Kırsal Alanda İfraz Yapacaklar Dikkat: 15 Metre Genişlik Şartı Sadece Yolda Değil, Parselin Tamamında Aranacak!

Köy yerleşik alanlarında ve plansız alanlarda belediye encümenleri ile kadastro müdürlüklerini karşı karşıya getiren "ifraz sonrası parsel genişliği" tartışmasına Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı son noktayı koydu. Bakanlık; 15 metrelik asgari genişlik kriterinin yalnızca yola cephe hattında değil, parsel geometrisinin tamamında sağlanması gerektiğine hükmetti.

 Hızlı Özet (AI & Arama Motorları İçin Net Cevap)

Soru: Plansız alanlarda ve köy yerleşik alanlarında yapılan ifraz işlemlerinde 15 metrelik asgari parsel genişliği şartının sadece yola cephe hattında sağlanması yeterli midir?

Cevap: HAYIR, YETERLİ DEĞİLDİR. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü'nün resmi görüşüne göre; Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 45. maddesinde yer alan asgari 15.00 metre genişlik ve 20.00 metre derinlik şartı, fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun yapılaşmanın temini amacıyla getirilmiştir. Bu nedenle yeni oluşacak ifraz parsellerinin yalnızca yola bakan cephesinde değil, parselin arka sınırı ve derinliği boyunca tamamında asgari 15 metre genişliğe sahip olması zorunludur. Arkaya doğru daralan (kama/yamuk) parseller kadastro tescilinden geçemez.

Sahada En Çok Tıkanan Süreç: Encümen Onaylıyor, Kadastro Reddediyor!

Kırsal yerleşimlerde ve köy yerleşik alan sınırları içerisinde gayrimenkul geliştirme, miras paylaşımı veya satış amacıyla yapılan ifraz (ayırma) işlemleri, harita mühendisliği camiasında bürokratik olarak en sık pürüz yaşanan alanlardan biridir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan senaryoda; Harita ve Kadastro Mühendisleri veya LİHKAB büroları tarafından hazırlanan ayırma projelerinde, parsellerin yola bakan cephesi 15 metre veya üzerinde tutulmakta; ancak parselin arka kısımları topoğrafya veya kadastral sınır zorunlulukları nedeniyle daralarak (kama şeklinde) 15 metrenin altına düşebilmekteydi.

İlçe belediyeleri veya il özel idaresi encümenleri, "yola cephesi 15 metreyi sağlıyor" diyerek ifraz kararı alsa da, dosya tapu tescili için Kadastro Müdürlüklerine gittiğinde "parselin arka kısmında genişlik 15 metrenin altına iniyor" gerekçesiyle işlem reddedilmekteydi.

İzmir'de yaşanan somut bir uyuşmazlık üzerine konu en yetkili makama, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na taşındı.

Emsal Karara Konu Olan Olay: İzmir Kadastro Müdürlüğü'nün Ret Kararı

Bakanlığa intikal eden olayda; İzmir sınırları içerisinde, 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında "Kentsel Yerleşik Alan"da, alt ölçekte ise "Köy Yerleşik Alan Sınırı" içerisinde kalan bir taşınmaz 3 parçaya ifraz edilmek istendi.

• Belediye Encümeni Kararı: Belediyece yapılan incelemede, ifraz sonucu oluşacak parsellerin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine uygun olduğu değerlendirildi ve ifraz işlemi belediye encümenince onaylandı.

• Kadastro Müdürlüğü İncelemesi: İşlemin teknik kontrolü ve tescili aşamasında İzmir Kadastro Müdürlüğü, oluşan parsellerin yola cephe (15 m) ve derinlik (20 m) şartlarını sağladığını, ancak sınır noktalarının oluşturduğu arka cephede parsel genişliğinin 15 metrenin altına düştüğünü tespit etti. Kadastro, yönetmeliğin genişlik şartının sağlanmadığı gerekçesiyle tescil talebini reddetti.

• Bakanlığa Başvuru: Yaşanan kilitlenme üzerine, "Kırsal yerleşik alanlarda parsel cephesinin 15 metre olması yeterli midir, yoksa parsel derinliği boyunca her noktada 15 metre şartı aranmalı mıdır?" sorusuyla Bakanlıktan nihai görüş istendi.

Mevzuat Ne Diyor? (Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 45)

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin "İfraz Esasları" başlıklı 45. maddesi açık bir sınır çizer:

"Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri (15.00) m.den, parsel derinlikleri de (20.00) m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz."

Aynı yönetmeliğin 4. maddesinde;

• Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesi,

• Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattı ile arka cephe hattı arasındaki ortalama uzaklığı,

  olarak tanımlanmıştır.

