Türkiye'nin turizm sezonunu 12 aya yayma, kırsal nüfusu kalkındırma ve doğayla uyumlu tatil anlayışını güçlendirme hedefiyle desteklediği ekoturizm yatırımları, tarihi bir dönemece girdi. Covid-19 pandemisi sonrası Tinyhouse köyleri, sağlıklı yaşam merkezleri ve bungalov tesislere artan yoğun talep, bir süredir kontrolsüz yapılaşma riskini de gündeme getirmişti.
1 No’lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 102. maddesi uyarınca Tarım ve Orman Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığı koordinasyonunda hazırlanan yeni plan hükümleri, 20 Haziran 2025 tarihi itibarıyla yürürlüğe girdi. Yeni düzenleme, ekoturizm adı altında parçalı, plansız ve doğal dokuya zarar veren yapılaşmaların önüne geçmeyi hedefliyor.
Temel Amaç: Doğa Koruma ve Kırsal Kalkınma
Ekoturizm, geleneksel sahil turizmine alternatif olarak öne çıkarken, temel amacı çevreci politikalarla yapılaşmayı sağlamak, turizm sezonunu uzatmak ve yerel halkın turizm gelirinden doğrudan pay almasını sağlamak olarak tanımlanıyor.
Sektör temsilcileri, yeni düzenlemenin "oyunun kurallarını" netleştirdiğini belirtiyor. Konuyla ilgili görüş aldığımız Ekoturizm Projeleri Teknik Destek Uzmanı Beytullah Yılmaz, "Pandemi sonrası doğayla iç içe tesislere yönelik talep patlaması yaşandı. Ancak bu talep, özellikle tarım arazileri üzerinde bir baskı oluşturmuştu. Yeni düzenleme, gerçek yatırımcı ile fırsatçıyı ayıracak net bir çerçeve çiziyor. Artık proje sahası seçimi, projenin kendisinden daha kritik hale geldi," dedi.
Büyük Ova ve Zeytinliklere Kesin Yasak
Yeni düzenlemeler, yatırımcının arazi seçimine de net sınırlar getiriyor. Özellikle "Büyük Ova Koruma Projesi" kapsamındaki araziler ile cinsi "zeytinlik", "meyve bahçesi" veya "narenciye bahçesi" gibi nitelikli tarım alanları, yapılaşmaya tamamen kapatıldı. 3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı Hakkında Kanun gibi koruma yasaları nedeniyle, bu tür arazilere yapılacak başvuruların Toprak Koruma Kurulu tarafından "mutlak ret" ile karşılanacağı vurgulanıyor.
Yatırım için "tarla", "taşlık" veya "kayalık" gibi ekim-dikime uygun olmayan, niteliksiz ve eğimli arazilerin tercih edilmesi ise büyük avantaj sağlıyor.
25.000 m² Altına İzin Yok, 1500 m² Üstü İnşaat Yasak
Yeni yönetmelik, ekoturizm tesisleri için minimum parsel büyüklüğünü netleştirdi. Birden fazla parsel birleştirilebilecek ancak toplam alan 25 dönümden az olamayacak.
Yeni plan hükümlerine göre, ekoturizm, kırsal turizm veya agro-konaklama tesisi kurmak isteyen yatırımcıların uyması gereken temel şartlar şöyle:
1. Minimum Alan: 25.000 m² (25 Dönüm) Ekoturizm alanı olarak planlanacak sahanın toplam büyüklüğü en az 25.000 m² olmak zorunda. Düzenleme, yatırımcılara komşu kadastro parsellerini birleştirerek bu büyüklüğü sağlama imkanı tanıyor. Ancak bu büyüklük sağlanamazsa, imar planı teklifi değerlendirmeye dahi alınmayacak.
-
İstisna: Düzenlemenin yürürlüğe girdiği 20 Haziran 2025 tarihinden önce resmi yazı veya dilekçe ile başvurusunu yapmış olanlar için minimum alan şartı 15.000 m² olarak uygulanmaya devam edecek.
2. Maksimum Yapılaşma: 1500 m² ve 2 Kat Belirlenen 25 dönüm veya daha büyük arazi içinde, emsale esas toplam inşaat alanı 1500 m²'yi geçemeyecek. Bu, büyük arazilerde dahi yapı yoğunluğunun son derece düşük tutulacağını gösteriyor. Ayrıca, yapılacak tüm yapıların yüksekliği en fazla 2 kat (Maks. 7.50 m) ile sınırlandırıldı.
