3194 Sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 ve Uygulama Yönetmeliği Çerçevesinde Değer Artış Payı Muafiyetleri, Uygulama Şartları ve Yargısal İçtihatlar Analizi

1. Giriş ve Değer Artış Payı Sistematiğinin Hukuki Gelişimi

Türkiye’de kentleşme süreçlerinin düzenlenmesi ve kentsel mekânda meydana gelen imar rantının kamusal hizmetlerin finansmanına dönüştürülmesi amacıyla yürütülen hukuki reformlar, imar mevzuatında köklü dönüşümler yaratmıştır. Bu dönüşümün temel hukuki dayanağını, 14 Şubat 2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Ek Madde 8 oluşturmaktadır. Söz konusu düzenleme, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine gerçekleştirilen uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artışın kamusal altyapı ve kentsel dönüşüm süreçlerine aktarılmasını hedefleyen "Değer Artış Payı" (DAP) müessesesini ihdas etmiştir.   

Müessesenin uygulama usul ve esasları, Anayasa Mahkemesinin norm denetimi kararları ve yasal güncellemeler ışığında yeniden şekillendirilerek 22 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği" ile yürürlüğe konulmuştur. Yasal sistematiğin özünde, mülkiyet hakkının korunması ile kamu yararı arasında adil ve dengeli bir ilişki tesis etmek yatmaktadır. İmar planı değişikliklerinin kentsel dokuya getirdiği ek nüfus ve yapı yoğunluğunun gerektirdiği kentsel, sosyal ve teknik altyapı yatırımları, plan değişikliğiyle ekonomik avantaj sağlayan taşınmaz maliklerinin katılımıyla finanse edilmektedir.   

Süreç içerisinde Anayasa Mahkemesinin iptal kararı ve idari yargının yönlendirici içtihatları doğrultusunda sistem daha öngörülebilir, şeffaf ve uygulanabilir bir yapıya kavuşturulmuştur. Güncel mevzuat çerçevesinde, kamusal ve sosyal hedeflere hizmet eden planlama kararları, kentsel dönüşüm projeleri ve altyapı iyileştirmeleri değer artış payından muaf tutularak şehirlerin nitelikli gelişimine katkı sağlanmıştır.   

2. Değer Artış Payının Konusu, Kapsamı ve Genel İlkelere Tabilik

Değer artış payının konusunu, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce onaylanan uygulama imar planı değişiklikleri neticesinde arsa değerinde meydana gelen net artış oluşturmaktadır. İmar Kanunu Ek Madde 8 ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri gereğince, her imar planı müdahalesi değer artış payına tabi tutulmamakta, yalnızca belirli ölçek, nitelik ve ekonomik kazandırım içeren plan kararları kapsama alınmaktadır.   

İmar planı değişikliklerinin kapsama girebilmesi için belirli kanuni eşikleri aşması gerekmektedir. Ada bazında en az 1.000 metrekare yüzölçümlü alanlarda yapılan ve nüfus, yapı yoğunluğu, kat adedi veya bina yüksekliğini artıran ya da fonksiyon değişikliği getiren plan kararları değer artış payının temel konusunu oluşturur. Parsel bazında ise konut kullanımı dışındaki fonksiyon değişiklikleri (örneğin konut alanının ticaret veya turizm alanına dönüştürülmesi) değer artışına konu edilmektedir. Ayrıca, mahkemelerce imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda maliklerin talebiyle idareye sunulan yeni plan tekliflerinde, iptal edilen plan koşulları ile yeni plan koşulları arasında oluşan değer farkı da payın kapsamına dâhildir.   

Hesaplama ilkelerinde gözetilen en kritik husus, değer artışının yalnızca taşınmazın "arsa değerine" uygulanmasıdır. Taşınmaz üzerinde bulunan bina, yapı, tesis, eklenti ve diğer muhdesatın bedeli hiçbir şekilde değer artışı hesabına dâhil edilmez. Değer artış payı oranı, 5 Aralık 2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanun ile yapılan yasal düzenleme uyarınca net değer artışının %90'ı olarak uygulanır. Söz konusu matematiksel ilişki netleşmiş ve okunabilir formatıyla şu formülle ifade edilmektedir:   

DAP=(Vyeni​−Veski​)×0,90

Formülde yer alan Vyeni​ simgesi plan değişikliği sonrası arsanın tespit edilen güncel piyasa değerini, Veski​ simgesi ise plan değişikliği öncesindeki arsa piyasa değerini temsil etmektedir.   

