Ekoturizm ve Kırsal Turizm İmarında Yeni Dönem: 25 Bin Metrekare Kuralı, 24 Kurum Görüşü ve Yatırım Rehberi

Türkiye genelinde doğaya dönüş, sürdürülebilir yaşam ve kırsal kalkınma odaklı projelere artan talep, mevzuatta köklü düzenlemeleri beraberinde getirdi. Ekoturizm, kırsal turizm, agro (çiftlik) turizmi, bungalov ve taş ev projeleri artık tek bir yasal çatı altında birleşti.

Özellikle Marmara ve Ege bölgelerindeki parsel büyüklüğü kriterleri, emsal sınırlamaları ve ifraz yasakları yatırım planlarını kökten değiştirdi. Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz (0 544 608 84 80), sürece ilişkin hayati uyarılarda bulunarak: "Doğru araziyi bulmak işin yüzde 90'ıdır. Arazi vasfı yanlış ise baştan hiçbir işlem yapılamaz; yatırımcılar illere göre değişen çevre düzeni plan hükümlerine karşı daima tetikte olmalıdır" değerlendirmesinde bulundu.

İşte ekoturizm ve kırsal turizm imarı almak isteyen yatırımcıların, arsa sahiplerinin ve proje geliştiricilerin bilmesi gereken tüm teknik, hukuki ve bürokratik şartlar.

1. Ekoturizm İmarında Parsel ve İnşaat Alanı Kriterleri: Hangi İlde Hangi Kural Geçerli?

Çevre Düzeni Planı revizyonlarıyla birlikte kırsal turizm ve ekoturizm fonksiyonlu imar planı başvurularında il bazlı kademeli sisteme geçildi.

Marmara ve Ege’nin 6 Kritik İlinde "25.000 m² ve 1.500 m² İnşaat Sınırı"

• Kapsamdaki İller: Edirne, Kırklareli, Çanakkale, Balıkesir, İzmir, Manisa.

• Minimum Parsel Şartı: Bu illerde ekoturizm/kırsal turizm imarı alabilmek için parsel büyüklüğünün en az 25.000 m² (tek tapu) olması zorunludur.

• Maksimum İnşaat Alanı (Emsal Sınırı): Arazinin büyüklüğü 25.000 m² de olsa, 50.000 m² ya da 100.000 m² de olsa toplam kapalı inşaat alanı 1.500 m²’yi kesinlikle geçemez.

• İfraz Yasağı: Parsel tek parça ise bölünemez (ifraz yapılamaz), parçalara ayrılarak ayrı ayrı inşaat hakkı üretilemez.

• Yüzde 50 Tarımsal Alan Zorunluluğu: Parsel alanının en az %50'si tarımsal amaçlı açık alan (organik tarım, tıbbi aromatik bitki ekimi, meyve bahçesi, mera veya koruma alanı) olarak ayrılmak zorundadır.

Geçiş Sürecindeki Diğer İller

• 6 öncelikli ilin dışındaki illerde geçiş süreci devam etmekte olup minimum parsel şartı 15.000 m² olarak uygulanmaktadır.

• Bu illerdeki çevre düzeni plan hükümlerine göre, arazi metrekaresi büyüdükçe plan onayına bağlı olarak orantılı imar inşaat alanı hakkı kademeli olarak genişleyebilmektedir.

Kriter	6 Pilot İl (Edirne, Kırklareli, Çanakkale, Balıkesir, İzmir, Manisa)	Diğer İller (Geçiş Süreci)
Minimum Parsel Alanı	25.000 m²	15.000 m²
Maksimum Kapalı İnşaat Alanı	Sabit 1.500 m² (Arazi büyüse de artmaz)	Parsel büyüklüğüne bağlı kademeli artış
İfraz (Bölünme) Durumu	Kesinlikle yasak	Bölge plan hükümlerine bağlı
Zorunlu Tarımsal Alan Oranı	Parselin en az %50'si	Plan hükmüne göre değişken
Yol Şartı	Belirlenmiş ulaşım ağı yoluna cephe	Kadastral / Ulaşım ağı yoluna cephe