3. Mimari Zorunluluk: Geleneksel ve Ekolojik Yeni dönemde betonarme yapılara geçit verilmiyor. Tesislerde kullanılacak mimari üslubun, yöresel ve geleneksel mimariye (ahşap, doğal taş vb.) uygun olması şart koşuldu. Ayrıca, proje alanının en az %50'sinin doğal dokuya veya tarımsal faaliyetlere ayrılması zorunlu hale getirildi.
4. Ulaşım Şartı: 25 Metre Cephe Proje sahasının en kritik şartlarından biri de ulaşım. Arazinin anayol, köy yolu veya kadastral yola en az 25 metre cephesinin bulunması gerekiyor. Yola cephesi olmayan veya dar olan arazilerin başvuruları, ruhsat süreçlerinde ciddi sorunlarla karşılaşacak.
Düzenlemenin en devrimci adımı, turizm tesislerinin ikinci konut olarak satılmasını engellemeye yönelik oldu. Tesisler tek bir işletme çatısı altında yönetilecek.
Hükümetin yeni adımı, ekoturizm imarlarının amacı dışında kullanılmasını engellemeyi hedefliyor. Geçmişte bazı bölgelerde turizm tesisi adı altında yapılan projelerin bağımsız bölümler halinde satılarak "ikinci konut" veya "villa sitesi" haline geldiği gözlemlenmişti.
Yeni plan hükümleri bu durumu kökten çözüyor:
-
Kat Mülkiyeti Yasağı: Yapılan tesislerin konaklama birimleri (bungalov, taş ev vb.) üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı veya devremülk gibi haklar tesis edilemeyecek.
-
İfraz (Bölünme) Yasağı: İmar uygulaması sürecinde, arazinin bölünerek birden fazla konaklama parseli oluşturulması kesinlikle yasaklandı.
-
Tek Ruhsat Zorunluluğu: Tesisler tek bir ruhsatla yapılmak zorunda. Tüm yapı birimleri (konaklama, restoran, sosyal donatı) tek bir işletme çatısı altında faaliyet gösterecek.
Noter Taahhütnamesi ve Tapuya Şerh
Yatırımcıdan artık "turizm amacı dışında kullanılmayacağına dair" noter onaylı bir taahhütname alınacak. Bu taahhütname tapuya şerh edilecek. Amacı dışında (örneğin kışlık ev olarak) kullanıldığı tespit edilen tesislere ağır yaptırımlar uygulanacak.
Ayrıca, faaliyete geçebilmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan (ilgili idareden) imar planı onayı, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm Yatırım Belgesi" ve faaliyete geçince "Turizm İşletme Belgesi" alınması şart koşuldu.
Mevcut Onaylı Planlar Ne Olacak? Yeni hükümlerin yürürlüğe girdiği 20 Haziran 2025'ten önce onaylanmış ekoturizm imar planları, eski plan hükümleriyle uygulanmaya devam edecek. Ancak bu planlarda yapı yoğunluğu artırımı veya fonksiyon değişikliği yapılamayacak.
Kırsal Nüfus Turizm Pastasından Pay Alacak
Ekoturizmde Türkiye'nin en önemli odak noktalarından biri olarak belirlenen Bozcaada ve Gökçeada'da projeler hızlandı. Ancak yeni yatırımlar artık çok daha sıkı kurallara tabi.
Çanakkale Planlama Bölgesi, özellikle Bozcaada ve Gökçeada ile agro-turizm ve ekoturizmin merkezi olarak belirlenmiş durumda. Bölgedeki temel hedef, yöresel mimariyi özendirerek doğal yapıyı bozmadan yapılaşmayı sağlamak ve kırsal nüfusun turizm gelirinden faydalanmasını sağlamak.
Bu kapsamda Gökçeada Zeytinli Köyü'nde Bungalov konaklama, Yöresel Lezzet Durağı ve Gastronomi Tesisleri Projesi'ne başlanmış durumda. Bozcaada Cumhuriyet Mahallesi'nde ise Sağlık Turizm Tesis alanı çalışmaları devam ediyor.
Çanakkale Planlarındaki Farklılık
Bölgede daha önceden onaylanmış 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı hükümleri, ekoturizm için minimum parsel büyüklüğünü 5.000 m², Emsali 0.10 ve yüksekliği 2 kat (7.50 m) olarak belirlemişti.
Uzmanlar, bu durumun yatırımcılar için kafa karışıklığı yaratmaması gerektiği konusunda uyarıyor. Ekoturizm Uzmanı Beytullah Yılmaz, "20 Haziran 2025'ten önce onaylanmış planı olanlar 5.000 m² kuralına göre devam edebilir. Ancak, Çanakkale'de yeni bir ekoturizm imar planı başvurusu yapacak herkes, artık Türkiye genelinde geçerli olan 25.000 m² ve 1500 m² inşaat alanı kuralına uymak zorundadır," şeklinde konuştu.
