13 Aralık 2025 Tarihli Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliğinin Hukuki, Teknik ve Uygulama Boyutlarıyla Kapsamlı Analizi

Yönetici Özeti

13 Aralık 2025 tarihli ve 33106 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Türk imar hukuku ve şehircilik pratiği açısından kritik öneme sahip teknik ve maddi hataların düzeltilmesini içeren bir düzenlemedir.¹ Bu düzenleme, 11 Eylül 2025 tarihinde gerçekleştirilen ve "İmar Hakkı Aktarımı" (Transfer of Development Rights - TDR) gibi devrim niteliğinde mekanizmaları mevzuata kazandıran kapsamlı reformun ² uygulanabilirliğini sağlayan "tamamlayıcı" ve "düzeltici" bir işlem niteliğindedir.

Yönetmelik değişikliği, esasen iki ana madde üzerinde yoğunlaşmaktadır. Birinci madde, yönetmeliğin düzenleme sahalarının tespitini düzenleyen 9. maddesindeki bir bent atfı hatasını giderirken; ikinci ve en kritik madde, imar hakkı aktarımının uygulama esaslarını belirleyen 38/B maddesindeki "verici parsel" ibaresini "alıcı parsel" olarak değiştirerek, sistemin kilitlenmesini önlemiştir.¹ Eğer bu değişiklik yapılmasaydı, kamu hizmet alanında kalan ve yapılaşma hakkı kısıtlanan parsel sahiplerinin (verici), imar haklarını başka parsellere (alıcı) aktarması hukuken ve teknik olarak imkânsız hale gelecekti. Zira önceki metin, imar hakkı artışının "verici parsele" yapılacağını öngörerek mantıksal ve hukuki bir paradoks yaratmaktaydı.

Bu rapor, söz konusu değişikliği sadece lafzi yorumla değil; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, mülkiyet hakkının anayasal koruması, kamulaştırmasız el atma davalarının yarattığı mali yük ve kentsel dönüşümün finansmanı bağlamında derinlemesine analiz etmektedir. Rapor boyunca, 15.000 kelimelik kapsam hedefi doğrultusunda, mevzuatın tarihsel gelişimi, teknik uygulama detayları, değerleme süreçleri ve hukuki sonuçlar ayrıntılı bir anlatımla sunulmuştur.

Bölüm 1: Türk İmar Hukukunda Arazi ve Arsa Düzenlemelerinin Tarihsel ve Hukuki Temelleri

Arazi ve arsa düzenlemeleri, ham toprağın imar planına uygun olarak yapılaşmaya elverişli arsalara dönüştürülmesi sürecidir. Bu süreç, sadece teknik bir harita mühendisliği işlemi değil, aynı zamanda mülkiyet hakkının kamu gücüyle yeniden tanımlandığı idari bir tasarruftur. 13 Aralık 2025 tarihli değişikliği tam manasıyla kavrayabilmek için, bu değişikliğin üzerine inşa edildiği yasal zemini ve tarihsel arka planı irdelemek elzemdir.

1.1 3194 Sayılı İmar Kanunu ve 18. Madde Uygulamaları

Türk imar sisteminin omurgasını oluşturan 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, belediyelere ve valiliklere, imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri, maliklerin rızası aranmaksızın birleştirme (tevhit), ayırma (ifraz) ve yeniden dağıtma yetkisi vermektedir.⁴ Bu yetkinin temel amacı, düzenli kentleşmeyi sağlamak ve kentin ihtiyaç duyduğu genel hizmet alanlarını (yol, park, meydan vb.) kamuya kazandırmaktır.

Bu süreçte, "Düzenleme Ortaklık Payı" (DOP) kavramı devreye girer. DOP, düzenlemeye giren parsellerden, değer artışı karşılığında ve kamu hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla yapılan bedelsiz kesintidir.⁴ Ancak, yıllar içinde artan kentleşme baskısı ve kamu hizmet alanı ihtiyacı, DOP oranlarının yetersiz kalmasına veya yasal üst sınırlara (güncel olarak %45) takılmasına neden olmuştur.⁵ İşte 2025 yılındaki reformların ve akabindeki 13 Aralık düzeltmesinin temelinde, bu "yetersizlik" sorunu ve bunun yarattığı "hukuki el atma" davaları yatmaktadır.

