Eskişehir'de Binalar İçin Yeni Dönem: Balkondan Çatıya Kadar Tüm Kurallar Değişti!
Eskişehir Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisindeki yapılaşmayı baştan aşağı yeniden şekillendirecek olan yeni "Eskişehir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği", Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Eskişehir'in estetiğinden, binalardaki yeşil alan zorunluluğuna, otoparklardan engelli erişimine kadar pek çok kritik değişikliği barındıran bu yeni yönetmelik, hem ev sahiplerini hem de müteahhitleri yakından ilgilendiriyor. İşte Google Keşfet okuyucuları için yeni imar yönetmeliğinin hayatımıza dokunacak en çarpıcı detayları!
Binaların Dış Görünümüne "Estetik" Ayarı
Yeni yönetmelikle birlikte Eskişehir'de "görüntü kirliliğine" karşı sıkı önlemler alınıyor.
-
Renk ve Malzeme Kararı: Büyükşehir Belediye Meclisi; binaların dış cephe boyalarından, çatı malzemelerine ve renklerine kadar kentin silüetine uyum sağlayacak kurallar getirmeye yetkili kılındı.
-
Klima ve Çanak Antenler: Mevcut ve yeni binalarda uydu antenleri ile klima dış üniteleri, cephelerde görüntü kirliliği yaratmayacak şekilde gizlenecek.
-
Bakımsız Binalara Ceza: Eskimiş, boyası dökülmüş binaların sahipleri belediye tarafından uyarılacak. Uyarıya rağmen yenilenmeyen cepheler belediye tarafından yapılıp, masrafı %20 fazlasıyla mülk sahibinden tahsil edilecek.
Daha Yeşil Bir Eskişehir: Ağaç Dikme Zorunluluğu
Betonlaşmanın önüne geçmek için önemli bir adım atıldı. Konut, ticaret, turizm ve eğitim gibi alanlarda inşa edilecek binaların bahçelerinde, binanın oturduğu alanın dışında kalan her 30 metrekarelik boş alan için en az 1 ağaç dikilmesi zorunlu hale getirildi. Parsel ağaç dikimine uygun değilse, bu ağaçlar belediyenin belirleyeceği kamu alanlarına dikilecek.
Balkon Kapatmalarına Yeni Standart
Genişliği 12 metre ve üzeri olan yollara bakan cephelerdeki balkonların kapatılması kurallara bağlandı. Balkonlar, kullanım alanını (örneğin kiler veya odaya dönüştürmek gibi) artırmayacak şekilde, sadece şeffaf ve katlanabilir cam panellerle kapatılabilecek.
Engelli Erişimi ve Asansör Kuralları Sıkılaştı
Yeni binalarda herkes için erişilebilirlik artık bir tercih değil, zorunluluk:
-
Asansör Şartı: 4 kat ve üzeri olan tüm binalarda (iskân edilen bodrum katlar dâhil) asansör yapılması zorunlu hale getirildi. 10 kat ve üzeri binalarda ise en az biri sedye ve eşya taşımaya uygun olmak üzere çift asansör şartı aranacak.
-
Engelsiz Girişler: Bina girişlerinde engelli rampaları eğim standartlarına (TS 9111) uygun yapılacak. Rampa yapılamayan yerlerde mutlaka engelli asansörü veya mekanik kaldırma platformu bulunacak.
-
Kapı Eşikleri Kalkıyor: Binalarda kapılarda eşik yapılması yasaklandı. Mecburi durumlarda ise engellilerin geçişini engellemeyecek özel önlemler alınacak.
Elektrikli Araçlar ve Doğalgaz Altyapısı Unutulmadı
-
Şarj İstasyonları: Otoparklar ve akaryakıt istasyonlarında, ilgili kurumların onayıyla elektrikli araç şarj yerleri yapılabilecek.
-
Doğalgaz Bacaları: Doğalgaz uygulama bölgelerindeki 5 katlı binaların mutfaklarında, her cihaz için ayrı bir müstakil baca yapılması zorunluluğu getirildi.
AVM ve İş Merkezlerinde Sosyal Alan Zorunluluğu
Yeni yapılacak alışveriş merkezleri, pasajlar ve büyük ticari binalarda; kapasiteye uygun şekilde çocuk oyun alanları, bebek bakım odaları, ilk yardım alanları ve en az 30 metrekare büyüklüğünde mescit ayrılması zorunlu tutuldu. Ayrıca her 50 kişi için bir tuvalet (engelli standartlarına uygun dahil) yapılması kuralı getirildi.