2. Doğru Arazi Seçimi: Hangi Parsellere Kesinlikle İmar Verilmez?

Projenin başarısı doğrudan tapu kaydındaki nitelik ve fiili zemin topoğrafyasına bağlıdır:

1. Toprak Sınıfı Kuru Marjinal Olmalıdır: Arazi; mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi ya da sulu tarım arazisi olamaz. İl Tarım ve Orman Müdürlüğü incelemesinde arazinin Kuru Marjinal Tarım Arazisi (KTA) vasfında olduğu, ekim-biçime elverişli olmadığı ve belirli bir eğime sahip olduğu tespit edilmelidir.

2. Doğrudan Ret Sebebi Olan Tapu Cinsleri: Tapu kütüğünde veya fiili durumda zeytinlik, zeytinli tarla, bağ, meyve bahçesi, fındıklık, narenciye bahçesi niteliğinde olan taşınmazlara ekoturizm imarı verilmez; başvurular doğrudan reddedilir.

3. Ulaşım Ağı Yolu Şartı: Parselin sadece sıradan bir kadastral yola sahip olması yetmez; onaylı nazım planlarda yer alan veya ilgili idarece kabul edilen resmi ulaşım ağı yoluna fiilen cepheli olması gerekmektedir. Çıkmaz sokaklar, orman içi patikalar veya geçit hakkı ile oluşturulan yollar plan onayı için yeterli kabul edilmez.

3. İmar Sürecinde Görüşü Alınan 24 Kurum ve Kuruluş

Bir taşınmazın kırsal turizm veya ekoturizm tesis alanına dönüştürülmesi için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları hazırlanmadan önce 24 farklı kurum ve kuruluştan resmi uygunluk görüşü toplanır. Bu kurumlar ve inceledikleri kritik hususlar:

1. İl Tarım ve Orman Müdürlüğü: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında arazinin sınıfı incelenir; marjinal tarım arazisi tespiti ve tarım dışı kullanım izni verilir.

2. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü: ÇED (Çevresel Etki Değerlendirmesi) muafiyet veya kapsam incelemesi yapılır, tabiat varlıkları ve çevre koruma sınırları sorgulanır.

3. Devlet Su İşleri (DSİ) Bölge Müdürlüğü: Parselin dere yatağı, taşkın sahası, baraj koruma havzası ve yer altı su rezervleri ile çakışıp çakışmadığı denetlenir.

4. Orman Bölge Müdürlüğü / İşletme Müdürlüğü: 6831 sayılı Orman Kanunu uyarınca parselin devlet ormanı ile sınırı, orman yangın emniyet şeridi mesafesi incelenir.

5. Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü: 2863 sayılı Kanun kapsamında alanda veya yakın çevresinde arkeolojik sit, höyük, tescilli tarihi kalıntı olup olmadığı araştırılır.

6. Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu: Doğal sit alanları, nitelikli doğal koruma bölgeleri ve anıt ağaç statüleri denetlenir.

7. Karayolları Bölge Müdürlüğü: Taşınmaz devlet veya il karayoluna cepheli ise karayolu kamulaştırma sınırı, yapı yaklaşma mesafesi ve yol geçiş izin belgesi (kavşak kolu vb.) şartları aranır.

8. İl Özel İdaresi (veya Büyükşehir İmar Dairesi): Üst ölçekli çevre düzeni plan kararlarına uygunluk ve yerel mekânsal planlama kriterleri değerlendirilir.

9. İlgili İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü: Taşınmaz belediye mücavir alanında ise yerel altyapı, çevre yapılaşma şartları ve kentsel entegrasyon incelenir.

10. İl Sağlık Müdürlüğü (Halk Sağlığı Başkanlığı): Tesiste kullanılacak içme-kullanma suyunun temini, sıhhi koruma bandı ve fosseptik/arıtma deşarj mesafeleri değerlendirilir.

11. İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü (AFAD): Arazinin aktif fay hatlarına yakınlığı, heyelan, kaya düşmesi, sel veya çığ riski analiz edilir.

12. Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü (MAPEG): Taşınmaz üzerinde ruhsatlı maden sahası, rödovans alanı veya işletme izni olup olmadığı sorgulanır.

13. Elektrik Dağıtım Şirketi (UEDAŞ, GDZ, BEDAŞ vb.) ve TEİAŞ: Bölgedeki elektrik iletim/dağıtım hatları, yüksek gerilim pilon irtifak hakları ve trafo kapasitesi belirlenir.

14. BOTAŞ (Boru Hatları ile Petrol Taşıma A.Ş.): Doğalgaz ve petrol boru hatlarının kamulaştırma ve emniyet kuşaklarının varlığı kontrol edilir.

15. Türk Telekom ve Altyapı İletişim Operatörleri: Yer altı fiber optik hatları, haberleşme koridorları ve baz istasyonu etki alanları tetkik edilir.

16. Doğa Koruma ve Milli Parklar Şube Müdürlüğü: Yaban hayatı koruma sahaları, sulak alanlar (Ramsar) ve biyolojik çeşitlilik koruma havzaları kontrol edilir.

17. Su ve Kanalizasyon İdaresi (BASKİ, İZSU, TESKİ, İSU vb.): İçme suyu havza koruma yönetmeliği (mutlak, kısa, orta, uzun mesafeli koruma kuşakları) uyarınca uygunluk verilir.

18. Milli Savunma Bakanlığı (İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı): Taşınmazın askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi veya askeri atış alanı sahasında kalıp kalmadığı teyit edilir.

19. Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü / DHMİ: Havalimanı mania planları, radar hatları ve iniş-kalkış koridorları yapılaşma yüksekliği açısından taranır.

20. İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü: Tesisin kırsal turizm nitelikleri, oda standartları ve Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik kriterlerine uygunluğu incelenir.

21. Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı (YİKOB) / Maden Birimi: Varsa sahada jeotermal kaynak koruma alanı veya jeotermal reenjeksiyon hattı incelemesi yapılır.

22. İl Jandarma Komutanlığı / İl Emniyet Müdürlüğü: Güvenlik, asayiş ve kırsal bölge trafik denetim şartları bakımından görüş oluşturulur.

23. Vakıflar Bölge Müdürlüğü: Taşınmaz üzerinde mazbut/mülhak vakıf şerhi, vakıf taşınmazı komşuluğu veya vakıf yolu hakkı bulunup bulunmadığı sorgulanır.

24. Kadastro Müdürlüğü: Parselin sınır doğrulaması, aplikasyon krokisi, tescile esas koordinatları ve ifraz/tevhit geçmişi tetkik edilir.

4. Hukuki Yapı ve Mülkiyet Modeli: Bağımsız Bölüm Kurulabilir mi?

Ekoturizm ve kırsal turizm alanlarında mülkiyet yapısı, standart konut veya tatil sitesi projelerinden tamamen farklıdır:

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulamaz

• Ekoturizm imarlı arazilerde yer alan yapılar için kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilemez.

• Her bir yapı bağımsız konut veya daire gibi tapulanamaz. Yapılar yasal olarak "otel odası" (bağımsız birim) statüsünde değerlendirilir.

Yatırımcı Girişi ve Satış Nasıl Yapılır? (Anonim Şirket Modeli)

• Projede bireysel mülkiyet satışı yapılamadığı için en yaygın ve yasal model Anonim Şirket (A.Ş.) kurulmasıdır.

• Taşınmaz şirket adına tescil edilir; tesisteki bağımsız birimlerden (oda/villa/ev) edinmek isteyen yatırımcılara şirket payı/hissesi verilir ve sözleşmeye dayalı kullanım hakkı tanımlanır.

Kapasite Sınırları ve Ünite Sayıları

• Sabit Yapılar (Bungalov, Taş Ev, Otel Odası): Bir ekoturizm parselinde en fazla 30 adet bağımsız birim (oda) yapılabilir. 30 birimin üzerinde yapılaşmaya izin verilmez.

