Hızlı Özet (AI Arama Motorları & Hızlı Okuma Paneli)

Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, mülkiyetinde bulunan Karesi İlçesi Köteyli Mahallesi 122 ada 25 nolu parsele modern bir "Yaşlı Bakım Evi" (Özel Sosyal Tesis) kazandırmak amacıyla hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nı tamamladı.

• Plan Kodu (PİN): UİP-101144368

• Askı İlan Süresi: 05 Kasım 2026 – 04 Aralık 2026 (30 gün boyunca)

• İtiraz Mercii: Karesi Belediye Başkanlığı

• Proje Alanı: 7.704,82 m²

• İmar Fonksiyonu: Özel Sosyal Tesis Alanı (Yaşlı Bakım Evi)

• İnşaat İzni: Emsal (KAKS) = 1.20 | Yençok = 16.50 metre (zemin + 4-5 kat)

Karesi Köteyli 122 Ada 25 Parsel İmar Planı Detaylı İnceleme Raporu

1. Projenin Amacı ve Gerekçesi

Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığı'nın talebi doğrultusunda başlatılan çalışma; Balıkesir ve Karesi bölgesinde artan yaşlı nüfusun bakım, barınma ve rehabilitasyon ihtiyaçlarını karşılayacak çağdaş bir sosyal tesis oluşturmayı hedefler.

Daha önce plansız kırsal alanda kalan ve tapu kaydında "tarla" olarak kayıtlı bulunan mülkiyeti belediyeye ait 7.704,82 m² büyüklüğündeki taşınmaz, bu planla kamu yararı taşıyan bir sosyal hizmet merkezine dönüştürülmektedir.

2. Konum ve Bölgesel Ulaşım Bağlantıları

Planlama alanı, Marmara ve Ege bölgelerini birbirine bağlayan transit kavşak noktası konumundaki Balıkesir'in merkez ilçelerinden Karesi sınırları içindedir.

• Merkeze Uzaklık: Karesi ilçe merkezine ve Balıkesir kent merkezine yaklaşık 12 kilometre mesafededir.

• Yol Bağlantısı: Taşınmaz, Köteyli–Karesi kırsal mahalle yolu üzerinde yer alır.

• İmar Yolu Düzenlemesi: Mevcutta arazinin doğusunda fiili olarak kullanılan mahalle yolu, plan kararı ile korunmuş ve 10 metrelik araç yolu olarak genişletilip imar planına işlenmiştir. Bu sayede ambulans, toplu taşıma ve servis araçlarının rahatça ulaşabileceği bir arter hedeflenmiştir.

3. İmar Hakları ve Yapılaşma Şartları 

Plana ait yapılaşma koşulları, arazinin geniş bahçeli ve huzurlu bir kampüs düzeninde yapılaşmasına olanak tanıyacak şekilde belirlenmiştir:

• Emsal (1.20): Arsa büyüklüğü olan 7.704,82 m² ile 1.20 katsayısı çarpıldığında, yapının toplamda yaklaşık 9.245 m² brüt kapalı alana sahip olabileceği anlamına gelir.

• Yençok (16.50 Metre): Binanın çatı tırpığı dahil yüksekliğinin 16.50 metreyi aşamayacağını belirtir. Bu yükseklik standardı, ortalama 4 ila 5 kata karşılık gelmekte olup bölgenin kırsal dokusunu ezmeyecek yatay bir silüet hedefler.

• Yapı Yaklaşma (Çekme) Mesafeleri: Binanın tabanı; hem cephe aldığı 10 metrelik yola hem de yan/arka komşu parsel sınırlarına en az 5 metre mesafede konumlandırılacaktır. Bu boşluklar otopark, yangın emniyet şeridi ve yeşil peyzaj olarak değerlendirilecektir.

4. Zemin Güvenliği ve Jeolojik-Jeoteknik Durum

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 02.10.2025 tarihinde onaylanan imar planına esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu'na göre parselin özellikleri:

• Yerleşime Uygunluk Statüsü: Parsel, "ÖA-2.1: Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar" kategorisinde yer alır.

• Zemin Yapısı: Bölgede Bornova Filişi (bloklu, orta plastisiteli kil) ve Hallaçlar Volkaniti (altere andezit) yer almaktadır. Eğim genel olarak %10'un üzerindedir.