Özetle; Eskişehir Büyükşehir Belediyesi'nin yeni imar yönetmeliği, şehri daha estetik, engelsiz, yeşil ve modern bir yapıya kavuşturmayı hedefliyor. Yapı ruhsatı alacak veya evinde büyük çaplı tadilat yapacak vatandaşların projelerini bu yeni kurallara göre hazırlaması büyük önem taşıyor.
Eskişehir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği metninden yola çıkarak hazırladığım 30 adet Sıkça Sorulan Soru (SSS) ve cevapları aşağıdadır:
Genel Hükümler ve Parselasyon
1. Bu yönetmeliğin amacı ve kapsamı nedir? Yönetmeliğin amacı, Eskişehir Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun yapılaşmayı ve denetim esaslarını belirlemektir. Sınırlar içindeki uygulama imar planı bulunan tüm alanları kapsar.
2. İmar planında yapı nizamı belirtilmeyen alanlarda binalar nasıl yapılır? İmar planında yapı nizamı belirlenmemişse, doğrudan ayrık nizam kuralları uygulanır.
3. Farklı özelliklerdeki parseller birleştirilebilir mi (tevhit edilebilir mi)? Hayır. Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı olan parseller ile farklı yollardan cephe alan ara parseller tevhit edilemez.
4. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında parsel büyüklüğü en az ne kadar olmalıdır? Bu tür alanlarda parsel alanları en az 2000 metrekare olmak zorundadır.
5. Aynı yapı nizamındaki parseller birleştirildiğinde (tevhit edildiğinde) inşaat hakkı artar mı? Hayır. Tevhit sonrası elde edilen parselin taban ve katlar alanı, birleştirilmeden önceki parsellerin ayrı ayrı hesaplanan alanlarının toplamını geçemez.
Kotlandırma (Yükseklik Belirleme) ve Bahçe Tesviyesi
6. Binalara kot (yükseklik referansı) nereden verilir? İmar planında aksi belirtilmediği sürece binalara yoldan kot verilmesi esastır. Kot, parselin cephe aldığı yolun bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden (yol seviyesinin 0.18 metre üstü) verilir.
7. Köşe başı parsellerde kotlandırma nasıl yapılır? Parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına göre kot verilir ve düşük kottaki yol için belirlenen bina yüksekliklerine uymak adına kademelendirme yapılır.
8. Ön bahçeye, yola paralel otopark rampası yapılabilir mi? Hayır, otopark rampaları ön bahçe boyunca yola paralel olarak yapılamaz.
9. Zemin kat taban kotu yola göre çok yükseliyorsa ne yapılmalıdır? Zemin kat taban kotunun yol eğiminden dolayı 4.50 metreden fazla yükseldiği noktalarda binada mecburi olarak kademe yapılması gerekir.
10. Tabii zeminden (doğal zemin) kotlandırma hangi durumlarda uygulanır? Parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10 metre veya üzerindeyse ya da zemin yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi 12 metre veya üzerindeyse tabii zeminden kot verilebilir.
Emsal (İnşaat Alanı) ve Çekme Mesafeleri
11. Hangi alanlar katlar alanına (emsal hesabına) dâhil edilmez? Otoparklar, sığınaklar, mescitler, %20'yi geçmeyen açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, asansör boşlukları, yangın merdivenleri, kapıcı dairelerinin 70 m²'si gibi alanlar belirli sınırlar dâhilinde emsale dâhil edilmez.
12. Binalarda asgari çekme (bahçe) mesafeleri ne kadardır? Aksi planda belirtilmedikçe ön bahçe en az 5 metre, yan ve arka bahçeler ise en az 3 metre olmalıdır. 4 kattan sonraki her kat için yan ve arka bahçe mesafeleri 0.50 metre artırılır.
13. Yeni binalarda ağaç dikme zorunluluğu var mıdır? Evet. Konut, ticaret, turizm ve eğitim parsellerinde, binanın zemine oturduğu alanın dışında kalan bahçe alanının her 30 metrekaresi için 1 ağaç dikilmesi zorunludur.
14. Bahçe çekme mesafelerinin içine otopark veya su deposu yapılabilir mi? Tabii zeminin altında kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla yan, arka ve ön bahçelere (ön bahçede parsel sınırına en az 3 metre mesafe bırakılarak) otopark ve su deposu yapılabilir.
15. Mevcut binalara sonradan asansör eklenmek istenirse bahçe mesafesi kullanılabilir mi? Bina içinde asansör yapılamıyorsa, parsel sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakmak kaydıyla bahçe mesafeleri içine panoramik asansör veya mekanik platform yapılabilir.
İç Ölçüler, Pencereler ve Engelli Erişimi
16. Bir konutta bulunması gereken asgari odalar ve ölçüleri nelerdir? Bir konutta en az 1 oturma odası (12 m²), 1 yatak odası (9 m²), 1 mutfak (3.30 m²), 1 banyo (3 m²) ve 1 tuvalet (1.20 m²) bulunması zorunludur.
