"Rezerv Alan" Kapsamının Genişlemesi ve Dijital Tebligat Dönemi: 24 Mayıs 2026 İtibariyle Mevcut Durum Raporu

Giriş ve 6306 Sayılı Kanunun Tarihsel ve Hukuki Gelişimi

Türkiye’de gayrimenkul sektörü ve mülkiyet hukukunun en çok tartışılan, mülk sahiplerinde ise en büyük hukuki belirsizlikleri yaratan konusu, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun üzerinde yapılan radikal değişikliklerdir. 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak amacıyla mülkiyet hakkı, tebligat usulü ve yargısal denetim mekanizmalarında köklü reformlar gerçekleştirmiştir. 24 Mayıs 2026 tarihi itibariyle sahadaki pratik uygulamalar, idari makamların ve kentsel dönüşüm organlarının bu yeni yetkileri oldukça agresif ve hızlı bir şekilde hayata geçirdiğini göstermektedir.

Söz konusu reformun temel felsefesi, kentsel dönüşümün önündeki tıkanıklıkları aşmak adına karar alma süreçlerini kolaylaştırmak ve bürokratik engelleri tasfiye etmektir. Bu doğrultuda yapılan en radikal değişikliklerden biri, riskli yapıların dönüşümünde daha önce aranan üçte iki (2/3) nitelikli çoğunluk şartının kaldırılarak, arsa payı oranında salt çoğunluk (%51) esasına geçilmesidir. Bu yeni eşik, azınlıkta kalan mülk sahiplerinin rızası olmaksızın projelerin yürütülmesini yasal hale getirmiştir.

Salt Çoğunluk Karar Mekanizmasının Matematiksel ve Hukuki Analizi

Bir parsel veya yapı adasındaki maliklerin karar alma mekanizması, geleneksel ortaklık hukukundan saptırılarak sadece arsa payı oranına endekslenmiştir. Bir mülk bütünündeki tüm paydaşların arsa paylarının toplamı her zaman yüzde 100'e eşittir. Kentsel dönüşüm kararının, imar projelerinin ve ortak protokollerin geçerli olabilmesi için rıza gösteren paydaşların arsa payları toplamının yüzde 50'den fazla (salt çoğunluk, yani yüzde 50 artı 1 pay) olması yasal ve matematiksel bir zorunluluktur.

Bu karar mekanizması, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) olağanüstü yönetim işlerinde oybirliği arayan 692. maddesini ve hem paydaş sayısını hem de pay oranını birlikte gözeten çift anahtarlı karar mekanizmalarını tamamen devre dışı bırakmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 30. maddesindeki karar yeter sayıları da bu düzenlemeyle baypas edilerek, mülkiyet üzerinde mutlak bir çoğunluk hegemonyası kurulmuştur. Bu durum, büyük arsa payına sahip tek bir malikin, sayıca çoğunlukta olan ancak küçük paylara sahip onlarca maliki re'sen borçlandırabilmesine veya mülklerinden tasfiye edebilmesine yol açmaktadır.

Rezerv Yapı Alanı Kapsamının Radikal Genişlemesi ve Mülkiyet Hakkına Müdahaleler

Eski yasal düzenlemelerde bir sahanın "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilebilmesi için o bölgenin "yeni yerleşim alanı" olması, üzerinde yerleşim bulunmaması veya boş kamu arazisi niteliği taşıması şartı aranmaktaydı. Ancak 7471 sayılı Kanun ile rezerv yapı alanı tanımından "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresinin çıkarılması, bu kavramın sınırlarını sınırlandırılmamış bir idari takdir yetkisine dönüştürmüştür.

Şehir Merkezlerinin Doğrudan Hedef Alınması ve Uygulama Bütünlüğü

Yeni yasal çerçevenin 2026 yılındaki pratik yansıması, İstanbul, İzmir ve Hatay gibi büyükşehirlerin en merkezi, ticari değeri yüksek (kupon) ve doluluk oranı %100 olan mahallelerinin tek bir idari kararla rezerv alan ilan edilmesine olanak tanımıştır. Bu durum, anayasal bir hak olan mülkiyet hakkının (Anayasa m. 35) kamu yararı gerekçesiyle sınırlandırılmasının ötesine geçerek, mülkiyetin el değiştirmesine zemin hazırlamaktadır.

