Balıkesir ve Çanakkale Çevre Düzeni Planı'nda Kritik Değişiklik: TOKİ ve Kentsel Dönüşümde 10 Hektar Reformu

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nın "7.35" no’lu plan hükmünde kapsamlı bir revizyona gitti. Yeni düzenlemeyle kentsel yerleşme dışındaki 10 hektardan küçük TOKİ, kentsel dönüşüm ve İlbank projeleri için üst ölçekli plan değişikliği bürokrasisi kaldırılarak süreçler alt ölçekli planlara devredildi.

Öne Çıkan Başlıklar (Hızlı Bakış)

• 10 Hektar Eşiği Getirildi: Kentsel yerleşme alanları dışında kalan ve 10 hektardan küçük olan TOKİ, 6306 sayılı Kanun (kentsel dönüşüm) ve İlbank projeleri artık doğrudan alt ölçekli planlarda (1/5.000 ve 1/1.000) çözümlenecek.

• Bürokrasi ve Zaman Kaybı Azalıyor: Küçük ölçekli müdahaleler için 1/100.000 ölçekli üst plan değişikliği hazırlama zorunluluğu kalktı; afet odaklı konut ve dönüşüm süreçleri hız kazandı.

• 10 Hektar ve Üzeri Projelere Sıkı Denetim: 10 hektar ve üzerindeki büyük alanlar, bölgenin nüfus ve arazi kullanım dengesini doğrudan etkilediği için Bakanlık onaylı Çevre Düzeni Planı değişikliğine tabi olmaya devam edecek.

• Özelleştirme İdaresi Hükümden Çıkarıldı: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek-3 maddesi kapsamındaki yetki örtüşmesini gidermek amacıyla Özelleştirme İdaresi Başkanlığı ibaresi madde metninden ayıklandı.

Balıkesir-Çanakkale 1/100.000 Çevre Düzeni Planı Değişikliği Nedir?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan Plan Değişikliği Açıklama Raporu doğrultusunda, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Plan Hükümleri'nin "7.35" no'lu maddesi yeniden düzenlendi.

Bölgesel ölçekte arazi kullanım kararlarını, yerleşme hiyerarşisini, nüfus projeksiyonlarını, ulaşım omurgasını ve tarım-doğa koruma dengesini kuran 1/100.000 ölçekli planlar, makro düzeyde stratejik belgelerdir. Eski uygulamada, büyüklüğüne bakılmaksızın kentsel yerleşme dışındaki küçük alanlı münferit talepler dahi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği gerektiriyordu. Bu durum hem planlama kademelenmesini zedeliyor hem de üst ölçekli planın sürekli tadilata uğramasına yol açarak onay süreçlerini aylarca kilitliyordu.

Yapılan yeni düzenleme ile planlama sistemine esneklik kazandırılarak, yerel nitelikteki teknik detayların alt ölçekli imar planlarında çözülmesinin önü açıldı.

7.35 No'lu Plan Hükmündeki Yeni Düzenleme Neleri Kapsıyor?

Yayımlanan açıklama raporu doğrultusunda revize edilen 7.35 no’lu plan hükmü iki kademeli bir yapıya kavuşturuldu:

1. 10 Hektardan Küçük Alanlar (Hızlı Geçiş ve Alt Ölçekli Değerlendirme)

Kentsel yerleşme alanları dışında kalan ancak 10 hektardan küçük olan alanlarda:

• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na (TOKİ) tahsis edilmiş alanlarda yürütülecek toplu konut projeleri,

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm ve risk azaltma uygulamaları,

• İller Bankası A.Ş. (İlbank) tarafından 6107 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek projeler,

artık 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliğine ihtiyaç duyulmaksızın; çevre imar bütünlüğü, nüfus kabulleri, koruma-gelişme ilkeleri ve ilgili mevzuat çerçevesinde doğrudan alt ölçekli planlarda (1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama İmar Planları) ilgili idaresince ele alınacak.

2. 10 Hektar ve Üzerindeki Alanlar (Bakanlık İncelemesi Zorunlu)

Kentsel yerleşme alanları dışında kalan 10 hektar ve üzerindeki tüm yeni kentsel kullanım taleplerinde ise üst ölçekli plan değişikliği zorunluluğu korunuyor:

• İlgili kurum ve kuruluşlar, alt ölçekli planlama sürecine başlamadan önce Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 20. maddesi kapsamında Çevre Düzeni Planı Değişikliği teklifi hazırlayarak Bakanlığa sunmak zorunda olacak.

• Gerekçe raporlarında; alanın mekânsal-işlevsel bütünlüğü, ekolojik çevreye etkisi, ulaşım ve teknik altyapı kapasitesi ile getireceği ilave nüfus ayrıntılı olarak modellenecek.

