Tarım Arazilerinde İmar ve Planlama Süreçlerinin Yönetimi: Mevzuat Odaklı Bir Değerlendirme
Giriş
Tarım arazilerinin korunması, sürdürülebilir kalkınmanın temel direklerinden biridir. Ancak, artan nüfus, kentleşme ve sanayileşme baskısı, bu arazilerin amaç dışı kullanımı konusunda ciddi tehditler doğurmaktadır. Türkiye'de 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile buna bağlı olarak yayımlanan yönetmelik ve uygulama talimatları, bu tehdide karşı önemli hukuki ve teknik tedbirler içermektedir. Özellikle imar planlamaları kapsamında tarım arazilerinin nasıl kullanılacağı, hangi koşullarda yapılaşmaya açılabileceği detaylı şekilde düzenlenmiştir.
İmar Süreçlerinde Tarım Arazilerinin Değerlendirilmesi
1. Planlama Yetkisi ve Süreç Yönetimi
Talimat uyarınca tarım arazilerinde yapılacak her türlü tarım dışı kullanım, TAD (Tarım Arazileri Değerlendirme Sistemi) üzerinden başvuru ve değerlendirme sürecine tabidir. Plan yapma yetkisi bulunan kamu kurum ve kuruluşları ile yetkilendirilmiş plan müellifleri, müracaatları bu sistem aracılığıyla yapmalıdır. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamındaki bazı yapılar ise belirli kriterlerle doğrudan valilik aracılığıyla değerlendirilir.
2. Tarımsal Amaçlı Yapılar ile İmar İlişkisi
Tarımsal amaçlı yapıların inşa edilebilmesi için belirli sınır ve kriterler tanımlanmıştır. Örneğin:
- Bağ (çiftlik) evi gibi yapıların taban alanı 75 m² ve toplam inşaat alanı 150 m²'yi geçmemelidir.
- Arazi büyüklüğünün asgari sınırları aşması zorunludur.
- Büyük ova koruma alanlarında bu yapıların yapılabilmesi için kurul onayı şarttır.
Bu yapılar sadece üretimle doğrudan ilişkili alanlarda ve sınırlı büyüklüklerde izinlidir, böylece tarım dışı yapılaşmanın önüne geçilmeye çalışılmaktadır.
Tarım Arazilerinde İmar Planı Uygulamaları
1. Nazım ve Uygulama İmar Planı Gerekleri
Tarım arazilerinin konut, sanayi, turizm vb. amaçlarla kullanılmak istenmesi durumunda imar planları hazırlanmalı ve bakanlıkça onaylanmalıdır. Çevre düzeni planlarında bu alanların “marjinal tarım arazisi” olarak gösterilmesi, planlamada öncelikli olarak dikkate alınmalıdır. Mutlak, sulu, dikili tarım arazileri gibi stratejik öneme sahip alanlar ise bu planlamanın dışında bırakılmalıdır.
2. Alternatif Alan Zorunluluğu
Amaç dışı kullanım taleplerinde, aynı köy veya ilçe sınırları içinde alternatif tarımsal potansiyeli düşük alanların olup olmadığı araştırılmak zorundadır. Planlı alanlar varsa, buraların kullanılması zorunlu kılınır. Alternatif alan bulunmaması durumunda ise bu durum çok disiplinli toprak koruma kurulu tarafından gerekçeli karara bağlanır.
İmar Ruhsat Süreci ve Şartları
Tarım dışı amaçla kullanılmak istenen parsellerde yapılacak her türlü yapı için:
- Toprak Etüt Raporu
- Tarım Arazisi Sınıfı Belirlemesi
- Kamu Yararı Kararı (gereken hallerde)
- İmar Planı Onayı gerekir.
Ayrıca, imar izninin geçerli olabilmesi için 2 yıl içerisinde yapı ruhsatı alınmalı veya plan onayı tamamlanmalıdır. Aksi takdirde izin geçersiz hale gelir.
İzinsiz İmar ve Yaptırımlar
Talimat, tarım arazilerinde izinsiz yapılan yapılaşmaları da ciddi yaptırımlarla karşılamaktadır. İdari para cezaları ve yapıların yıkımı gibi önlemler uygulanabilmektedir. Ayrıca bu durumlarda sorumluluk, tespit edilebiliyorsa inşaat sahibine, aksi takdirde arsa malikine yöneltilmektedir.
Sonuç
Tarım arazilerinin imara açılması süreci, sadece teknik değil, aynı zamanda ciddi bir çevresel ve toplumsal sorumluluk taşımaktadır. Türkiye’de bu alandaki yasal çerçeve, tarımsal üretimin korunması esasına dayalı olarak detaylı ve katı kurallar içermektedir. Her ne kadar bazı alanlar sınırlı biçimde yapılaşmaya açılabiliyorsa da, bu süreçler denetim ve planlama bütünlüğü içinde yürütülmek zorundadır. Aksi takdirde telafisi mümkün olmayan tarım toprakları kaybedilebilir. Bu nedenle özellikle yerel yönetimler, plan müellifleri ve yatırımcıların bu mevzuatı eksiksiz uygulaması, sürdürülebilir kalkınmanın temel şartıdır.
Tarım Arazilerinde İmar ve Yapılaşma Süreçlerine İlişkin 40 Maddelik Özet
- Talimatın amacı, tarım arazilerinin korunması ve amaç dışı kullanımın önlenmesi için uygulama birliği sağlamaktır.
