Denizli Çal Selcen Mahallesi TOKİ "İlk Evim Arsa" Projesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Onay Sürecinde

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü, Denizli ili, Çal ilçesi, Selcen Mahallesi sınırları içerisinde yer alan yaklaşık 8 hektarlık alan için Aydın-Muğla-Denizli Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı (ÇDP) Değişikliği Gerekçe Raporu'nu tamamladı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından "İlk Evim Arsa Projesi" kapsamında Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB) ilan edilen taşınmazlar, plansız yapılaşmanın önüne geçilmesi ve dar gelirli vatandaşların uygun şartlarda konut sahibi yapılması amacıyla kentsel gelişme alanına dönüştürülüyor.

Kurum Görüşleri ve Teknik Şartlar

Plan değişikliği teklifinin hazırlanması sürecinde ilgili tüm alt ve üst ölçekli kamu kurumlarından olumlu görüşler alındı:

• Tarım ve Orman İl Müdürlüğü: Kuru Marjinal Tarım Arazisi niteliğindeki 8,14 hektarlık alanın 5403 sayılı Kanun'un 13. maddesi uyarınca "İlk Evim Arsa Projesi" amaçlı tarım dışı kullanımını uygun buldu. İzin, onay tarihinden itibaren 2 yıl geçerli olacak.

• DSİ 21. Bölge Müdürlüğü: Alanın doğu sınırından geçen dere yatağı için taşkın sahası şeridinin imar planlarına işlenmesini, dere güzergahı boyunca 10 metre genişliğinde kesit bırakılmasını ve kalıcı yapı yapılmamasını şart koştu.

• Denizli Orman Bölge Müdürlüğü: Taşınmazların orman tahdit sınırları dışında kaldığını ve 2/B maddesi kapsamında olmadığını teyit etti.

• DESKİ Genel Müdürlüğü: Bölgede oluşacak nüfusa yetecek kapasitedeki içme suyu deposu, iletim hatları, kanalizasyon ve yağmur suyu deşarj sistemlerinin TOKİ tarafından inşa edileceğini bildirdi.

• ADM Elektrik Dağıtım A.Ş.: Planlama alanında yola cepheli 4m x 9m (36 m²) ebatlarında toplam 3 adet trafo alanının ayrılmasını talep etti.

• Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü: Çal-Güney İl yoluna yaklaşık 80 metre mesafede yer alan alanın karayoluna direkt cephesi olmaması sebebiyle imar planı yapılmasında sakınca görmedi.

Nüfus Kabulü ve Bölgesel Etki

TOKİ tarafından yapılan hesaplamalara göre 72 kişi/ha brüt yoğunluk üzerinden alana 576 kişilik ilave nüfus gelmesi öngörülüyor. ÇDP projeksiyonlarında Çal ilçe merkezi için belirlenen 2025 yılı 35.442 kişilik kentsel nüfus hedefi ile güncel TÜİK verileri (17.277 kişi) karşılaştırıldığında, eklenecek 576 kişilik nüfusun üst ölçekli plan kabullerini aşmadığı ve bölge altyapısına yük getirmeyeceği tespit edildi.

Alan için 02.04.2026 tarihinde onaylanan "İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu" uyarınca, alt ölçekli 1/5000 Nazım ve 1/1000 Uygulama İmar Planları hazırlanırken "Önlemli Alan 2.1" yapılaşma şartlarına ve mühendislik önlemlerine harfiyen uyulacak. L22 Plan Paftasını kapsayan bu ÇDP değişikliği ile bölgeden geçen dere yatakları, ulaşılan yol bağlantıları ve altyapı alanları bütüncül bir yaklaşımla plana entegre edilecek.

Denizli Çal Selcen Mahallesi TOKİ "İlk Evim Arsa" Projesi SSS

Proje tam olarak nerede ve hangi parsellerde yer alıyor?

Proje, Denizli ili, Çal ilçesi, Selcen Mahallesi sınırlarında (İsmailler Mahallesi'ne yaklaşık 100-200 metre mesafede) yer almaktadır. Mülkiyeti TOKİ’ye ait olan 127 ada 77 parsel (58.142,20 m²) ve 127 ada 78 parsel (23.334,96 m²) olmak üzere toplam 8,14 hektarlık (81.477 m²) "ham toprak" niteliğindeki alanı kapsamaktadır.

Projede ne kadarlık bir nüfus ve konut yoğunluğu öngörülüyor?

72 kişi/hektar brüt yoğunluk kabulü üzerinden hazırlanan planlama çerçevesinde alana toplam 576 kişilik ilave nüfus gelmesi öngörülmektedir. Bu artış, Çal ilçesinin 2025 projeksiyon nüfus kabulleri sınırları içerisinde yer almaktadır.

Proje alanının jeolojik durumu ve yapılaşma engeli var mı?

Alan, 02.04.2026 onaylı mikrobölgeleme etüt raporuna göre "Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1): Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar" olarak tanımlanmıştır. Yapılaşma engeli bulunmamakta olup, alt ölçekli planlarda raporda belirtilen mühendislik önlemlerine uyulması zorunludur.

Taşkın ve dere yatağı güvenliği için hangi şartlar getirildi?

DSİ 21. Bölge Müdürlüğü kararı uyarınca, alanın doğu sınırındaki dere yatağı için taşkın sahası plana işlenecek, dere boyunca 10 metre genişliğinde koruma kesiti bırakılacak ve bu bant içerisinde kalıcı yapılaşmaya izin verilmeyecektir.

1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda (ÇDP) ne değişti?

Önceki planda "orman", "çayır-mera" ve "ağaçlandırılacak alan"da kalan yaklaşık 5,5 hektarlık kısım "Kentsel Gelişme Alanı"na dönüştürülmüş; "kentsel yerleşik alan"da kalan 2,5 hektarlık kısım ise mevcut haliyle korunmuştur.

Tarım ve orman kurumlarından gerekli izinler alındı mı?

Evet. Denizli Orman Bölge Müdürlüğü alanın orman sınırı dışında olduğunu teyit etmiş; Denizli İl Tarım ve Orman Müdürlüğü ise Kuru Marjinal Tarım Arazisi niteliğindeki alan için 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarım dışı kullanım iznini onaylamıştır.