Kayseri İncesu Kızılören Mahallelerinde Dev İmar Planı Değişikliği: Doğalgaz ve Altyapı Geliyor!

Yozgat-Sivas-Kayseri 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Kapsamında Kayseri İncesu'da Önemli Revizyon

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından, Yozgat-Sivas-Kayseri Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı (ÇDP) kapsamında önemli bir değişikliğe imza atıldı. Kayseri ili, İncesu ilçesi sınırları içerisinde yer alan Kızılören Aşağı ve Kızılören Tabaklı mahallelerini kapsayan bu yeni imar planı değişikliği ile bölgedeki meskun konutların yıllardır beklediği altyapı ve doğalgaz hizmetlerine kavuşmasının önü açıldı.

Plan Değişikliğinin Gerekçesi: Altyapı ve Doğalgaz İhtiyacı

Kayseri İncesu Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 06.08.2026 tarihli başvurusu üzerine başlatılan çalışmalar, bölgedeki seyrek yerleşimli yapıların modern şehircilik olanaklarından faydalanmasını amaçlıyor. Daha önceki 1/100.000 ölçekli ÇDP'de "Tarım Alanı" olarak görünen ancak halihazırda yerleşim yeri olarak kullanılan bu alanlar, doğalgaz ve temel altyapı hizmetlerini alamıyordu. Yapılan İlave ve Revizyon Nazım İmar Planı çalışması ile plansız alanlar, yasal olarak "konut alanı" statüsüne kavuşturuldu.

Tarım Arazisi Statüsünden Kentsel Gelişim Alanına Dönüşüm Süreci

Plan değişikliği sürecinde alanın tarımsal niteliği detaylı kurum görüşleri ve etüt raporlarıyla incelendi. İlgili yasal süreçler ve alınan izinler şu şekilde gerçekleşti:

• Tarım Dışı Kullanım Kararı: Kayseri İl Toprak Koruma Kurulu’nun Mayıs 2025 tarihli tarımsal etüt raporlarına göre; söz konusu bölgedeki T1, T2, T3, T4 ve T5 alanlarının bir kısmının yol, dere ve kullanılmayan arazilerden oluşması nedeniyle 5403 sayılı kanun kapsamı dışında olduğu tespit edildi.

• Devlet Su İşleri (DSİ) Şartlı Onayı: Kurulun 30.05.2025 tarihli kararı ile DSİ 12. Bölge Müdürlüğü'nün belirttiği şartlara uyulması kaydıyla alanın tarım dışı kullanımına onay verildi.

• Tarım ve Orman Bakanlığı İzni: Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nün 06.01.2026 tarihli yazısıyla, bölgedeki 124,843 hektarlık alan için İlave İmar Planı amaçlı tarım dışı kullanım talebi resmen onaylandı.

Rakamlarla Yeni İmar Planının Dağılımı

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 20. maddesine uygun olarak, çevrenin korunması, kamu yatırımlarının önünün açılması ve altyapı entegrasyonu amacıyla yapılan plan değişikliğinde (K34 Numaralı Plan Paftası), toplamda yaklaşık 167 hektarlık bir alan yeniden düzenlendi. Bu alanın; Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından tarım dışı kullanım izni verilen 124 hektarlık kısmı ile zaten tarım dışı olarak değerlendirilen 43 hektarlık kısmından oluştuğu belirtildi.

Bölgenin yeni şehircilik vizyonu doğrultusunda arazi dağılımı şu şekilde planlandı:

• 92 Hektar - Kentsel Yerleşik Alan: Mevcut yapılaşmanın yoğun olduğu ve temel yerleşkelerin bulunduğu alanlar doğrudan kentsel yerleşik alan statüsüne alındı.

• 75 Hektar - Bağ-Bahçe Dokulu Kentsel Gelişme Alanı: Bölgenin doğal yapısı ve ekolojik dokusu gözetilerek, doğayla iç içe, düşük yoğunluklu ve sürdürülebilir konut projelerine ev sahipliği yapacak şekilde bağ-bahçe nizamında geliştirilecek.

