Düzce Akınlar (Beslanbey), Çerkeztaşköprü ve Kadıoğlu mahallelerindeki 38,8 hektarlık rezerv yapı alanında 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği askıya çıktı. Eski vahşi çöp döküm sahası zemin ve metan gazı riski sebebiyle yapılaşmaya kapatılarak 4.308 m²'lik ağaçlandırma alanına dönüştürüldü. Sanayi ve ticaret parselleri güvenli zeminlere taşınırken, kentin lojistik yükünü hafifletmek amacıyla 35.111 m²'lik yeni Tır Parkı ve Kamyon Garajı ayrıldı. Projede İSKİ ve deprem yönetmeliği esas alındı.

Düzce Rezerv Yapı Alanı İmar Planı Değişikliği Raporu

Düzce Merkez ilçesinde yer alan Akınlar (Beslanbey), Çerkeztaşköprü ve Kadıoğlu Mahalleleri sınırları içerisindeki yaklaşık 38,8 hektarlık rezerv yapı alanının 16,5 hektarlık kısmında hazırlanan 1/5.000 ölçekli Nazım ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği askıya çıkarıldı. Bu değişikliğin temel nedeni; bölgede geçmişte kontrolsüz çöp döküm alanı (vahşi depolama sahası) olarak kullanılan alanların tespit edilmesi ve olası zemin, gaz ve çevre risklerine karşı güvenli yeni bir planlama yapılmasıdır.

1. Yönetici Özeti (Hızlı Bakış)

• Planın Konumu: Düzce Merkez; Çerkeztaşköprü (101 ada 165 ve 349 parsel), Kadıoğlu (104 ada 77 parsel), Beslanbey/Akınlar (0 ada 398 parsel; 393 ve 400 parseller).

• Toplam Alan: Yaklaşık 38,8 hektar rezerv yapı alanı; 16,5 hektar plan değişikliği onama sınırı.

• Mülkiyet Durumu: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (Maliye Hazinesi'nden devir).

• Plan Kodları: NİP-811144322 (1/5.000) ve UİP-811144321 (1/1000).

• Yasal Dayanak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanunu (Ek Madde 11/g).

• Değişikliğin Ana Sebebi: Eski çöp döküm sahasında yapılaşma risklerinin (metan gazı, sızıntı suyu, zemin oturması) önlenmesi, sanayi alanlarının sağlam zeminlere kaydırılması ve kentin lojistik ihtiyacı için yeni bir Tır/Kamyon Parkı ayrılması.

2. İmar Planı Neden Değiştirildi?

Bölgede yürütülen arazi çalışmaları ve geçmiş uydu görüntüleri sonucunda, daha önce sanayi ve ticaret alanı olarak planlanan bazı parsellerin geçmişte vahşi çöp depolama alanı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir.

Temel Riskler ve Gerekçeler

• Doğal Olmayan Dolgu Zemin: Çöp sahaları kontrolsüz atık dolgusundan oluştuğu için taşıyıcı zemin niteliği taşımaz; oturma ve kayma riski yüksektir.

• Metan Gazı ve Sızıntı Suyu Riski: Depolama sahalarında uzun yıllar devam edebilen gaz oluşumu (patlama ve yangın tehlikesi) ile yer altı sularına karışabilecek sızıntı suyu tehlikesi kapalı ve yoğun yapılaşmayı imkânsız kılar.

• Mali ve Teknik İmkânsızlık: Bu alanın sanayi yapılarına uygun hale getirilmesi için gereken ağır ıslah maliyeti kamu yararı ve bütçesi açısından rasyonel bulunmamıştır.

• Lojistik ve Otopark İhtiyacı: Meyve-sebze halinin batısında yer alan mevcut kamyon ve tır parkının yetersiz kalması sebebiyle yeni ve geniş bir lojistik alana ihtiyaç duyulmuştur.

3. Yapılan Başlıca Değişiklikler ve Kararlar

1. Eski Çöp Sahası Ağaçlandırılıyor: Vahşi depolama sınırları içinde kalan sanayi, ticaret ve cami fonksiyonları tamamen iptal edildi; alan bölge şartlarına uygun şekilde bitkilendirilmek üzere Ağaçlandırılacak Alan ilan edildi.

2. Yapı Yaklaşma Mesafesi (Tampon Bölge): Kamyon ve Tır Garajı olarak planlanan yeni alanda, eski çöp döküm sınırından itibaren 90 metrelik yapı yaklaşma (güvenlik) mesafesi getirildi.