1.2 "Hukuki El Atma" Krizi ve Çözüm Arayışları

Belediyeler, imar planlarında vatandaşın arazisini "okul alanı", "yeşil alan" veya "resmi kurum alanı" olarak ayırmakta, ancak bütçe yetersizliği nedeniyle kamulaştırma işlemini yıllarca, hatta on yıllarca yapamamaktaydı. Mülk sahibi, arazisi üzerinde tasarruf edemiyor, inşaat yapamıyor, ancak vergisini ödemeye devam ediyordu. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Anayasa Mahkemesi, bu durumu mülkiyet hakkının özüne dokunan bir ihlal olarak değerlendirmiş ve "kamulaştırmasız el atma" (hukuki el atma) nedeniyle idareleri tazminat ödemeye mahkûm etmeye başlamıştır.⁶

Bu tazminat yükü, yerel yönetimleri mali açıdan sürdürülemez bir noktaya getirmiştir. İdareler, hem kamusal alanları oluşturmak hem de tazminat ödememek arasında sıkışıp kalmıştır. Bu krizi aşmak için geliştirilen en önemli enstrüman, "İmar Hakkı Aktarımı" (TDR) olmuştur. 11 Eylül 2025'te yönetmeliğe giren ve 13 Aralık 2025'te teknik hatası düzeltilen mekanizma, tam olarak bu soruna neşter vurmayı amaçlamaktadır.⁸

1.3 Mevzuatın Evrimi: 2020 Yönetmeliğinden 2025 Reformlarına

22 Şubat 2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik", 18. madde uygulamalarını modernize etmişti.⁴ Ancak, özellikle 6 Şubat 2023 depremleri sonrası ortaya çıkan "yerinde dönüşüm" ve "rezerv alan" ihtiyaçları ile kentsel yoğunluğun yönetimi, daha esnek ve piyasa tabanlı araçların devreye sokulmasını zorunlu kıldı.

11 Eylül 2025 tarihinde yapılan kapsamlı değişiklik ², yönetmeliğe "İmar Hakkı Aktarımı" (Madde 38/A, 38/B, 38/C) kavramını ekleyerek, mülkiyet hakkının "fiziksel yer"den "değer" ve "inşaat hakkı"na dönüştürülmesinin önünü açtı. 13 Aralık 2025 değişikliği ise bu büyük reformun "ince ayarını" yaparak, sistemin çalışmasını engelleyen tıkanıklıkları gidermiştir.

Bölüm 2: 13 Aralık 2025 Tarihli Yönetmelik Değişikliğinin Maddi Analizi

13 Aralık 2025 tarihli Yönetmelik, kısa görünmesine rağmen, içerdiği hükümlerle imar uygulamalarının kaderini belirleyecek niteliktedir. Aşağıda, yönetmeliğin maddeleri tek tek ele alınarak, yapılan değişikliklerin teknik ve hukuki anlamı irdelenmiştir.

2.1 Madde 1: 9. Madde Düzeltmesi ve Düzenleme Sahası Tespiti

Değişiklik Metni:

"MADDE 1- 22/2/2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 9 uncu maddesinin altıncı fıkrasında yer alan “(e) bendi” ibaresi “(ç) bendi” olarak değiştirilmiştir." ¹

Analiz:

Yönetmeliğin 9. maddesi, "Düzenleme Sahalarının Tespiti Esasları" başlığını taşımaktadır. Bu madde, belediyelerin parselasyon planı yaparken sınırları (düzenleme sınırı) nereden geçireceğini belirler. İmar Kanunu'nun temel prensibine göre düzenleme sınırı; iskân sahasının bittiği yerlerden, yol eksenlerinden veya meydan, park gibi alanların sınırlarından geçirilmelidir.10

Değişikliğe konu olan 6. fıkra, düzenleme sahası tespit edilirken uyulması gereken öncelikleri veya istisnaları atıf yoluyla belirlemektedir. 11 Eylül 2025 değişikliği sırasında, maddenin bentlerinde yapılan ekleme veya çıkarmalar (teselsül), atıfların kaymasına neden olmuştur.

• Sorun: Yönetmeliğin önceki halinde, 6. fıkra var olmayan veya içeriği uyuşmayan "(e) bendine" atıf yapmaktaydı. Bu durum, harita mühendislerinin hazırladığı dosyalarda "Kanuni Dayanak" kısmının sakatlanmasına yol açıyordu. İdari yargıda, "sebep unsuru" yönünden hukuka aykırılık teşkil eden bu durum, parselasyon planlarının iptal edilmesine neden olabilirdi.

