Tozkoparan’da Düğümlenen Kentsel Dönüşümde Yeni Perde: 16,36 Hektarlık Yeni İmar Planı Askıya Çıktı

İstanbul Güngören Tozkoparan Mahallesi’nde mahkeme kararıyla iptal edilen imar planlarının ardından, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından revize edilen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli yeni imar planları 11 Kasım 2026 tarihi itibarıyla resmen askıya çıkarıldı.

İstanbul’un kentsel dönüşüm sürecinde en çok konuşulan bölgelerinden biri olan Güngören ilçesi Tozkoparan Mahallesi’ndeki rezerv yapı alanında yeni bir dönem başladı. İstanbul 12. İdare Mahkemesi’nin verdiği iptal kararının ardından sınırları yeniden belirlenen yaklaşık 16,36 hektarlık alanın 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanarak halkın incelemesine açıldı.

GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) iş birliğinde hazırlanan plan açıklama raporu, bölgenin mülkiyet haritasından nüfus projeksiyonuna, jeolojik zemin etütlerinden donatı dağılımına kadar tüm teknik ayrıntıları ortaya koyuyor.

Yeni İmar Planının Öne Çıkan Başlıkları

• Bakanlık Onayı: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 07.10.2026 tarihli ve 16945531 sayılı yazısı ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 11. maddesinin (g) bendi ve 6306 sayılı Kanun’un 6/(6) maddesi uyarınca onaylandı.

• Plan İşlem Numaraları (PİN):

  • 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı: NİP-341148712

  • 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: UİP-341148713

• Askı Süresi: 11 Kasım 2026 tarihinden itibaren 15 gün süreyle ilan panolarında ve internet ortamında askıda kalacak.

• Öngörülen Nüfus ve Konut: Bölgede tasarlanan 2.531 adet konut ile ortalama 7.820 kişilik nüfus hedefleniyor.

• Toplam Planlama Alanı: 163.632,1 metrekare (yaklaşık 16,36 hektar).

1966’dan 2026’ya: Tozkoparan’ın Planlama ve Dava Geçmişi

Tozkoparan Mahallesi'nin kentsel dönüşüm ve imar serüveni 60 yıla yakın bir geçmişe dayanıyor:

1. 1966 (Gecekondu Önleme Bölgesi): Alanın 58 hektarlık bölümü, 20.07.1966 tarihli 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında Gecekondu Önleme Bölgesi ilan edildi.

2. 2007 - 2010 (Danıştay İptali): 2007 yılında onanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar, Danıştay 6. Dairesi’nin 05.10.2010 tarihli kararıyla iptal edildi.

3. 2020 (Riskli Alan İlanı): 20.04.2020 tarih ve 2450 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile bölge "Riskli Alan" ilan edildi. Haziran 2021'de 2. Etap 1. Kısım inşaatları başladı ancak 29.06.2021'de yürütmeyi durdurma kararı verildi.

4. 2024 - 2025 (Rezerv Yapı Alanı): Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 10.10.2024 tarih ve 121628 sayılı Olur'u ile 16,47 hektarlık alan "Rezerv Yapı Alanı" belirlendi ve planlar 04.02.2025'te kesinleşti.

5. 31 Mart 2026 Mahkeme Kararı ve İptal Gerekçesi: İstanbul 12. İdare Mahkemesi (E:2025/685, K:2026/622), 07.01.2025 tasdik tarihli planları iptal etti. Mahkeme heyeti; rezerv yapı alanı dışında kalan bazı parsellerin teknik bir gerekçe sunulmadan plan sınırına dahil edilmesini şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve imar mevzuatına aykırı buldu.

6. Yeni Planın Gerekçesi: Alanın mahkeme kararı sonucu plansız kalması üzerine harekete geçildi. Mahkeme kararı doğrultusunda 1151 ada 5 parsel çalışma sınırları dışına çıkarıldı ve Bakanlığın ilan ettiği yasal rezerv sınırına tam uyum sağlanarak 16,36 hektarlık güncel teklif hazırlandı.

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Alan Dağılımı

Yeni imar planı teklifinde, bölgenin afet riskinden arındırılması ve çağdaş donatı alanlarına kavuşturulması amacıyla fonksiyon dağılımı şu şekilde netleştirildi:

Plan kararlarına göre alanın %65,27'si konut kullanımına ayrılırken; teknik ve sosyal altyapı alanları (yol, park, eğitim ve sağlık tesisleri) toplam alanın %34,73'ünü oluşturuyor.

Konut Sayısı ve Nüfus Hesabı Nasıl Yapıldı?

Planlama sahasında gelecekte barınacak nüfus hesaplanırken bölgeye özel hazırlanan mimari proje baz alındı:

• Planlanan Bağımsız Konut Sayısı: 2.531 adet

• Ortalama Hanehalkı Büyüklüğü: 3,09 (TÜİK 2025 İstatistiklerle Aile verisi)

• Öngörülen Toplam Proje Nüfusu: 7.820 kişi

Bu hesaplama yöntemiyle donatı dengesi 7.820 kişilik projeksiyon üzerinden kurgulanarak ilkokul, sağlık ocağı ve aktif yeşil alan büyüklükleri yasal standartlara uygun hale getirildi.

