Kocaeli-Sakarya Kıyı Bandı KTKGB Kocaeli Kesimi 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği: Mekânsal Kararlar, Koruma Dengesi ve Turizm Vizyonu İncelemesi

1. Giriş ve Yasal Dayanak

Kültür ve Turizm Bakanlığı Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulu’nun 02.06.2025 tarih ve 2025/06-07 sayılı kararı ile 19.06.2026 tarih ve 2026/08-01 sayılı kararı ile onaylanan Kocaeli-Sakarya Kıyı Bandı Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi (KTKGB) Kocaeli Kesimi 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı (ÇDP) Değişikliği, 16.09.2026 – 16.10.2026 tarihleri arasında yasal askı sürecine çıkarılmıştır.

Söz konusu plan değişikliği, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca hazırlanmış olup, Kocaeli ilinin Karadeniz kıyı şeridini (Kandıra ilçesi idari sınırları içerisindeki Bağırganlı, Seyrek, Kerpe, Kefken, Cebeci, Babalı ve Sarısu havzası gibi odak noktalarını) ve bu kıyı şeridinin ard alanındaki kırsal ve orman dokusunu kapsamaktadır. Planlama çalışması; kitle turizminin yarattığı mekânsal tahribatı önlemeyi, bölgenin tarımsal, orman ve su kaynaklarını muhafaza etmeyi ve turizm gelişimini eko/kırsal, agro, sağlık-termal ve spor odaklı sürdürülebilir bir çerçeveye oturtmayı hedeflemektedir.

2. Planlama Alanının Sınırları ve Lejant (Gösterim) Sistemi

Plan paftasında yer alan lejant sistemi, alanın fiziksel eşiklerini ve idari yetki alanlarını şu temel başlıklar altında sınıflandırmaktadır:

• Sınırlar ve İdari Ayrışım: İl sınırı, plan değişikliği sınırı, KTKGB sınırı, KTKGB dışı alan sınırı, Kıyı Kenar Çizgisi ve Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgesi sınırları.

• Alan Kullanımları (Yerleşim ve Çalışma Alanları): Kırsal Yerleşik Alanları, T1 Notasyonlu Turizm Tesis Alanları, T2 Notasyonlu Turizm Tesis Alanları, E1/K1 Notasyonlu Eko/Kırsal Turizm Tesis Alanları, E2/K2 Notasyonlu Eko/Kırsal Turizm Tesis Alanları, Kamping Alanları, Günübirlik Turizm Tesis Alanları, Tercihli Kullanım Bölgeleri, Kentsel ve Bölgesel Sosyal Altyapı Alanları ile Özel Proje Alanı.

• Açık ve Yeşil Alanlar: Mesire Yerleri, Rekreasyon Alanları, Kıyı Peyzaj Projesi Alanları ve Su Yüzeyleri (deniz, akarsu yatakları ve Safalı Göleti).

• Bugünkü Arazi Kullanımı Devam Ettirilerek Korunacak Alanlar: Tarım Alanları, Mera Alanları, Orman Alanları, Sulama Alanı (Safalı Göleti Sulama Sahası) ve Kıyı Alanları.

• Koruma ve Sit Alanları: 1., 2. ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanları, 1. Derece Doğal Sit Alanı, Tarihi Sit Alanı, Yaban Hayatı Koruma ve Geliştirme Alanı ve DSİ Taşkın Alanları.

• Altyapı, Enerji ve Ulaşım Ağları: Rüzgar Enerjisi Santralleri (RES), Enerji Üretim Alanları, İçme Suyu Ana Hattı ve Koruma Kuşağı (Melen Çayı İsale Hattı), Atıksu Tesisleri Alanı (Arıtma ve Terfi Merkezleri), Akarsu Yatakları; 1., 2. ve 3. Derece Karayolları, Bisiklet Yolu Güzergâhı, Doğa Yürüyüş Yolu Güzergâhı, Balıkçı Barınakları ve İskeleler.

3. Genel İlkeler, Kurumsal Yetkiler ve Ekolojik Eşikler

Planın 1. maddesi kapsamındaki "Genel Hükümler", planlama alanındaki çoklu yetki alanlarını ve çevresel koruma çerçevesini düzenlemektedir:

1. Planın Bütünlüğü ve Bakanlık Yetkisi: Plan kararları, uygulama hükümleri ve plan açıklama raporu bir bütündür. Alan sınırları dahilinde her ölçekte plan yapma, yaptırma ve onama yetkisi 2634 sayılı Kanunun 7. maddesi uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı’na aittir. Alt ölçekli (1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama) imar planları etaplar halinde veya bütüncül hazırlanabilecektir.