Vatandaşlar arasında yaygın olan "binanın deprem yönetmeliğine uygun, lüks veya yeni olması durumunda kentsel dönüşümden muaf olacağı" yönündeki inanç tamamen hukuki temelini kaybetmiştir. İdare, kentsel tasarım projesinin bütünlüğünü (uygulama bütünlüğü) gerekçe göstererek, rezerv alan sınırları içerisinde kalan tamamen sağlam, yeni ve ruhsatlı binaları da yıkım ve tasfiye kapsamına alabilmektedir. Rezerv alan ilan edilen bölgelerdeki tüm parseller doğrudan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın tasarruf yetkisine geçmektedir.

Finansal Enstrüman Olarak Kentsel Dönüşüm ve Borçlandırma Riskleri

Kentsel dönüşüm yasasının, afet riskini azaltma amacından uzaklaşarak bir finansman ve mülkiyet transferi aracına dönüştüğü yönünde ciddi akademik eleştiriler mevcuttur. Rezerv alan ilan edilen yerlerde mülk sahiplerini bekleyen en büyük finansal handikaplar şunlardır:

• Ferağ Yasağı: Dönüşüm projesi neticesinde hak sahibine verilecek yeni taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, idareyle yapılan sözleşmeden doğan borçlandırma bedelinin tamamı ödenene kadar tapuda devredilmemektedir (ferağ verilmemektedir).

• Hakların Sona Ermesi: Hak sahibine düşen bağımsız bölümün idarece belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması halinde, mülkiyet hakları sona ermekte; taşınmazın dönüşüm öncesindeki değeri güncellenerek hak sahibi adına açılan vadeli bir hesaba yatırılmaktadır.

• Mirasçılara Hak Devri Kısıtlaması: Bağımsız bölümün fiili tesliminden ve borcun tamamen ödenmesinden önce hak sahibinin vefat etmesi durumunda, mirasçılara hak devrinin kısıtlanması mülksüzleştirme riskini artırmaktadır.

• İmar Geçici Durdurma Yetkisi: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ, rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemini iki yıl süreyle geçici olarak durdurma yetkisine sahiptir; bu süre gerek görülmesi halinde bir yıl daha uzatılabilmektedir.

• Sosyal Politika Yetersizlikleri: Yasa, dar gelirli ve yoksul hak sahipleri ile bunların eşlerine kentsel dönüşüm projelerinde ömür boyu oturum (intifa/sükna benzeri) hakkı tanımış olsa da bu durum kişilerin mülkiyet hakkını kaybetmesini ve sermaye birikiminden mahrum kalmasını engelleyememektedir.

Tebligat Hukukunda Geleneksel Usullerin Sonu ve Dijital Tebligat Rejimi

Kentsel dönüşüm projelerinin önündeki en büyük bürokratik gecikme sebebi olarak görülen Tebligat Kanunu hükümleri, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler için fiilen devre dışı bırakılmıştır. Geleneksel olarak postacının adrese gitmesi, tebliğ imzasının alınması veya muhtara bırakılması süreçleri terk edilerek, hak sahiplerinin gıyabında işleyen bir bildirim mekanizması kurulmuştur.

Yeni Tebligat Metodu ve Hukuki Kurgusu

Riskli yapı tespiti, tahliye kararları ve yıkım tebligatları artık doğrudan kişilerin adreslerine posta yoluyla gönderilmemektedir. Bunun yerine üçlü bir bildirim kombinasyonu esas alınmıştır:

• İlgili kararın/tutanağın riskli yapı veya dönüşüm sınırındaki binaya fiziki olarak asılması.

• Maliklerin e-Devlet kapısı üzerinden bilgilendirilmesi.

• İlgili mahalle muhtarlığında 15 gün süreyle askıya çıkarılarak ilan edilmesi.

Bu süreçte en kritik hukuki kurgu muhtarlık askısı üzerinden kurulmuştur. Kanuni düzenlemeye göre, muhtarlıkta yapılan 15 günlük ilan süresinin son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerinin tamamına şahsen tebligat yapılmış sayılmaktadır. Vatandaşın e-Devlet sistemini kontrol etmemesi, binaya asılan yazıyı görmemesi veya muhtarlıktaki askı listesini takip etmemesi hukuken geçerli bir mazeret teşkil etmemektedir. Yasal süreler bu 15 günlük ilan süresinin bittiği günden itibaren kesintisiz olarak işlemeye başlamaktadır.