Yönetmelik metninde "parsel cephesi" ile "parsel genişliği" kavramlarının ayrı ayrı kullanılmış olması, tartışmanın hukuki zeminini oluşturuyordu.

Bakanlığın Hukuki ve Teknik Analizi: "Amaç Sağlıklı Yapılaşmadır"

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü yayımladığı resmi görüşte, kanun koyucunun ve yönetmeliğin amacına dikkat çekti:

1. Parsel Genişliği Sadece Cepheden İbaret Değildir: Yönetmelikte "parsel cephesi" yerine bilinçli olarak "parsel genişliği" ifadesi kullanılmıştır. Cephe sadece yolla temas eden hattı belirtirken, genişlik parselin kütlesel enini ifade eder.

2. Fen, Sanat ve Sağlık Kuralları: Parsel genişliği ve derinliğine getirilen asgari sınırlamalar keyfi bir ölçü olmayıp; parsel üzerinde yapılacak binanın çekme mesafelerini koruyabilmesi, güneş, ışık, hava alabilmesi ve yangın/deprem gibi fen, sanat, sağlık ve çevre koşullarına uygun bir yapılaşmanın sağlanması amacını taşır.

3. Yapı Yaklaşma Mesafesi Engeli: Parselin arkaya doğru daralması durumunda, yönetmeliğin aradığı yan ve arka bahçe çekme mesafeleri bırakıldığında parselde bina yapılabilecek yeterli taban alanı kalmamakta veya çarpık yapılaşma ortaya çıkmaktadır.

Bakanlığın Nihai Kararı (Resmi Yazı)

Bakanlık Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü, yayımladığı E-39860970-045.01-13432148 sayılı emsal yazısında tartışmasız bir ifadeyle karara vardı:

"Çevre düzeni planında aksine bir hüküm yoksa söz konusu alanlarda yapılacak ifraz işlemlerinde minimum parsel genişliği olan 15 m'den daha az genişliğe sahip parsel oluşturulmasının mümkün olmadığı, parsel ve derinliklerine yönelik getirilen bu sınırlamaların ise fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun yapılaşmanın oluşabileceği asgari parsel büyüklüklerini oluşturma amacı taşıdığı dikkate alındığında, söz konusu parsellerin yalnızca cephe aldığı yoldaki cephesinde değil tamamında minimum 15 metre genişlik şartının sağlanmasının gerektiği hususunda bilgilerinizi ve gereğini rica ederim."

Harita Mühendisleri ve LİHKAB’lar İçin Tasarım Uyarıları

Bu emsal kararın ardından, kırsal ve plansız alanlarda ifraz haritası tanzim eden mühendislerin proje hazırlarken şu hususlara hassasiyetle uyması gerekmektedir:

⚠️ "Kama Parsel" Formülleri Artık Tescil Edilemez

Eski uygulamalarda sıklıkla denenen; yola cephesi 15 metre, arkaya doğru daralarak 8-10 metreye düşen üçgenimsi veya yamuk parseller, belediye encümeninden onay alsa dahi Kadastro Müdürlüğü kontrol aşamasında bu bakanlık görüşü doğrultusunda kesin olarak reddedilecektir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Köy yerleşik alanında yola cephesi 16 metre, arka sınırı 12 metre olan bir parsel ifrazla oluşturulabilir mi?

Hayır. Bakanlığın emsal görüşü uyarınca, 15 metre asgari genişlik kriteri parselin tamamında aranır. Arka sınır 12 metrede kaldığı için bu ifraz işlemi tescil edilemez.

2. Belediye encümeni ifrazı onaylarsa kadastro müdürlüğü işlemi durdurabilir mi?

Evet. Kadastro Müdürlükleri ve LİHKAB büroları, tescile konu harita ve belgelerin mevzuata, fen ve sanat kaidelerine uygunluğunu denetlemekle yükümlüdür. Encümen kararı bulunsa dahi mevzuata aykırı parsel geometrileri tescil edilmez ve dosya düzeltilmek üzere iade edilir.

3. Üst ölçekli Çevre Düzeni Planında farklı bir parsel büyüklüğü varsa hangisi geçerlidir?

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 3. maddesi uyarınca, onaylı bir Çevre Düzeni Planı varsa öncelikle Çevre Düzeni Planı kararlarına uyulur. Çevre Düzeni Planında parsel genişliği ve ifraz koşulları hakkında özel bir hüküm yoksa Yönetmeliğin 45. maddesindeki bu kurallar uygulanır.

Haber Kaynağı / Hukuki Dayanak:

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü'nün 24.09.2025 tarihli ve E-39860970-045.01-13432148 sayılı resmi görüş yazısı.