Ayrıca Bozcaada ve Gökçeada'da alt ölçekli planlardan önce belediyenin "Kentsel Tasarım Rehberi" hazırlaması ve tüm projelerde sit alanları için ilgili koruma kurullarından görüş alınması zorunluluğu bulunuyor.
Yatırımcılara Teknik Destek Çağrısı
Sürecin karmaşıklığı, profesyonel desteği zorunlu kılıyor. Ekoturizm, kırsal turizm, tinyhouse köyleri veya sağlık turizmi gibi projelerde doğru araziyi bulmak ve mevzuata uygun proje hazırlamak isteyen yatırımcılara danışmanlık hizmeti verdiklerini belirten Beytullah Yılmaz, "Doğru araziyi bulmak, başvurunun olumlu sonuçlanması için en temel şarttır. Tarımsal üretime uygun olmayan, yol cephesi olan ve koruma alanı dışında kalan arazilerin tespiti hayati önem taşıyor. Aksi halde yatırımcılar hem zaman hem de maliyet açısından büyük kayıplar yaşayabilir," dedi.
Türkiye Geneli Ekoturizm, Kırsal Turizm Projelerimiz
1. İzmir İli Tire İlçesi Yenioba mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 1 milyon 73 bin m2
2. Çanakkale ili Gökçeada ilçesi'ne 90 bin m2 Ekoturizm Projesi
3. Çanakkale ili Bozcaada ilçesinde 150 bin m2 Sağlık Turizm Tesis Alanı Projesi
4. Çanakkale İli Ezine İlçesi'nde 120 bin m2 Ekoturizm Projesi
5. Çanakkale ili Bayramiç ilçesinde 60 bin m2 alanda Ekoturizm , Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
6. Çanakkale ili Çan ilçesinde 60 bin m2 alanda Eko Turizm Projesi
7. Çanakkale ili Yenice İlçesinde 25 bin m2 alanda Sağlık Odaklı Tatil Köyü Projesi
8. Çanakkale ili Biga İlçesinde 25 bin m2 alanda Ekoturizm Projesi
9. Mersin ili Toroslar ve Erdemli ilçelerinde 150 bin m2 alanda Eko Turizm, Ekolojik Yaşam Köyü projesi
10.Ankara İli Polatlı ilçesinde 200 bin m2 alanda Eko Turizm , Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
11. Çanakkale ili Yenice ilçesi 150 bin m2 alanda Ekoturizm, Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
12. Muğla ili Ula ilçesi Ayazkıyı ve Köprübaşı Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis alanı projesi 50 bin m2
13. Antalya ile Alanya ilçesi Kayabaşı Mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 16 bin m2
14. Balıkesir ili Havran İlçesi Karaoğlanlar Mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 120 bin m2
15. Çanakkale ile Biga İlçesi Çömlekçi Köyü 30 bin m2 Ekoturizm Projesi
16. Çanakkale İli Yenice İlçesi Sofular, Yukarıinova, Çal köyleri 90 bin m2 Ekoturizm Projesi
17. Tekirdağ İli Süleymanpaşa Mah. 30 bin m2 Ekoturizm Projesi
18. Çanakkale Merkez Bodurlar Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 30 bin m2
19. Çanakkale Merkez Salihler Eko Köy Projesi İnşaat Yapım İşi 24 adet Kapsül Ev
20. Çanakkale ili Karabiga Beldesi 50 bin m2 Ekolojik Yaşam Köyü Projesi
21. Çanakkale İli Yenice İlçesi Çukuroba Köyü, Eko Turizm Amaçlı İmar Planı ve Eko Köy Projesi, 20 bin m2
22. Bursa ili Gemlik ilçesi Adliye Köyü 67 bin m2 alanda Ekolojik Turizm Projesi
23. Antalya ili Akseki İlçesi Dutluca Mahallesi 68 bin m2 alanda Eko Turizm Kırsal Turizm Tesis Alanı, Turizm Amaçlı Proje
24. Aydın İli Germencik İlçesi Gümüş Mahallesi 50 bin m2 Alanda Ekolojik Turizm Tesis Alanı Projesi
25. Konya ili Selçuklu ilçesi Tatköy 30 bin m2 alanda Eko Turizm, Kırsal Turizm Rekreasyon Projesi
26. Çanakkale İli Yenice İlçesi Akçakoyun Köyü'nde 1 milyon 687 bin m2 alanda Sivil Havacılık Okulu ve Havaalanı Projesi Resmi süreçlerin yönetimi
27. Antalya İli Kaş ilçesi Ortabağ Mahallesi 39 bin m2 alanda Ekoturizm, Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
Türkiye Geneli Projelerimiz hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80