3. Fonksiyonların Yer Değiştirmesi: Kaldırılan Küçük Sanayi, Ticaret ve İbadet Alanları, planlama sahası içindeki zemin açısından daha sağlam ve güvenli noktalara taşındı.

4. Ulaşım Aksi Revizyonu: Bölgenin ana omurgasını oluşturan 25 metrelik ana imar yolu ve buna bağlı 15 metrelik toplayıcı yollar, atık sahasının dışından geçecek şekilde yeniden çizildi.

4. Rakamlarla Değişim: Fonksiyon Alanları Tablosu

Kullanım Türü	Mevcut İmar Planı (m²)	Yeni Öneri Plan (m²)	Değişim Durumu
Küçük Sanayi Alanı	99.409	59.875	Riskli dolgu sahasından arındırılarak daraltıldı
Ticaret Alanı	2.881	4.188	Güvenli bölgede genişletildi
Toptan Ticaret Alanı (Gıda Toptancıları)	6.220	—	Alan kullanım dağılımı revize edildi
Tır Parkı ve Kamyon Garajı	—	35.111	Bölgesel lojistik ihtiyacı için yeni eklendi
Park Alanı	12.507	12.488	Büyüklüğü korunarak revize edildi
Ağaçlandırılacak Alan	—	4.308	Islah edilen eski vahşi depolama alanına dönüştürüldü
Kültürel ve Sosyal Tesis	3.041	2.014	Yeniden konumlandırıldı
Cami (İbadet) Alanı	—	1.706	Güvenli alanda müstakil olarak tanımlandı
Mesleki ve Teknik Öğretim Tesis Alanı	6.163	5.727	Sınırları revize edilerek korundu
TOPLAM	130.221	125.417	Donatı dengesi gözetilerek yeniden dağıtıldı

5. Zemin, Jeoloji ve Çevre Güvenliği Şartları

• Zemin Sınıfı ve Sıvılaşma: Onaylı Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu'na göre alan "ÖA-1.1 (Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alan)" ve yerel zemin sınıfı ZD olarak tanımlanmıştır. İnşaat aşamasında Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği standartlarına tam uyum ve parsel bazında detaylı zemin etüdü zorunludur.

• Melen Havzası ve Su Koruma: Alan, Melen Baraj Gölü ve İSKİ su havzası koruma hükümlerine tabidir. Parsellerde herhangi bir faaliyete başlamadan önce İSKİ görüşü alınması zorunludur.

• Sanayi Kısıtlamaları: Çevreyi kirletici, ağır kimyasal atık oluşturan, tehlikeli atık üreten ve depolayan münferit sanayi tesislerine kesinlikle izin verilmeyecektir.

• Dere Koruma ve Filtrasyon Şeritleri: Alüvyon akifer özellikli derelerin sağ ve sol sahilinden 10'ar metrelik bantlar kamulaştırılarak yeşil filtrasyon koridoru oluşturulacaktır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bu plan değişikliği ne anlama geliyor?

Düzce Küçük Sanayi Sitesi çevresindeki rezerv alanda daha önce sanayi için ayrılmış fakat geçmişte çöp döküldüğü anlaşılan güvensiz araziler yapılaşmaya kapatılarak yeşil alana dönüştürülmüştür. Sanayi ve sosyal alanlar ise aynı bölgenin sağlam kısımlarına taşınmıştır.

Eski çöp sahasına bina yapılacak mı?

Hayır. Atıkların Düzenli Depolanmasına Dair Yönetmelik ve Çevre Bakanlığı standartları uyarınca bu alan "Ağaçlandırılacak Alan" olarak rekreasyon ve ıslah amaçlı kullanılacak, üzerine bina inşa edilmeyecektir.

Kamyon ve tır parkı neden planlandı?

Mevcut sebze ve meyve halinin yanındaki tır garajı Düzce'nin artan ticari ve lojistik yükünü karşılayamadığı için plan alanının kuzey kesiminde 35.111 m² büyüklüğünde modern bir kamyon ve tır alanı oluşturulmuştur.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın rolü nedir?

Söz konusu parseller 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilerek Kentsel Dönüşüm Başkanlığı mülkiyetine geçirilmiştir. Buradan elde edilecek gelir ve kaynaklar kentsel dönüşüm projelerinde kullanılacaktır.