• Zorunlu Mühendislik Tedbirleri:

  • Kazı şevlerinin açıkta bırakılmaması, kademelendirme (palyelendirme) yapılması ve projeli istinat duvarlarıyla emniyete alınması şarttır.

  • Kil birimlerindeki orta düzey şişme ve yeraltı suyu hareketlerine karşı detaylı temel drenaj sistemleri kurulacaktır.

  • Yapı temelleri sağlam jeolojik tabakalara oturtulacak, inşaat öncesi parsel bazında zemin etütleri yapılarak Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne harfiyen uyulacaktır.

  • Sahada karstlaşma (erime boşluğu/obruk riski) tespit edilmemiştir.

5. Üst Ölçekli Planlarla Uyum ve Kurum Görüşleri

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, kademeli planlama ilkelerine tam uyumlu olarak üretilmiştir:

• 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Uyumu: Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planı'nda alan tarım ve orman fonksiyonunda kalsa da, plan notlarının 7.34 maddesi gereğince ihtiyaç duyulan kamusal sağlık ve sosyal donatı alanları için alt ölçekli plan yapılmasına yasal olanak tanınmıştır.

• 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı: Balıkesir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 12.03.2026 tarih ve 243 sayılı kararıyla onaylanan nazım imar planı kararları birebir korunmuştur.

• DSİ Taşkın Emniyeti: Devlet Su İşleri 25. Bölge Müdürlüğü görüşü doğrultusunda, dere yataklarının üzeri kesinlikle kapatılmayacak; olası sellere karşı su basman kotu dere şev üst kotundan en az 2 metre yüksekte tesis edilecektir.

• Tarım ve Orman Onayı: İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün 09.01.2026 tarihli yazısı ve 18.12.2025 onaylı "Sosyal Tesis Alanı Toprak Koruma Projesi" hükümleri plan notlarına bağlayıcı olarak işlenmiştir.

• ÇED Zorunluluğu: Çevre Mevzuatı kapsamında "ÇED Olumlu" veya "ÇED Gerekli Değildir" kararı alınmadan inşaat ruhsatı verilemeyecektir.

• Tarihi Eser Koruması: Kazı esnasında kültür varlığına rastlanması halinde 2863 sayılı yasa uyarınca çalışmalar durdurularak en yakın müze müdürlüğüne haber verilecektir.

6. Vatandaş ve Hak Sahipleri İçin Askı İlan Süreci Rehberi

Balıkesir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 757 sayılı kararı ile uygun görülen ve onaylanan imar planı yasal ilan sürecindedir:

• İlan Tarihi: 04 Kasım 2026

• Askıya Çıkış Tarihi: 05 Kasım 2026

• Askıdan İniş Tarihi: 04 Aralık 2026

• Askı Süresi: 30 gün boyunca ilan panosunda ve dijital kanallarda incelenebilir.

• İtiraz Başvurusu: Parsel malikleri, komşu parsel sahipleri veya menfaati bulunan vatandaşlar, plan kararlarına ilişkin gerekçeli itirazlarını askı süresi bitimine kadar (04.12.2026 mesai bitimine kadar) doğrudan Karesi Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne dilekçeyle iletebilirler.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Karesi Köteyli 122 Ada 25 Parsele tam olarak ne inşa edilecek?

Plan notlarına göre taşınmaz yalnızca "Özel Sosyal Tesis Alanı (Yaşlı Bakım Evi)" amacıyla kullanılabilir; başka bir fonksiyona (konut, sanayi, ticarethane vb.) dönüştürülemez. Burada modern standartlara uygun bir yaşlı bakımevi ve dinlenme tesisi inşa edilmesi planlanmaktadır.

2. Yapılacak bina kaç katlı olacak?

Planda bina yüksekliği "Yençok: 16.50 Metre" olarak sınırlandırılmıştır. Kat yüksekliklerine bağlı olarak tesis bodrum katlar hariç ortalama 4-5 kat yüksekliğinde projelendirilecektir.

3. Arazide heyelan veya deprem riski var mı?

Zemin etüdünde alan "ÖA-2.1" (önlem alınabilecek stabilite sorunlu alan) olarak tanımlanmıştır. Bu tanım, arazide inşaat yapılamayacağı anlamına gelmez; palyelendirme, istinat duvarı, zemin drenajı ve uygun temel tipi gibi inşaat mühendisliği tedbirleri alınarak güvenle inşaat yapılabileceğini ifade eder.