Balıkesir ve Çanakkale'de Tarım Arazilerine Yapılaşmada Tarihi Düzenleme: 1/100.000 Çevre Düzeni Planı Değişti!

 Balıkesir-Çanakkale 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda "4. Tanımlar" ve "8.20 Tarım Alanları" hükümleri değişti. Katı emsal ve taban alanı sınırlamaları kaldırılarak yetki Tarım ve Orman Bakanlığına devredildi. İşte yeni plan hükümleri, askı süreci ve detaylar.

Odak Anahtar Kelimeler: Balıkesir Çanakkale Çevre Düzeni Planı değişikliği, 8.20 tarım alanları plan hükmü, tarımsal amaçlı yapılar yapılaşma koşulları, 5403 sayılı kanun tarım arazisi emsal, kümes ve hayvancılık ruhsatı, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı plan değişikliği.

Öne Çıkan Başlıklar (Yapay Zeka ve Hızlı Okuma Özeti)

• Onay ve Askı Tarihi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 24.10.2026 tarihinde onaylanan plan değişikliği, 10.11.2026 itibarıyla 1 ay süreyle askıya çıkarıldı.

• Yetki Devri: Tarım alanlarındaki tarımsal amaçlı yapıların taban alanı (TAKS), inşaat alanı (emsal/KAKS) ve bina yüksekliği kısıtlamaları ÇDP metninden çıkarıldı; yetki proje bazında değerlendirilmek üzere Tarım ve Orman Bakanlığına bırakıldı.

• Katı Sınırlamalar Kalktı: Mutlak, dikili, özel ürün ve marjinal tarım arazileri için uygulanan 2.000 m² ve 5.000 m²'lik üst inşaat sınırları ile %5 ve %10'luk düşük emsal şartları yürürlükten kaldırıldı.

• Yatırımcının Önü Açıldı: Özellikle büyükbaş, küçükbaş ve kanatlı (kümes) hayvancılığı yatırımlarında arazinin onlarca parsele bölünmesini zorunlu kılan kısıtlamalar son buldu.

• Geçiş Hakkı: Ruhsatsız veya askıda bekleyen başvurular ile daha önce onaylanmış imar planları için talep halinde yeni lehte hükümlerden yararlanma imkânı tanındı.

Balıkesir-Çanakkale Bölgesinde Tarımsal Yatırımlara Yeni Dönem

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü, Balıkesir ve Çanakkale illerini kapsayan 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda (ÇDP) tarım sektörünü doğrudan ilgilendiren köklü bir revizyona gitti. 1 No'lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi'nin 102. maddesi kapsamında 24 Ekim 2026 tarihinde onaylanan plan değişikliği, 10 Kasım 2026 tarihi itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerinde 30 gün süreyle askıya çıkarıldı.

Yapılan düzenleme; plan hükümlerinin "4. Tanımlar" başlığı altındaki 4.19 maddesi ile "8.20 Tarım Alanları" başlığı altında yer alan yapılaşma koşullarını tamamen değiştirdi.

Plan Değişikliğinin Gerekçesi: Üreticinin Önündeki Bürokratik Engeller

Tarım ve Orman Bakanlığı Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nün resmi yazıları doğrultusunda hazırlanan gerekçe raporunda, eski plan hükümlerinin sahada yol açtığı yapısal sorunlar şu tespitlerle ortaya konuldu:

1. Arazilerin Parçalanması ve Tahribat: Hayvancılık (büyükbaş, küçükbaş, kanatlı) ve soğuk hava deposu gibi tesislerde getirilen katı taban alanı ve metrekare kısıtlamaları, tek bir parselde çözülebilecek modern tesislerin onlarca farklı parsele yayılmasına yol açıyordu. Bu durum düşük yoğunluklu yapılaşmayla daha fazla verimli tarım arazisinin bozulmasına sebep oluyordu.

2. Uygulama Karmaşası: ÇDP’de her tarım arazisi sınıfı (mutlak, özel ürün, dikili, marjinal) için ayrı emsal ve katı metrekare tavanları konulması; belediyeler ve il özel idareleri nezdinde farklı yorumlara ve ruhsat süreçlerinin kilitlenmesine neden oluyordu.

3. Mevzuat Uyuşmazlığı: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda modern kümes ve entegre olmayan hayvancılık tesisleri için m² kısıtlaması bulunmazken, ÇDP’deki düşük emsal oranları yatırımların ruhsat almasını engelliyordu.