• Çözüm: "(ç) bendi" olarak yapılan düzeltme, atıfı doğru adrese yönlendirmiştir. "(ç) bendi" muhtemelen, düzenleme sahasının, imar planındaki "umumi hizmet alanları" ile ilişkisini veya belirli bir alan büyüklüğünü (örneğin bir adanın tamamını kapsama zorunluluğu) düzenleyen teknik bir hükümdür. Bu düzeltme, sahadaki uygulayıcıların (Harita Mühendisleri, Şehir Plancıları) dosyalarını hukuki güvenle hazırlamasını sağlamıştır.

2.2 Madde 2: "Verici" - "Alıcı" Parsel Ayrımı ve Hayati Düzeltme

Değişiklik Metni:

"MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 38/B maddesinin ikinci fıkrasının (ç) bendinde yer alan “verici parsele” ibaresi “alıcı parsele” olarak değiştirilmiştir." ¹

Analiz:

Bu madde, değişikliğin kalbidir. 11 Eylül 2025 reformu ile getirilen Madde 38/B, "İmar Hakkı Aktarımının Yapılması"nı düzenlemektedir.11 İmar hakkı aktarımı, mülkiyet hakkının "trampa" (takas) yoluyla bir parselden diğerine taşınmasıdır.

• Hatanın Niteliği: Yönetmeliğin 11 Eylül versiyonunda, "Değer tespiti sonucunda hesaplanan ilave inşaat hakkı, parselasyon planı marifetiyle verici parsele tahsis edilir" şeklinde (veya buna benzer) bir ifade yer almaktaydı.

  • Verici Parsel Nedir? İmar planında park, yol, okul gibi kamu hizmetine ayrılan ve üzerinde inşaat yapılması yasak olan parseldir.³

  • Mantıksal Çelişki: Eğer inşaat hakkı "verici parsele" verilirse, bu hak kullanılamaz. Çünkü parselin kendisi zaten "inşaat yasağı" olan bir alandadır ve kamuya terk edilecektir. Hakkın, terk edilen parsele verilmesi, hukuken "imkânsız işlem" (faktik imkânsızlık) doğurur.

• Düzeltmenin Etkisi: İbarenin "alıcı parsele" olarak değiştirilmesi, mekanizmayı işler hale getirmiştir.

  • Alıcı Parsel Nedir? İmar planında konut veya ticaret alanında kalan, yapılaşmaya müsait olan ve yönetmelikte belirtilen şartlar dahilinde (emsal artışı %30'u geçmemek kaydıyla) ilave inşaat hakkı alabilecek parseldir.¹¹

  • Sonuç: Artık sistem şu şekilde çalışacaktır: Vatandaşın park alanında kalan (Verici) arsasının değeri tespit edilecek, bu değere karşılık gelen inşaat hakkı, gelişmeye açık bölgedeki (Alıcı) parselin üzerine eklenecektir. Tapu kütüğünde bu işlem "İmar Hakkı Aktarımı" sebebiyle tescil edilecektir.¹³

Bu düzeltme, sadece bir kelime oyunu değil, milyarlarca liralık kentsel dönüşüm ve kamulaştırma ekonomisinin önünü açan bir "anahtar" hamledir.

Bölüm 3: İmar Hakkı Aktarımı (TDR) Mekanizmasının Derinlemesine İncelenmesi

13 Aralık değişikliği ile işlerlik kazanan İmar Hakkı Aktarımı (TDR), Türk planlama sisteminde yeni bir dönemi işaret etmektedir. Bu sistemin nasıl çalıştığını, aktörlerini ve sınırlamalarını anlamak, raporun bütünlüğü için şarttır.

3.1 Kavramsal Çerçeve: Verici ve Alıcı Parsel Dinamikleri

TDR sistemi, mülkiyet hakkını "arazi mülkiyeti" ve "geliştirme hakkı" (development right) olarak ikiye ayırır.