Bölge Gayrimenkul Piyasası İçin Ne Anlama Geliyor?

Yozgat-Sivas-Kayseri Çevre Düzeni Planı'nda yapılan bu kritik güncelleme, İncesu ilçesi Kızılören Aşağı ve Tabaklı mahallelerinin gayrimenkul değerini doğrudan artıracak bir hamle olarak görülüyor. İncesu imar planı içerisine dahil edilen bu arazilerde, doğalgaz altyapısının kurulmasıyla birlikte yaşam kalitesinin yükseleceği ve "Bağ-Bahçe Dokulu Kentsel Gelişme Alanı" kararıyla nitelikli, müstakil konut/villa projeleri için yeni bir yatırım merkezi doğacağı öngörülüyor.

1. Arazilerin Yasal Statüsünün Değişmesi (Tarım Dışına Çıkarma) Bölgedeki araziler önceden 1/100.000 ölçekli planda resmi olarak "Tarım Alanı" statüsündeydi. Bu nedenle üzerine ev yapılsa dahi yasal altyapı hizmeti alamıyordu. Kayseri İl Toprak Koruma Kurulu, DSİ ve Tarım ve Orman Bakanlığı'nın incelemeleri sonucunda, tarımsal bütünlüğü olmayan veya halihazırda kullanılmayan 124 hektarlık alan tarım dışı kullanıma çıkarıldı. Mevcut 43 hektarlık tarım dışı alanla birleşince toplam 167 hektarlık alan kentsel kullanıma hazır hale geldi.

2. "Bağ-Bahçe Dokulu Kentsel Gelişme Alanı"nın Kurulması İşin konsept projeleri ilgilendiren en önemli kısmı burasıdır. İmara açılan 167 hektarlık alanın 75 hektarlık kısmı (750 dönüm) planda doğrudan "Bağ-Bahçe Dokulu Kentsel Gelişme Alanı" olarak işaretlendi.

• Bu ne anlama geliyor? Bu alanlara yüksek katlı, yoğun betonarme binalar (apartman siteleri) yapılamayacak. Bunun yerine arazinin doğasına uygun; geniş bahçeli, düşük katlı (genellikle tek veya iki katlı), müstakil evler, modern bağ evleri ve ekolojik villa projeleri inşa edilecek.

3. Altyapı ve Doğalgazın Bölgeye Ulaşması Arazilerin resmi olarak "Kentsel Yerleşik Alan" ve "Kentsel Gelişme Alanı" (konut imarı) statüsüne kavuşmasıyla birlikte, İncesu Belediyesi ve ilgili altyapı kurumlarının önündeki yasal engeller kalkmış oldu. Bu sayede bu yeni projelere ve mevcut evlere:

• Doğalgaz hatları çekilebilecek,

• Yol, su ve kanalizasyon gibi temel şehircilik hizmetleri yasal olarak götürülebilecek.

4. Yatırım ve İnşaat Sürecinin Başlaması Planın onaylanıp askı süreçlerinin tamamlanmasının ardından, 75 hektarlık "Bağ-Bahçe" alanında arsa sahipleri veya gayrimenkul geliştiricileri, belediyenin belirlediği düşük yoğunluklu imar kurallarına (örneğin geniş yeşil alan bırakma zorunluluğu) uyarak yasal ruhsatlarını alacaklar. Böylece bölgede lüks villa siteleri, doğayla iç içe hobi bahçesi tarzı modern yaşam alanları yükselmeye başlayacak.

Özetle; bu plan değişikliği ile Kızılören, plansız yapılaşmadan kurtularak yasal altyapısı (doğalgazı) tamamlanmış, doğayla uyumlu müstakil yaşam projelerinin hayata geçirildiği planlı bir "Kentsel Çekim Merkezi" haline gelecek.

