Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: Yıkılan Binanın Arsası Satılırken Artık "İdareye Teklif" Şartı Aranacak!

Kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve kilitlenen projelerin önünü açmak amacıyla hayata geçirilen yasal düzenlemeler, mülkiyet ve satış kurallarında da köklü değişiklikler yarattı. Google Keşfet gündemine hızla giriş yapan en önemli başlıklardan biri de "arsa vasfı kazanan" taşınmazların satışında getirilen yeni kurallar oldu.

Artık riskli yapısı yıkılan ve arsa haline gelen bir taşınmazı maliklerin topluca satmak istemesi durumunda süreç eskisi gibi sadece serbest piyasa koşullarında ilerlemeyecek. İşte arsa sahiplerini ve yatırımcıları yakından ilgilendiren o kritik değişikliğin detayları ve yasal dayanağı...

Yeni Kural: "İdareye Teklif Zorunluluğu"

Eski sistemde, riskli bir bina yıkılıp tapu kütüğünde "arsa" niteliğine dönüştüğünde, malikler salt çoğunlukla veya oybirliğiyle bu arsayı diledikleri bir müteahhide veya üçüncü şahsa doğrudan satabiliyordu. Ancak uygulamaya alınan yeni kural ile bu sürece devletin denetimi ve önceliği dâhil edildi.

• İlk Teklif Kamu Kurumlarına: Arsa vasfı kazanan taşınmazın malikler tarafından komple (bütün olarak) satılmasına karar verilmesi hâlinde, olası bir satış için ilk teklifin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na, TOKİ'ye veya ilgili idari kurumlara sunulması zorunlu kılındı.

• Amaç Ne?: Bu düzenlemeyle, stratejik öneme sahip rezerv alanların ve kentsel dönüşüm bölgelerindeki büyük parsellerin doğrudan rant odaklı satışlarının önüne geçilmesi, alanın "bütüncül ve planlı bir kentsel dönüşüm" projesi dâhilinde değerlendirilmesinin garanti altına alınması hedefleniyor.

Sürece Katılmayan Paydaşlar İçin: Hızlandırılmış Açık Artırma

Kentsel dönüşümün en büyük handikaplarından biri olan "birlik sağlanamaması" sorunu da bu yeni düzenlemelerle aşılıyor. Dönüşüme, yeniden yapıma veya satış kararına katılmayan azınlık maliklerin hisseleri için süreç artık çok daha hızlı işleyecek.

• Süreler Kısaltıldı: Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşlara tanınan uzlaşma ve ihtar süreleri daraltıldı.

• Hisse Satışı (Açık Artırma): Anlaşmaya yanaşmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare gözetiminde hızlı açık artırma usulüyle öncelikle diğer paydaşlara teklif edilecek.

• Başkanlık Devrede: Eğer diğer paydaşlar bu hisseleri almazsa, söz konusu paylar rayiç bedeli üzerinden Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından satın alınarak süreç tamamlanacak ve inşaat/satış aşamasının sürüncemede kalması engellenecek.

Kararın Yasal Dayanağı Nedir?

Kamuoyunda "Kentsel Dönüşüm Yasası" olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da yapılan son köklü değişiklikler ve bu kanuna bağlı çıkarılan Uygulama Yönetmeliği, bu yeni dönemin yasal zeminini oluşturuyor.

Özellikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın kurulmasıyla birlikte (Kasım 2023 ve sonrasında 2024-2026 bandında Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelik revizyonları), kurumun yetkileri genişletildi. 6306 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri gereğince;

1. Riskli yapının yıkılmasının ardından arsa hâline gelen taşınmazların siciline, bu alanların 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılıyor.

2. Mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen parsel birleştirme, ifraz, yeniden bina yaptırma veya pay satışı gibi eylemler için 2/3 değil, "salt çoğunluk (yüzde 50+1)" yeterli kabul ediliyor.

3. Başkanlık; tıkanan projelerde re'sen devreye girme, arsa paylarını satın alma veya alanın satışında kamu yararı gözeterek ön alım (şufa) veya teklif hakkını kullanma yetkisiyle donatılmış bulunuyor.

Özetle; Binanız riskli yapı kararıyla yıkıldıysa ve arsa hâlini aldıysa, karar alma süreçlerinde azınlığın blokaj dönemi bittiği gibi, toplu satışlarda da artık İdare'nin (Devletin) haberi ve onayı olmadan adım atılamayacak.