İşlem ve Taşınmaz Türü	Değer Artış Payına Tabi Olma Durumu	Yasal Dayanak ve Temel Mantık
Ada Bazında Plan Değişikliği (1.000 m² ve Üzeri)	Tabi (%90 Oranında)	Nüfus, yoğunluk veya kat adedi artışının kentsel altyapı yükü yaratması.
Parsel Bazında Ticaret/Lojistik Fonksiyon Dönüşümü	Tabi (%90 Oranında)	Ticari rant ve ekonomik değer artışı sağlaması.
Parsel Bazında Konut Fonksiyonu Değişikliği	Kapsam Dışı (Muaf)	Barınma ihtiyacı ve sosyal konut politikalarının desteklenmesi.
İdarenin Re'sen Gerçekleştirdiği Plan Değişiklikleri	Kapsam Dışı (Muaf)	Malik talebi olmaksızın kamusal planlama gereği yapılması.
Mahkeme İptali Sonrası Sunulan Yeni Plan Teklifi	Tabi (%90 Oranında)	İptal edilen plan ile sunulan yeni plan arasındaki olumlu değer farkı.

  

3. Yönetmelik Madde 7 Çerçevesinde Değer Artış Payından Muaf Tutulan Durumlar ve Uygulama Şartları

İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesi, değer artış payı sisteminin istisnalarını ve muafiyet şartlarını ayrıntılı bir biçimde kurala bağlamıştır. Bu madde, kamu yararı ile özel mülkiyet arasındaki hassas dengeyi koruyan anayasal bir emniyet supabı işlevi görmektedir.   

3.1. Kentsel Dönüşüm ve Afet Riski Altındaki Alanlar (6306 Sayılı Kanun Kapsamı)

Türkiye’nin deprem riski ve kentsel dönüşüm öncelikleri doğrultusunda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlar için özel bir teşvik ve muafiyet rejimi benimsenmiştir. Yönetmeliğin 7/1 maddesi gereğince, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında gerçekleştirilen imar planı değişiklikleri değer artış payından tamamen muaftır.   

İçerisinde riskli yapı tespiti bulunan parsellerde ise dönüşümü teşvik eden kademeli bir muafiyet modeli uygulanmaktadır. İçerisindeki yapının riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, meri imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının %20’sine kadar olan inşaat alanı artışlarına ilişkin plan değişiklikleri değer artış payından muaf tutulmuştur. İnşaat alanı artışının %20’yi aşması halinde muafiyet tamamen ortadan kalkmamakta, yalnızca %20’lik sınırı aşan fazla kısım için değer artış payı hesaplanmaktadır.   

Muafiyet hesabı, doğrudan riskli yapının bulunduğu parselin mevcut plan hakkı üzerinden gerçekleştirilir. Örneğin, mevcut planında 1.000 m² emsale esas inşaat hakkı bulunan riskli bir yapının yer aldığı parselde, plan değişikliği ile toplam inşaat hakkı 1.500 m²'ye çıkarıldığında 500 m²'lik bir artış doğmaktadır. Mevcut 1.000 m² inşaat hakkının %20'sine denk gelen 200 m²'lik kısım muafiyet kapsamında değerlendirilmekte, kalan 300 m²'lik net artış alanı için %90 oranında değer artış payı tahakkuk ettirilmektedir. Riskli yapı bulunan bir parselin sağlam bir parselle birleştirilmesi (tevhid) halinde de %20'lik muafiyet hakkı yalnızca riskli yapıdan gelen mevcut inşaat alanı üzerinden hesaplanarak rant aktarımının önüne geçilmektedir.

3.2. Kamu Yatırımları ve Kamu Mülkiyetindeki Alanlar

Yönetmeliğin 7/2 maddesi uyarınca, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetinde bulunan alanlarda gerçekleştirilen uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmamaktadır. Değer artış payı müessesesi, özel şahısların mülkiyetinde meydana gelen plan kaynaklı ekonomik rantın kamu ile paylaşılmasını amaçladığından, mülkiyeti devlete veya kamu tüzel kişilerine ait olan taşınmazlarda bu mekanizma uygulanmaz.   

Devlet hastaneleri, okul ve eğitim tesisleri, adliye binaları, emniyet hizmet alanları, belediye hizmet binaları, arıtma tesisleri, itfaiye ve trafo alanları gibi doğrudan kamu hizmetinin yürütülmesine tahsis edilmiş veya kamu mülkiyetinde yer alan taşınmazlardaki plan değişiklikleri, ekonomik sonuçlarına bakılmaksızın pay sistematiğinin dışında tutulmaktadır.

3.3. Mazbut ve Mülhak Vakıflara Ait Taşınmazlar

Yönetmeliğin 7/3 maddesi, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılan imar planı değişikliklerini değer artış payından muaf tutmuştur. Vakıf müessesesi, Türk hukuk düzeninde kişisel kazanç amacı gütmeyen, mal varlığını kamusal, sosyal ve hayrî amaçlara tahsis eden köklü bir statüye sahiptir. Vakıf taşınmazlarında meydana gelen değer artışları kişisel bir ticari kazanca dönüşmeyip vakfiyede belirtilen kamu yararı doğrultusunda kullanılmak zorunda olduğundan, idarece muafiyet kapsamına alınmıştır.   