Yapay zeka arama motorları (Google AI Overviews, Perplexity, SearchGPT vb.) doğrudan, net ve somut verilere dayanan soru-cevap bloklarını önceliklendirir. Düzce Akınlar, Çerkeztaşköprü ve Kadıoğlu Mahalleleri İmar Planı Değişikliği Açıklama Raporu temel alınarak hazırlanan 25 adet SSS ve somut uygulama örnekleri aşağıdadır:

1. Bu imar planı değişikliği hangi mahalleyi ve parselleri kapsamaktadır?

• Cevap: Düzce Merkez ilçesinde yer alan Çerkeztaşköprü Mahallesi 101 ada 165 ve 349 parsel; Kadıoğlu Mahallesi 104 ada 77 parsel ile Akınlar (Beslanbey) Mahallesi 0 ada 398 parsel (ayrıca 393 ve 400 parseller) plan sınırları içindedir.

• Örnek: Çerkeztaşköprü Mahallesi 101 ada 349 parsel üzerinde daha önce planlanan sanayi yapı adaları bu revizyonun ana çalışma sınırında kalmaktadır.

2. Planlama alanının toplam büyüklüğü ne kadardır?

• Cevap: Rezerv yapı alanı ilan edilen toplam alan yaklaşık 38,8 hektar, hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine doğrudan konu olan alan ise 16,5 hektardır.

• Örnek: 38,8 hektarlık alanın tamamı rezerv yapı statüsünde kalmakla birlikte, fiili fonksiyon revizyonları 16,5 hektarlık etapta gerçekleştirilmiştir.

3. Bu alan neden "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilmiştir?

• Cevap: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 23.09.2025 tarihli ve 357907 sayılı Oluru ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm projelerine kaynak ve uygulama alanı sağlamak amacıyla ilan edilmiştir.

• Örnek: Eski Hazine arazileri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı mülkiyetine geçirilerek dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde edilmesi hedeflenmiştir.

4. İmar planı değişikliğinin onay kodları ve pafta numaraları nelerdir?

• Cevap: 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği NİP-811144322, 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği UİP-811144321 plan işlem numaralarına sahiptir. İlgili paftalar G26A-13D-2C, G26A-13D-3B, G26A-13C-1D ve G26A-13C-4A'dır.

• Örnek: Ruhsat veya parselasyon sorgulamalarında ilgili idareye başvurulurken UİP-811144321 plan işlem numarası referans alınır.

5. Yapılan imar planı değişikliğinin temel gerekçesi nedir?

• Cevap: Daha önce sanayi ve ticaret alanı olarak onaylanan bazı alanların geçmişte kontrolsüz çöp döküm alanı (vahşi depolama sahası) olarak kullanıldığının tespit edilmesidir.

• Örnek: Arazi incelemelerinde çöp dolgusu tespit edilen kesimlerde bina yapılması hem metan gazı patlama riski hem de zemin göçmesi tehlikesi doğurduğu için plan değiştirilmiştir.

6. Eski çöp sahasında neden bina ve fabrika yapılamaz?

• Cevap: Atıkların Düzenli Depolanmasına Dair Yönetmelik uyarınca kapatılan atık sahalarında metan gibi depo gazları çıkışı ve sızıntı suları uzun yıllar sürer; zemin doğal taşıma gücünü yitirmiştir.

• Örnek: Çöp tabakasının üzerine inşa edilecek ağır çelik sanayi hangarları veya atölyelerde taban oturması, gaz birikmesi ve yangın tehlikesi meydana gelebilir.

7. Eski vahşi çöp döküm sahası yeni planda hangi fonksiyona ayrılmıştır?

• Cevap: Söz konusu alan tamamen yapılaşmaya kapatılarak çevre sağlığını korumak ve peyzaj ıslahını sağlamak amacıyla "Ağaçlandırılacak Alan" olarak düzenlenmiştir.

• Örnek: Planda ayrılan 4.308 m² büyüklüğündeki ağaçlandırma sahasında sadece bitkilendirme ve peyzaj projeleri uygulanacaktır; hiçbir yapı inşa edilemez.

8. Küçük Sanayi Alanı büyüklüğünde nasıl bir değişiklik yapılmıştır?

• Cevap: Önceki planda 99.409 m² olan Küçük Sanayi Alanı, riskli çöp sahasından arındırılarak 59.875 m²'ye düşürülmüştür.

• Örnek: Çöp döküm alanına denk gelen yaklaşık 39.500 m²'lik sanayi parseli iptal edilerek daha güvenli zeminlere veya açık alanlara dönüştürülmüştür.

