İMAR HAKKI AKTARIMI VE KAMULAŞTIRILAMAYAN TAŞINMAZLAR İÇİN YENİ MÜLKİYET REJİMİ: HUKUKİ ANALİZ, TEKNİK ESASLAR VE UYGULAMA REHBERİ (2026)

Yönetici Özeti ve Mevcut Durum Analizi

Türkiye'nin kentleşme tarihinde kronikleşen ve mülkiyet hukuku ile kamu yararı kavramlarını sıklıkla karşı karşıya getiren "kamulaştırılamayan arsalar" sorunu, 2024 yılı sonunda yürürlüğe giren yasal düzenlemeler ve 2025-2026 döneminde şekillenen ikincil mevzuat altyapısı ile yeni bir evreye girmiştir. On yıllardır nazım ve uygulama imar planlarında okul, park, yol, ibadet yeri veya yeşil alan olarak ayrıldığı halde, ilgili kamu idarelerinin bütçe kısıtları nedeniyle kamulaştırma işlemini gerçekleştiremediği on binlerce parsel, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir kısıtlılık hali yaşamaktadır. Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarına göre "hukuki el atma" veya "fiili el atma" olarak nitelendirilen bu durum, mülk sahiplerinin taşınmazları üzerinde tasarruf edememesi, inşaat yapamaması ancak vergi yükümlülüklerinin devam etmesi gibi bir paradoks yaratmıştır.

Bu yapısal sorunu çözmek amacıyla geliştirilen İmar Hakkı Aktarımı (Transfer of Development Rights - TDR), mülkiyeti "arazi" ve "geliştirme hakkı" (imar hakkı) olarak iki ayrı bileşene ayıran hibrit bir model olarak hukuk sistemimize entegre edilmiştir. 12 Aralık 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7534 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen hükümler, sistemin yasal omurgasını oluştururken, 22 Kasım 2025 tarihli Değer Artış Payı Yönetmeliği ve 4 Şubat 2026 tarihli Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği değişiklikleri, uygulamanın teknik sınırlarını çizmiştir.

Bu rapor, söz konusu mekanizmanın hukuki temellerini, "alıcı" ve "verici" parsel teknik kriterlerini, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) standartlarındaki değerleme metodolojisini, imar hakkı sertifikalarının ticarileşme potansiyelini ve alternatif bir çözüm yolu olarak sunulan Hazine taşınmazları ile trampa (takas) opsiyonunu kapsamlı bir şekilde incelemektedir. Analiz, 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan mevzuat setine dayanarak, mülk sahipleri, yatırımcılar ve kamu idareleri için stratejik bir yol haritası sunmayı hedeflemektedir.

1. Mülkiyet Hakkı Kısıtlamaları ve Hukuki Kilitlenme: Tarihsel Arka Plan

Türk imar hukukunda planlama hiyerarşisi, arazilerin kullanım kararlarını belirlerken mutlak kamu yararını gözetmektedir. Ancak bu planlama yetkisi, özel mülkiyetin korunması ilkesi ile dengelenmediğinde, "kamulaştırmasız el atma" olgusu ortaya çıkmaktadır.

1.1. Kamulaştırmasız El Atma ve "5 Yıl" Kuralı

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. ve 13. maddeleri ile eklenen hükümler çerçevesinde, imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan alanların gerçekleştirilmesi için idarelere belirli süreler tanınmıştır. Anayasa Mahkemesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçmesine rağmen kamulaştırma yapılmayan ve tesis inşa edilmeyen alanlarda mülkiyet hakkı ölçüsüz şekilde kısıtlanmış sayılmaktadır. Vatandaş, arazisini ne satabilmekte ne de üzerine bina yapabilmektedir. 10, 20 hatta 30 yıl boyunca "donuk" kalan bu varlıklar, idarelere karşı açılan binlerce tazminat davasının temelini oluşturmuştur. 7534 sayılı Kanun ile getirilen "İmar Hakkı Aktarımı", idarelerin tazminat yükünü hafifletmek ve mülk sahiplerine nakdi ödeme yapmadan "hak takası" yoluyla çözüm üretmek üzere kurgulanmıştır.

