Adrese Teslim İmara Finansal Fren: Rantın %90’ı Kamuya!

İMAR RANTINA SIKI TAKİP: Plan Değişikliğinde Değer Artışının %90’ı Kamuya Aktarılacak  22 Kasım 2025 Resmi Gazete

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, imar planı değişikliklerinden kaynaklanan değer artışlarının vergilendirilmesi ve kamuya kazandırılmasına ilişkin usul ve esasları belirleyen yeni yönetmeliği yayımladı. "Değer Artış Payı" (DAP) olarak adlandırılan sistemle, parselinin değerini plan değişikliğiyle artıran malikler, oluşan farkın yüzde 90’ını kamuya ödeyecek. Yönetmelik, özellikle kentsel dönüşüm projeleri için kritik muafiyetler de getiriyor.

ANKARA – Şehirlerdeki plansız yoğunluk artışını disipline etmek ve imar değişikliklerinden doğan rantı kamu yararına kullanmak amacıyla hazırlanan "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği" yürürlüğe girdi. Yönetmelik, taşınmaz sahiplerinin talebi üzerine yapılan plan değişikliklerinde değerleme sürecinden ödemeye, tapu şerhinden paranın dağıtımına kadar tüm süreçleri netleştirdi.

DEĞER ARTIŞ PAYI NEDİR, NASIL HESAPLANACAK?

Yönetmeliğe göre, bir arsa sahibinin başvurusu üzerine yapılan imar değişikliği sonucunda; arsanın yapılaşma koşulları (kat adedi, emsal vb.) veya fonksiyonu (konuttan ticarete dönüşüm vb.) değişirse, ortaya bir "Değer Artışı" çıkıyor.

Sistem şu şekilde işleyecek:

1. Önceki Değer: Arsanın plan değişikliği öncesindeki piyasa değeri tespit edilecek.

2. Sonraki Değer: Plan değişikliği onaylandıktan sonraki (artmış) piyasa değeri belirlenecek.

3. Farkın Tahsili: İki değer arasındaki farkın tamamı değil, yüzde 90’ı "Değer Artış Payı" olarak malikten tahsil edilecek.

HANGİ DEĞİŞİKLİKLER KAPSAMDA?

Düzenleme her imar değişikliğini kapsamıyor. Değer artış payı alınacak durumlar şunlar:

• Ada Bazında: En az 1.000 metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip imar adalarında; nüfusu, yapı yoğunluğunu veya kat adedini artıran değişiklikler.

• Parsel Bazında: Konut kullanımı haricindeki fonksiyon değişiklikleri (Örn: Depolama alanının Ticaret alanına dönüştürülmesi).

• Karma Kullanımlar: Konut alanlarının; "Ticaret+Konut" veya "Turizm+Konut" gibi karma kullanımlara dönüştürülmesi.

KENTSEL DÖNÜŞÜME "KISMİ" MUAFİYET KALKANI

Yönetmeliğin en dikkat çeken maddeleri kentsel dönüşüm ile ilgili. Bakanlık, riskli yapıların yenilenmesini teşvik etmek amacıyla belirli oranlarda muafiyet getirdi:

• Riskli Alanlar ve Rezerv Alanlar: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı Alanlarında yapılan plan değişikliklerinden hiçbir şekilde değer artış payı alınmayacak.

• Riskli Yapı (Tek Bina) Parselleri: Riskli yapı tespiti yapılmış parsellerde, mevcut inşaat alanının (emsal) yüzde 20’sine kadar olan artışlar değer artış payından muaf tutuldu. Ancak artış yüzde 20’yi geçerse, sadece aşan kısım için ödeme yapılacak.

• Kamu Yatırımları: Okul, hastane, yol gibi kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar ile Vakıflara ait araziler de bu paydan muaf tutuldu.

DEĞERİ KİM BELİRLEYECEK?

Değer artışının tespiti keyfiyetten uzaklaştırılarak Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı kuruluşlara emanet edildi. Süreç şöyle ilerleyecek:

1. İdare (Belediye veya Bakanlık), sistem üzerinden otomatik olarak en az iki farklı lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu atayacak.