Muafiyetin uygulanmasında belirleyici unsur taşınmazın hukuki mülkiyet statüsüdür. Taşınmazın doğrudan Mazbut veya Mülhak Vakıf tüzel kişiliği adına tescilli olması gerekmekte olup, vakıflara ait iştirak veya ticari şirketlerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar bu muafiyetten yararlanamamaktadır.

3.4. "Yençok: Serbest" Bina Yüksekliklerinin Netleştirilmesi (Teknik Uyum)

Yönetmeliğin 7/4 maddesi kapsamında, uygulama imar planlarında bina yüksekliği "Yençok: Serbest" olarak belirlenmiş alanlarda, 3194 sayılı Kanun'un 8/1-b maddesi usullerine göre yapılan plan değişikliklerinden değer artış payı alınmaz. 7221 sayılı Kanun ile kent siluetini korumak amacıyla planlarda serbest kat yüksekliği uygulaması yasaklanmış ve belediyelere sayısal yükseklik sınırı belirleme zorunluluğu getirilmiştir.   

Bu doğrultuda yapılan imar planı değişiklikleri, taşınmazın emsale esas toplam inşaat alanını veya nüfus yoğunluğunu artırmayıp sadece hukuki zorunluluk gereği bina yüksekliğini (örneğin Yençok: 24.50 metre veya 8 kat şeklinde) netleştirdiği için malik lehine yeni bir ekonomik kazanç yaratmaz. Dolayısıyla, teknik uyarlamadan ibaret olan bu işlemler muafiyet kapsamındadır. Ancak yükseklik netleştirilirken eş zamanlı olarak emsal artışı da sağlanırsa, doğan ilave inşaat alanı paya tabi kılınır.

3.5. Yoğunluk Artırmayan Teknik ve Geometrik İmar Düzenlemeleri

Yönetmeliğin 7/5 maddesi çerçevesinde, yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, emsal inşaat alanını değiştirmemek ve düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak ayrılan alanlarda azalmaya neden olmamak kaydıyla yapılan teknik düzenlemeler değer artış payından muaf tutulmuştur.   

Bu muafiyet kapsamına giren başlıca işlemler şunlardır:

• Ada veya parsel bazındaki yol düzenlemeleri ve mahreç tashihi işlemleri.   

• Yapı yaklaşma mesafesi (çekme mesafesi) ve cephe hattı düzeltmeleri.   

• Parsel geometrisinin arazideki fiili duruma ve kadastral hatlara uyarlanmasını sağlayan imar hattı düzenlemeleri.   

Bu tür düzenlemelerde temel kriter, mülkiyet sınırlarının teknik olarak iyileştirilmesi ve uygulama sorunlarının çözülmesidir. Malik lehine yeni ve ölçülebilir bir inşaat hakkı veya nüfus artışı doğmadığı sürece idari tashihattan pay talep edilmemektedir.

3.6. İmar Hakkı Aktarımı (TDR) İşlemleri

3194 sayılı Kanun'un 13. maddesi ve 7534 sayılı Kanun ile güçlendirilen mevzuat çerçevesinde, imar planlarında umumi ve kamu hizmet alanlarında (yeşil alan, yol, park, okul vb.) kalan ve kamulaştırılamayan taşınmazların kısıtlılığını gidermek amacıyla uygulanan "İmar Hakkı Aktarımı" (Transfer of Development Rights) işlemleri değer artış payından muaftır.   

Kamu hizmetine ayrılması nedeniyle üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı kullandırılmayan parselin imar hakkının başka bir alıcı parsele aktarılması amacıyla yapılan plan değişiklikleri, kamusal kısıtlılığı çözme ve anayasal mülkiyet hakkını koruma amacı taşıdığından rantsal değer artışı olarak nitelendirilmez.

3.7. İdarece Re'sen Gerçekleştirilen İmar Planı Değişiklikleri

Değer artış payı yükümlülüğünün doğabilmesi için kanunun aradığı temel şart, plan değişikliğinin "taşınmaz maliklerinin talebi üzerine" gerçekleştirilmesidir. Belediyeler, il özel idareleri veya Bakanlık tarafından kamu yararı, kentsel altyapı gereksinimleri, üst ölçekli planlara uyum veya çevre düzeni ilkeleri doğrultusunda re'sen (idarenin kendi kararıyla) yapılan plan değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.   