Anayasa Mahkemesinin (AYM) daha önceki yerleşik içtihatlarına göre, genel düzenleyici idari işlemler ilan yoluyla tebliğ edilebilirken, kişilerin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen subjektif (birel) idari işlemlerin ilgilisine şahsen ve doğrudan tebliğ edilmesi zorunludur. 7471 sayılı Kanun ile getirilen bu gıyabi tebligat rejimi, AYM içtihatlarını açıkça göz ardı etmekte ve mülkiyet hakkı ile hak arama özgürlüğü arasında anayasal bir çelişki yaratmaktadır.

Karara Katılmayanlara Yapılan Bildirimler ve Pay Satış Mekanizması

Salt çoğunlukla alınan karara ve inşaat sözleşmesine katılmayan mülk sahiplerine yapılacak tekliflerde de benzer kolaylıklar getirilmiştir. Eğer malikin tapu müdürlüğünde kayıtlı bir elektronik tebligat adresi (UETS) bulunuyorsa tebligat bu adrese yapılmakta ve ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılmaktadır. Elektronik adresi bulunmayan maliklere ise yine muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan asılarak bildirim gerçekleştirilmektedir.

Karara katılmayan maliklerin payları üzerinde işletilen süreç şu şekildedir:

1. İnceleme Süresi: Karara katılmayan malik, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde sunulan teklifi incelemek ve şartsız kabul etmek zorundadır.

2. Açık Artırma ile Satış: Teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen rayiç bedelden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

3. Başkanlığa Devir: Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare, TOKİ veya ilgili idareye re'sen devredilir.

4. Değer Farkının Ödenmesi: Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle mahkemece iptal edilmesi durumunda, satış iptal edilmemekte; sadece mahkeme kararıyla belirlenen yeni değer ile eski değer arasındaki fark, hisseyi satın alan yeni malik tarafından eski malike nakden ödenmektedir.

5. Gıyabi Satış Geçerliliği: Arsa payı satılacak maliklere satış tebligatı sadece bilgi amaçlı yapılır; satışın gıyapta gerçekleştirilmesi ve tebligatın ulaşmamış olması satışın geçerliliğini etkilememektedir.

İdari ve Anayasal Yargı Süreçleri, Özel Hak Düşürücü Süreler ve Yürütmeyi Durdurma

Kentsel dönüşüm idari işlemlerine karşı açılacak iptal davalarında süreler ve usuller, genel idari yargılama usullerine kıyasla ciddi şekilde daraltılmıştır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nda (İYUK) yapılan bu değişiklikler, hak arama hürriyetini kısıtladığı gerekçesiyle eleştirilmektedir.

Süre Sınırlamaları ve Görevli Mahkemeler

İmar ve parselasyon planlarının askı ve ilan süresi standart idari usulde 1 ay iken, kentsel dönüşüm projelerinde 15 güne indirilmiştir. Bu planlara yapılacak itiraz süresi de 15 gün ile sınırlandırılmış olup, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu itirazları en geç 5 gün içinde karara bağlamak zorundadır. Genel idari yargıda 60 gün olan dava açma süresi, kentsel dönüşüm işlemlerinde 30 güne düşürülmüştür.

Dava açılacak görevli ve yetkili mahkemeler işlemin niteliğine göre değişmektedir:

• Genel Düzenleyici İşlemler: Rezerv yapı alanı ilanının bütününe yönelik, genel nitelikli idari kararın iptali talebiyle doğrudan Danıştay bünyesinde (Danıştay 4. veya 6. Dairesi) dava açılması gerekmektedir. Bu davaların açılma süresi, kararın Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren 30 gündür.

• Birel İşlemler: Hak sahiplerine yönelik tesis edilen riskli yapı tespiti, tahliye kararı, yıkım kararı veya arsa payı satış kararı gibi bireysel idari işlemlere karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki yerel İdare Mahkemesinde dava açılmalıdır. Bu davalarda da hak düşürücü süre, muhtarlık askı süresinin sona erdiği (veya e-Devlet tebliğ) tarihten itibaren 30 gündür.

Yürütmeyi Durdurma (YD) Kararlarının Hayati Önemi

İdare Mahkemesinde iptal davası açılması, dava konusu idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmamaktadır. Dolayısıyla, dava dilekçesinde açıkça "Yürütmenin Durdurulması" talep edilmediği ve mahkemeden bu yönde bir karar alınamadığı takdirde, yargılama devam ederken bina tahliye edilip yıkılabilmektedir. Bu durum, davanın kazanılması halinde bile mülkün fiilen ortadan kalkması nedeniyle yargısal korumanın işlevsiz kalmasına yol açar.