2. Bu kuruluşların raporları, idare bünyesinde kurulan Kıymet Takdir Komisyonu'na gelecek.

3. Komisyon, iki raporun aritmetik ortalamasından az olmamak kaydıyla nihai değer artışını belirleyecek.

ÖDEME YAPILMADAN RUHSAT YOK, SATIŞ YOK

Değer artış payı kesinleştikten sonra tapuya şerh düşülecek. Yönetmelik, ödeme güvenliğini sağlamak için çok sıkı tedbirler içeriyor:

• Satış Yasağı: Değer artış payı ödenmeden taşınmaz satılamayacak, devredilemeyecek.

• Ruhsat Yasağı: Ödeme tamamlanmadan yapı ruhsatı veya diğer izin belgeleri düzenlenmeyecek.

ÖDEME KOLAYLIĞI: PEŞİNE %10 İNDİRİM

Vatandaşlara ödeme konusunda iki seçenek sunuluyor:

1. Peşin Ödeme: Tahakkuk tarihinden itibaren 1 ay içinde peşin ödeme yapılırsa %10 indirim uygulanacak.

2. Taksitli Ödeme: Toplam 4 taksit yapılabilecek. Taksitler TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında artırılacak. İlk taksit faizsiz olarak 1 ay içinde, diğerleri ise 6'şar aylık periyotlarla ödenecek.

TOPLANAN PARA NEREYE GİDECEK?

Elde edilen gelirin büyük bir kısmı kentsel dönüşüm projelerine kaynak olacak. Büyükşehir belediyesi olan illerde toplanan paranın dağılımı şöyle:

• %25 Büyükşehir Belediyesi’ne,

• %25 İlçe Belediyesi’ne,

• %25 Bakanlığın Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı’na,

• %25 Hazine’ye (Genel Bütçe).

KRİTİK GEÇİŞ HÜKÜMLERİ VE TARİHLER

Yönetmelik, geçmiş başvurular için de belirleyici tarihler koydu:

• 20 Şubat 2020 Öncesi: Bu tarihten önce resmi başvuru numarası almış plan değişiklik tekliflerinden değer artış payı alınmayacak.

• 12 Aralık 2024 Öncesi Riskli Yapılar: Bu tarihten önce başvurusu yapılmış riskli yapılarda, emsal artışı 1.5 kata kadar olan kısımlar vergiden muaf tutulacak (Yeni başvurularda bu sınır %20).

Uzman Görüşü: Şehir Plancıları ve Gayrimenkul Uzmanları, düzenlemenin "adrese teslim" imar değişikliklerinin önünü keseceğini belirtiyor. Uzmanlar, “Eskiden parsel bazında yoğunluk artışları malike büyük bir rant bırakıyordu. Artık bu rantın %90’ı kamuya döneceği için, gereksiz ve şehri bozan plan değişikliği taleplerinin bıçak gibi kesilmesini bekliyoruz” yorumunda bulunuyor.

UZMAN GÖRÜŞÜ VE ANALİZ: "Adrese Teslim" İmar Rantı Tarih Oluyor

Şehir Plancıları ve gayrimenkul piyasası uzmanları, yeni yönetmeliğin teknik bir düzenleme olmaktan öte, Türk şehircilik tarihinde "rant odaklı bireysel plan değişikliği" dönemini kapatan bir milat olduğu görüşünde birleşiyor.

Uzmanlara göre; geçmişte parsel bazında yapılan yoğunluk artışları, şehir siluetini bozan ancak mülk sahibine devasa karlar bırakan bir mekanizmaydı. Ancak "Değer Artış Payı" (DAP) sistemi, bu mekanizmanın finansal motivasyonunu ortadan kaldırıyor.

Bu durumu netleştirmek için, sektörde sıkça karşılaşılan bir senaryo üzerinden "Hayali Bir Yatırımcı ve Bir Arsa" örneğini inceleyelim:

Örnek Senaryo: Bir "Fonksiyon Değişikliği" Hikayesi

Diyelim ki yatırımcı Ahmet Bey'in şehrin merkezi bir lokasyonunda 2.000 m² büyüklüğünde bir arazisi var.