Muafiyet Türü	Muafiyet Şartları ve Kapsamı	Sosyal ve Hukuki Amacı
Kentsel Dönüşüm (6306 s. K.)	Riskli alanlar muaf; riskli yapılarda mevcut emsalin %20'sine kadar olan artışlar muaftır.	Deprem riskine karşı güvenli yapılaşmayı teşvik etmek.
Kamu Mülkü ve Yatırımları	Doğrudan kamuya ait veya kamu hizmetine tahsisli alanlar muaftır.	Kamusal hizmetlerin finansman yükünü hafifletmek.
Mazbut ve Mülhak Vakıflar	Doğrudan vakıf tüzel kişiliğine tescilli taşınmazlar muaftır.	Vakıfların hayrî ve kamusal amaçlarını korumak.
Bina Yüksekliği Netleştirme	Yençok: Serbest ibaresinin kat adedine çevrilmesi muaftır.	Şehir siluetini korumak ve teknik uyum sağlamak.
Yoğunluk Artırmayan Tashihat	Yol, cephe ve imar hattı düzenlemeleri (DOP azalmamak kaydıyla) muaftır.	İmar uygulamasındaki teknik aksaklıkları gidermek.
İmar Hakkı Aktarımı (TDR)	Kamu alanında kalan taşınmazların imar hakkının aktarılması muaftır.	Mülkiyet kısıtlılığını ve kamulaştırma sorununu çözmek.
İdarenin Re'sen Plan Kararları	Malik talebi olmaksızın idarece yürütülen planlar muaftır.	Kamusal planlama yetkisini serbestçe kullanmak.

  

4. Geçiş Hükümleri ve Zaman Bakımından Uygulama Esasları

Yasal düzenlemelerin geriye yürümezliği ve hukuki güvenlik ilkeleri gereğince, mevzuat değişiklikleri sürecinde kazanılmış hakları korumaya yönelik özel geçiş hükümleri ihdas edilmiştir.   

Zaman bakımından uygulama esasları şu kurallara dayanmaktadır:

• 20 Şubat 2020 Öncesi Resmi Başvurular: 7221 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 20 Şubat 2020 tarihinden önce ilgili plan yapma ve onama yetkisini haiz idarelere başvurusu yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik teklifleri değer artış payından tamamen muaftır.   

• Üst Ölçekli Planlara Uyum Teklifleri: 20 Şubat 2020 tarihinden önce onaylanmış nazım imar planlarına uygun hale getirilmek amacıyla bu tarihten sonra sunulan uygulama imar planı değişiklik tekliflerine değer artış payı hükümleri uygulanmaz.   

• Geçici Madde 3 Kapsamındaki Riskli Yapı Geçiş Esası: Yönetmeliğin Geçici 3. maddesi uyarınca, 12 Aralık 2024 tarihinden önce üzerinde riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlar için idarelere başvurularak resmi kayıt numarası alınmış plan değişikliklerinde, riskli yapının meri planındaki emsale esas inşaat alanının 1.5 katına kadar olan artışları değer artış payından muaf tutulmuştur. Bu geçici esneklik, başlamış dönüşüm projelerinin finansal dengesini korumuştur.   

5. Yargı Kararları ve Anayasal Denetimin Değer Artış Payı Uygulamasına Olumlu Etkileri

Değer artış payı mevzuatı, yüksek yargı mercilerinin denetiminden geçerek mülkiyet hakkı ve hukuk devleti ilkeleriyle uyumlu hale getirilmiştir. Yargısal müdahaleler, idarenin takdir yetkisini anayasal sınırlar içerisine çekerek malikler lehine önemli güvenceler sağlamıştır.   

5.1. Anayasa Mahkemesinin İptal Kararı ve Orantılılık Güvencesi

İmar Kanunu Ek Madde 8’in ilk halinde, plan değişikliği sonucu arsa değerinde meydana gelen artışın "tamamının" (%100) değer artış payı olarak kamuya aktarılması öngörülmekteydi. Anayasa Mahkemesi, 18 Mayıs 2023 tarihli ve E. 2020/42, K. 2023/99 sayılı kararı (Resmî Gazete yayımı: 4 Ekim 2023) ile söz konusu "...artan değerinin tamamı..." ibaresini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiştir.

Anayasa Mahkemesi iptal gerekçesinde şu olumlu ve yapıcı ilkeleri belirlemiştir:

• İmar faaliyetlerinden kaynaklanan değer artışından kamunun pay alması kamu hizmetlerinin finansmanı açısından meşru ve kamu yararına dayalı bir amaçtır.

• Ancak değer artışının tamamına el konulması, malikin imar sürecinden hiçbir ekonomik fayda elde edememesine yol açmakta, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki adil dengeyi malik aleyhine bozmakta ve malike aşırı bir külfet yüklemektedir.

• Kanun koyucunun malik lehine makul bir orantı güvencesi kurması anayasal bir zorunluluktur.

AYM’nin bu kararının ardından TBMM, 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanun ile oranı %90 olarak yeniden düzenlemiş, %10'luk değeri malikte bırakarak anayasal ölçülülük ilkesine uygun bir zemin oluşturmuştur.

5.2. Danıştay ve İdari Yargı Kararlarının Uygulamaya Katkıları

İdari yargı organları ve Danıştay kararları, değer artış payının tespiti ve tahsili süreçlerinde idarelerin hukuka uygun hareket etmesini sağlamaktadır.   