17. İskân edilen (yaşam alanı olan) katların tavan yüksekliği en az ne kadar olmalıdır? İskân edilen katların iç yüksekliği temiz 2.60 metreden az olamaz. (Banyo, tuvalet, kiler gibi alanlarda bu yükseklik 2.20 metreye kadar düşürülebilir.)
18. Binaların kapı genişlikleri en az ne kadar olmalıdır? Bina giriş kapıları en az 1.50 metre, daire giriş kapıları en az 1.00 metre, oda kapıları en az 0.90 metre, balkon ve banyo/tuvalet kapıları ise en az 0.80 metre olmalıdır. Kapılarda eşik yapılması yasaktır.
19. Engelli rampalarının özellikleri nasıl olmalıdır? Rampa eğimleri, yüksekliğe bağlı olarak %5 ile %8 arasında değişir. Rampalarda TS 9111 standartlarına uygun küpeşte/korkuluk bulunması zorunludur.
20. Merdiven basamak ölçüleri nasıl olmalıdır? Asansörü olmayan binalarda basamak yüksekliği en fazla 16 cm, asansörlü binalarda ise en fazla 18 cm olabilir. Basamak genişliği en az 27 cm olmalı ve basamak uçları çıkıntısız (damlalıksız) yapılmalıdır.
Çatı, Balkon, Çıkmalar ve Asansör
21. Hangi binalarda asansör yapılması zorunludur? Kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, iskân edilen bodrumlar dâhil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesis edilmesi zorunludur.
22. Binaların sokak cephesindeki balkonları sonradan kapatılabilir mi? 12 metre ve üzeri yollara bakan cephelerdeki balkonlar; kullanım alanını artırmayacak, depo/kiler gibi kullanılmayacak şekilde sadece şeffaf, açılır-kapanır, katlanır cam panellerle kapatılabilir.
23. Teras çatılarda yeşil alan (bahçe) veya havuz yapılabilir mi? Evet. Teras çatılarda çatı bahçesi düzenlenebilir. Rezidans veya otel gibi yapılarda parapet kotunu aşmamak kaydıyla teras havuzu yapımına da izin verilir.
24. Çatılara güneş enerjisi (fotovoltaik) paneli kurulabilir mi? Evet, çatı eğimi içinde kalmak ve kent silüetini olumsuz etkilememek kaydıyla çatı örtüsü olarak fotovoltaik paneller kullanılabilir.
25. Kapalı çıkmalar parsel sınırına ne kadar yaklaşabilir? Yol cephesindeki kapalı çıkmalar yapı yaklaşma sınırından en fazla 1.20 metre taşabilir. Arka ve yan bahçelerde ise parsel sınırına en az 3 metre mesafe bırakmak şartıyla yapılabilir.
Özel Yapılar, Tesisat ve Cephe Estetiği
26. Hangi binalarda kapıcı dairesi yapılması mecburidir? Konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40'tan fazla olan sobalı/kaloriferli binalarda bir adet kapıcı dairesi zorunludur. Diğer ısıtma sistemlerinde bu sınır 40 dairedir (150 daireden fazlası için iki adet istenir).
27. Binalarda su deposu bulunması zorunlu mudur? Evet. Bağımsız bölüm sayısı 25 ve üzeri konutlarda en az 10 m³, diğer binalarda en az 5 m³ su deposu bulundurulması zorunludur.
28. AVM, iş merkezi veya pasajlarda hangi sosyal donatılar zorunludur? Kapasiteye uygun çocuk oyun alanı, bebek bakım alanı, ilk yardım alanı ve en az 30 m² büyüklüğünde mescit ayrılması; ayrıca engelli erişimine uygun yeterli sayıda tuvalet yapılması zorunludur.
29. Binaların dış cephe boyası ve estetiği kimin kontrolündedir? Büyükşehir Belediye Meclisi, binaların cephe boyaları, çatı malzemeleri ve renklerini tayin etmeye yetkilidir. Eskimiş, boyası dökülmüş cepheler uyarılara rağmen yenilenmezse, belediye tarafından yaptırılıp masrafı %20 fazlasıyla mülk sahibinden tahsil edilir.
30. Ticari binaların cephelerine asılacak tabelaların kuralları nelerdir? Zemin katı ticaret, üst katları ofis olan binalarda üst katlara tabela asılamaz (sadece kapı yanına küçük pirinç levha asılabilir). Zemin kattaki dükkanlar ise işyeri cephesi eninde ve en fazla 0.70 metre yüksekliğinde tabela kullanabilir. Cam giydirme cephelere yazı yazılamaz.