9. Yeni planda Tır Parkı ve Kamyon Garajı ayrılmasının sebebi nedir?

• Cevap: Düzce sebze ve meyve halinin batısındaki mevcut tır ve kamyon parkının kapasitesinin yetersiz kalması sebebiyle kuzey kesimde 35.111 m² büyüklüğünde yeni bir lojistik park alanı ayrılmıştır.

• Örnek: Sanayi bölgesine giriş-çıkış yapan ağır tonajlı araçlar sokak aralarına park etmek yerine bu 35.111 m²'lik garaj alanında depolanacaktır.

10. Tır Garajı ile eski çöp sahası arasındaki 90 metre kuralı nedir?

• Cevap: Kamyon Parkı ve Tır Garajı Alanında, eski vahşi çöp döküm sınırından itibaren içeriye doğru 90 metrelik yapı yaklaşma mesafesi getirilmiştir.

• Örnek: Tır garajı içerisine bekçi kulübesi, idari bina veya tamir atölyesi yapılmak istendiğinde, bu binalar çöp sahası sınırına en az 90 metre mesafede konumlandırılmak zorundadır.

11. Planlama alanının zemin özellikleri ve deprem sınıfı nedir?

• Cevap: 31.12.2024 onaylı raporda alan "ÖA-1.1 (Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alan)" olarak tanımlanmış olup, Yerel Zemin Sınıfı ZD olarak belirlenmiştir.

• Örnek: Deprem sırasında yeraltı suyunun etkisiyle kumlu-siltli tabakalarda sıvılaşma ve oturma riski bulunduğundan, binalar için özel derin temel veya zemin iyileştirmesi gerekmektedir.

12. Parsellerde inşaata başlamadan önce zemin etüdü şartı var mıdır?

• Cevap: Evet. Statik ve betonarme projelerin hazırlanabilmesi için Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği standartlarına uygun parsel bazlı zemin etüt raporunun onaylanması mecburidir.

• Örnek: Parselde temel tipi belirlenmeden önce sondaj kuyuları açılarak zemin taşıma gücü ve sıvılaşma analizleri yeniden raporlanacaktır.

13. Plandaki ana yollar ve ulaşım şebekesi nasıl revize edilmiştir?

• Cevap: 25 metre genişliğindeki ana ulaşım aksı ve buna bağlı 15 metrelik toplayıcı yollar, riskli vahşi depolama alanının dışına taşınarak batı ve kuzey sınırları boyunca yeniden projelendirilmiştir.

• Örnek: Ağır tonajlı sanayi araçlarının geçtiği 25 metrelik ana asfalt yol, çöken çöp dolgusu üzerine değil, sağlam zemin formasyonuna kaydırılmıştır.

14. Yeni planda Cami ve İbadet Alanı ayrılmış mıdır?

• Cevap: Evet. Eski planda çöp sahası civarında kalan cami yeri iptal edilerek jeolojik açıdan uygun ve güvenli kesimde 1.706 m² büyüklüğünde yeni bir Cami Alanı ayrılmıştır.

• Örnek: Cami alanı için belirlenen yapılaşma koşulu TAKS=0.50 (taban alanı katsayısı) olarak uygulanacaktır.

15. Ticaret alanlarında büyüklük nasıl değişmiştir?

• Cevap: Mevcut planda 2.881 m² olan Ticaret Alanı, yeni düzenleme ile genişletilerek 4.188 m²'ye çıkarılmıştır.

• Örnek: Sanayi bölgesinin günlük hizmet, banka, büro ve market gibi ticari ihtiyaçlarını karşılayacak dükkân parselleri ana yol cephesinde artırılmıştır.

16. Mesleki ve Teknik Öğretim Tesis Alanı korunmuş mudur?

• Cevap: Evet. Sanayi sitesinin çırak ve teknik personel ihtiyacını karşılayacak okul alanı korunmuş, yüzölçümü 5.727 m² olarak tescillenmiştir.

• Örnek: Küçük sanayi bölgesine komşu olan bu parselde meslek lisesi, çıraklık okulu veya teknik eğitim atölyeleri açılabilecektir.

17. Melen Baraj Gölü ve İSKİ su havzası planı nasıl etkilemektedir?

• Cevap: Planlama alanı Melen Havzası sınırlarında kaldığından, parsel üzerinde herhangi bir faaliyete ve inşaata geçilmeden önce İSKİ Genel Müdürlüğü'nden uygunluk görüşü alınması zorunludur.

