kontrol eder. Parsel altından geçen bir şebeke varsa yapılaşma için çekme mesafesi veya "deplase" (hattın taşınması) şartı koşar. Ayrıca içme suyu barajlarının koruma kuşaklarını (mutlak, kısa, orta mesafeli koruma) denetler.

   11. Aydın Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Dairesi Başkanlığı (UKOME) Tesisin veya projenin kentiçi trafik yüküne etkisini ölçer. Toplu taşıma güzergahları, otopark ihtiyaçları, yaya ve araç trafik sirkülasyonu incelenerek, projenin mevcut ulaşım master planını aksatmaması garanti altına alınır.

   12. İlgili İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü (Örn: Kuşadası Belediyesi) Sahada uygulanacak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve yapı ruhsatlandırma süreçlerinin ana aktörüdür. Emsal, bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve yerel mimari dokuya uygunluk gibi mahalli idare standartları çerçevesinde değerlendirme yapar.

   13. TEİAŞ (Türkiye Elektrik İletim A.Ş.) 21. Bölge Müdürlüğü Proje alanından geçen veya geçmesi planlanan yüksek gerilim (154 kV, 380 kV) enerji iletim hatlarını ve trafo merkezlerini inceler. Hatların altında yapılaşma yasağı olan güzergahları belirler, can ve mal güvenliği için elektromanyetik koruma bantları (irtifak hakları) oluşturur.

   14. ADM Elektrik Dağıtım A.Ş. (Aydın İl Müdürlüğü) Şehir içi veya kırsal alandaki orta ve alçak gerilim elektrik dağıtım şebekelerini kontrol eder. Projenin enerji ihtiyacının mevcut şebekeden karşılanıp karşılanamayacağını hesaplar, alanda bulunan mevcut direklerin veya yer altı kablolarının korunması/taşınması gerekip gerekmediğini bildirir.

   15. Enerya Aydın Gaz Dağıtım A.Ş. / BOTAŞ BOTAŞ, ulusal yüksek basınçlı doğalgaz ve petrol iletim boru hatlarını; Enerya ise şehir içi doğalgaz dağıtım şebekelerini korur. Parselin bu hatlar üzerinde kalması durumunda kesin yapılaşma yasağı koyar ve boru hatlarına güvenlik amaçlı yapı yaklaşma mesafesi (koruma bandı) tayin eder.

   16. Aydın İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü (AFAD) (Jeolojik Etüt ve Afet Yönetimi) Alanın "Afete Maruz Bölge" (aktif heyelan, kaya düşmesi, çığ veya sel tehlikesi nedeniyle yapılaşmaya kapatılmış alan) olup olmadığını sorgular. Ayrıca toplanma alanları ve kriz yönetim merkezlerine olan etkiyi inceler.

   17. Aydın İl Sağlık Müdürlüğü (Halk Sağlığı Hizmetleri) Umumi Hıfzıssıhha Kanunu kapsamında projeyi değerlendirir. Özellikle sanayi, tarım-hayvancılık tesisleri (örneğin tavuk çiftlikleri) veya atık tesislerinin yerleşim yerlerine, gıda üretim yerlerine ve su kaynaklarına olan "Sağlık Koruma Bandı" mesafelerini belirler.

   18. MTA Ege Bölge Müdürlüğü (Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü) Arazinin altındaki jeolojik yapı, aktif fay hatları (diri fay haritası uyumu) ve yeraltı zenginliklerini değerlendirir. Özellikle Aydın gibi jeotermal enerjinin yoğun olduğu bölgelerde, projenin jeotermal kaynaklara veya keşfedilmemiş rezervlere zarar verip vermeyeceği incelenir.

   19. MAPEG (Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü) Söz konusu alanın mevcut veya ihale edilmiş bir maden ruhsat sahası (taş ocağı, mermer, jeotermal, maden linyit vb.) ile çakışıp çakışmadığını kontrol eder. Ruhsat hukuku ile mülkiyet haklarının çatışmasını önler.

   20. Milli Savunma Bakanlığı (Harita Genel Müdürlüğü / Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri) Milli güvenlik açısından alanın Askeri Yasak Bölgeler, Askeri Güvenlik Bölgeleri veya mühimmat depoları etki alanı içinde olup olmadığını sorgular. Ayrıca sivil harita üretimi veya İHA uçuşları gerektiren planlamalarda uçuş izinleri ve kısıtlamaları belirler.

   21. Deniz Kuvvetleri Komutanlığı / Seyir, Hidrografi ve Oşinografi Dairesi Başkanlığı Özellikle Kuşadası, Didim gibi kıyı ilçelerindeki projelerde deniz güvenliğini değerlendirir. Yapılması planlanan yüksek yapıların veya tesislerin, deniz kuvvetlerine ait radar sistemlerinin görüş alanını (radar sütreleme) kapatıp kapatmadığını ve kıyı seyrüsefer emniyetini inceler.

   22. Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı (Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü / İlgili Bölge Müdürlüğü) Havaalanı veya helikopter pistlerine yakın konumlarda "Mania Planı" (hava araçlarının uçuş konilerine giren yapılaşma sınırları) kontrolü yapar. Yapıların izin verilen maksimum kat yüksekliklerini tayin eder ve hava trafiğini tehlikeye atacak engellerin oluşmasını önler.

   23. Türk Telekomünikasyon A.Ş. Aydın İl Müdürlüğü Araziden geçen yeraltı fiber optik veya bakır iletişim hatları ile yer üstü santral binalarının durumunu inceler. Ulusal iletişim ağının kopmaması için şebekenin korunması, deplase bedellerinin yatırımcı tarafından karşılanması koşullarını belirler.

