Kamuoyunda yeni bir imar affı beklentisi sürerken, Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun geçmiş hakların korunmasına yönelik tarihi adımlar atıyor. Düzenleme ile, daha önce Yapı Kayıt Belgesi almış ancak ödeme, mülkiyet tescili, 2/B veya Hazine arazisi satın alma işlemlerini tamamlayamamış hak sahiplerine 31 Aralık 2026'ya kadar kritik bir ek süre tanındı. Hak kayıplarını önlemeyi amaçlayan bu fırsatta, satış bedelleri kümülatif TÜFE oranlarıyla güncellenerek hesaplanacak.

7579 Sayılı Kanun Kapsamında İmar Barışı Haklarının Korunması ve Gayrimenkul Mevzuatındaki Yeni Düzenlemeler Analiz Raporu

Türkiye gayrimenkul ve imar hukuku çerçevesinde, kamuoyunda sıklıkla yanlış yorumlanan "yeni bir imar affı" beklentisi, 7579 sayılı Tapu Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile netliğe kavuşmuştur. 7 Mayıs 2026 tarihinde TBMM'de kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren bu torba kanun, sıfırdan yeni kaçak yapılar için bir imar affı getirmemektedir. Aksine, geçmiş dönemde imar barışı sürecine dahil olmuş fakat çeşitli idari, teknik veya finansal sebeplerle ödeme ve tescil işlemlerini tamamlayamamış hak sahiplerine ait hakların korunmasını ve yarım kalan süreçlerin tasfiyesini amaçlamaktadır. Bu bağlamda, 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatılan süreler, mülkiyet edinme şartları, finansal güncelleme esasları ve kanunun inşaat sektörü üzerindeki diğer kapsamlı etkileri, gayrimenkul sektörünün geleceğini doğrudan şekillendiren yapısal dinamikler olarak öne çıkmaktadır.

7579 Sayılı Kanun'un Amacı ve Süre Uzatımı Düzenlemeleri

Mevcut yasal düzenlemenin temel felsefesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi kapsamında daha önce Yapı Kayıt Belgesi almış olan vatandaşların hak kayıplarını gidermektir. Yeni yapılaşmalar için herhangi bir başvuru kanalı açılmamış olup, yalnızca geçmiş süreçlerde tescil, satın alma veya taksitlendirme aşamasında tıkanan dosyalar yeniden canlandırılmaktadır.

Kanun kapsamında uzatılan süreler ve bu sürelerden yararlanabilecek hak sahiplerinin profilleri ile yasal dayanakları aşağıdaki tabloda detaylandırılmıştır:

Tablo 1: 7579 Sayılı Kanun ile Süre Uzatımı Sağlanan Alanlar ve Yasal Dayanaklar

Bu düzenlemeler göstermektedir ki, yasa koyucu kamu mülkiyetinde olan ve üzerinde fiili yapılaşma bulunan arazilerin tasfiyesini hızlandırarak hem mülkiyet ihtilaflarını azaltmayı hem de devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazları kayıtlı ekonomiye dahil etmeyi hedeflemektedir.

Enflasyonist Ortamda Ödeme Planları ve TÜFE Güncelleme Mekanizması

7579 sayılı Kanun kapsamında başvuru veya ödeme süresini kaçıran hak sahiplerine sağlanan bu imkan, geçmiş yıllardaki eski bedeller üzerinden mülkiyet edinilmesine izin vermemektedir. Kamu alacaklarının enflasyon karşısında değer kaybetmesini önlemek amacıyla yasa koyucu, satış bedellerinin güncellenmesini zorunlu kılmıştır.

Güncelleme işlemlerinde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi aylık değişim oranları esas alınmaktadır. Satış bedelinin hesaplanmasında kullanılacak matematiksel model şu şekildedir:

Güncel Satış Bedeli Hesaplama Modeli

Önceki ödeme süresinin sona erdiği veya tebligatta belirtilen sürenin son gününü izleyen günden, ödeme yapmak amacıyla başvurulan güne kadar geçen süre için her ayın TÜFE değişim oranı kümülatif olarak eklenir. Matematiksel olarak formüle edildiğinde:

Burada:

• Başlangıç Bedeli: Ödeme süresinin bittiği tarihteki veya tebligattaki orijinal satış bedelini,

• TÜFE: İlgili ay için TÜİK tarafından açıklanan TÜFE aylık değişim oranını ifade etmektedir.

Finansal Sınırlamalar ve Tavan Oran Uygulaması

Yasa koyucu, hak sahiplerinin fahiş ödeme yükleri altında ezilmesini önlemek amacıyla kümülatif artışa yasal bir tavan sınırı getirmiştir. Buna göre, TÜFE aylık değişim oranlarının yıllık toplamı, ilgili yıl için belirlenen yıllık kanuni faiz oranının iki katını aşamaz. Aşan kısım hesaplamalara dahil edilmez. Ayrıca yapılan hesaplamalarda ay kesirleri dikkate alınmamaktadır.

