Müteahhidin Borcu Yüzünden Evi İskansız Kalanlara Bakanlıktan Çözüm: Ev Sahipleri Kısmi İskan Alabilir

Doğrudan Cevap / Özet: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, inşaatı ruhsatına ve projesine uygun şekilde tamamlanmış binalarda, müteahhidin vergi veya SGK prim borcu bulunmasının kat maliklerinin iskan (yapı kullanma izin belgesi) almasına engel teşkil etmediğini netleştirdi. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28’inci maddesinin 10’uncu fıkrası uyarınca; yapının müteahhidi olmayan daire sahipleri belediyeye başvurarak, müteahhide ait bağımsız bölümler hariç tutulmak kaydıyla kendi daireleri için "kısmi yapı kullanma izin belgesi" alabilmektedir.

Türkiye genelinde sıfır konut alan veya kentsel dönüşüm sürecine giren yüz binlerce vatandaşın en büyük sorunlarından biri, fiziken tamamlanan binaya müteahhidin borçları yüzünden iskan alınamamasıdır. SGK ilişiksizlik belgesi veya vergi dairesinden borcu yoktur yazısı temin edemeyen müteahhitler nedeniyle binalar yıllarca şantiye elektriği ve suyu kullanmakta, faturalar katlanmakta ve mülk sahipleri mülkiyet hakkından tam olarak faydalanamamaktadır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan resmi görüş yazısı (Sayı: E-39860970-045.01-10059155 / Soru 4.3), bu mağduriyeti yaşayan ev sahipleri için yasal çıkış yolunu tüm detaylarıyla ortaya koydu.

Müteahhidin SGK ve Vergi Borcu İskana Engel mi?

Mevzuattaki genel kural, bir binaya yapı kullanma izin belgesi verilebilmesi için Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) prim borçlarının ve maliye ilişiğinin kesilmiş olmasıdır. Ancak müteahhidin borçlarını ödemekten kaçındığı veya iflas ettiği durumlarda arsa ve konut sahiplerinin mağduriyetini önlemek amacıyla 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28’inci maddesinin onuncu fıkrasında istisnai bir düzenleme yapılmıştır.

Bakanlığın yayımladığı değerlendirmeye göre:

• Kanunun Amacı: Yapıyı ruhsatına uygun tamamlayan ancak müteahhidin kamu borçları nedeniyle iskan alamayan masum üçüncü kişilerin (konut alıcıları ve arsa sahipleri) mağduriyetini engellemektir.

• İdarenin İnceleyeceği Tek Kriter: Belediye veya ruhsat vermeye yetkili idare, başvuru sahibinin binanın müteahhidi olup olmadığına bakar. Başvuran kişi yapının müteahhidi değilse, müteahhidin vergi veya prim borcu bulunması izin verilmesine engel teşkil etmez.

İskan Nasıl Alınır? (İki Farklı Durum)

Bakanlığın 81 İl Valiliğine dağıtımlı resmi yazıları ve Genelgeleri doğrultusunda süreç iki ana senaryo üzerinden yürütülmektedir:

1. Binada Müteahhidin Hissesi veya Satılmamış Dairesi Yoksa:

Müteahhit inşaatı tamamlamış ve tüm bağımsız bölümleri arsa sahipleri ile üçüncü kişilere devretmişse; yapının müteahhidi olmayan mülk sahiplerinin başvurusu üzerine belediye durum tespiti yapar ve yapının tamamı için doğrudan yapı kullanma izin belgesi düzenler.

2. Binada Müteahhidin Maliki Olduğu Daireler Varsa:

Müteahhide ait bağımsız bölümler bulunuyorsa, bu daireler kapsam dışı bırakılır. Borçlu müteahhide ait paylar hariç tutularak, başvuruda bulunan diğer hak sahiplerine ait bağımsız bölümler için kısmi yapı kullanma izin belgesi verilir.

Adım Adım Başvuru ve İskan Alma Süreci

Müteahhidin borcu nedeniyle iskansız kalan bir binada hak sahiplerinin izlemesi gereken yasal prosedür şöyledir:

1. Fenni İnceleme ve Rapor: Binanın fenni mesulleri (mimar ve mühendisler), yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlandığına dair teknik rapor hazırlar.