Yürütmeyi durdurma kararı verilebilmesi için İYUK'un 27. maddesi uyarınca iki şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur :

1. İdari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması.

2. İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması.

Anayasa Mahkemesinin 27 Şubat 2014 tarihli emsal kararına göre, kentsel dönüşüm davalarında mahkemeler, telafisi güç zararların varlığı halinde idarenin savunmasını dahi beklemeksizin (savunma alınmadan önce) derhal geçici yürütmeyi durdurma kararı verme yetkisine sahiptir.

Afet Bölgelerinde Özel İvedi Yargılama Usulü (İYUK Geçici Madde 11)

6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen genel hayata etkili afet bölgelerinde, hasar tespit raporlarına ve dönüşüm işlemlerine karşı açılan davalarda yargılamayı hızlandırmak amacıyla özel bir usul uygulanmaktadır. Bu usul kapsamında tam yargı (tazminat) davaları ile iptal davaları birlikte görülemez.

Acele Kamulaştırma ve Taksitle Ödeme Riski

Anlaşma sağlanamayan parsellerde idare, mülkiyeti re'sen devralabilmek için acele kamulaştırma yoluna gidebilmektedir. Hukukçuların dikkat çektiği en büyük risklerden biri, bu kamulaştırma işlemlerinin yasal olarak "iskân projeleri" kapsamında sınıflandırılmasıdır. Anayasa'nın 46. maddesinin 2. fıkrasına göre, iskân projelerine dayanan kamulaştırma bedelleri peşin ödenmek zorunda olmayıp, beş yıla yayılan eşit taksitlerle ödenebilmektedir. Bu durum, mülkü elinden alınan vatandaşın enflasyonist ortamda ciddi bir reel değer kaybı ve mülksüzleşme riskiyle karşı karşıya kalması anlamına gelmektedir.

Tahliye, Yıkım, Altyapı Kesintileri ve Cebri İcra Süreçleri

Rezerv alan ilan edilen bölgelerde veya riskli yapı tespiti kesinleşen parsellerde tahliye ve yıkım süreci, idarenin geniş cebri icra yetkileriyle donatılmıştır.

Risk Tespiti İtirazı ve Hızlı Kesinleşme Süreci

Yasal prosedüre göre, riskli yapı tespiti süreci son derece kısa sürelere sıkıştırılmıştır :

• 2 Günlük İtiraz Penceresi: Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra hazırlanan rapor, bina üzerine asılır ve muhtarlıkta sadece iki (2) gün süreyle ilan edilir. Maliklerin bu tespite karşı itiraz etmek için sadece iki (2) günü vardır.

• 3 Günlük Çözüm Süresi: Yapılan itirazlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki teknik kurul tarafından en geç üç (3) gün içinde karara bağlanarak kesinleştirilir. Bu aşamada itirazı reddedilen veya süresinde itiraz etmeyen malikler için riskli yapı tespiti kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilir.

Tahliye Süreleri ve Altyapı Hizmetlerinin Durdurulması

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere tahliye ve yıkım işlemlerini gerçekleştirmeleri için tek seferde doksan (90) günü geçmemek üzere kesin süre verilmektedir. Bu süre muhtarlıktaki 15 günlük askı süresinin bittiği gün tebliğ edilmiş sayılarak başlar.

Süresi içerisinde tahliye edilmeyen binaların fiilen kullanım dışı bırakılması amacıyla idari yaptırımlar devreye sokulur. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili idarenin talebi üzerine; elektrik, su ve doğalgaz dağıtım şirketleri ilgili yapılara verilen tüm altyapı hizmetlerini derhal kesmek ve durdurmakla yükümlüdürler. Bu kesim işlemi için riskli de olsa bina içerisinde ikamet eden hak sahiplerinin veya kiracıların rızası aranmamaktadır.

Kolluk Kuvveti Marifetiyle Zorla Tahliye ve Yıkım

Yasal süre tamamlanmasına rağmen tahliye edilmeyen ve yıkımı engellenen binalarda idare, mülki idare amirinden (Vali/Kaymakam) alacağı yazılı izne istinaden kolluk kuvveti (polis/jandarma) nezaretinde kilitli kapıları açtırarak tahliye işlemini re'sen gerçekleştirebilmektedir.

Yıkım Maliyetlerinin Rücu Edilmesi ve Kamu Alacağı Tehlikesi

Malikler tarafından yıktırılmayan yapıların yıkım işleri idari makamlarca (Belediye veya Başkanlık) gerçekleştirilir. Yapılan tespit, tahliye ve yıkım işlemlerine ilişkin tüm masraflar, maliklerin arsa payları oranında kendilerine rücu edilmektedir.