1. Yozgat-Sivas-Kayseri 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği neresi için yapıldı?

Plan değişikliği, Kayseri ilinin İncesu ilçesi sınırlarında yer alan Kızılören Aşağı ve Kızılören Tabaklı mahallelerini kapsamaktadır.

2. Kayseri İncesu imar planı değişikliğinin temel amacı nedir?

Mevcut durumda planda "Tarım Alanı" olarak görünen ancak fiilen seyrek yoğunlukta yerleşim bulunan alanların yasal olarak konut alanına dönüştürülmesi, böylece bölgedeki konutların doğalgaz ve altyapı hizmetlerinden faydalanabilmesi amaçlanmıştır.

3. İmar planı değişikliği talebini hangi kurum yapmıştır?

Söz konusu İlave ve Revizyon Nazım İmar Planı değişikliği talebi, Kayseri İncesu Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 06.08.2026 tarihinde yapılmıştır.

4. İmar değişikliğini onaylayan yetkili bakanlık hangisidir?

Plan değişikliği, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından onaylanmıştır.

5. Yeni imar planı değişikliği ile bölgeye doğalgaz gelecek mi?

Evet. Planı bulunmayan yerleşim alanlarının "Kentsel Yerleşik Alan" ve "Kentsel Gelişme Alanı" statüsüne alınmasıyla, bölgenin altyapı ve doğalgaz hizmetlerine kavuşmasının önündeki yasal engeller kaldırılmıştır.

6. Daha önceki 1/100.000 ölçekli ÇDP'de bu alanların statüsü neydi?

Alanlar, önceki planda (K34 Numaralı Plan Paftası) "Tarım Alanı" statüsündeydi.

7. Tarım alanı vasfındaki arazilerin imara açılması için kimden onay alındı?

Kayseri İl Toprak Koruma Kurulu, Devlet Su İşleri (DSİ) 12. Bölge Müdürlüğü ve Tarım ve Orman Bakanlığı Tarım Reformu Genel Müdürlüğü'nden gerekli izin ve onaylar alınmıştır.

8. İmar planı değişikliğine konu olan alan toplam kaç hektardır?

Plan değişikliği toplamda yaklaşık 167 hektarlık bir alanı kapsamaktadır.

9. 167 hektarlık alanın ne kadarı tarım dışı kullanım için izinlendirildi?

Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından 124 hektarlık alan için tarım dışı kullanım izni verilmiş, geriye kalan 43 hektar ise zaten tarım dışı olarak değerlendirilen alanlardan oluşmuştur.

10. Planlanan 167 hektarlık arazinin arazi kullanım dağılımı nasıldır?

Toplam alanın 92 hektarlık kısmı "Kentsel Yerleşik Alan", 75 hektarlık kısmı ise "Bağ-Bahçe Dokulu Kentsel Gelişme Alanı" olarak düzenlenmiştir.

11. "Bağ-Bahçe Dokulu Kentsel Gelişme Alanı" ne anlama geliyor?

Bu statü, bölgenin ekolojik ve doğal yapısı korunarak doğayla iç içe, düşük yoğunluklu, müstakil ve geniş bahçeli konut projelerinin yapılabileceği sürdürülebilir yerleşim alanlarını ifade eder.

12. Kayseri İl Toprak Koruma Kurulu araziler için hangi kararı verdi?

Kurul, alanın bir kısmının yol, dere ve kullanılmayan arazilerden (T1, T2, T3, T4, T5) oluşması sebebiyle 5403 sayılı Kanun kapsamı dışında olduğuna; diğer kısımların ise tarım dışı kullanımının uygun olduğuna karar vermiştir.

13. Tarım ve Orman Bakanlığı tarım dışı kullanım onayını ne zaman verdi?

Bakanlığa bağlı Tarım Reformu Genel Müdürlüğü, 06.01.2026 tarihli yazısıyla tarım dışı kullanım talebini onaylamıştır.