Yüksek enflasyonist ortamlarda, ödemenin yapılacağı ay bile toplam maliyeti doğrudan ve önemli ölçüde etkilemektedir. Bu durum, işlemlerin son tarih olan 31 Aralık 2026 beklenmeksizin, rasyonel bir finansal planlama ile mümkün olan en erken tarihte tamamlanmasını gerekli kılmaktadır.

Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Niteliği ve İptal Davaları

Yapı Kayıt Belgesi, imar mevzuatına aykırı yapıları tamamen hukuka uygun hale getiren kalıcı bir ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi niteliğinde değildir. İdarenin, belirli bir tarihe kadar oluşmuş fiili durumu kabul ederek yaptırım uygulamaktan geçici olarak vazgeçmesini ifade eden, tek taraflı iradeyle tesis edilmiş geçici bir idari işlemdir. Yapı sahibine sınırsız ve süresiz bir koruma sağlamaz; kazanılmış hak doğurmaz. Yapının depreme dayanıklılığı ve statik güvenliği tamamen yapı malikinin sorumluluğundadır.

Yapı Kayıt Belgesi alım süreci beyan esasına dayandığı için, idare tarafından sonradan gerçekleştirilen denetimlerde aykırılık tespit edilmesi durumunda belge re'sen iptal edilmektedir. En sık karşılaşılan iptal gerekçeleri şunlardır:

• Yapının 31 Aralık 2017 tarihinden sonra inşa edilmiş olması,

• Yapı alanı, kat sayısı, inşaat sınıfı veya kullanım amacının gerçeğe aykırı beyan edilmesi,

• Yapının Boğaziçi sahil şeridi, İstanbul Tarihi Yarımada veya Gelibolu Tarihi Alanı gibi yasal olarak imar barışı kapsamı dışında bırakılan sit ve koruma alanlarında yer alması,

• Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapıda alan artırıcı veya taşıyıcı sistemi etkileyen kaçak inşaat faaliyetlerine devam edilmesi.

Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesi durumunda, belgenin sağladığı tüm muafiyetler ortadan kalkar. Askıya alınmış yıkım kararları ve idari para cezaları yeniden yürürlüğe girer, Hazine taşınmazını satın alma hakkı kaybedilir ve gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar hakkında Türk Ceza Kanunu kapsamında suç duyurusunda bulunulur.

Haksız veya hukuka aykırı şekilde belgesi iptal edilen hak sahiplerinin, iptal kararının kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde yetkili İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, davanın açılması idari yıkım işlemlerinin tesis edilmesini engellemek adına hayati öneme sahiptir.

Tapu Edinimi ve Kat Mülkiyetine Geçiş Süreçlerinde Teknik Detaylar

Yapı Kayıt Belgesi sahiplerinin tapu edinim süreçleri ve kat mülkiyetine geçiş dinamikleri, yapının üzerinde yükseldiği arsanın mülkiyet yapısına göre değişkenlik göstermektedir. Sürecin teknik adımları ve mülkiyet türlerine göre şartları aşağıdaki tabloda sınıflandırılmıştır:

Tablo 2: Arsa Mülkiyet Türüne Göre Kat Mülkiyeti Kurulumu ve İşlem Adımları

Mülkiyet ediniminde yapının imar planındaki konumu hayati öneme sahiptir. Yapı kısmen imar planındaki umumi hizmet alanlarına (yol, yeşil alan vb.) tecavüzlü ise, bu alanların belediye veya ilgili kurum adına terk edilmesi gerekmektedir. Kısmen tecavüzlü yapılarda tapu kütüğüne "Yapının yıkılması veya tecavüzün giderilmesi halinde bu belirtme kaldırılacaktır" şeklinde şerh düşülerek kat mülkiyeti kurulabilir. Ancak, yapının tamamı sosyal donatı alanında (okul, park, yol gibi) kalıyorsa, Hazine'den satın alma ve tapu tescil işlemleri hukuken imkansızdır; bu durumda belediyenin imar planı değişikliği yapması beklenmelidir.

Gayrimenkul, İnşaat Denetimi ve Site Yönetimindeki Diğer Yapısal Reformlar

7579 sayılı Kanun, yalnızca İmar Barışı sürelerini uzatmakla kalmamış, inşaat ve konut sektörünün operasyonel süreçlerini doğrudan etkileyen köklü yapısal reformlar da getirmiştir. Bu değişiklikler, kentsel dönüşüm süreçlerinden site yönetimlerine kadar geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır.

