Batı Karadeniz'in Eko-Turizm Rotası Çizildi: Zonguldak, Bartın ve Karabük İçin Altın Değerinde Kurallar
Batı Karadeniz'in el değmemiş doğasını turizme açmak isteyen yatırımcılar için yol haritası netleşti. Zonguldak, Bartın ve Karabük illerini kapsayan yeni çevre düzeni planı (VI.15.10), "Eko-Turizm Alanları" için katı ancak net kurallar belirledi. Yeni düzenleme, bölgenin yeşil dokusunu korumayı hedeflerken, "kırsal turizm" adı altında kontrolsüz yapılaşmanın ve konut sahalarının oluşmasının önüne geçmeyi amaçlıyor.
Turizmde trendlerin hızla değiştiği günümüzde, Zonguldak, Bartın ve Karabük gibi doğası zengin bölgeler, "eko-turizm" için paha biçilmez bir potansiyel taşıyor. Ancak bu potansiyeli, beton yığınlarına kurban vermemek için kapsamlı bir planlama şart. İşte bu noktada devreye giren "VI.15.10 Eko-turizm Alanları (E) (STR.12)" başlıklı plan hükümleri, bölgede yatırım yapmak isteyenlere "nasıl" ve "ne" yapacaklarını net bir dille anlatıyor.
Temel amaç, fiyat veya lüksten ziyade, ekolojik yapı ile bütünleşik, geleneksel mimariye saygılı tesislerin önünü açmak.
Kimler, Nasıl Başvuracak? Bürokrasi Süreci Netleşti
Eko-turizm alanı olarak belirlenen bir yerde tesis kurmak isteyenlerin izleyeceği yol da netleştirildi.
Plan hükümlerine (VI.15.10.2) göre, yatırımcı öncelikle imar planını onaylamaya yetkili idareye (Belediye veya İl Özel İdaresi) başvuracak. Ancak yerel idarenin "olur" demesi yeterli değil. Başvurunun değerlendirilebilmesi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü başta olmak üzere, ilgili tüm bakanlık ve kurumlardan "uygun görüş" alınması zorunlu hale getirildi. Bu, sürecin sıkı bir denetim altında tutulacağını gösteriyor.
İnşaatın "Altın Oranı": Emsal 0.10 ve Minimum 15 Dönüm Şartı
Yeni düzenlemenin en can alıcı noktası, yapılaşma koşullarını belirleyen VI.15.10.4 maddesi oldu. Eko-turizm adı altında yoğun yapılaşmaya kesinlikle izin verilmiyor.
İşte yatırımcıların uyması gereken temel rakamlar:
-
Minimum Alan Büyüklüğü: Bir alanın eko-turizm tesisi olarak planlanabilmesi için en az 15.000 m² (15 dönüm) büyüklüğe sahip olması gerekiyor.
-
İnşaat Emsali (KAKS): Yapılaşma oranı, net bir şekilde Emsal=0,10 olarak belirlendi. Bu, 15.000 m²'lik bir arazide toplam inşaat alanının (tüm katlar dahil) en fazla 1.500 m² olabileceği anlamına geliyor.
-
Kat Sınırı: Yapılar en fazla 2 kat (Yençok: 2 kat) olabilecek. Kat yükseklikleri ise bölgenin coğrafi ve iklim koşullarına göre belirlenecek.
-
Yeşil Alan Zorunluluğu: Alanın toplam yüzölçümünün en az %30'luk bölümü, yapı yapılmayacak şekilde "açık alan" olarak korunmak zorunda.
-
Maksimum İnşaat Limiti: Eğer arazi 20.000 m²'den (20 dönüm) büyükse, emsal ne olursa olsun toplam inşaat alanı 2.000 m²'yi geçemeyecek.
-
Bodrum Kat Kuralı: Tesislerde en fazla bir bodrum kat yapılabilecek ve bu katta kesinlikle konaklama ünitesi (oda vb.) yer alamayacak. Bodrum katlar, yalnızca bakım, teknik oda veya işletme ihtiyaçları için kullanılabilecek.
Ayrıca, yapılacak tüm binalarda doğal yapının ve geleneksel mimari dokunun korunması (VI.15.10.3) zorunlu tutularak, bölgenin kimliğine aykırı projelere geçit verilmeyecek.
En Kritik Yasak: "Devre Mülk" ve "Kat Mülkiyeti" Olmayacak
Planın belki de en önemli hükmü (VI.15.10.5), eko-turizmin amacından sapmasını engellemeye yönelik oldu. Yeni düzenleme, bu tesislerin gizli bir "villa kent" veya "konut projesi"ne dönüşmesini engellemek için çok net bir kural koydu:
Bu alanlarda yer alacak turizm belgeli konaklama tesisi tek bir bağımsız bölüm olacaktır. Bu alanlardaki konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi şerhe konu haklar tesis edilemez.