1.2. Yeni Yasal Zemin: 7534 Sayılı Kanun ve 2025-2026 Yönetmelikleri

Sistemin yasal dayanağı, 2024 yılının son ayında atılan radikal adımlarla oluşturulmuştur.

• 12 Aralık 2024 - 7534 Sayılı Kanun: Bu kanun, İmar Kanunu'na eklediği maddelerle "İmar Hakkı Aktarımı"nı resmi bir kamulaştırma alternatifi olarak tanımlamıştır. Kanun, imar hakkının taşınmazdan bağımsız olarak devredilebileceğini ve bir "sertifika" ile belgelenebileceğini hükme bağlamıştır.

• 22 Kasım 2025 - Değer Artış Payı Yönetmeliği: İmar planı değişikliklerinde normalde uygulanan %90 oranındaki "Değer Artış Payı" vergisinin, kamu hizmet alanlarının kamuya kazandırılması amacıyla yapılan imar hakkı transferlerinde uygulanmayacağı belirtilmiştir. Bu muafiyet, sistemin ekonomik fizibilitesini sağlayan en kritik teşviklerden biridir.

• 4 Şubat 2026 - Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği Değişikliği: Afet riski altındaki alanların dönüşümünü hızlandırmak amacıyla, riskli alanlarda yapılaşma hakkı kısıtlanan parsellerin de transfer sistemine dahil edilmesi sağlanmıştır.

2. İmar Hakkı Aktarım Mekanizması: Teknik ve Operasyonel Süreçler

İmar hakkı aktarımı, basit bir tapu devri işlemi değildir; karmaşık bir değerleme, planlama ve eşleştirme sürecini içerir. Sistem, hakkını devreden "Verici Parsel" ile bu hakkı kabul ederek yoğunluğunu artıran "Alıcı Parsel" arasındaki denge üzerine kuruludur.

2.1. Verici Parsel (Hakkı Transfer Eden): Kriterler ve Kısıtlar

Verici parsel, üzerinde yapılaşma yasağı veya kısıtlaması bulunan, özel mülkiyete konu taşınmazdır.

• Kapsam: İmar planlarında okul, hastane, park, yeşil alan, yol, meydan, otopark, toplu taşıma istasyonu gibi "Umumi ve Kamu Hizmeti Alanları" olarak ayrılan yerler önceliklidir. Ayrıca, sit alanları, tarım niteliği korunacak alanlar, dere mutlak koruma bantları ve arkeolojik alanlar da verici parsel statüsünde olabilir.

• Mülkiyetin Terki: Verici parsel sahibi, imar hakkını transfer edebilmek için arsasının mülkiyetini ilgili kamu idaresine (Belediye, Hazine veya ilgili kurum) bedelsiz olarak devretmek zorundadır. Tapu kütüğüne, bu alanın artık kamu malı olduğu ve özel mülkiyete konu edilemeyeceği şerhi düşülür.

• Zaman Aşımı Şartı: Kanuni düzenlemeler, özellikle imar planı üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen kamulaştırılmamış parselleri hedeflemektedir. Bu süre, mülkiyet kısıtlılığının "hak doğurucu" bir mağduriyete dönüştüğü eşik olarak kabul edilmektedir.

2.2. Alıcı Parsel (Hakkı Transfer Alan): Kapasite ve Sınırlar

Alıcı parsel, üzerine ilave inşaat hakkı eklenecek olan ve imar planında yapılaşmaya uygun (konut, ticaret vb.) olarak belirlenmiş arsadır. Ancak bu transfer sınırsız bir yoğunluk artışı anlamına gelmemektedir.

• %30 Yoğunluk Artış Tavanı: Mevzuat, alıcı parselin mevcut imar planındaki emsale esas inşaat alanının en fazla %30 oranında artırılabileceğini hükme bağlamıştır. Örneğin, 1.000 m² inşaat hakkı bulunan bir parsele, transfer yoluyla en fazla 300 m² ilave inşaat eklenebilir.

  • İstisna: İlk defa planlanan (hamur kuralı uygulanan) alanlarda bu %30 sınırının aranmayabileceği belirtilmektedir, ancak yerleşik kent dokusunda bu sınır katidir.

