Çanakkale Ekoturizm Alanlarında Kritik İmar Düzenlemesi: Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Yeni araştırmacıları.

• Kararı Alan Kurum: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı (Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü).

  

• Konu: Çanakkale İli Turizm Merkezleri 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Hükümleri – Madde 4.5.3 “Eko-Turizm (Doğa Turizmi)” Plan Notu Değişikliği.

• Temel Amaç: Ekoturizm adı altında yapılan denetimsiz yapılaşmaların ve alanların turizm amacı dışında (konut/villa vb.) kullanılmasının önüne geçmek; turizm işletme belgesi süreçlerini sıkı denetim altına almak.

• Öne Çıkan Değişiklik: Eski maddede yer alan maktu yapılaşma hükümleri (Emsal: 0.10, Yençok: 7.50 m, Minimum İfraz: 5000 m²) metinden çıkarıldı. Taleplerin, Bakanlığın güncel eko/agro/kırsal turizm ilke kararları doğrultusunda incelenmesi ve üst ölçekli plan değişikliğine gerek kalmaksızın doğrudan 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile belirlenmesi esası getirildi.

• Kapsamdaki Turizm Merkezleri: Geyikli, Yenice–Hıdırlar Termal, Ezine Kestanbol Termal, Ayvacık Termal, Küçükkuyu ve Behramkale Kadırga Koyu Turizm Merkezleri.

Çanakkale’de Ekoturizm Alanlarına Sıkı Denetim: Suistimallerin Önüne Geçiliyor

Doğal güzellikleri, kıyı şeridi ve Kaz Dağları eteklerindeki coğrafi konumuyla son yıllarda doğa turizmi ve kırsal turizm yatırımlarının odak noktası haline gelen Çanakkale’de önemli bir imar düzenlemesine imza atıldı. Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü, Çanakkale İli Turizm Merkezleri 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında yer alan 4.5.3 “Eko-Turizm (Doğa Turizmi)” plan notunu revize etti.

Hazırlanan Gerekçe Raporu’na göre; 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca ilan edilen turizm merkezlerinde yoğunlaşan ekoturizm taleplerinin, amacının dışına çıkarılarak lüks konut veya villa projelerine dönüştürülmesini engellemek ve alanların gerçekten sürdürülebilir turizm faaliyeti sunmasını sağlamak amacıyla kurallar yeniden tanımlandı.

Değişikliğin Arka Planı: Neden Yeni Bir Düzenlemeye İhtiyaç Duyuldu?

Bakanlık tarafından hazırlanan raporda, insanların doğaya yönelimi, kalabalık şehir ortamlarından uzaklaşma isteği ve kırsal yaşama artan ilgiyle birlikte Çanakkale bütününde "Eko Turizm Amaçlı" imar planı taleplerinde ciddi bir patlama yaşandığı vurgulandı.

Ancak uygulamada ortaya çıkan bazı yapısal sorunlar, plan notunun güncellenmesini zorunlu kıldı:

1. Amaç Dışı Kullanım Riski: Ekoturizm adı altında başlatılan projelerin bir kısmının fiiliyatta turizm işletmesi yerine bağımsız konut veya yazlık villa alanına dönüştürülmeye çalışılması.

2. Belgelendirme ve Denetim Eksikliği: Tesislerin faaliyete geçtikten sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm İşletme Belgesi alma süreçlerinin sağlıklı denetlenememesi.

3. Altyapı Yetersizliği: Seçilen alanların kentsel servis alanlarına, teknik ve sosyal altyapıya ile ana ulaşım akslarına erişiminde planlama bütünlüğünün gözetilmemesi.

4. Mevzuat Uyumu: Bakanlığın 25.05.2021 tarihli (2021/08-22 sayılı) ve 21.01.2025 tarihli (2025/01-04 sayılı) Eko/Agro/Kırsal Turizm İlke Kararları ile 1/100.000'lik çevre düzeni planı hükümleri arasındaki uyumsuzluğun giderilmesi gerekliliği.