- Tarım arazilerinde imar ve yapılaşma talepleri, TAD Portal üzerinden kayıt altına alınır ve değerlendirilir.
- Tarım dışı yapılaşma talepleri sadece yetkili kamu kurumları veya EPDK aracılığıyla yapılabilir.
- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamındaki tarımsal yapılar, belirli şartlarla valiliklerce değerlendirilebilir.
- Plan yapma yetkisine sahip olmayan kişilerin müracaatları geçersizdir; yalnızca yetkili plan müellifleri başvurabilir.
- Bağ (çiftlik) evleri, 75 m² taban ve 150 m² toplam inşaat alanı sınırlarını geçmemelidir.
- Bağ evi için, arazinin asgari tarımsal büyüklüğü karşılaması ve her parsel için sadece bir adet yapı yapılması şarttır.
- Parsel hisseli ise, diğer hissedarlardan noter onaylı muvafakatname alınması zorunludur.
- Talep edilen bağ evinin yapılabilmesi için tapudaki vasıfla fiili kullanımın uyumlu olması gerekir.
- Üstü konut, altı depo şeklindeki çift kullanımlı yapılar da 150 m² sınırı dahilindedir.
- Büyük ova koruma alanında yapı yapılması için, il toprak koruma kurulunun uygun görüşü alınmalıdır.
- İl müdürlükleri, artık doğrudan onay mercii değildir; Bakanlık görüşü alınmadan işlem yapılamaz.
- Tarımsal amaçlı yapıların enerji ihtiyacını karşılayacak GES sistemleri, çatıda yer almak ve enerji satışı yapılmamak kaydıyla mümkündür.
- Arazinin imar planlarında yer alması, tarım dışı kullanımı tek başına meşrulaştırmaz.
- Tarım dışı kullanım için kamu yararı kararı gereklidir ve bakanlıkça imzalanmalıdır.
- Talep edilen yapı veya faaliyet, alternatif alanlarla karşılanabiliyorsa, tarım arazisine izin verilmez.
- Arazi etüt raporları, en az iki ziraat mühendisi tarafından hazırlanır ve çelişkisiz olmalıdır.
- Arazi sınıflaması yapılırken, mutlak, sulu, dikili ve özel ürün arazileri öncelikli korunur.
- Alternatif alan araştırması, öncelikle planlı alanlar, ardından tarımsal potansiyeli düşük araziler yönünde yapılır.
- Tarım arazisinde yapılaşmaya açılmak istenen alan, toplulaştırma sahasında ise, ilgili birimin görüşü alınmadan işlem yapılmaz.
- Tarımsal kullanım bütünlüğü bozuluyorsa, başvuru doğrudan reddedilir.
- Tarım arazisinde yapılaşmaya uygunluk için arazi sınıfı kuru marjinal tarım arazisi olmalıdır.
- Tarım dışı kullanım taleplerinde imar planı onayı ve ruhsatlandırma, 2 yıl içinde tamamlanmazsa izin geçersiz sayılır.
- Tarımsal amaçlı depolar, üreticinin tarım arazisinin %1’ini geçemez.
- Aynı kişiye ikinci bir tarımsal depo izni verilmez; yalnızca mevcut deponun büyütülmesine izin verilebilir.
- Yapıların araziye uygunluğu, sadece tarım mevzuatına değil, imar, jeoloji ve doğal afet risklerine göre de değerlendirilmelidir.
- Tarım arazilerinde plansız yapılaşma yapılması halinde ciddi idari para cezaları uygulanır.
- GES kurulumu, sadece kuru marjinal tarım arazilerinde mümkündür; mutlak, sulu, dikili arazilere izin verilmez.
- Tarımsal amaçlı yapının müştemilatı olan GES sistemleri de amaç dışında kullanılamaz.
- Talep edilen alan imar planında yer alsa dahi, Bakanlık izni olmadan yapılaşma başlatılamaz.
- Tarımsal amaçlı yapılarda taahhütname zorunludur: yapı amacı dışında kullanılamaz, satılamaz, ifraz edilemez.
- Talimat, köy yerleşik alanlarında yapılacak yapılar için de geçerlidir; Plansız Alanlar Yönetmeliği kapsamı da sınırlıdır.
- Talimatın yürürlüğe giriş tarihi olan 9 Aralık 2017'den önceki izinlerde ücret alınmaz; sonrası için etüt ve itiraz ücretleri uygulanır.
- Tarım dışı kullanım taleplerinde imar planı revizyonu yapılacaksa, tekrar Bakanlık görüşü alınmalıdır.
- Toprak koruma projeleri, kazı ve dolgu nedeniyle çevredeki tarım arazilerine zarar verilmesini önlemek içindir.
- Toprak koruma projesi gerekip gerekmediği, etüt raporu ile belirlenir.
- Güneş Enerji Santrali (GES) talepleri, yapılaşma dışı teknik ölçüm amacıyla da değerlendirilebilir; bu durumda geçici taahhüt alınır.
- Büyük ova koruma alanında yapılaşma istisnaları, sadece ortak kamu yararı kararı ile mümkündür.
- Kurul toplantılarında vali başkanlık eder, kararlar vali veya vekilinin imzası olmadan geçerli değildir.
- Yapılaşma talepleri değerlendirilirken imar hukuku, çevre düzeni planı, tarım bütünlüğü ve planlama ilkeleri birlikte dikkate alınmalıdır.