• Coğrafi Kısıtlamalar: Transfer işlemi kural olarak aynı ilçe sınırları içinde gerçekleştirilmelidir. Ancak büyükşehirlerde, ilçe belediyeleri arasında denge sağlamak veya alıcı parsel arzını yönetmek amacıyla, Büyükşehir Belediyesi'nin koordinasyonunda il genelinde (farklı ilçeler arasında) transfer yapılmasına da olanak tanınmıştır.

• Değer Eşitsizliği Kuralı: Spekülasyonu ve haksız rant transferini önlemek için kritik bir kural getirilmiştir: Alıcı parselin metrekare birim değeri, verici parselin metrekare birim değerinden yüksek olamaz. Bu kural, şehrin çeperindeki düşük değerli bir arazinin imar hakkının, şehrin en değerli merkezine (örneğin Boğaz öngörünümüne veya MİA bölgesine) kontrolsüzce taşınmasını engellemeyi amaçlar.

2.3. Süreç Akış Şeması

İmar hakkı aktarım süreci, vatandaşın başvurusu ile başlar ve tapu tescili ile sona erer.

3. Değerleme Metodolojisi: Metrekare Değil "Değer" Transferi

2026 uygulamasının en devrimci niteliği, transferin fiziksel birimler ($m^2$) üzerinden değil, finansal değer (TL) üzerinden kurgulanmış olmasıdır. Geçmişteki başarısız denemelerin aksine, yeni sistem "eşdeğerlik" ilkesini ekonomik tabana oturtmaktadır.

3.1. Bağımsız ve Çift Değerleme Zorunluluğu

Sistemin güvenilirliğini sağlamak amacıyla, değer tespiti tek bir uzmana veya belediye encümenine bırakılmamıştır. Mevzuat, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı en az iki bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından rapor hazırlanmasını zorunlu kılar. İdarece oluşturulan Kıymet Takdir Komisyonu, bu iki raporun ortalamasından düşük olmamak kaydıyla nihai transfer değerini belirler. Bu mekanizma, kamulaştırma davalarındaki bilirkişi süreçlerine benzer bir objektiflik arayışının ürünüdür.

3.2. Değer Transferi Denklemi

Transfer edilen şey, "inşaat yapma hakkının ekonomik karşılığıdır".

• Örnek Senaryo: Vatandaşın 1.000 $m^2$'lik okul alanı olarak ayrılmış arsası olsun. Değerleme uzmanları bu arsanın (emsal parseller ve bölge rayiçleri üzerinden) değerini 10 Milyon TL olarak belirlesin.

• Alıcı parselde ise 1 $m^2$ ilave inşaat hakkının yaratacağı katma değer (maliyetler düşüldükten sonra) 50.000 TL olsun.

• Bu durumda vatandaş, 10 Milyon TL'lik sertifikası ile alıcı parselde 200 $m^2$ (10.000.000 / 50.000) ilave inşaat hakkı satın alabilir.

• Görüldüğü üzere, 1.000 $m^2$'lik arsa verip, karşılığında 200 $m^2$ inşaat hakkı alınmaktadır. Bu, fiziksel küçülme gibi görünse de, ekonomik olarak "ölü" bir varlığın "canlı" ve nakde çevrilebilir bir varlığa dönüşümüdür.

3.3. Mahsuplaşma ve Nakdi Dengeleme

Değerlemeler sonucunda alıcı ve verici parseller arasında küsurat farkları veya değer uyuşmazlıkları oluşması kaçınılmazdır. Mevzuat, bu tür durumlarda taraflar arasında nakdi mahsuplaşma yapılmasına izin vermektedir. Kıymet Takdir Komisyonu, aradaki farkın nakden ödenmesi suretiyle işlemin tamamlanmasına karar verebilir.

4. İmar Hakkı Sertifikası ve Finansallaşma

İmar hakkı aktarımı, gayrimenkulü "menkulleştiren" (securitization) bir adımdır. Taşınmazın mülkiyetinden koparılan inşaat hakkı, bir kağıt parçası (veya dijital kayıt) haline gelerek piyasada dolaşıma girmektedir.

4.1. Sertifikanın Hukuki Niteliği ve Devri

İmar Hakkı Sertifikası, sahibine belirli bir parasal değer karşılığında inşaat yapma yetkisi veren, ciro edilebilir bir senet niteliğindedir.