Eski ve Yeni Plan Notu Karşılaştırması

Yapılan revizyon ile 13.11.2017 onaylı eski plan notunda yer alan sabit yapılaşma hakları kaldırılarak, planlama süreçleri Bakanlığın çerçeve ilke kararlarına ve alt ölçekli imar planı hiyerarşisine bağlandı.

Hangi Bölgeleri Kapsıyor? Çanakkale’nin Kritik Turizm Merkezleri

Söz konusu plan notu değişikliği, Çanakkale sınırları içerisindeki resmi turizm merkezleri ve çalışma sahasını kapsıyor. Bu alanlar şunlardır:

• Geyikli Turizm Merkezi

• Yenice – Hıdırlar Termal Turizm Merkezi

• Ezine Kestanbol Termal Turizm Merkezi

• Ayvacık Termal Turizm Merkezi

• Küçükkuyu Turizm Merkezi

• Behramkale Kadırga Koyu Turizm Merkezi

Bu akslar, termal kaynakları, Assos ve Troya gibi köklü tarihi miras alanları ve zeytinlik kırsal dokusuyla koruma-kullanma dengesinin en hassas olduğu bölgeler arasında yer alıyor.

Sektör ve Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Şehir plancıları ve gayrimenkul uzmanlarına göre yeni plan notu iki temel sonuç doğuruyor:

• Spekülatif Projelere Son: Parsel bazında 5000 m² arazi toplayıp "ekoturizm" kılıfıyla villa veya bağımsız konut inşa etme devri kapanıyor. Projelerin gerçek anlamda eko, agro veya kırsal turizm işletmesi niteliği taşıması ve Bakanlıkça belirlenen katı ilke kararlarına uygun olması gerekecek.

• Bütüncül ve Kurumsal Planlama: 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı hazırlama süreçlerinde teknik altyapı, çevre etki analizleri ve turizm tesis alanı bağlantıları incelenecek; turizm işletme belgesi alma taahhüdü ve denetimi ana şart haline gelecek.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS / FAQ)

1. Çanakkale’deki ekoturizm plan notu değişikliği ne zaman yürürlüğe girdi?

Çanakkale Turizm Merkezleri 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı ilk olarak 19.02.2016 tarihinde onaylanmış, ekoturizm maddesi 2017 yılında eklenmişti. Bakanlık, güncel ilke kararları doğrultusunda hazırlanan bu gerekçe raporu ve plan notu revizyonunu ilan ederek yürürlüğe koymuştur.

2. Ekoturizm arazilerinde 5000 m² ifraz ve 0.10 emsal kuralı bitti mi?

Evet. Eski plan notunda yer alan maktu "Emsal: 0.10, Yençok: 7.50 m ve Min. İfraz: 5000 m²" ibareleri yeni metinden çıkarılmıştır. Yapılaşma ve plan koşulları artık doğrudan Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın yayımladığı Eko/Agro/Kırsal Turizm İlke Kararları ve hazırlanacak 1/5000 ile 1/1000 ölçekli imar planları doğrultusunda belirlenecektir.

3. Bu değişiklik için 1/100.000 ölçekli planda yeniden tadilat gerekecek mi?

Hayır. Yeni plan hükmüne göre bu alanlardaki ekoturizm faaliyetleri, üst ölçekli plan değişikliğine gerek duyulmaksızın, doğrudan 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılarak hayata geçirilebilecektir.

4. Yeni kural hangi ilçeleri ve turizm merkezlerini etkiliyor?

Geyikli, Yenice (Hıdırlar), Ezine (Kestanbol), Ayvacık ve Ayvacık sahillerinde yer alan Küçükkuyu ile Behramkale (Kadırga Koyu) turizm merkezleri ve etki alanlarını doğrudan kapsamaktadır.