Söz konusu reformların ana başlıkları ve sektörel etkileri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Tablo 3: 7579 Sayılı Kanun ile İnşaat ve Konut Mevzuatında Yapılan Diğer Kritik Değişiklikler

7579 sayılı Kanun'un getirdiği diğer önemli düzenlemeler şu şekildedir:

COP31 Vergi ve Gümrük İstisnaları

Birleşmiş Milletler İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi 31. Taraflar Konferansı (COP31) kapsamında yürütülecek faaliyetler için damga vergisi, gümrük vergisi muafiyetleri ve kurumlar vergisi stopajına ilişkin özel istisnalar tanımlanmıştır. Bu düzenleme, uluslararası organizasyonların Türkiye'de gerçekleştirilmesini teşvik etmeyi amaçlamaktadır.

Dijital Değerleme Raporu Entegrasyonu

Konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamında düzenlenen değerleme raporlarının, elektronik ortamda doğrudan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bu sayede tapu işlemlerinde bürokrasi azaltılmakta ve işlem güvenliği artırılmaktadır.

Geçici İşletme Projesi ve Aidat Sınırları

Site yöneticilerinin yetkileri sınırlandırılarak, göreve başlama tarihinden itibaren en geç üç ay içinde geçici bir işletme projesi hazırlama yükümlülüğü getirilmiştir. Mevcut bir işletme projesinin varlığı halinde, yeni öngörülen geçici işletme bütçesi, Vergi Usul Kanunu uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranını aşamayacaktır. Bu düzenleme, site sakinlerinin fahiş aidat artışlarına karşı korunmasını hedeflemektedir.

Sıkılaştırılmış İnşaat Denetimi ve Cezai Yaptırımlar

Hazır beton üreticileri ile zemin ve temel etüt kuruluşları yapı denetim sistemine entegre edilerek, Bakanlıktan izin belgesi alma zorunluluğu getirilmiştir. Standart dışı beton dökümü durumunda beton üreticilerine 500 bin TL, mikser etiketi uyumsuzluklarında ise 250 bin TL tutarında idari para cezaları öngörülmüştür. Ayrıca, faaliyete son verme cezası alan denetim kuruluşlarının ortaklarına 3 yıl boyunca sektörde yeni ortaklık kurma ve teknik görev alma yasağı getirilmiştir. Bu sıkı yaptırımların uygulanacağı pilot il uygulaması ise 31 Aralık 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Yangın Güvenliği Denetimleri

Yapıların yangın güvenliği denetimlerinin, belediyelerin itfaiye teşkilatları veya Bakanlıkça yetkilendirilen yangın güvenlik uzmanları tarafından yapılması esası getirilmiştir. Denetimlerde tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için ilgili idare tarafından yapı sahiplerine en fazla altı aylık kesin süre tanınacaktır.

Tapuda Yanılma Sınırı ve Tecviz Düzeltmeleri

Tapu planlarındaki ölçü, sınır ve yüzölçümü değerleri arasındaki teknik farklılıklar (tecviz/yanılma sınırı) için yeni bir idari düzeltme mekanizması kurulmuştur. Yanılma sınırı içindeki hatalar idare tarafından re'sen düzeltilerek ilgililerine tebliğ edilecektir. Tebliğden itibaren otuz gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmadığı takdirde idari düzeltme kesinleşmiş sayılacaktır.

Sonuç ve Değerlendirme

7579 sayılı Kanun, mülkiyet hakkının tesisi ve imar barışı hak sahiplerinin korunması adına son derece kritik bir virajı temsil etmektedir. 31 Aralık 2026 tarihi, yarım kalan tescil ve satın alma işlemlerinin tamamlanabilmesi için nihai hak düşürücü süre olarak belirlenmiştir.

Hak sahiplerinin bu süreçte dikkat etmesi gereken en temel unsur, ödeme planlarının TÜFE üzerinden aylık bazda güncelleniyor olmasıdır. Gecikilen her ay, kümülatif enflasyon etkisiyle ödenecek bedelin katlanarak artmasına yol açacaktır. Bu nedenle, finansal kayıpların en aza indirilmesi amacıyla işlemlerin son güne bırakılmadan, ilgili Milli Emlak Müdürlükleri nezdinde bir an önce başlatılması rasyonel bir gerekliliktir. Ayrıca, inşaat kalitesinin artırılması, yapı denetiminin sıkılaştırılması ve site yönetimlerindeki karar alma mekanizmalarının demokratikleştirilmesi gibi yapısal reformlar, 7579 sayılı Kanun'un Türkiye gayrimenkul sektörüne uzun vadeli ve nitelikli bir düzen getirme kararlılığını açıkça ortaya koymaktadır.