2. Belediye ile Birlikte Tespit Tutanağı: Yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili belediye teknik elemanları yerinde inceleme yaparak inşaatın projesine uygun bittiğini ortak bir "Tespit Tutanağı" ile kayıt altına alır.

3. Müteahhitsiz Başvuru: Yapı müteahhidi olmayan kat malikleri, ilgili tespit tutanağı ve İmar Kanunu m. 28/10 hükmünü gerekçe göstererek belediyeye yapı kullanma izni talebinde bulunur.

4. Belgenin Düzenlenmesi ve Bildirim: Belediye inceleme neticesinde hak sahiplerine ait bölümler için iskan belgesini düzenler. Düzenlenen belgenin bir örneği, müteahhidin borç takibinin devamı için ilgili vergi dairesine, SGK'ya, meslek odasına ve Bakanlığa gönderilir.

Müteahhit İmzadan Kaçarsa Ne Yapılır?

Bazı durumlarda müteahhitler, arsa sahipleriyle yaşadıkları alacak-verecek anlaşmazlıklarını öne sürerek iskan evrakını imzalamaktan kaçınabilmektedir.

Bakanlığın rehberinde yer alan bir diğer görüşe göre (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 64/12 ve Soru 4.2):

• Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki borç-alacak ilişkileri özel hukuk kapsamındadır. Alacağın tahsil edilememiş olması, belediyenin iskan düzenlemesine engel bir hukuki gerekçe oluşturmaz.

• Müteahhit haklı bir gerekçe göstermeksizin imzadan imtina ederse, belediye ilgili kısımlara müteahhidin bilgilerini işleyip imzasını aramaksızın yapı kullanma izin belgesini düzenleyebilir ve müteahhidi yaptırım uygulanması için meslek odasına bildirir.

İskan Alınmadığında Ev Sahiplerini Bekleyen Riskler

Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması taşınmaz üzerinde hem mali hem de hukuki kısıtlamalar yaratır:

• Şantiye Tarifesi: Daireler bireysel mesken aboneliği alamadığı için elektrik ve su faturaları en yüksek kademe olan ticari/şantiye tarifesinden ödenir.

• Kat Mülkiyeti Engeli: Bina kat irtifakı aşamasında kalır; tapuda bağımsız bölümler arsa payı olarak görünmeye devam eder, kat mülkiyetine geçilemez.

• Değer ve Kredi Kaybı: Bankalar iskansız binalardaki konutlara kredi tahsisinde kısıtlamaya gider, gayrimenkulün piyasa satış değeri düşer.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhidin borcu ev sahiplerine icra olarak yansır mı?

Hayır. Müteahhidin SGK prim borçları veya vergi borçları şahsına veya şirketine aittir; kat maliklerine devredilemez. İmar Kanunu m. 28/10, kamu alacağının tahsilini engellemeden üçüncü şahısların iskan mağduriyetini gidermeyi amaçlar.

Tek bir daire sahibi tek başına iskan başvurusu yapabilir mi?

Evet. Ortak kullanım alanlarının (merdiven, asansör, sığınak vb.) tamamlanmış ve kullanıma hazır olması şartıyla, bağımsız bölüm sahibi kendi dairesi için kısmi yapı kullanma izin belgesi başvurusunda bulunabilir.

Belediye "müteahhidin SGK borcu var, iskan veremeyiz" derse ne yapılmalıdır?

Belediyeye yapılacak başvuruda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28’inci maddesinin 10’uncu fıkrası ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü'nün E-39860970-045.01-10059155 sayılı yazısı emsal gösterilerek talepte bulunulmalıdır. Talebin gerekçesiz reddi halinde İdare Mahkemesi'nde dava açılabilir.

Yayın Bilgileri

• Önerilen Manşet: Müteahhidin Borcu Yüzünden Evi İskansız Kalanlara Bakanlıktan Çözüm: Ev Sahipleri Kısmi İskan Alabilir!

• Meta Açıklama: Müteahhidin SGK veya vergi borcu nedeniyle iskan alamayan ev sahiplerine yasal yol açıldı. İmar Kanunu 28/10 uyarınca kısmi iskan alma şartları ve başvuru süreci.

• Odak Anahtar Kelimeler:

  1. müteahhidin sgk borcu iskan

  2. müteahhit borcu yüzünden iskan alamama

  3. kısmi yapı kullanma izin belgesi başvurusu