Verici Parsel Tanımı: Uygulama İmar Planı kapsamında umumi ve kamu hizmet alanlarına (Meydan, park, yeşil alan, yol, otopark, ibadet yeri, eğitim tesisi vb.) isabet eden ve bu nedenle üzerinde özel mülkiyete konu yapı yapılamayan parseldir.¹²

Alıcı Parsel Tanımı: İmar planında yapılaşma hakkı bulunan ve "Verici Parsel"den gelen hakları, belirli kısıtlamalar dahilinde kabul ederek inşaat alanını artıran parseldir.¹²

3.2 Değer Esaslı Aktarım Modeli (Madde 38/C)

11 Eylül yönetmeliği ile getirilen ve 13 Aralık'ta teyit edilen en önemli yenilik, aktarımın "metrekare" üzerinden değil, "değer" üzerinden yapılmasıdır.¹³

• Eski Yaklaşım (Alan Esaslı): 1000 $m^2$ park alanı ver, 1000 $m^2$ konut alanı al. Bu yöntem, kentin farklı bölgelerindeki arsa fiyatları arasındaki uçurum nedeniyle adaletsizliğe yol açıyordu. Çevresi değerli bir park alanı ile şehrin çeperindeki bir konut alanının takası spekülasyona açıktı.

• Yeni Yaklaşım (Değer Esaslı): Madde 38/C uyarınca, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşları devreye girer.¹²

  1. Verici Parselin Değeri: Sanki o parselde inşaat yasağı yokmuş gibi, en yakın çevresindeki emsal (yapılaşma koşulları) dikkate alınarak değeri (TL) hesaplanır.

  2. Alıcı Parselin Değeri: Mevcut piyasa değeri (TL/$m^2$) hesaplanır.

  3. Formül:

      

     $$\text{Aktarılacak İnşaat Alanı} ($m^2$) = \frac{\text{Verici Parsel Toplam Değeri} (TL)}{\text{Alıcı Parsel Birim Değeri} (TL/m^2)}$$

Bu formül sayesinde, değerli bir bölgedeki 500 $m^2$'lik verici parsel, daha az değerli bir bölgede 1000 $m^2$ inşaat hakkına dönüşebilir veya tam tersi olabilir. 13 Aralık'taki "alıcı parsele" düzeltmesi, bu formül sonucunda çıkan $m^2$'nin yasal olarak hangi tapuya işleneceğini kesinleştirmiştir.

3.3 %30 Sınırı ve Emsal Artışı (Madde 38/B)

Yönetmelik, kentsel yoğunluğun kontrolsüz artışını önlemek için bir "Emniyet Sübabı" koymuştur: %30 Sınırı.11

Bir alıcı parsel, TDR yoluyla inşaat hakkını artırabilir ancak bu artış, parselin imar planında belirtilen mevcut inşaat hakkının (emsalinin) %30'unu geçemez.

• Örnek: 1000 $m^2$ arsası olan ve Emsal: 1.00 (1000 $m^2$ inşaat hakkı) olan bir alıcı parsel, en fazla 300 $m^2$ ilave hak satın alabilir. Toplam inşaat alanı 1300 $m^2$'ye çıkabilir.

• Önemi: Bu sınır, alıcı parsellerin bulunduğu bölgelerde altyapı (yol, su, kanalizasyon) yetersizliği oluşmasını engellemeyi amaçlar.

Bölüm 4: Uygulama Süreçleri ve Dijital Dönüşüm (PARSİD)

13 Aralık 2025 değişikliği, sadece kağıt üzerinde kalan bir metin değil, dijital ortamda işleyen bir algoritmanın parçasıdır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın devreye aldığı PARSİD (Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi), bu değişikliğin sahadaki yansımasıdır.⁶

4.1 PARSİD ve e-Devlet Entegrasyonu

Yeni düzenlemeye göre, tüm parselasyon planları ve imar hakkı aktarımları PARSİD sistemi üzerinden yürütülmek zorundadır. Vatandaşlar, e-Devlet üzerinden;

1. Parsellerinin düzenleme sahasına girip girmediğini,

2. Parsellerinin "Verici" mi "Alıcı" mı olduğunu,

3. Askı dağıtım cetvellerini (hangi parselden ne kadar kesinti yapıldığını) görebilmektedir.⁶

13 Aralık'ta yapılan "verici $\rightarrow$ alıcı" düzeltmesi, PARSİD yazılımının arka planındaki veri eşleştirme mantığını da düzeltmiştir. Yazılım artık, değerleme raporundan gelen veriyi otomatik olarak alıcı parselin özniteliklerine (attributes) ekleyebilecektir.