İdare, masraf cetvelini tebliğ ettikten sonra maliklere ödeme için bir (1) aylık süre tanır. Bu süre zarfında ödenmeyen yıkım borçları, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine tabi kılınmaktadır. Bu kapsamda idare, mülk sahiplerinin banka hesaplarına e-haciz koyabilmekte, maaşlarına veya diğer taşınmazlarına haciz/şerh tatbik edebilmektedir.

Alternatif Çözüm Olarak Bina Güçlendirmesi

Riskli yapının yıkılması yerine kat malikleri tarafından güçlendirilmesi hukuken mümkündür. Bunun için şu şartların bir arada bulunması gerekir:

• Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kat maliklerinin dörte üç (4/3) çoğunluğuyla güçlendirme kararı alınması.

• Teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunun uzman mühendislik raporlarıyla tespiti.

• Güçlendirme projesinin hazırlanıp ilgili belediyeden imar/yapı ruhsatının alınması.

• Güçlendirmenin idarece tanınan tahliye süreleri içerisinde tamamlanması. Bu şartlar sağlandığı takrefde tapu sicilindeki riskli yapı şerhi kaldırılmaktadır.

Sahadan Ampirik Bulgular ve Emsal Yargı Kararları

2026 yılı itibariyle sahada yürütülen rezerv alan uygulamaları, özellikle deprem bölgesinde ve büyükşehirlerde yoğun hukuki ihtilaflara sahne olmuştur. Bu kapsamda mahkemelerce verilen kritik kararlar ve sahadaki fiili durumlar şunlardır:

Hatay Bölgesindeki Rezerv Alan Mücadeleleri ve Yargı Kararları

• Antakya ve Defne Rezerv Alan Kararı: Kahramanmaraş merkezli 6 Şubat depremlerinin ardından Türkiye'de ilk kez meskûn bir yerleşim yeri doğrudan rezerv alan ilan edilmiştir. Hatay'ın Antakya ve Defne ilçelerinde toplam 207 hektarlık devasa bir alanın rezerv alan ilan edilmesiyle en az 50 bin kişinin mülkiyet durumu belirsizleşmiştir. Hak sahiplerine tahliye için sadece iki ay süre verilmiş, ödeme şartları ve yeni projelerin bitiş tarihleri açıklanmamıştır.

• Samandağ Atatürk Mahallesi Kararı: Atatürk Mahallesi sınırları içerisindeki 1,60 hektarlık merkezi alanın rezerv alan ilan edilmesine karşı mahalle sakinlerinin yürüttüğü hukuki ve fiili mücadele neticesinde, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 29 Temmuz 2024 tarihinde geri adım atmak zorunda kalmıştır. "Yerinde dönüşüm" esasına dayalı mülk sahibi taleplerini göz önünde bulunduran idare, bu bölgedeki rezerv yapı alanı kararını iptal etmiştir. Bu karar, organize olan mülk sahiplerinin idari iradeyi değiştirebileceğini gösteren en önemli emsal niteliğindedir.

• Hatay Akevler ve Gaziantep Nurdağı Kararları: Hatay Antakya'ya bağlı Akevler Mahallesi ve Gaziantep Nurdağı'na bağlı Yavuzselim Mahallesi'ndeki rezerv alan uygulamalarına karşı mülk sahiplerince açılan davalarda Hatay 3. İdare Mahkemesi tarihi bir kararla yürütmeyi durdurma (YD) kararı vermiştir. Mahkeme, idari işlemin bu haliyle uygulanması durumunda mülk sahipleri açısından telafisi güç veya imkansız zararlar doğuracağına hükmetmiştir.

• Danıştay 4. Dairesindeki İptal Görüşü: Antakya’da 307 hektarlık alanın rezerv alan ilan edilmesine karşı açılan yüzlerce dava kapsamında Danıştay Savcılığı, kararın yetki ve şekil yönünden hukuka aykırı olduğunu belirterek iptal edilmesi yönünde görüş bildirmiştir.

• Borçlandırma Senedi Çıkmazı: Deprem konutları hak sahipleri için yürütülen borçlandırma süreçlerinde 26 Mart 2026 tarihi itibariyle yasal 60 günlük süre dolmuştur. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD), borçlandırma senedini imzalamayan depremzedelerin hak sahipliklerinin tamamen iptal edileceğini ve konut teslimi yapılmayacağını açıklamıştır. Bu durum, mülkiyet edinme hakkının tamamen finansal taahhütlere tabi kılındığı eleştirilerini artırmaktadır.