• Mevcut Durum: Arsa, mevcut planda "Konut Alanı" olarak görünüyor ve 2 katlı villa imarına sahip.

• Ahmet Bey'in Talebi: Ahmet Bey, belediyeye başvurarak bu arsanın "Ticaret Alanı"na çevrilmesini ve kat hakkının 2 kattan 10 kata çıkarılmasını (emsal artışı) talep ediyor. Amacı buraya lüks bir iş merkezi (plaza) dikmek.

1. ESKİ SİSTEM (Yönetmelik Öncesi)

Eski sistemde, Ahmet Bey bu plan değişikliğini onaylattığında süreç şöyle işliyordu:

• Arsanın Eski Değeri: 10 Milyon TL.

• Plan Değişikliği Sonrası Değeri: Arsa "ticari imarlı" ve "10 katlı" olduğu anda değeri 110 Milyon TL'ye fırlıyordu.

• Oluşan Rant (Değer Artışı): 100 Milyon TL.

• SONUÇ: Bu 100 Milyon TL’lik değer artışının tamamı Ahmet Bey’in cebine giriyordu. Ahmet Bey, sadece plan değişikliği dosya masraflarını ödüyor, şehir ise artan trafik ve beton yoğunluğu ile baş başa kalıyordu. Bu "tatlı kar", herkesi plan değişikliği için belediye kapılarını aşındırmaya teşvik ediyordu.

2. YENİ SİSTEM (Değer Artış Payı Yönetmeliği Sonrası)

Ahmet Bey, bugünkü yönetmelik yürürlükteyken aynı talepte bulunursa tablo şöyle değişiyor:

• Değerleme Raporu Şartı: SPK lisanslı iki farklı firma ve Kıymet Takdir Komisyonu arsanın değerini ölçüyor.

  • Tespit Edilen Eski Değer: 10 Milyon TL

  • Tespit Edilen Yeni Değer: 110 Milyon TL

  • Resmi Değer Artışı: 100 Milyon TL

• Kamunun Payı (%90): Devlet diyor ki; "Bu artış senin emeğinle değil, kamunun verdiği imar hakkıyla oldu. O yüzden artan 100 Milyon TL'nin 90 Milyon TL'sini (Değer Artış Payı olarak) devlete ödeyeceksin."

• Ahmet Bey'e Kalan: 10 Milyon TL.

İkna Edici Sonuç: Neden Caydırıcı?

Bu noktada uzmanlar şu psikolojik ve finansal analizi yapıyor:

Ahmet Bey, 100 Milyon TL'lik bir değer artışı yarattı ama bunun 90 Milyon TL'sini devlete nakit olarak ödemek zorunda. Üstelik:

1. Plan değişikliği dosya masraflarını ödedi.

2. Değerleme şirketlerinin rapor ücretlerini ödedi.

3. Bürokratik süreçlerle aylarca uğraştı.

4. İnşaat riskine girdi.

Eline kalan net kar (10 Milyon TL), girdiği riske ve harcadığı zamana değmeyecek kadar düşüyor. Üstelik bu parayı (90 Milyon TL) yapı ruhsatı almadan veya arsayı satmadan önce ödemesi ya da taksite bağlaması gerekiyor.

Uzman Yorumu:

"Hiçbir yatırımcı, kârının %90'ını devlete vereceğini bile bile parsel bazında plan değişikliği peşinde koşmaz. Bu sistem, 'adrese teslim' plan değişikliklerini yasaklamıyor, ancak onları finansal olarak anlamsız kılıyor. Böylece belediyelerin üzerindeki 'bana özel imar ver' baskısı kendiliğinden ortadan kalkıyor. Şehirler artık bireysel zenginleşme taleplerine göre değil, gerçek kentsel ihtiyaçlara göre planlanmak zorunda kalacak."

Bu açılım, konunun sadece "bir vergi" olmadığını, aynı zamanda kentsel planlama disiplinini sağlayan stratejik bir bariyer olduğunu net bir şekilde ortaya koymaktadır.