• Ticari Meta: Sertifika sahibi, bu belgeyi kendisi kullanmak zorunda değildir. Bir müteahhide, bir gayrimenkul yatırım fonuna veya inşaat yoğunluğunu artırmak isteyen başka bir arsa sahibine satabilir.

• Borsa ve Takasbank Entegrasyonu: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın vizyonu, bu sertifikaların şeffaf bir piyasada işlem görmesidir. Henüz tam faal bir "İmar Borsası" kurulmamış olsa da, Takasbank altyapısı veya benzeri bir merkezi kayıt sistemi üzerinden sertifikaların güvenli el değiştirmesi planlanmaktadır. Bu, verici parsel sahiplerinin "alıcı arama" derdini ortadan kaldıracak, sertifikasını borsada cari fiyattan satıp çıkmasına olanak tanıyacaktır.

5. Alternatif Çözüm: Hazine Taşınmazları ile Trampa (Takas)

İmar hakkı transferi için uygun alıcı parsel bulunamaması veya piyasa koşullarının elvermemesi durumunda, devlet vatandaşlara "son çare" (lender of last resort) benzeri bir opsiyon sunmaktadır: Hazine arazileri ile takas.

5.1. 7534 Sayılı Kanun ve Trampa Yetkisi

7534 sayılı Kanun'un 5. maddesi ve İmar Kanunu Ek Madde 8, kamulaştırılamayan alanların Hazine mülkiyetindeki taşınmazlarla trampa edilmesine yasal zemin hazırlamıştır. Bu yöntem, özellikle gelişme potansiyeli olmayan veya kırsal bölgelerdeki kısıtlı parseller için kritik bir çıkış yoludur.

5.2. Trampaya Konu Olabilecek ve Olamayacak Taşınmazlar

Devlet, her Hazine arazisini takasa açmamaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen sıkı kriterler mevcuttur:

• Uygun Olanlar: Mülkiyet uyuşmazlığı bulunmayan, işgal altında olmayan, imar planında konut veya ticaret alanı olarak ayrılmış, satışı hukuken mümkün Hazine arazileri.

• Yasaklı Alanlar: Sit alanları (I. ve II. derece arkeolojik sitler), kesin inşaat yasağı getirilen koruma bölgeleri, orman vasıflı araziler, kıyı kanunu kapsamındaki alanlar ve özel kanunlarla tahsisi yapılmış araziler trampaya konu edilemez.

5.3. Başvuru Süreci: e-Devlet Entegrasyonu

2026 yılı itibarıyla trampa başvuruları dijitalleşmiştir. Vatandaşlar, e-Devlet kapısı üzerinden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın "Hazine Taşınmazlarının Trampasına İlişkin Taleplerin Alınması" hizmetini kullanarak başvurularını iletebilmektedir. Başvuru sırasında taşınmazın tapu bilgileri, imar durumu belgesi ve kısıtlılık halini gösteren yazıların sisteme yüklenmesi gerekmektedir. İdare, yapılan değerlemeler sonucunda eşdeğer bir Hazine arazisi önerisinde bulunur. Kabul edilmesi halinde tapu takası gerçekleştirilir.

6. Sektörel Etkiler ve Stratejik Öngörüler

İmar hakkı aktarımı uygulamasının yaygınlaşması, 2026 yılından itibaren gayrimenkul geliştirme sektöründe, belediye bütçelerinde ve hukuk sisteminde domino etkisi yaratacaktır.

6.1. Belediyeler ve Kamu Maliyesi Üzerindeki Etkisi

• Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Düşüş: İdareler, yıllardır "paramız yok" savunmasıyla kaybettikleri tazminat davalarında, artık "İmar Hakkı Aktarımı" seçeneğini masaya koyacaktır. Mahkemelerin, bu yasal alternatifi "etkin bir tazmin yolu" olarak kabul etmesi durumunda, belediyelerin üzerindeki milyarlarca liralık haciz ve tazminat yükü hafifleyecektir.