• Dubleks Konut Sahiplerinin Hak Kayıpları: Sahada yaşanan bir diğer ampirik mağduriyet ise "dubleks mağdurları" olarak literatüre geçmiştir. Rezerv alan ilan edilen bölgelerde geniş ve değerli dubleks müstakil konutları yıkılan vatandaşlara, yeni projelerden imar affından yararlananlar gibi tek bir standart daire seçeneği sunulması, ciddi hak kayıplarına ve eşitlik ilkesine aykırılık iddialarına yol açmıştır.

Büyükşehirlerdeki Altyapı Projeleri ve Yasal Sınırlar

• Kanal İstanbul Rezerv Alan İptali: Kanal İstanbul projesi güzergahında ilan edilen rezerv yapı alanı sınırları ve bu doğrultuda hazırlanan imar planı değişiklikleri, sivil toplum örgütleri ve bölge sakinlerinin açtığı dava neticesinde İstanbul 5. İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Mahkeme, bilirkişi heyetinin sunduğu teknik rapora dayanarak, plan bütünlüğünün kamu yararı taşımadığına ve çevre dengesini bozduğuna hükmetmiştir.

Hak Sahiplerinin Alması Gereken Önlemler ve Profesyonel İletişim

7471 sayılı Kanun ile de jure hale gelen kentsel dönüşüm ve rezerv alan rejimi, mülk sahipleri üzerindeki denetim ve risk yükümlülüklerini asimetrik bir biçimde artırmıştır. Devletin afet riskini azaltma misyonu, mülkiyet hakkının korunması dengesi üzerinde yürütülmelidir. Ancak mevcut 2026 yılı uygulamaları, sürecin idare odaklı ve hızlı finansal devir mekanizmalarına dönüştüğünü göstermektedir.

Bu agresif hukuki iklimde mülk sahiplerinin hak kaybına uğramamak adına alması gereken acil ve stratejik önlemler şunlardır:

1. Dijital ve Yerel Denetim Rutini: Tebligat Kanununun koruyucu şemsiyesinin kalktığı göz önünde bulundurularak, özellikle merkezi kupon bölgelerde ve deprem riski yüksek alanlarda taşınmazı olan kişilerin haftada en az bir kez e-Devlet kapısı üzerinden "Kentsel Dönüşüm Başkanlığı" veya "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı" sekmelerini kontrol etmesi hayati önemdedir. Ayrıca, taşınmazın bağlı bulunduğu mahalle muhtarlığındaki askı listeleri her 15 günde bir fiziki olarak taranmalıdır.

2. Kolektif Örgütlenme ve Ortak Hukuki Temsil: Bir bölgede rezerv alan veya riskli alan ilanı yapıldığı anda, bireysel davalar yerine yapı adası veya mahalle bazında mülk sahiplerinin hızla organize olması gerekmektedir. Ortak platformlar üzerinden kentsel dönüşüm ve idare hukukunda uzmanlaşmış tek bir avukatlık ofisiyle koordineli hareket edilmesi, hem dava açma maliyetlerini düşürecek hem de mahkemeler nezdinde plan bütünlüğüne karşı güçlü bir savunma hattı oluşturacaktır.

3. 30 Günlük Süre Yönetimi ve Savunma Hazırlığı: İdari işlemin öğrenildiği (muhtarlık askısının son günü) andan itibaren kesintisiz başlayan 30 günlük hak düşürücü dava açma süresi kesinlikle kaçırılmamalıdır. Dava açılırken dilekçede, yapının mukavemeti, imar planlarının bilimselliğe aykırılığı ve mülkiyet hakkının özüne dokunulduğu detaylıca işlenerek "Yürütmenin Durdurulması" talep edilmelidir.

Hukuki Danışmanlık ve İletişim

Rezerv alan ilanları, risk tespiti davaları, tahliye süreleri, yürütmeyi durdurma talepli iptal davaları ve mülkiyet haklarının korunması süreçlerinde profesyonel hukuki destek almak ve detaylı bilgi edinmek için aşağıdaki iletişim kanalları kullanılabilmektedir:

• Hukuki Danışmanlık: Beytullah Yılmaz

• İletişim Numarası: 0 544 608 84 80

• Kaynak: Haritahaber 2026