   24. Aydın İl Jandarma Komutanlığı / İl Emniyet Müdürlüğü (Trafik, Asayiş ve Güvenlik) Projenin bölgedeki suç oranlarına, asayiş sorunlarına ve genel güvenliğe potansiyel etkisini inceler. Ayrıca tesisin yaratacağı araç yoğunluğunun otoyol harici ana arterlerde trafik güvenliğini tehdit edip etmediğini operasyonel güvenlik tedbirleri çerçevesinde değerlendirir.

Ekoturizm Alanları Yasal Tanımı ve İmar Plan Hükümleri (Madde 8.4.12)

Mevzuatta eko-turizm alanları; "Doğal ve kültürel değerleri koruyarak, bu alanlarda ve çevresinde yaşayan nüfusun sosyo-ekonomik gelişimi için kaynak yaratabilen alternatif turizme dönük, doğal yaşama aktif katılımın sağlanabildiği, çevreye duyarlı alanlar" olarak tanımlanmıştır.

Yatırımcıların uymak zorunda olduğu bağlayıcı plan uygulama hükümleri şunlardır:

• 8.4.12.1. Tesis Niteliği ve Belgelendirme: Bu alanlarda; Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun, ekolojik yapı ile bütünleşik kırsal turizm tesisleri ile bunlara hizmet veren spor tesisleri, satış üniteleri ve gerekli sosyal donatı alanları yer alabilir. Bu alanlarda yer alacak konaklama tesisleri, ilgili yönetmelik uyarınca “Kırsal Turizm Tesisleri” olarak belgelendirilecektir.

• 8.4.12.2. Başvuru ve Yetkili İdare İzni: Eko-turizm alanları için öncelikle imar planını onaylamaya yetkili idareye başvurulur. Başvuruların değerlendirilebilmesi için yetkili idarece Bakanlık/Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü dahil ilgili kurum ve kuruluşlardan uygun görüş alınması zorunludur.

• 8.4.12.3. Mimari Doku: Yapılacak yapılarda doğal yapı ve geleneksel mimari dokunun korunması esastır.

• 8.4.12.4. Parsel Büyüklüğü, Açık Alan ve İnşaat Sınırları:

  • Uygulama öncesi toplam alan büyüklüğü en az 15.000 m² olacaktır.

  • Uygulamalar ada bazında yapılacaktır.

  • Alanın toplam yüzölçümünün en az %30’luk bölümü, yapı yapılmayacak şekilde açık alan olarak planlanacaktır.

  • Bu alanlarda minimum ifraz şartı 10.000 m²’dir.

  • 20.000 m² üzerinde büyüklüğe sahip alanlarda ise toplam inşaat alanı 2.000 m²’yi geçmeyecek şekilde düzenlenecektir.

• 8.4.12.5. Yapılaşma Şartları (Emsal ve Kat Adedi):

  • Emsal (KAKS): 0,10

  • Yençok: 2 Kat

  • Kat yükseklikleri yöresel, coğrafi koşullar ve iklim koşulları dikkate alınarak belirlenir.

  • Bu tesislerde en fazla 1 bodrum kat yapılabilir.

  • Bodrum katlarda konaklama üniteleri yer alamaz; yalnızca bakım ve işletme ihtiyaçlarını karşılayacak birimler yer alabilir.

  • Ayrı yapılar olarak düzenlenen konaklama birimlerinde bodrum kat sadece ana yapıda yer alabilir.

• 8.4.12.6. Mülkiyet Bölünemezliği (Tek Bağımsız Bölüm): Bu alanlarda yer alacak turizm belgeli konaklama tesisi tek bir bağımsız bölüm olacaktır. Konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi şerhe konu haklar tesis edilemez.

• 8.4.12.7. Turizm İşletmesi Belgesi Alma Süresi: Konaklama tesisi için yetkili idareden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması sonrasında, ruhsat tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde Kültür ve Turizm Bakanlığından Turizm İşletmesi Belgesi alınarak ilgili idaresine ibraz edilmelidir. Bu hükmün takibi ve denetimi yetkili idare tarafından titizlikle yürütülür.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Aydın'da ekoturizm imarı için asgari arsa büyüklüğü ne kadardır?

Ekoturizm uygulama imar planı yapılabilmesi için parselin/alanın uygulama öncesi büyüklüğünün en az 15.000 m² olması gerekmektedir.

2. 20.000 m² ve üzeri arazilerde ne kadar inşaat yapılabilir?

Araziniz 20.000 m²’den daha büyük olsa dahi (örneğin 35.000 m² veya 50.000 m²), plan hükmü gereğince toplam kapalı inşaat alanı en fazla 2.000 m² ile sınırlandırılmıştır.

3. Yapılan ekoturizm evleri veya villaları bağımsız tapuyla satılabilir mi?

Hayır. Plan hükümlerine göre tesis tek bir bağımsız bölüm olarak tescil edilir; kat irtifakı, kat mülkiyeti veya devre mülk kurulamaz, bağımsız olarak üçüncü şahıslara satışı yapılamaz.

4. Kuşadası Kirazlı Köyü neden öncelikli seçildi?

Kirazlı, sahip olduğu mikroklima, zengin ekolojik tarım arazileri, geleneksel Ege köy mimarisi ve Kuşadası turizm aksına yakınlığı nedeniyle Bakanlık tarafından ekolojik ve kırsal turizmde model bölge olarak destekleme kapsamına alınmıştır.