• Bedelsiz Kamulaştırma: Belediyeler, park, okul veya yol yapmak istedikleri arazileri, kasadan nakit para çıkmadan (sadece plan tadilatı yetkisini kullanarak) kamu mülkiyetine geçirebilecektir.

6.2. İnşaat Sektörü ve Müteahhitler İçin Fırsatlar

• Arsa Üretiminde Yeni Kanal: Büyükşehirlerin merkezi noktalarında boş arsa bulmanın imkansızlaştığı bir dönemde, mevcut projelerin yoğunluğunu %30 artırabilmek (çatı katı, ilave kat veya taban oturumu artışı ile) müteahhitler için hayati bir fırsattır.

• Maliyet Yönetimi: Nakit para ile arsa satın almak yerine, muhtemelen piyasada nominal değerinin altında (iskontolu) işlem görecek imar hakkı sertifikalarını toplayarak proje geliştirmek, inşaat maliyetlerini optimize edebilir.

6.3. Mülk Sahipleri İçin Riskler ve Fırsatlar

• Likidite: "Satılamaz" durumdaki arazinin likit bir varlığa dönüşmesi en büyük avantajdır.

• Değer Kaybı Riski: Piyasada çok fazla sertifika arzı olması ve yeterli alıcı parsel (talep) bulunamaması durumunda, sertifika fiyatlarının düşmesi riski vardır. Bu nedenle, sertifikanın "değer bazlı" olması ve SPK denetimi hayati önem taşır.

7. Kritik Uyarılar ve Sonuç

İmar Hakkı Aktarımı, Türk imar hukukunda bir "paradigma değişimidir". Mülkiyetin topraktan koparılarak finansal bir enstrümana dönüştürülmesi, Batı dünyasında (ABD'de TDR - Transfer of Development Rights) uzun süredir uygulanan ancak Türkiye için yeni olan bir modeldir. 2026 yılı, bu sistemin "emekleme" dönemi olacaktır.

Uygulayıcılar ve Vatandaşlar İçin Kritik Notlar:

1. 5 Yıl Hesabı: Başvuru yapmadan önce, imar planının kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin dolup dolmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

2. Uzman Desteği: Süreç, karmaşık değerleme ve hukuk nosyonu gerektirdiğinden, SPK lisanslı değerleme uzmanları ve gayrimenkul hukukçularından profesyonel destek alınmalıdır.

3. Vergi Boyutu: İşlemin KDV, tapu harcı ve gelir vergisi (değer artış kazancı) yönünden getireceği yükümlülükler, sertifika satışından önce hesaplanmalıdır. 22 Kasım 2025 yönetmeliği ile getirilen "Değer Artış Payı Muafiyeti" önemli bir avantajdır ancak diğer vergisel boyutlar atlanmamalıdır.

4. Bölgesel Farklılıklar: İstanbul'daki bir transferin dinamikleri ile Anadolu'daki bir transferin dinamikleri, arsa değerleri arasındaki uçurum nedeniyle tamamen farklı olacaktır. Sistem, yüksek arsa değerine sahip metropollerde daha hızlı işleyecektir.

Sonuç olarak; 7534 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliklerle hayata geçen bu model, kamu yararı ile özel mülkiyet arasındaki hassas dengeyi "piyasa mekanizmaları" üzerinden yeniden kurmayı denemektedir. Başarısı, değerlemelerin objektifliğine, piyasa derinliğine ve idarelerin süreci şeffaf yönetmesine bağlı olacaktır.

Kaynakça ve Mevzuat Dayanakları

Bu raporda yer alan analiz ve veriler, aşağıdaki resmi belgeler ve mevzuat hükümlerine dayandırılmıştır:

• 7534 Sayılı Kanun (12.12.2024): İmar Kanunu değişiklikleri ve sistemin kuruluşu.

• İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik (22.11.2025): Muafiyetler ve değer artış hesaplamaları.

• Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği Değişikliği (04.02.2026): Riskli alanlardaki uygulamalar.

• 3194 Sayılı İmar Kanunu (Ek Madde 8): Transfer yetkisi ve sınırları.