2. Kazanılmış Haklar: Planın onama tarihinden önce 3194 sayılı İmar Kanunu ve mevzuatı uyarınca yürürlükte bulunan onaylı nazım, uygulama ve mevzi imar planları geçerliliğini korumaktadır.

3. Yetki Dağılımı ve Doğal Sitler: 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi uyarınca Doğal Sit Alanları, Sulak Alanlar ve Yaban Hayatı Koruma ve Geliştirme Alanlarında her ölçekte plan onama yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndadır. Ayrıca Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü’nce 26.03.2023 tarihinde onaylanan Kocaeli-Sakarya-Düzce İlleri Karadeniz Kıyıları Bütünleşik Kıyı Alanları Planı kararları bağlayıcıdır.

4. Biyolojik Çeşitlilik ve "Risk-Etki-Tedbir Matrisi": Tarım ve Orman Bakanlığı Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğü’nün "Nuh’un Gemisi Ulusal Biyolojik Çeşitlilik Veri Tabanı" kayıtları baz alınarak hazırlanan biyolojik çeşitlilik raporuna göre; faaliyet ve etki bölgesini kapsayacak şekilde Risk-Etki-Tedbir Matrisi hazırlanacaktır. Alt ölçekli imar planları bu matrise göre şekillendirilecek; sulak alanlarda ise kuş ve endemik bitki gözlemciliği yapılabilecektir.

5. Denizel Ekosistem ve Su Ürünleri İstihsal Güvencesi: Planlama alanının kıyıdan itibaren deniz tarafı su ürünleri istihsal yeri statüsünde olduğundan, su canlılarının üreme, beslenme ve göç yollarını olumsuz etkileyecek hiçbir kirletici deşarj yapılamaz. Balıkçı barınağı ve çekek yerlerinde 1380 sayılı Su Ürünleri Kanunu kapsamında izin alınması zorunludur.

6. Maden ve Taş Ocağı Yasağı: Planlama sınırları içerisinde yeni maden ve taş ocağı ruhsatı verilemez. Daha önce Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı MAPEG tarafından ruhsat verilmiş olup henüz faaliyete geçmemiş sahalar, Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşü alınmadan işletmeye başlayamaz.

7. Su Yönetimi ve İSU/DSİ Denetimi: Alt ölçekli imar planlarının hazırlanmasında ve yapı ruhsatı süreçlerinde Kocaeli Su ve Kanalizasyon İdaresi (İSU) Genel Müdürlüğü’nün uygun görüşü zorunludur. Dere kenarları ve taşkın alanlarında DSİ uygun görüşü olmaksızın inşaat uygulaması başlatılamaz.

4. Afet Yönetimi ve Jeolojik Kriterler

Plan hükümleri (Madde 2), Marmara Bölgesi’nin sismik gerçekliği doğrultusunda katı afet önlemleri getirmektedir:

• Sismik Statü ve Jeolojik Etüt: Bölge 2. Derece Deprem Bölgesi'nde yer almakta olup orta tehlike sınıfındadır. ÇŞİDB tarafından 11.11.2022 tarihinde onaylanan Kocaeli Sakarya Kıyı Bandı KTKGB Arazi Kullanımına Esas Jeolojik Etüt Raporu, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik esas alınacaktır.

• Sondajlı Etüt Şartı: 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli imar planları öncesinde jeolojik ve jeoteknik etütlerin onaylanması zorunludur. Ada düzenlemeleri ve bina tipolojileri doğrudan sondajlı jeolojik etüt raporlarına göre şekillenecektir.

• Afet Yolu ve Cephe Mesafe Formülü: Afet sonrasında arama-kurtarma ve tahliye trafiğinin aksamaması amacıyla, imar yollarına cepheli binalar arasındaki minimum mesafe şu formülle sınırlandırılmıştır:

  $$\mathbf{K = \frac{H_1 + H_2}{2} + 7}$$

  (K: Karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari mesafe (m), $H_1$ ve $H_2$: Yolun iki cephesindeki yapıların irtifalarıdır.) Binalar arası açıklık hiçbir koşulda bu değerin altına indirilemez.

5. Turizm Alanları ve Yapılaşma Rejimi

Planda turizm alanları; yoğun kitle turizmi yerine doğaya entegre, sağlık, termal, agro ve eko-turizm öncelikli olarak tanımlanmıştır. Tüm turizm alanlarında devre mülk, kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisi yasaklanmış olup tapu kütüğüne "Toplumun Yararlanmasına Ayrılan Turizm Tesisi" şerhi konulması zorunlu tutulmuştur. Tesislerin açılmasından sonraki 6 ay içinde Bakanlıktan Turizm İşletmesi Belgesi alması mecburidir; aksi halde işletme ruhsatları iptal edilecektir. Tüm tesisler "Bisiklet Dostu" olmak ve bünyesinde elektrikli araç/bisiklet şarj istasyonu barındırmak zorundadır.