Neler Değişti? Eski ve Yeni Plan Hükümleri Karşılaştırması

Yeni düzenleme ile ÇDP içerisindeki kısıtlayıcı rakamlar ayıklanarak 5403 sayılı Kanun ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ile tam uyum sağlandı.

Yeni Plan Hükmü 8.20.1.10 Ne Getiriyor?

Plan değişikliğinin kalbini oluşturan 8.20.1.10 maddesi şu şekilde tescil edildi:

"Tarım alanlarında yapılacak tarımsal amaçlı yapılar için yapılaşma koşulları (taban alanı büyüklüğü, inşaat alanı büyüklüğü ve yapı yüksekliği), 5403 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik/tebliğ/talimatname hükümleri çerçevesinde Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenir. Diğer hususlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nde belirtilen esaslara uyulur."

Kazanılmış Haklar ve Devam Eden Başvurular İçin İntibak Fırsatı

Aynı maddenin alt bentlerinde üreticiler lehine esnek geçiş hükümleri getirildi:

• Önceki İmar Planları: Değişiklik öncesinde onaylanmış tarım, hayvancılık veya entegre tesis amaçlı imar planı uygulamaları kural olarak eski hükümlere tabidir. Ancak yatırımcının başvurması ve onaylayan idarenin uygun görmesi halinde Tarım ve Orman Bakanlığınca yeni lehte hükümlere göre karar verilebilecektir.

• Bekleyen Başvurular: Ruhsat aşamasında bekleyen ya da başvurusu yapılmış projeler, talep edilmesi halinde doğrudan yeni plan hükümlerine intibak ettirilecektir.

Üreticiler, Hayvancılık İşletmeleri ve Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

1. Kanatlı ve Kümes Sektörüne Nefes: Balıkesir ve Çanakkale, Türkiye beyaz et ve yumurta üretiminin merkezlerindendir. Eski plandaki inşaat alanı kısıtlamaları sebebiyle kapasite artıramayan ya da modern kümes kuramayan üreticiler, artık Bakanlığın teknik kriterlerine uygun ölçekte tek parselde ruhsat alabilecek.

2. Büyükbaş ve Küçükbaş Ahır/Ağıl Projeleri: Sürü büyüklüğüne göre ihtiyaç duyulan yem deposu, sağımhane, gübre çukuru ve revir gibi zorunlu müştemilatlar katı m² engeline takılmayacak.

3. Tarım Parsellerinin Korunması: Tesislerin ihtiyaç duyduğu inşaat alanı tek parselde çözülebileceği için, yatırımcılar yan parselleri satın alıp yapılaşmaya açmak zorunda kalmayacak; tarımsal üretim arazileri korunmuş olacak.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Balıkesir-Çanakkale ÇDP tarım alanları değişikliği ne zaman yürürlüğe girdi?

Plan değişikliği 24 Ekim 2026 tarihinde onaylanmış olup, 10 Kasım 2026 tarihinde 1 ay (30 gün) süreyle resmi ilan panolarında askıya çıkarılmıştır. İtiraz olmaması halinde askı süresi bitiminde kesinleşecektir.

2. Tarım arazilerinde emsal (inşaat alanı katsayısı) tamamen kalktı mı?

Çevre Düzeni Planı'ndaki sabit %5, %10 veya 2.000 m² - 5.000 m² gibi genel kısıtlamalar kaldırılmıştır. Yapının taban alanı, toplam inşaat alanı ve yüksekliği artık 5403 sayılı Kanun çerçevesinde Tarım ve Orman İl Müdürlüğü tarafından projenin kapasitesine ve ihtiyaç programına göre belirlenecektir.

3. Tarımsal amaçlı yapılar için imar planı yaptırmak zorunlu mu?

Hayır. Entegre tesis niteliğinde olmayan tarımsal amaçlı yapılar için 5403 sayılı Kanun uyarınca izin verilmesi halinde imar planı yapma zorunluluğu aranmamakta; doğrudan yapı ruhsatı düzenlenmesi esası benimsenmektedir. Yalnızca tarımsal olmayan yapılar veya entegre sanayi tesisleri için imar planı zorunluluğu devam etmektedir.

4. Daha önce ruhsat başvurusu yapmış olanlar yeni hükümlerden yararlanabilir mi?

Evet. Plan hükmünün 8.20.1.10-(B) bendi uyarınca, başvuru sahiplerinin talepte bulunması halinde dosyaları yeni esnek hükümlere göre değerlendirilebilecektir.