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Duyuruları: e-Devlet trampa süreçleri ve uygulama esasları

Harika. Aşağıda, hazırladığımız raporun karmaşık teknik detaylarını sadeleştiren, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların durumlarını hızlıca analiz etmelerini sağlayacak "İmar Hakkı Aktarımı Uygunluk Kontrol Listesi" ve web sitenizde/bülteninizde görselleştirilebilecek "5 Adımda Süreç Akış Şeması" taslağı yer almaktadır.

BÖLÜM 1: Mülk Sahipleri İçin Uygunluk Kontrol Listesi (Checklist)

Bu liste, taşınmazı "donuk" durumda olan vatandaşın, İmar Hakkı Aktarımı (TDR) veya Hazine Trampası için yasal ön şartları taşıyıp taşımadığını test eder.

Sonuç: Eğer tüm sorulara "EVET" cevabı verdiyseniz, 7534 Sayılı Kanun kapsamında İmar Hakkı Transferi veya Hazine Trampası için başvuru yapmaya uygunsunuz.

BÖLÜM 2: İnfografik Taslağı - Adım Adım İmar Hakkı Transfer Süreci

Bu akış şeması, sürecin başından sonuna nasıl ilerlediğini görselleştirmek için kullanılabilir.

Adım 1: Tespit ve Başvuru

• İşlem: Belediyeden güncel "İmar Durum Belgesi" alınır.

• Eylem: Planın kesinleşme tarihi kontrol edilir (5 yıl şartı). İlgili kuruma (örn. MEB veya Belediye) "Kamulaştıracak mısınız?" diye sorulur.

• Kritik Belge: Kurumdan alınan "Yatırım programımızda yoktur" yazısı.

Adım 2: Değerleme (Sihirli Değnek)

• İşlem: SPK Lisanslı iki farklı değerleme şirketine başvurulur.

• Amaç: Metrekare değil, "TL Değeri" tespiti.

• Matematik: Verici Parsel Değeri = Piyasa Rayici. (Örn: Sizin park alanınız = 10 Milyon TL).

Adım 3: Sertifikasyon (Menkulleştirme)

• İşlem: Belediye/İdare, değerleme raporlarına dayanarak size bir "İmar Hakkı Sertifikası" verir.

• Özellik: Artık tapunuz devlete geçti, elinizde 10 Milyon TL değerinde bir "İnşaat Hakkı Çeki" var.

Adım 4: Eşleşme ve Piyasa (Alıcı Bulma)

• Seçenek A (Doğrudan): Sertifikayı, imar yoğunluğunu artırmak isteyen (%30 sınırına kadar) bir müteahhide veya arsa sahibine satabilirsiniz.

• Seçenek B (Borsa/Takas): Kurulmakta olan İmar Borsası veya Takasbank üzerinden sertifikayı nakde çevirebilirsiniz.

• Kural: Alıcı parselin $m^2$ birim değeri, sizin eski arsanızdan düşük olamaz (Rant transferi engeli).

Adım 5: Realizasyon (Mutlu Son)

• Verici İçin: Sertifika karşılığı nakit para tahsil edilir veya başka bir projede daire/dükkan hakkı alınır.

• Alıcı İçin: Belediyeye sertifika sunulur, plan tadilatı yapılır ve inşaatına fazladan kat/alan eklenir.

BÖLÜM 3: Alternatif Yol - Hazine Arazisi ile Trampa (Takas)

Eğer piyasada alıcı bulunamazsa devreye giren "B Planı" için görselleştirme metni:

1. Giriş: e-Devlet Kapısı $\rightarrow$ Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı $\rightarrow$ Trampa Başvurusu.

2. Teklif: İdare, elindeki "satışa uygun" Hazine arazileri listesinden sizin arsanızın değerine eşdeğer bir yer önerir.

3. Onay: Önerilen araziyi beğenirseniz, tapuda karşılıklı devir yapılır.

4. Avantaj: Beklemek yerine, geliştirilebilir veya satılabilir "temiz" bir tapuya sahip olursunuz.

Editör Notu / Uyarı Kutusu (Vurgulanacak Alan)

DİKKAT: 22 Kasım 2025 tarihli yönetmelik gereği, bu yöntemle yapılan transferlerde oluşan yoğunluk artışı için Değer Artış Payı Vergisi ödenmez. Bu, yatırımcılar ve müteahhitler için sistemi kârlı kılan en büyük teşviktir.