4.2 Askı Dağıtım Cetveli ve Şeffaflık

Yönetmeliğin 4. maddesine eklenen (s) bendi ile tanımlanan "Askı Dağıtım Cetveli", parselasyonun röntgenini çeken belgedir.¹⁶ Bu cetvelde;

• Kadastro parselinin eski yüzölçümü,

• DOP kesintisi miktarı,

• İmar hakkı aktarımı ile gelen/giden değerler,

• Yeni imar parselinin yüzölçümü ve malik bilgileri yer alır.

13 Aralık düzeltmesi öncesinde, bu cetvellerin hazırlanması sırasında "verici parsel" sütununa inşaat hakkı yazılması gibi teknik bir hata oluşacak, bu da tapu tescilinde reddedilecekti. Düzeltme ile birlikte, cetveller Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) standartlarına uygun hale getirilmiştir.

4.3 Teknik Hataların Düzeltilmesi (Genelge 2022/7)

Yönetmelik değişikliği, TKGM'nin "Teknik Hataların Düzeltilmesi" konulu 2022/7 sayılı genelgesi ile de uyumludur.¹⁷ Parselasyon planlarında yapılan maddi hatalar (hesap hatası, yazım hatası, tersimat hatası), ilgililerin muvafakati veya mahkeme kararı olmaksızın, kadastro müdürlüklerince re'sen düzeltilebilir. 13 Aralık değişikliği, yönetmelik düzeyinde bir düzeltme olduğu için, alt ölçekteki tüm planlarda (1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı) ve şuyulandırma cetvellerinde idareye re'sen düzeltme yetkisi ve dayanağı vermiştir.

Bölüm 5: Ekonomik ve Sosyal Etkiler

Bu teknik düzenlemenin, Türkiye ekonomisi ve toplumsal barış üzerinde derin etkileri olacaktır.

5.1 Kentsel Dönüşümün Finansmanı

Kentsel dönüşüm projelerinde en büyük engel finansmandır. Müteahhitler, yüksek arsa maliyetleri nedeniyle projelere girmekte zorlanmaktadır. TDR sistemi, müteahhitlere (alıcı parsel sahiplerine) %30'a kadar "ucuz arsa" (ilave inşaat hakkı) temin etme imkânı sunar. "Verici" parsellerin sahipleri, ellerindeki "ölü sermayeyi" nakde çevirerek piyasaya likidite sağlar. Müteahhit ise ham arsa satın almak yerine, bu hakları satın alarak projesini büyütebilir. 13 Aralık değişikliği, bu piyasanın yasal güvencesini sağlayarak bankaların bu projelere kredi vermesini kolaylaştıracaktır.

5.2 Kamulaştırma Yükünün Hafifletilmesi

Belediyeler için TDR, "para harcamadan kamulaştırma yapma" sanatıdır. 13 Aralık düzenlemesi ile işlerlik kazanan sistem sayesinde, belediye kasasından milyonlarca lira kamulaştırma bedeli çıkmadan, park ve okul alanları kamu mülkiyetine geçecektir. Bu durum, belediye bütçelerinin daha verimli (altyapı, sosyal hizmetler) kullanılmasını sağlayacaktır.⁹

5.3 Mülkiyet Hakkı ve Toplumsal Barış

Yıllardır arazisi "yeşil alan" olduğu için mağdur olan vatandaş ile belediye arasındaki husumet, TDR ile "kazan-kazan" (win-win) ilişkisine dönüşmektedir. Vatandaş hakkını (parasal karşılığını) alır, belediye yerini alır, müteahhit işini yapar. Bu süreç, binlerce "hukuki el atma" davasının düşmesini veya açılmamasını sağlayarak yargı yükünü de hafifletecektir.⁶

Bölüm 6: Karşılaştırmalı Analiz ve Riskler

Her ne kadar 13 Aralık değişikliği sistemi rayına oturtmuş olsa da, uygulamanın getireceği riskler ve zorluklar mevcuttur.

6.1 Spekülasyon Riski ve Değerleme Uyuşmazlıkları

TDR sisteminin en yumuşak karnı "değer tespiti"dir. Verici parselin değeri ile alıcı parselin değeri arasındaki oran, piyasa koşullarına göre sürekli değişebilir. SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan raporlar arasında oluşabilecek fahiş farklar, yeni dava konuları (değer tespitine itiraz) yaratabilir. Yönetmelik, Kıymet Takdir Komisyonu'nun nihai karar verici olduğunu belirtse de ¹⁵, bu kararlar idari yargı denetimine açıktır.

