Hacettepe Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi İçin Yeni Yapılaşma Kuralları Belli Oldu

Başkent'in teknoloji ve inovasyon üssü Hacettepe Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi (Teknokent) 1 No'lu Alan sınırları içerisinde uygulanacak imar ve yapılaşma plan notları, bölgenin gelecekteki mimari ve altyapı stratejisini net bir şekilde ortaya koyuyor. Deprem güvenliğinden sivil havacılık kurallarına, orman alanlarının korunmasından altyapı koordinasyonuna kadar birçok detayı barındıran yeni kurallar, güvenli ve sürdürülebilir bir teknoloji ekosistemi yaratmayı hedefliyor.

Hacettepe Üniversitesi Teknokent alanında faaliyet göstermek isteyen veya yeni yatırım planlayan firmalar, mimari projelerini artık çok daha sıkı denetimler ve detaylı regülasyonlar çerçevesinde hazırlamak zorunda. 4 Ağustos 2023 tarihli Resmî Gazete'de ilan edilen sınırlar esas alınarak hazırlanan plan notları, yapılaşmanın her aşamasını güvence altına alıyor.

İşte teknoloji ve Ar-Ge yatırımlarına yön verecek yapılaşma şartlarının kritik detayları:

Deprem Güvenliği ve Zemin Etütleri Ön Planda

Bölgede inşa edilecek tüm yapılar için tavizsiz bir deprem güvenliği politikası izleniyor. Plan notlarına göre:

Mevcut yapılar müktesep hak sayılsa da yeniden yapılaşma durumunda tüm yeni kurallar geçerli olacak.
Her türlü inşaatta "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik" ve güncel Deprem Yönetmeliği hükümleri harfiyen uygulanacak.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü tarafından onaylanmış Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu'ndaki önlemlerin alınması zorunlu tutulurken, her inşaat öncesi mutlaka parsel bazlı ayrıntılı zemin etüt raporu hazırlanacak.

Orman Alanları ve Doğal Yaşam Kesin Koruma Altında

Hacettepe Üniversitesi kampüsünün öne çıkan en önemli özelliklerinden biri olan yeşil doku, yargı kararlarıyla tam koruma altına alınmış durumda:

Yargıtay kararlarıyla kesinleşen Hacettepe Üniversitesi Özel Orman Alanları, kampüs bütünlüğü çerçevesinde aynen korunacak.
Bu alanlarda Tarım ve Orman Bakanlığı'nın uygun görüşü alınmadan mimari proje onaylanamayacak ve hiçbir şekilde yapı ruhsatı verilemeyecek.
Hem özel orman alanları hem de Devlet Ormanı statüsündeki bölgeler, parselasyon uygulamasına (arsa üretimine) kesinlikle konu edilemeyecek.
Bölgeden geçecek yollar için bile ilgili orman idaresinden özel izinler alınması şart koşuluyor.

Sivil Havacılık ve Yükseklik Kriterleri

Bölgenin hava sahası konumundan dolayı yüksek katlı yapılaşmalara karşı Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nün (SHGM) belirlediği katı kurallar devrede olacak:

İnşa edilecek binaların arazi kotundan 150 metre ve daha yüksek olması ihtimaline karşı, Devlet Hava Meydanları İşletmesi'nden (DHMİ) mutlaka olumlu görüş alınması gerekecek.
Hava araçları için tehlike oluşturmaması adına binalar uluslararası sivil havacılık standartlarına göre işaretlenecek ve ışıklandırılacak.
Ayrıca bölgenin Haberleşme, Seyrüsefer ve Gözetim Sistemleri (CNS) etkileşim sahasında olması durumunda teknik kurumlardan onay alınması şartı getirildi.

Altyapı Kurumlarıyla Tam Koordinasyon (2025 Güncellemeleri)

Planlama alanındaki altyapı güvenliği, Ankara'nın ana altyapı sağlayıcılarının 2025 yılı sonlarında verdiği güncel kurum görüşleriyle güvence altına alınmış durumda:

Doğalgaz: Başkentgaz'ın altyapı tesisleri kesinlikle korunacak. Zorunlu bir deplase (hat taşıma) işlemi gerekirse, maliyet talep eden tarafça karşılanacak.
Su ve Kanalizasyon: ASKİ Genel Müdürlüğü'nün güncel onayı ile mevcut tüm altyapı ve üstyapı tesisleri korunarak projelere entegre edilecek.
Elektrik ve Enerji: TEİAŞ ve Başkent Elektrik (Enerjisa) kuvvetli akım tesisleri yakınındaki tüm projeler için önceden güvenlik mesafesi onayları alınacak.
Dere Yatakları: Alan içinden geçen Maslah Deresi için DSİ'nin taşkın ve rüsubat kontrolü yönetmeliklerine ve Başbakanlık genelgelerine kesin olarak uyulacak.