Bu maddeyle, yatırımcının tesisi bir bütün olarak işletmesi zorunlu kılınıyor; odaların, evlerin veya villaların ayrı ayrı satılmasının önüne tamamen geçiliyor.
Ruhsattan Sonra 1 Yıl Süre: Turizm İşletmesi Belgesi Şartı
Yapılaşma süreci tamamlanıp ilgili idareden "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" alındıktan sonra süreç bitmiyor. Tesis sahibinin, ruhsat tarihinden itibaren 1 yıl içinde Kültür ve Turizm Bakanlığı'na başvurarak "Turizm İşletmesi Belgesi" alması gerekiyor. Bu belgenin alınıp alınmadığı, ilgili yerel idare (Belediye/Özel İdare) tarafından denetlenecek.
Plan hükümleri (VI.15.10.7), 6 Mayıs 2022 tarihinden önce başvuru sürecini başlatmış olan mevcut girişimciler içinse (yoğunluk artışı talep etmedikleri sürece) eski koşulların geçerli olacağına dair bir geçiş maddesi de içeriyor.
Türkiye Geneli Ekoturizm, Kırsal Turizm Projelerimiz
1. İzmir İli Tire İlçesi Yenioba mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 1 milyon 73 bin m2
2. Çanakkale ili Gökçeada ilçesi'ne 90 bin m2 Ekoturizm Projesi
3. Çanakkale ili Bozcaada ilçesinde 150 bin m2 Sağlık Turizm Tesis Alanı Projesi
4. Çanakkale İli Ezine İlçesi'nde 120 bin m2 Ekoturizm Projesi
5. Çanakkale ili Bayramiç ilçesinde 60 bin m2 alanda Ekoturizm , Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
6. Çanakkale ili Çan ilçesinde 60 bin m2 alanda Eko Turizm Projesi
7. Çanakkale ili Yenice İlçesinde 25 bin m2 alanda Sağlık Odaklı Tatil Köyü Projesi
8. Çanakkale ili Biga İlçesinde 25 bin m2 alanda Ekoturizm Projesi
9. Mersin ili Toroslar ve Erdemli ilçelerinde 150 bin m2 alanda Eko Turizm, Ekolojik Yaşam Köyü projesi
10.Ankara İli Polatlı ilçesinde 200 bin m2 alanda Eko Turizm , Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
11. Çanakkale ili Yenice ilçesi 150 bin m2 alanda Ekoturizm, Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
12. Muğla ili Ula ilçesi Ayazkıyı ve Köprübaşı Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis alanı projesi 50 bin m2
13. Antalya ile Alanya ilçesi Kayabaşı Mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 16 bin m2
14. Balıkesir ili Havran İlçesi Karaoğlanlar Mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 120 bin m2
15. Çanakkale ile Biga İlçesi Çömlekçi Köyü 30 bin m2 Ekoturizm Projesi
16. Çanakkale İli Yenice İlçesi Sofular, Yukarıinova, Çal köyleri 90 bin m2 Ekoturizm Projesi
17. Tekirdağ İli Süleymanpaşa Mah. 30 bin m2 Ekoturizm Projesi
18. Çanakkale Merkez Bodurlar Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 30 bin m2
19. Çanakkale Merkez Salihler Eko Köy Projesi İnşaat Yapım İşi 24 adet Kapsül Ev
20. Çanakkale ili Karabiga Beldesi 50 bin m2 Ekolojik Yaşam Köyü Projesi
21. Çanakkale İli Yenice İlçesi Çukuroba Köyü, Eko Turizm Amaçlı İmar Planı ve Eko Köy Projesi, 20 bin m2
22. Bursa ili Gemlik ilçesi Adliye Köyü 67 bin m2 alanda Ekolojik Turizm Projesi
23. Antalya ili Akseki İlçesi Dutluca Mahallesi 68 bin m2 alanda Eko Turizm Kırsal Turizm Tesis Alanı, Turizm Amaçlı Proje
24. Aydın İli Germencik İlçesi Gümüş Mahallesi 50 bin m2 Alanda Ekolojik Turizm Tesis Alanı Projesi
25. Konya ili Selçuklu ilçesi Tatköy 30 bin m2 alanda Eko Turizm, Kırsal Turizm Rekreasyon Projesi
26. Çanakkale İli Yenice İlçesi Akçakoyun Köyü'nde 1 milyon 687 bin m2 alanda Sivil Havacılık Okulu ve Havaalanı Projesi Resmi süreçlerin yönetimi
27. Antalya İli Kaş ilçesi Ortabağ Mahallesi 39 bin m2 alanda Ekoturizm, Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
28. Bartın ili Amasra İlçesi Kazpınarı Köyü'nde 30 bin m2 alanda Kırsal Turizm Rekreasyon Projesi
Türkiye Geneli Projelerimiz hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80