14. Devlet Su İşleri (DSİ) bu plan değişikliğine nasıl yaklaştı?

DSİ 12. Bölge Müdürlüğü, kurum tarafından belirtilen hususlara uyulması şartıyla tarım dışı kullanım taleplerinin uygun bulunmasına destek vermiştir.

15. Çevre Düzeni Planı (ÇDP) ana kararları bozulmadan değişiklik yapılabilir mi?

Evet. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 20. maddesine göre; kamu yatırımları, çevrenin korunması, altyapı ihtiyaçları ve değişen veriler doğrultusunda, planın ana kararlarını ve bütünlüğünü bozmayacak nitelikte çevresel düzenleme değişiklikleri yapılabilir.

16. Kızılören Aşağı ve Tabaklı mahallelerindeki yerleşim yoğunluğu nasıldır?

Uydu görüntüsü incelemelerine ve etüt raporlarına göre, plan değişikliğine konu olan bölgede halihazırda "seyrek yoğunlukta yerleşim alanları" bulunmaktadır.

17. İncesu imar değişikliği gayrimenkul fiyatlarını etkiler mi?

Altyapı ve doğalgaz imkanlarının gelmesi, arazilerin resmi olarak konut imarına (özellikle kentsel yerleşik alan ve bağ-bahçe nizamı) dönüşmesi nedeniyle bölgedeki gayrimenkul ve arsa değerlerinin artması öngörülmektedir.

18. Yeni imar planı müstakil villa projeleri için uygun mu?

Evet. Planda ayrılan 75 hektarlık "Bağ-Bahçe Dokulu Kentsel Gelişme Alanı", düşük yoğunluklu müstakil ev ve villa projeleri gibi yatırımlar için doğrudan yasal zemin sunmaktadır.

19. Kızılören'de imar izni bulunmayan mevcut evler yıkılacak mı?

Hayır. Yapılan İlave ve Revizyon Nazım İmar Planı çalışmasının ana amacı, hali hazırda var olan ancak plansız görünen alanları yasal "konut alanı" sınırları içerisine dahil ederek onlara altyapı ulaştırmaktır.

20. Çevre Düzeni Planı Değişikliği Gerekçe Raporu hangi yasal dayanaklara göre hazırlandı?

Rapor, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 20. maddesi hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır.

21. Plan değişikliği yapılan bölge hangi plan paftasında yer alıyor?

İlgili değişiklik, Yozgat-Sivas-Kayseri Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı içerisinde "K34" numaralı plan paftasında yer almaktadır.

22. Kayseri İncesu Kızılören imar planı değişikliği Resmi Gazete'de yayımlandı mı?

Çevre Düzeni Planı değişiklikleri onaylandıktan sonra yasal askı süreçlerine tabi olur. İlgili yönetmelik (Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği) 14.06.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olup, işlemler bu yönetmeliğe göre yürütülmektedir.

23. Yeni plana göre bölgede tarımsal faaliyetler tamamen bitecek mi?

Hayır. Sadece 167 hektarlık alan kentsel gelişim ve yerleşik alan olarak düzenlenmiştir. Planlama bölgesi dışındaki diğer uygun alanlarda, tarımsal faaliyetler Yozgat-Sivas-Kayseri ÇDP ana kararları çerçevesinde devam edecektir.

24. Tarım arazilerinin korunması yönetmeliği bu planda nasıl uygulandı?

Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlamasına Dair Yönetmelik’in 12. maddesinin 7. fıkrası gereğince titiz bir inceleme yapılmış, tarımsal bütünlüğü bozmayacak ve halihazırda tarım vasfını yitirmiş/kullanılmayan araziler seçilerek Bakanlık Oluru alınmıştır.

25. İmar planı değişikliği bölgenin geleceğini nasıl şekillendirecek?

Doğalgaz ve modern altyapı hizmetlerinin entegrasyonuyla birlikte Kızılören bölgesi, düzensiz yapılaşmadan kurtularak planlı, çevre dostu ve yaşanabilir bir kentsel çekim merkezine dönüşecektir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026