Mülkiyet Durumu: Kamu ve Şahıs Parsellerinin Analizi

Tozkoparan'daki planlama alanında kamu mülkiyeti ağırlıklı bir yapı göze çarpıyor:

• Kamu Taşınmazı Sayısı: 50 adet parsel

• Mülkiyeti TOKİ'de Olan Parsel Alanı: 57.868,6 m²

• Tescil Harici Alanlar (Yollar ve Boşluklar): 68.444,5 m²

• Toplam Kamu Mülkiyeti: 126.313,0 m² (Planlama alanının yaklaşık %77'si)

Yıkılan Blokların Mülkiyet Dağılımı

Dönüşüm kapsamında yıkımı gerçekleştirilen 44 blok/taşınmazın toplam parsel alanı 38.687 m² olup mülkiyet dağılımı şu şekildedir:

• 23 Adet Blok: Şahıs + TOKİ hisseli

• 19 Adet Blok: Müstakil Şahıs mülkiyeti

• 1 Adet Blok: İBB + Şahıs mülkiyeti (932 ada 2 parsel)

• 1 Adet Blok: İBB + Şahıs + Maliye mülkiyeti (1227 ada 1 parsel)

Zemin ve Depremsellik: Önlemli Alanlar Masada

Plan açıklama raporunda yer alan doğal yapı ve jeolojik analizler, alanın olası Marmara depremine karşı taşıdığı hassasiyeti gözler önüne seriyor:

• Deprem Kuşağı: Bölge, diri fay hatlarına yakınlığı sebebiyle yürürlükteki deprem haritalarına göre 1. Derece Deprem Bölgesi sınırında yer alıyor. Tasarımlarda "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik" hükümlerine tam uyum şartı aranıyor.

• Yerleşime Uygun Alanlar (UA) - %39,64: Trakya, Ceylan Formasyonları ve Bakırköy/Güngören üyelerinden oluşuyor. Morfolojik olarak yapılaşmaya engel teşkil etmeyen, sıvılaşma ve kütle hareketi riski taşımayan alanlardır. Ancak derin kazılarda kama tipi kaymalara karşı iksa projeleri zorunlu tutuluyor.

• Önlemli Alanlar (ÖA) - %58,94:

  • ÖA2(b) (Stabilite Sorunlu Yamaçlar): Yüksek eğimli yamaçlarda yer altı suyu ve 3-10 metre derinlikte kayma yüzeyi riski taşıyan killi/şiltli zeminler. Ayrıntılı geoteknik sondajlar ve duraylı zemine oturan kazıklı/iyileştirmeli temel sistemleri şart koşuluyor.

  • ÖA4(b) (Alüvyon ve Yapay Dolgu Zeminler): Taşıma gücü düşük yapay dolguların ve dere yatağı kökenli alüvyonların bulunduğu kesimler. İnşaat öncesi kontrolsüz dolguların sıyrılması ve zemin büyütmesi riskine karşı zemin iyileştirmesi yapılması gerekiyor.

Plan Nerede ve Nasıl İncelenebilir? İtiraz Süreci

Söz konusu 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları, 6306 sayılı Kanun hükümleri gereğince 11 Kasım 2026 tarihinden itibaren 15 gün boyunca askıda kalacaktır:

1. Fiziki İnceleme: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü İlan Panosu (Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No:7/2A, 34746 Ataşehir/İstanbul)

2. Dijital İnceleme:

   • İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü resmi internet sitesi (istanbul.csb.gov.tr)

   • Bakanlık E-Plan Otomasyon Sistemi (eplan.csb.gov.tr)

3. İtiraz Hakkı: Hak sahipleri ve ilgililer, 15 günlük yasal askı süresi bitimine kadar plan kararlarına ilişkin itiraz dilekçelerini İl Müdürlüğü'ne iletebilirler.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tozkoparan imar planı neden yeniden yapıldı?

İstanbul 12. İdare Mahkemesi, rezerv yapı alanı sınırları dışındaki parsellerin teknik gerekçe belirtilmeden plana dahil edilmesini hukuka aykırı bularak önceki planı iptal etmiştir. Alanın plansız kalmaması ve kentsel dönüşümün aksamaması için 1151 ada 5 parsel sınır dışına çıkarılarak plan mahkeme kararına uygun biçimde yenilenmiştir.

Yeni planda kaç konut inşa edilecek, nüfus ne kadar olacak?

Yeni plan sınırları içerisinde 2.531 bağımsız birim (konut) yer alacak ve TÜİK 2025 hanehalkı büyüklüğü katsayısı (3,09) üzerinden toplam 7.820 kişilik bir yerleşik nüfus yaşayacaktır.

Tozkoparan imar planı askı süresi ne zaman bitiyor?

Plan paftaları ve açıklama raporları 11 Kasım 2026 tarihinde askıya çıkmış olup 15 günlük yasal askı süresi bulunmaktadır.

Planda hangi sosyal donatı alanları bulunuyor?

Planlama sahası içerisinde 106.537 m² konut alanının yanı sıra 10.881 m² park ve yeşil alan, 5.162 m² ilkokul alanı, 888 m² aile sağlığı merkezi ve 40.161 m² taşıt/yaya yolu ayrılmıştır.