• Bakanlık incelemesi sonucunda teklif uygun bulunursa 1/100.000 ölçekli planda resmi değişiklik yapılacak.

Plan Hükmünün Eski ve Yeni Hali Karşılaştırması

Değişikliğin Gerekçesi: Neden 10 Hektar Sınırı Seçildi?

Bakanlığın yayımladığı raporda 10 hektar sınırının belirlenmesine dair teknik gerekçeler şu şekilde sıralandı:

1. Bütüncül Planlamanın Korunması: 1/100.000 ölçekli planın temel işlevi bölgenin makro arazi kullanım kararlarını belirlemektir. 10 hektardan küçük müdahalelerin tek başına üst ölçekli bölgesel dengeyi bozmadığı tespiti yapılmıştır.

2. Münferit Değişiklik Enflasyonunun Önlenmesi: Çok sayıda küçük parsel için sürekli plan revizyonu yapılması, planın güncelliğini ve izlenebilirliğini zorlaştırıyordu.

3. Afet ve Sosyal Konut Projelerinde Hız: Deprem kuşağında yer alan Balıkesir ve Çanakkale illerinde TOKİ’nin sosyal konut hamleleri ile riskli alan dönüşümlerinin bürokratik engellere takılmadan hayata geçirilmesi hedeflendi.

4. Planlama Kademelenmesi İlkesi: Detay kararların (altyapı kapasitesi, parsel büyüklükleri, sosyal donatılar) yerel idarelerce alt ölçekli planlarda çözülmesi mekânsal planlama disiplinine uygun hale getirildi.

Özelleştirme İdaresi Başkanlığı (ÖİB) Neden Kapsam Dışına Çıkarıldı?

Plan değişikliğinde dikkat çeken en önemli hukuki ayrıntılardan biri de Özelleştirme İdaresi Başkanlığı'nın (ÖİB) 7.35 no’lu maddeden çıkarılması oldu.

Raporda belirtildiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek-3 maddesi, özelleştirme programındaki arsa ve araziler üzerinde her tür ve ölçekteki plan, imar planı ve revizyon yetkisini doğrudan Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’na vermektedir. Söz konusu planlar Özelleştirme Yüksek Kurulu onayı ve Resmî Gazete ilanıyla kesinleştiğinden, Çevre Düzeni Planı hükümlerinde ÖİB’ye ayrıca atıf yapılmasının mükerrerlik ve mevzuat karmaşası oluşturduğu değerlendirilmiş; bu nedenle ifade metinden çıkarılmıştır.

Alt Ölçekli Planlarda Hangi Kriterlere Bakılacak?

10 hektardan küçük projeler üst ölçekli plan değişikliğinden muaf tutulsa da alt ölçekli planlama aşamasında katı şehircilik ilkelerine tabi olacak. 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli planları hazırlayan idareler şu kriterleri raporlamakla yükümlü kılındı:

• Çevre İmar Bütünlüğü: Alanın mevcut kentsel doku ve çevre arazi kullanımları ile uyumu,

• Ulaşım ve Altyapı Kapasitesi: Bölgedeki yol ağının, içme suyu, kanalizasyon ve enerji iletim kapasitesinin yeni yapılaşmayı karşılayabilmesi,

• Nüfus ve Donatı Dengesi: Önerilen kullanımın getireceği nüfus projeksiyonu ve gerektirdiği sosyal-teknik altyapı alanları,

• Ekolojik ve Tarımsal Eşikler: Doğal sit, tarım arazisi ve su havzası gibi ekolojik koruma sınırlarına riayet edilmesi.

Önerilen kullanımın bölgedeki altyapı kapasitesini aşması ya da çevresiyle uyumsuzluk yaratması halinde, alt ölçekli planlama sürecinde revizyona gidilmesi zorunlu tutuldu.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bu karar hangi illeri kapsıyor?

Karar, Balıkesir ve Çanakkale il sınırlarının tamamını kapsayan 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planlama Bölgesi için geçerlidir.

10 hektar kaç metrekareye denk gelir?

1 hektar 10.000 metrekaredir. Dolayısıyla 10 hektarlık eşik 100.000 metrekarelik bir alana karşılık gelmektedir.

Kentsel dönüşüm projeleri bu karardan nasıl etkilenecek?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki 10 hektardan küçük kentsel dönüşüm alanlarında, aylarca sürebilen 1/100.000 ölçekli plan tadilatı beklenmeden doğrudan 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli imar planları yapılarak ruhsatlandırma ve inşaat süreçlerine çok daha hızlı geçilebilecek.

Şahsi / münferit imar talepleri bu maddeden yararlanabilir mi?

Hayır. Düzenleme yalnızca TOKİ projeleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm alanları ve İlbank A.Ş. tarafından 6107 sayılı Kanun uyarınca yürütülen kamu yatırımları ile sınırlandırılmıştır.