Tasarım ve Kentsel Estetik Kuralları

Teknoloji Geliştirme Bölgesi içinde sıradan bir yapılaşmaya izin verilmiyor. Uygulama yapılabilmesi için;

Mutlaka 1/500 ölçekli Kentsel Tasarım Projesi, Vaziyet Planı veya Yerleşim Planı onaylanmak zorunda.
Birden fazla ada birlikte projelendirilirse, adalar arası inşaat alanı transferi (emsal transferi) yapılabilecek.
Tüm kullanım alanları 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu'nun amacına uygun, yani Ar-Ge ve inovasyon odaklı olarak tahsis edilecek.
Otopark ve Sığınak gibi temel mimari yönetmelikler standart olarak uygulanacak.

Özetle; Hacettepe Üniversitesi Teknoloji Geliştirme Bölgesi'nde yükselecek yeni nesil teknoloji binaları; depreme dayanıklı, doğaya saygılı, altyapı kurumlarıyla tam entegre ve inovasyon ruhuna uygun kentsel tasarım projeleri eşliğinde hayata geçecek. Belirtilen bu kurallara uymayan hiçbir projeye yapı ruhsatı verilmeyecek.

Hacettepe Teknokent Yapılaşma Kuralları - Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Hacettepe Teknokent 1 No'lu alanda yeni bir inşaat başlatmak için temel şart nedir? Öncelikle 04/08/2023 tarihli Resmî Gazete'de ilan edilen sınırlar içindeki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı koşulları geçerlidir. Ancak doğrudan ruhsat alınamaz; öncesinde mutlaka 1/500 ölçekli Kentsel Tasarım Projesi, Vaziyet Planı veya Yerleşim Planının onaylanması gerekmektedir. Ayrıca tüm projeler 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu'na (Ar-Ge ve inovasyon odaklı) uygun olmalıdır.

2. Alandaki mevcut binamı yıkıp yeniden yaparsam eski yapılaşma haklarım geçerli olur mu? Hayır. Mevcut binalarınızın şu anki durumu müktesep (kazanılmış) hak olarak kabul edilse de, binayı yıkıp yeniden inşa etmek istediğinizde eski haklarınız değil, bu yeni planın güncel yapılaşma koşulları ve deprem yönetmelikleri geçerli olacaktır.

3. Deprem ve zemin güvenliği için hangi prosedürler zorunlu? Bölgedeki tüm inşaatlarda güncel Deprem Yönetmeliği ve "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik" kuralları katı bir şekilde uygulanacaktır. İnşaata başlamadan önce her parsel için ayrıntılı zemin etüt raporu hazırlanması zorunludur.

4. Projemin olduğu alanda orman veya ağaçlık bölge varsa ne yapmalıyım? Bölgedeki Özel Orman Alanları ve Devlet Ormanı alanları yargı kararlarıyla kesin koruma altındadır. Bu alanlarda;

Hiçbir şekilde parselasyon (arsa üretimi) yapılamaz.
Tarım ve Orman Bakanlığı’nın uygun görüşü alınmadan mimari proje onaylanamaz ve yapı ruhsatı verilemez.
Orman içinden geçmesi gereken yollar için bile orman idaresinden özel geçiş izni alınması şarttır.

5. Bina yüksekliği konusunda sınırlandırmalar nelerdir? Arazi kotundan 150 metre ve daha yüksek bir yapı inşa edilecekse sivil havacılık kuralları devreye girer. Bu durumda uçuş güvenliğini tehlikeye atmamak adına Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) ve Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nden onay alınması; ayrıca binanın havacılık standartlarına göre işaretlenip ışıklandırılması zorunludur.

6. Altyapı hatlarına (Doğalgaz, Su, Elektrik) denk gelen projelerde süreç nasıl işler? Bölgedeki ASKİ, Başkentgaz, TEİAŞ ve Başkent Elektrik'e ait mevcut altyapı tesislerinin yerinde korunması esastır. Eğer doğalgaz tesislerinin olduğu alanın yapılaşmaya açılması zorunluysa ve hatların taşınması (deplase) gerekiyorsa; bu işlem ancak Başkentgaz'ın onayıyla ve masrafların talep eden tarafça ödenmesi şartıyla yapılabilir.

7. Proje alanından geçen dere yatakları için özel bir kural var mı? Evet. Alan içinden geçen Maslah Deresi çevresinde yapılacak çalışmalarda DSİ'nin kurum görüşlerine, taşkın kontrol yönetmeliklerine ve Başbakanlığın dere yatakları ile ilgili genelgelerine kesin olarak uyulması zorunludur.

8. Adalar arasında inşaat hakkı transferi mümkün mü? Evet, kentsel tasarım esnekliği sağlamak adına birden fazla adanın birlikte projelendirilmesi (vaziyet projesine dayalı olarak) durumunda, adalar arasında inşaat alanı transferi yapılmasına izin verilmektedir.