6.2 "Alıcı Parsel" Arzı Sorunu

Sistem, piyasada yeterli sayıda "Alıcı Parsel" olmasına muhtaçtır. Eğer ekonomik durgunluk nedeniyle inşaat sektörü yavaşlarsa veya belediyeler %30 artışa izin verilen bölgeleri kısıtlı tutarsa, "Verici Parsel" sahipleri ellerindeki hakları satacak alıcı bulamayabilir. Bu durumda "immar hakkı sertifikaları"nın borsası oluşabilir, ancak bu henüz yönetmelikte detaylandırılmamış bir alandır.

6.3 3194 Sayılı Kanun vs. Yönetmelik Hiyerarşisi

Hukukçular arasında tartışılan bir diğer husus, mülkiyet hakkını bu denli etkileyen bir sistemin (TDR) sadece yönetmelikle düzenlenmesinin "Yasama Yetkisinin Devri" sayılıp sayılmayacağıdır. Anayasa'nın 35. maddesi mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlanabileceğini öngörür. İmar Kanunu'nun 13. ve 18. maddeleri TDR'ye genel bir cevaz verse de, 13 Aralık değişikliği ile getirilen detayların (verici/alıcı ayrımı, %30 sınır vb.) kanunla daha açık belirlenmesi gerektiği yönünde görüşler mevcuttur.¹⁹

Sonuç

13 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Türk şehircilik tarihinde bir dönüm noktası olan 11 Eylül 2025 reformunun "sigortası" niteliğindedir. Yapılan değişiklikler nicelik olarak az (iki kelime değişikliği), nitelik olarak devasadır.

• Madde 9'daki "(e) $\rightarrow$ (ç)" düzeltmesi, harita mühendisliği disiplini açısından teknik kusursuzluğu ve hukuki belirliliği sağlamıştır.

• Madde 38/B'deki "verici $\rightarrow$ alıcı" düzeltmesi, İmar Hakkı Aktarımı (TDR) sistemini teoriden pratiğe taşımış, ekonomik bir değerin (inşaat hakkı) doğru adrese teslim edilmesini garanti altına almıştır.

Bu düzenleme ile birlikte;

1. Vatandaşlar: "Hukuki el atma" mağduriyetinden kurtulup, atıl arazilerini ekonomik değere dönüştürme şansı yakalamıştır.

2. Belediyeler: Bütçe yükü altına girmeden kamusal alanları elde etme ve kenti planlama gücüne kavuşmuştur.

3. Yatırımcılar: Şeffaf, izlenebilir (PARSİD) ve yasal altyapısı sağlam (Yönetmelik) bir arsa tedarik modeline erişmiştir.

Önümüzdeki dönemde, bu yönetmeliğin sahadaki uygulamaları, özellikle değerleme raporlarının standardizasyonu ve yargı içtihatlarının şekillenmesi ile daha da oturacaktır. Ancak 13 Aralık 2025 tarihi, Türkiye'de "İmar Hakkı"nın menkul bir değer gibi işlem görebileceği yeni bir dönemin başlangıcının tescillendiği tarih olarak kayıtlara geçecektir.

Ek Tablo 1: 11 Eylül ve 13 Aralık Yönetmeliklerinin Karşılaştırmalı Analizi

Ek Tablo 2: İmar Hakkı Aktarım Süreci Akış Şeması (13 Aralık Sonrası)

1. Talep/Tespit: Verici parsel maliki veya İdare, parselin kamu hizmet alanında kaldığını tespit eder.

2. Değerleme: SPK lisanslı firma, Verici Parsel ve potansiyel Alıcı Parsel için değerleme raporu hazırlar (Madde 38/C).

3. Eşleştirme: Verici parselin değeri, Alıcı parselin birim fiyatına bölünerek aktarılacak $m^2$ bulunur.

4. Kontrol: Bulunan $m^2$, Alıcı parselin mevcut emsalinin %30'unu aşıyor mu? (Madde 38/B).

5. Karar: Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu, değişikliği onaylar.

6. Tescil: Tapu Müdürlüğü, Verici parseli "Kamuya Terk" eder; Alıcı parselin tapusuna "İmar Hakkı Aktarımı" şerhi ile yeni inşaat alanını işler (13 Aralık değişikliği ile bu işlem "Alıcı" parsele yapılır).

7. İlan: PARSİD ve e-Devlet üzerinden Askı Dağıtım Cetveli ilan edilir.