İdari yargı içtihatlarıyla pekiştirilen temel esaslar şunlardır:

• Görevli Yargı Yeri: Değer artış payı tespiti, tahakkuku ve şerh işlemlerine karşı açılacak iptal davalarında görevli yargı yolunun İdare Mahkemeleri olduğu netleştirilmiştir.   

• Maddi Hata ve TÜFE Güncellenmesiyle İade: Değerleme esnasında yapılan maddi hatalar nedeniyle fazla tahsil edilen tutarların veya planın mahkemece iptal edilmesi halinde ödenmiş payların, idari masraflar düşüldükten sonra TÜFE oranında güncellenerek malike iade edilmesi kuralı yargı kararlarıyla teminat altına alınmıştır.   

• Hukuki Güvenlik: İdarenin kendi yaptığı plan iptalleri sonrasında taşınmazın eski haline getirilmesi durumunda, ödenen değer artış payının malike iadesi zorunlu kılınmıştır.   

6. Kıymet Takdiri, Ödeme Modelleri ve Payların Kamusal Dağılım Dinamikleri

Değer artış payının tespiti, tek taraflı idari takdire bırakılmamıştır. İdare tarafından Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı en az iki bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluş atanır. Kuruluşlarca hazırlanan değerleme raporları arasındaki farkın %20'den fazla olması durumunda ek veya üçüncü bir rapor istenebilir. Nihai değer artış payı, idare bünyesinde kurulan ve teknik uzmanlardan oluşan Kıymet Takdir Komisyonu tarafından kesinleştirilir. Malikler tebliğden itibaren 7 gün içinde bedele yazılı olarak itiraz edebilirler.   

6.1. Ödeme Kolaylıkları ve Teşvik Mekanizmaları

Mevzuat, maliklere ödeme süreçlerinde mali esneklikler sağlamaktadır. Tahakkuk eden değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir.   

Ödeme opsiyonları şu şekildedir:

• Peşin Ödeme İndirimi: Tahakkuk tarihini takip eden bir ay içerisinde peşin ödeme yapılması halinde net %10 indirim uygulanır.   

• Taksitli Ödeme İmkanı: Toplam 4 eşit taksitte 18 aya yayılan ödeme planı sunulur. İlk taksit tahakkuku izleyen bir ay içinde faizsiz ödenir; kalan taksitler sırasıyla 6., 12. ve 18. aylarda güncel TÜFE oranında artırılarak tahsil edilir.   

Değer artış payı ödenmeden veya ödeme takvimi tapu kütüğüne şerh edilmeden taşınmazın satışı yapılamaz ve yapı ruhsatı düzenlenemez.   

6.2. Tahsil Edilen Payın İdari Birimler Arasındaki Dağılımı

Elde edilen değer artış payları, kentsel altyapının güçlendirilmesi ve kentsel dönüşümün finansmanı amacıyla idari birimler arasında bölüştürülmektedir.   

Planı Onaylayan İdare ve Yerleşim Statüsü	Dağıtım Oranları ve Alıcı Kurumlar	Kamusal Kullanım Amacı
Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçinde	• %25 Büyükşehir Belediyesi   • %25 İlçe Belediyesi   • %25 Bakanlık Dönüşüm Hesabı   • %25 Hazine Hesabı	Ulaşım, kentsel altyapı, yerel parklar ve kentsel dönüşüm yatırımları.
Büyükşehir Belediyesi Olmayan İllerde	• %40 İlgili Belediye / İl Özel İdaresi   • %30 Bakanlık Dönüşüm Hesabı   • %30 Hazine Hesabı	Yerel altyapı hizmetleri ve ulusal kentsel dönüşüm projeleri.
Bakanlıkça Doğrudan Onaylanan Planlarda	• %75 Bakanlık Dönüşüm Hesabı   • %25 Yerel İdareler ve Hazine (İl statüsüne göre)	Ülke genelinde riskli alanların ve kentsel dönüşümün finansmanı.
Diğer Genel Bütçeli İdarelerce Onaylanan	• %100 Genel Bütçe (Hazine)	Genel bütçe kamusal hizmet finansmanı.

  

7. Sonuç ve Genel Değerlendirme

3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde şekillenen Değer Artış Payı sistemi, Türk imar hukukunda rantın kamulaştırılması ve kentsel adalet ilkelerinin tesisi bakımından nitelikli bir aşamayı temsil etmektedir. Anayasa Mahkemesinin orantılılık vurgusu içeren iptal kararı ve akabinde getirilen %90'lık kanuni oran, bireysel mülkiyet hakkı ile kamusal yarar arasındaki hassas dengeyi güvenceye kavuşturmuştur.   