• Örnek: Bir işletme su tüketimi veya atık su deşarjı planlıyorsa, proje onaylanmadan önce İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği kriterlerini sağlamalıdır.

18. Bölgede hangi sanayi tesislerinin kurulması yasaklanmıştır?

• Cevap: Prosesinden kaynaklı tehlikeli atık, tehlikeli kimyasal üreten veya depolayan, ağır metal kaplama, asit imalatı, pil-akü, petrokimya ve ham deri işleme gibi kirletici ağır sanayi tesisleri kesinlikle kurulamaz.

• Örnek: Alanda tekstil boyama veya kimyasal galvaniz kaplama fabrikası açılamaz; sadece tehlikesiz talaşlı imalat, tamir ve montaj atölyelerine izin verilir.

19. Sanayi alanında endüstriyel atık suyu olan işletmeler kurulabilir mi?

• Cevap: Sadece atık sularını devir daimli kullanan veya sızdırmaz depolarda toplayıp lisanslı arıtma tesislerine taşıyacağını belgeleyen ve akifer alanı dışında kalan tesislere izin verilir.

• Örnek: Atık su üreten bir oto yıkama veya parça temizleme ünitesi varsa, kanalizasyona doğrudan deşarj yapamaz; ön arıtma veya sızdırmaz toplama tankı kurmak zorundadır.

20. Derelerin etrafında kaç metrelik koruma bandı (filtrasyon şeridi) bırakılacaktır?

• Cevap: Alüvyon akifer özellikli dere yataklarının sağ ve sol sahilinden 10'ar metrelik şeritler idarece kamulaştırılarak yeşil filtrasyon alanı olarak korunacaktır.

• Örnek: Parsel sınıra dayansa dahi dere kenarındaki ilk 10 metreye çit çekilemez veya bina yapılamaz; bu alan suyun süzülmesi için yeşil bant kalacaktır.

21. Akaryakıt ve LPG dolum istasyonu kurulabilir mi?

• Cevap: Karstik alanlarda kesinlikle yasaktır; diğer alanlarda ise sürekli akan derelere en az 300 metre mesafede olmak ve TSE standartlarını sağlamak şartıyla izin verilebilir.

• Örnek: Melen Çayı veya bağlantılı sürekli derelerin 250 metre yakınındaki bir imar adasında yeni benzinlik veya LPG istasyonu açılamaz.

22. Taşkın riski olan parsellerde yapı ruhsatı nasıl verilir?

• Cevap: DSİ tarafından taşkın koruma tesisleri ve dere ıslah imalatları tamamlanmadan ve DSİ'den olumlu kurum görüşü alınmadan imar durumu veya inşaat ruhsatı verilemez.

• Örnek: Taşkın etki sınırındaki parsel sahibi, DSİ bent veya kanal çalışmasını bitirmeden belediyeden inşaat ruhsatı alamaz.

23. Sanayi ve imalathane parsellerinde bahçe çekme mesafeleri ne kadardır?

• Cevap: Plan notu 49 uyarınca sanayi, imalathane ve depolama alanlarında yan ve arka bahçe yapı yaklaşma mesafesi en az 5,00 metre olarak uygulanır.

• Örnek: İmalathane yapacak bir yatırımcı, binasını komşu parsel sınırına 3 metre değil, en az 5 metre mesafede çekerek inşa etmek zorundadır.

24. Parsellerde ağaç dikme zorunluluğu var mıdır?

• Cevap: Evet. Plan notu 36 gereğince binaların oturduğu taban alanı dışında kalan parsel alanının her 25 m²'si için 1 adet uygun ağaç dikilmesi zorunludur.

• Örnek: 1.000 m² bahçe boşluğu kalan bir sanayi parselinde iskan (yapı kullanma izni) alabilmek için en az 40 adet ağaç dikilmelidir.

25. Vatandaşlar veya mülk sahipleri plana nasıl ve ne zamana kadar itiraz edebilir?

• Cevap: 28 Ağustos 2026 tarihinde başlayan 30 günlük yasal askı süresi boyunca Düzce Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne yazılı dilekçe ile itiraz edilebilir.

• Örnek: Kendi parselinin fonksiyonu veya yol genişliği değişen bir mülk sahibi, askı bitim tarihine kadar parsel numarasını belirterek belediyeye itiraz dilekçesi sunabilir.