Yapılaşma ve Tipoloji Parametreleri

T2 Alanlarındaki KÜR (SPA) Merkezi Standartları

T2 notasyonlu alanlarda inşa edilecek tesislerde KÜR (SPA) merkezi bulunması zorunludur. Bu merkezler bünyesinde; en az 10 m² doğrudan gün ışığı ve temiz hava alan uygulama odaları, Türk hamamı, buhar odası, kar odası, tuz odası, tuzlu buhar odası, sıcak taş odası, sauna, masaj üniteleri, en az 60 m² kapalı yüzme havuzu, en az 80 m² açık yüzme havuzu ve jakuzi, en az 40 m² büyüklüğünde pencereli fitness salonu ve en az 40 m² akustik/görsel uyaranlardan yalıtılmış yoga ve meditasyon salonu yer almak zorundadır.

E1/K1 ve E2/K2 Eko-Kırsal Turizm Ayrımları

Kültür ve Turizm Bakanlığı Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulu’nun 21.01.2025 tarih ve 2025/01-04 sayılı Eko/Kırsal/Agro Turizm İlke Kararları temel alınmıştır:

• E1/K1 Notasyonu: Bağ, bahçe ve tarımsal üretime dönük bitkisel agro-turizm odaklıdır. Ziyaretçilerin hasat ve mutfak deneyimi yaşayabileceği atölyeler, çiftçi marketleri ve tarım müzeleri yer alır.

• E2/K2 Notasyonu: Bölgeye özgü hayvancılık (özellikle Kandıra mandacılığı), arıcılık ve at çiftliği temalıdır. Hayvan bakımı, manda sütü ve peyniri üretimi gibi deneyim birimlerini kapsar.

• Yapılaşma Kuralları: Parsel içi tarımsal amaçlı yapılarda E: 0.10, Yençok: 6.50 m, yola yaklaşma 10.00 m, parsel sınırına yaklaşma 5.00 m olarak belirlenmiştir. Basit örtü seralar emsalden muaftır.

6. Kırsal Yerleşik Alanlar ve Tarım-Orman Rejimi

• Kırsal Yerleşik Alanlar (Madde 3.1): 6360 sayılı Kanunla mahalleye dönüşen köylerin yerleşik alanlarında imar planı yapılıncaya kadar Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Yapılaşma koşulu E: 0.40 ve Yençok: 2 kattır. Minimum ifraz büyüklüğü 600 m²dir. Ticari olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı müştemilatlar (odunluk, samanlık, ağıl, ahır vb.) 250 m² inşaat alanını ve 6.50 m yüksekliği aşmamak koşuluyla ruhsattan muaf tutulmuştur. Köy meydanları, yollar ve ortak alanlarda yöresel taş kaplama, ahşap mimari ve makadam kaplama yapılması zorunludur.

• Tarım Alanları (Madde 3.4.1): 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu esastır. Entegre olmayan tarımsal depo, mandıra, un değirmeni ve işleme tesisleri için E: 0.30, Yençok: 6.50 m (2 kat) belirlenmiştir. Marjinal tarım alanlarında çiftçinin barınmasına yönelik konut maks. 250 m² (emsale dahil) yapılabilir. İfraz sonrası oluşacak parsellerin kamu eline geçmiş bir yola en az 25.00 m cephesi bulunması şarttır.

• Mera ve Orman Alanları (Madde 3.4.2 & 3.4.3): 4342 sayılı Mera Kanunu ve 6831 sayılı Orman Kanunu geçerlidir. Orman alanlarında ormancılık faaliyetleri dışında hiçbir tesis yapılamaz; kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla orman veya mera vasfı kalkmış özel mülk alanlarda ilgili kurum görüşüyle tarım alanı yapılaşma şartları uygulanır.

7. Yeşil Alanlar, Kıyı Kullanımları ve Altyapı Koruma Kuşakları

1. Mesire ve Rekreasyon Alanları: Mesire yerlerinde konaklama yapılamaz; açık spor ve piknik amaçlı sökülebilir tesisler için E: 0.02, Yençok: 6.50 m uygulanır. Rekreasyon alanlarında günübirlik tesisler için E: 0.03, Yençok: 6.50 m katsayısı geçerlidir; büfe, lokanta, kafeterya ve açık spor alanı toplamı alanın %5’ini geçemez.

2. Kıyı Yapıları ve İskeleler (Madde 3.7): Balıkçı barınaklarında kara alanının %2’sini ve 6.50 m yüksekliği aşmayan yönetim, ağ kurutma ve geçici balık satış üniteleri yapılabilecek, gezinti tekneleri bağlanabilecektir. İskeleler ise Kıyı Peyzaj Projesi (KPP) kapsamında platform niteliği taşımayan, genişliği 3.00 metreyi geçmeyen, denize girme ve güneşlenme amaçlı ahşap sökülebilir rekreatif iskeleler olarak düzenlenecektir.