Yönetmeliğin 7. maddesinde tanımlanan muafiyetler; afet risklerine karşı kentsel dönüşümü hızlandıran, kamu yatırımlarını ve vakıf taşınmazlarını koruyan, imar hakkı aktarımı ile mülkiyet kısıtlılıklarını çözen ve yoğunluk artırmayan teknik düzenlemelerde malikleri koruyan son derece olumlu bir yapı sunmaktadır. Peşin ödeme indirimi, taksitlendirme kolaylıkları ve tahsil edilen payların %75 ila %100'e varan oranlarla doğrudan yerel altyapı ve kentsel dönüşüm hesaplarına yönlendirilmesi, şehirlerin daha dirençli ve yaşanabilir hale gelmesine imkan tanımaktadır.   

1. Değer Artış Payı (DAP) nedir ve hukuki dayanağı nedir?

Değer artış payı, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılan uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazın arsa değerinde meydana gelen net artışın kamuya kazandırılması işlemidir. Temel hukuki dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesi ve İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği’dir.

2. Değer artış payı oranı yüzde kaçtır?

Değer artış payı oranı, 7534 sayılı Kanun ile yapılan yasal düzenleme uyarınca net değer artışının %90’ı olarak uygulanır.

3. Anayasa Mahkemesi değer artış payı hakkındaki düzenlemeyi neden iptal etmiştir?

Anayasa Mahkemesi (E.2020/42, K.2023/99), değer artışının "tamamının" (%100) kamuya alınmasını mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki adil dengeyi malik aleyhine bozduğu ve malike orantısız külfet yüklediği gerekçesiyle iptal etmiştir. Bu kararın ardından yasa koyucu oranı %90 olarak yeniden düzenlemiştir.

4. Değer artış payı hesabında üzerindeki binalar veya tesisler dikkate alınır mı?

Hayır, değer artış payı hesaplanırken taşınmaz üzerindeki bina, yapı, tesis, eklenti ve diğer muhdesat bedelleri hiçbir şekilde hesaba katılmaz; yalnızca "arsa değerindeki" artış esas alınır.

5. Değer artış payı nasıl hesaplanır?

Hesaplama aşağıdaki matematiksel bağıntı kullanılarak gerçekleştirilir:

DAP=(Vyeni​−Veski​)×0,90

Formülde V yeni plan değişikliği sonrası arsa piyasa değerini, V eski ise plan değişikliği öncesi arsa piyasa değerini temsil eder.

6. Kentsel dönüşüm alanlarında (6306 sayılı Kanun) değer artış payı alınır mı?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında yapılan imar planı değişiklikleri değer artış payından tamamen muaftır.

7. Riskli binaların bulunduğu parsellerde değer artış payı muafiyeti nasıl uygulanır?

Üzerinde riskli yapı bulunan parsellerde, mevcut imar planına göre verilen emsale esas inşaat alanının %20’sine kadar olan artışlar değer artış payından muaftır. %20 oranını aşan inşaat alanı artışları için pay tahakkuk ettirilir.

8. Geçici Madde 3 ile riskli yapılara getirilen özel muafiyet sınırı nedir?

Yönetmeliğin Geçici 3. maddesi uyarınca, 12 Aralık 2024 tarihinden önce üzerinde riskli yapı şerhi bulunan ve resmi başvurusu yapılmış parsellerde, emsalin 1.5 katına kadar sağlanan inşaat alanı artışları değer artış payından muaf tutulmuştur.

9. Kamu mülkiyetindeki alanlarda yapılan plan değişikliklerinden pay alınır mı?

Hayır, kamu yatırımları ile mülkiyeti doğrudan kamuya ait olan taşınmazlarda gerçekleştirilen imar planı değişiklikleri değer artış payından tamamen muaftır.

10. Vakıf taşınmazları değer artış payı kapsamında mıdır?

Mazbut ve Mülhak Vakıfların mülkiyetinde tescilli bulunan taşınmazlar üzerindeki imar planı değişiklikleri değer artış payı kapsamı dışındadır (muaftır).

11. "Yençok: Serbest" kat yüksekliklerinin netleştirilmesi ödemeye tabi midir?

İmar planlarında bina yüksekliği "Yençok: Serbest" olarak belirlenmiş alanlarda, emsal ve inşaat alanı artırılmaksızın yalnızca bina yüksekliğinin sayısal olarak belirlenmesine yönelik plan değişiklikleri değer artış payından muaftır.

12. İdarece re'sen (kendiliğinden) yapılan imar planı değişikliklerinden pay alınır mı?

Hayır, değer artış payı yükümlülüğü yalnızca taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılan plan değişikliklerinde doğar; idarelerin kamu yararıyla re'sen yaptığı değişiklikler paya tabi değildir.

13. İmar hakkı aktarımı (TDR) işlemleri değer artış payından muaf mıdır?

İmar Kanunu’nun 13. maddesi uyarınca, imar planında umumi ve kamu hizmeti alanında kalan özel mülkiyetteki taşınmazların kısıtlılığını gidermek amacıyla yapılan imar hakkı aktarımı değişiklikleri değer artış payından muaftır.

14. Hangi teknik imar tashihatları değer artış payından muaf tutulmuştur?

Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, emsali değiştirmemek ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) alanlarını azaltmamak şartıyla yapılan yol düzenlemeleri, cephe hattı ve imar hattı düzeltmeleri muaftır.

15. Parsel bazında konut kullanım alanlarında değer artış payı doğar mı?

Parsel bazında yapılan fonksiyon değişikliği uygulamalarında konut kullanımı kapsam dışı tutulmuştur.

16. 20 Şubat 2020 tarihinden önceki başvurular için kazanılmış hak var mıdır?

20 Şubat 2020 tarihinden önce ilgili idareye başvurularak resmi kayıt numarası almış imar planı değişiklik teklifleri değer artış payı hükümlerinden tamamen muaftır.

17. İptal edilen imar planları sonrasında sunulan yeni tekliflerde süreç nasıl işler?

Mahkemelerce iptal edilen planlar sonrasında maliklerin talebiyle sunulan yeni plan tekliflerinde, yürürlükten kalkan plan koşulları ile yeni teklif arasındaki değer farkının %90'ı paya tabi tutulur.

18. Taşınmazın değer tespiti kimler tarafından yapılır?

İdarece görevlendirilen SPK lisanslı en az iki bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşunun hazırladığı raporlar dikkate alınarak idare bünyesindeki Kıymet Takdir Komisyonu tarafından kesinleştirilir.

19. Kıymet Takdir Komisyonu kararlarına itiraz süresi kaç gündür?

Malikler değer artış payı tespitinin tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içinde idareye yazılı olarak itiraz edebilirler.

20. Değer artış payında peşin ödeme indirimi uygulanır mı?

Evet, tahakkuk eden değer artış payının tebliğden itibaren 1 ay içinde peşin ödenmesi durumunda net %10 indirim uygulanır.

21. Değer artış payı taksitle ödenebilir mi?

Değer artış payı toplam 4 eşit taksitte 18 aylık vade ile ödenebilir. İlk taksit 1 ay içinde faizsiz; kalan taksitler 6., 12. ve 18. aylarda güncel TÜFE oranında artırılarak tahsil edilir.

22. Değer artış payı ödenmezse ne olur?

Pay ödenmeden veya taksitlendirilip tapu kütüğüne şerh verilmeden taşınmaz için yapı ruhsatı düzenlenemez ve tapuda devir/satış işlemi yapılamaz. Zamanında ödenmeyen taksitlere aylık TÜFE zammı uygulanır.

23. Büyükşehir belediyelerinde toplanan değer artış payı nasıl dağıtılır?

Tahsil edilen pay dört eşit parçaya bölünür: %25 Büyükşehir Belediyesi, %25 İlçe Belediyesi, %25 Bakanlık Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı ve %25 Hazine hesabına aktarılır.

24. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı planlarda pay dağılımı nasıldır?

Bakanlıkça doğrudan onaylanan planlarda toplanan değer artış payının %75’i doğrudan kentsel dönüşüm projeleri özel hesabına yatırılır.

25. Değer artış payı işlemlerine karşı hangi mahkemede dava açılır?

Değer artış payı tespiti, tahakkuku veya tapu şerhi gibi idari işlemlere karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesinde iptal davası açılır.

Mevzuatta açıkça sayılan standart muafiyetlerin (6306 sayılı Kanun, kamu yatırımları, vakıf taşınmazları, teknik tashihatlar vb.) haricinde, Değer Artış Payı (DAP) yükümlülüğünü doğurmamak, yasal olarak bertaraf etmek veya matrahı minimuma indirmek amacıyla imar ve şehircilik pratiğinde başvurulan başlıca teknik, idari ve hukuki yöntemler şunlardır:

1. Bütüncül Plan Revizyonu Süreçlerine Dahil Olmak (Re'sen Planlama Kapsamı)

• Yöntem: İdareye münferit veya parsel/ada ölçeğinde münferit bir plan tadilatı başvurusu yapmak yerine, belediyenin veya ilgili idarenin yürüttüğü etaplama, bölge revizyon imar planı veya üst ölçekli çevre düzeni/nazım plan revizyonu çalışmalarına "görüş/talep" bildirmek.

• Hukuki Dayanak: DAP, yalnızca "maliklerin tamamının talebi üzerine" yapılan münferit plan değişikliklerinde doğar. İdarenin kendi inisiyatifiyle başlattığı bölge plan revizyonları "re'sen yapılan işlem" sayıldığından, bu kapsamda elde edilecek hak artışları DAP doğurmaz.

2. Plan Tadilatı Yapmaksızın Meri İmar Yönetmeliği Haklarını (Emsal Harici Alanlar) Kullanmak

• Yöntem: İmar planını değiştirmek yerine, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ve ilgili ilçe/büyükşehir tip imar yönetmeliklerindeki emsale dahil edilmeyen alan haklarını (otoparklar, sığınaklar, bodrum katlar, açık çıkmalar, teraslar, tesisat alanları, ortak kullanım alanları) mimari projede azami oranda kullanmak.