3. Melen İsale Hattı ve Safalı Sulama Alanı (Madde 3.10): İstanbul’un su ihtiyacını karşılayan Melen Çayı İsale Hattı boru platformu üzerinde ve kamulaştırma bandında hiçbir geçici veya kalıcı tesis yapılamaz. İsale hattı parsel sınırlarına en az 100 metre yapı yaklaşma mesafesi bırakılması zorunludur. İsale hattı güzergahında patlatmalı kazı ve fore kazık uygulaması kesinlikle yasaklanmıştır. Safalı Göleti sulama sahasında DSİ ve İSKİ görüşleri belirleyicidir.

4. Tematik Ulaşım Ağları (Bisiklet ve Doğa Yürüyüş Yolları):

   • Bisiklet yollarında eğim maksimum %7, genişlik minimum 5.00 metre olacaktır.

   • Karayolu kenarındaki bisiklet yolları 2 metrelik yeşil bant ile ayrılacaktır.

   • Güzergâh başlangıç ve bitiş noktalarında bölgenin tarihi mirasına atıfta bulunan tematik kent mobilyaları (örneğin Cenevizliler Yolu) yer alacaktır.

   • Bağırganlı Balıkçı Barınağı gerisinde bisiklet yolu mola noktası ve günübirlik tesis alanı planlanmıştır.

   • Doğa yürüyüş yolları toprak ve stabilize kalacak, topoğrafyayı bozan müdahaleler yerine sökülebilir ahşap basamak ve korkuluklar kullanılacaktır.

5. Teknik Altyapı ve RES Alanları (Madde 3.10 & 3.12): Akaryakıt ve LPG istasyonları imar planlarında E: 0.30, Yençok: 7.00 m ile düzenlenebilir; ancak LPG istasyonu ile düğün salonu/büyük market bir arada bulunamaz. RES alanlarında EPDK lisanslı projeler ve 5403 sayılı Kanun uyarınca tarım dışı kullanım izinleri aranacaktır.

6. Özel Proje Alanı (Sarısu Deresi ve Çevresi - Madde 3.13): Sarısu Deresi boyunca peyzaj değeri yüksek alanlar Özel Proje Alanı olarak belirlenmiştir. Dere ıslahı Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı ile DSİ koordinasyonunda yapılarak dere üzerinde tekne gezintisi imkanı sağlanacaktır. Alanda kuş gözlem kuleleri, seyir terasları, yaya ve bisiklet yolları yer alacaktır. Sarısu Deresi taşkın sahasında kaldığı için idaresince Taşkın Yönetim Planı hazırlanacak, suyun günlük debi ve seviye ölçümleri yapılarak uygun günlerde turistik aktivitelere onay verilecektir.

8. Genel Değerlendirme ve Sonuç

Kocaeli Kesimi 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği; Karadeniz kıyı kuşağında kentsel rant ve ikincil konut baskısını dizginleyen, tarım-orman varlığını koruyan ve kırsal yerleşmelerin mimari kimliğini muhafaza eden dengeli bir mekânsal planlama modelidir.

Planın getirdiği başlıca yapısal dönüşümler şunlardır:

• Kitle Turizmi Yerine Nitelikli Eko-Turizm: Tesislerin 2 kat (6.50 m) yükseklik ve düşük yoğunlukla sınırlandırılması, devre mülk/kat mülkiyetinin engellenmesi ve bisiklet dostu kriterlerin getirilmesi doğal kıyı peyzajını koruma altına almaktadır.

• Yerel Kalkınma ve Agro-Turizm: E1/K1 ve E2/K2 kararlarıyla çiftçilik belgesi şartı getirilmesi ve Kandıra mandacılığı gibi yerel üretim değerlerinin turizmle entegre edilmesi kırsal kalkınmaya ivme kazandıracaktır.

• Hayati Altyapıların Güvencesi: Melen İsale Hattı etrafında tanımlanan 100 metrelik koruma bandı ve fore kazık/patlatma yasakları ile Sarısu Deresi’ndeki günlük taşkın ölçüm şartı, metropol ölçeğindeki hayati altyapıların güvenliğini teminat altına almaktadır.

Sonuç olarak; 16.09.2026 – 16.10.2026 askı sürecine tabi olan bu plan, Kocaeli’nin Karadeniz kıyılarında doğa koruma ile turizm gelişimi arasında dengeli bir çerçeve çizmektedir. Planın hayata geçirilmesinde 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli uygulama imar planlarının planda öngörülen ekolojik, sismik ve mekânsal standartlara ödünsüz bağlı kalması belirleyici olacaktır.