• Hukuki Dayanak: Taşınmazın fiili inşaat alanı artırılırken imar planında herhangi bir fonksiyon, kat adedi veya emsal değişikliğine gidilmediği için DAP mekanizması hiç tetiklenmez.

3. İmar Uygulaması (3194 s.K. Madde 18 / Parselasyon) ve Tevhid/İfraz Yöntemleri

• Yöntem: İnşaat alanını ve arsa kitle formunu iyileştirmek için plan değişikliğine gitmeksizin, arsa ve arazi düzenlemesi (parselasyon) veya bitişik parsellerle tevhid/ifraz yapılarak imar haklarının parsel bazında optimize edilmesi.

• Hukuki Dayanak: 18. madde uygulamaları bir plan değişikliği değil, yürürlükteki planın sahaya tatbikidir. Dolayısıyla DOP kesintisi dışında DAP tahakkuku yapılamaz.

4. Kamuya Bedelsiz Terk / Donatı Alanı Ayırarak Net Değer Artışını ($V_{yeni} - V_{eski}$) Dengelemek

• Yöntem: Plan değişikliği teklif edilirken, taşınmazın bir kısmının gönüllü olarak yeşil alan, park, yol veya sosyal altyapı alanı olarak bedelsiz terk edilmesini teklife dahil etmek.

• Hukuki Dayanak: DAP hesabı, taşınmazın toplam arsa değeri farkı ($V_{yeni} - V_{eski}$) üzerinden yapılır. Kamuya terk edilen alan nedeniyle kalan net arsa yüzölçümü küçüleceğinden, birim metrekare değeri artsa dahi arsanın toplam piyasa değer artışı sıfırlanabilir veya sembolik düzeylere indirilebilir.

5. Parsel Bazında Fonksiyon Değişikliklerinde "Konut" veya Ağırlıklı "Konut" Tercihi

• Yöntem: Parsel ölçeğinde ticari/turizm/lojistik dönüşüm talepleri yerine, barınma amaçlı plan kararlarının tercih edilmesi veya karma kullanımlı alanlarda (Ticaret+Konut - TİCK) konut oranının teknik raporda baskın belirlenmesi.

• Hukuki Dayanak: Parsel bazındaki fonksiyon değişikliklerinde yalnızca konut dışı fonksiyonlar (ticaret, turizm vb.) açıkça DAP kapsamına alınmıştır; parsel ölçeğindeki konut dönüşümleri paya tabi tutulmaz.

6. Özel Kanunlara Tabi Alan Statülerinden Yararlanma

• Yöntem: Taşınmazın bulunduğu alanın niteliğine göre planlama yetkisini genel imar rejiminden özel mevzuat rejimine taşımak:

  • Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu (4562 s.K.)

  • Endüstri Bölgeleri Kanunu (4737 s.K.)

  • Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu (4691 s.K.)

  • Özelleştirme Uygulamaları Kanunu (4046 s.K.)

• Hukuki Dayanak: Bu alanlarda yapılan planlama ve tahsis süreçleri kendi özel kanunlarındaki muafiyet, istisna ve yetki kurallarına tabidir.

7. "Maliklerin Tamamının Talebi" Şartının Oluşmadığı Gerekçesiyle Yargı Yoluna Başvurmak

• Yöntem: Çok hisseli taşınmazlarda veya çok parselli ada bazlı işlemlerde başvurunun tüm maliklerin oybirliğiyle/resmi imzasıyla yapılmadığı durumlarda idarenin DAP tahakkuk ettirmesi halinde işlemi idari yargıya taşımak.

• Hukuki Dayanak: Kanun metninde yer alan "maliklerin tamamının talebi" şartı katı bir kurucu unsurdur. Bütün maliklerin rızası olmadan yapılan veya idarece resen genişletilen işlemlere dayalı DAP tahakkukları İdare Mahkemelerince usulden iptal edilmektedir.

8. Değerleme Raporlarına 7 Günlük Sürede İtiraz ve Bilirkişi Marifetiyle Matrahı Düşürme

• Yöntem: SPK lisanslı kuruluşların hazırladığı raporlarda eski değerin ($V_{eski}$) piyasa rayicinin altında, yeni değerin ($V_{yeni}$) ise fahiş belirlenmesi halinde 7 günlük yasal sürede Kıymet Takdir Komisyonuna itiraz etmek; sonuç alınamazsa vergi/idare mahkemesinde dava açmak.

• Hukuki Dayanak: Yargı yerinde atanacak bağımsız bilirkişi heyetleri marifetiyle emsal karşılaştırma ve indirgenmiş nakit akışı yöntemleri revize edilerek aradaki fahiş değer farkı (DAP matrahı) yasal çerçevede en alt sınıra çekilebilir.