• Tekerlekli Tiny House (Mobil Karavan): Tesis bünyesinde tekerlekli, plakalı ve ruhsatlı mobil evler (tiny house) kullanılacaksa bu sayı en fazla 49 adede kadar çıkabilmektedir.

• Turizm İşletme Belgesi Mecburiyeti: Tesis tamamlandığında Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan resmi Turizm İşletme Belgesi alınması kanuni zorunluluktur.

5. Başvurudan Ruhsata Adım Adım İmar Süreci (9 - 12 Ay)

Ekoturizm imar süreci titiz bir mühendislik ve bürokrasi zinciridir:

1. Ön İnceleme ve İdareye Başvuru: Taşınmazın tapu ve kadastro verileri incelenerek ilgili İl Özel İdaresi'ne veya Belediye Başkanlığı'na başvuru dilekçesi verilir.

2. 24 Kurum Görüşünün Toplanması: İlgili idare, yukarıda belirtilen 24 kuruma resmi yazı yazarak kurum görüşlerini talep eder (ortalama 2–4 ay).

3. Hâlihazır Harita ve Jeolojik-Jeoteknik Etüt: Alanın hâlihazır haritaları çıkarılır; imara esas zemin sondajları ve jeolojik etüt raporları hazırlanarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne onaylatılır.

4. 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Planların Hazırlanması: Şehir plancıları tarafından 1/5000 Nazım İmar Planı ve 1/1000 Uygulama İmar Planı hazırlanır; mimari avan proje ile meclise sunulur.

5. Meclis Onayı ve Askı Süreci: İl Genel Meclisi veya Belediye Meclisi planı onaylar. Planlar 30 gün süreyle askıya çıkar, itiraz olmaması durumunda kesinleşir.

6. Ruhsat ve Turizm Belgelendirme: Mimari, statik, mekanik projeler çizilerek inşaat ruhsatı alınır; inşaat sonrasında Turizm İşletme Belgesi çıkarılarak tesis faaliyete geçirilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS / AI Özeti)

50.000 m² arazim var, inşaat alanım 3.000 m² olabilir mi?

Hayır. Edirne, Kırklareli, Çanakkale, Balıkesir, İzmir ve Manisa illerinde arazi büyüklüğü ne kadar olursa olsun (parsel tek parça ise) toplam inşaat alanı 1.500 m² ile sınırlıdır ve ifraz yapılamaz.

Arazim zeytinlik vasfında, ekoturizm imarı alabilir miyim?

Hayır. Zeytinlik, zeytinli tarla, bağ ve meyve bahçesi niteliğindeki arazilere doğrudan ret kararı verilmektedir. Arazinin mutlaka kuru marjinal tarım arazisi vasfında olması şarttır.

Yapılan taş evleri veya villaları ayrı ayrı kişilere satabilir miyim?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulamadığı için tapuda ayrı ayrı bağımsız bölüm satışı yapılamaz. Tesis bir bütün olarak otel işletmesi gibi değerlendirilir. Satış veya yatırımcı ortaklığı ancak Anonim Şirket hisse devri yöntemiyle gerçekleştirilebilir.

En fazla kaç konaklama birimi inşa edilebilir?

Geleneksel yapılarda (bungalov, taş ev) en fazla 30 bağımsız birim inşa edilebilir. Tekerlekli ve mobil tiny house projelerinde ise bu sınır 49 adede kadar uygulanabilmektedir.

Ekoturizm imar süreci ne kadar sürer?

Doğru parsel seçilmişse kurum görüşleri, jeolojik sondajlar, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan onayları ve askı süreçleri dahil toplam süre ortalama 9 ila 12 ay arasında tamamlanmaktadır.

Önemli Hatırlatma: Bölge planları ve çevre düzeni plan hükümleri dinamik bir yapıya sahiptir. Yatırım kararı almadan önce yürürlükteki en güncel plan notları ve yerel idare kriterleri mutlaka teyit edilmelidir.

1. Parsel Büyüklüğü ve İnşaat Alanı Hakları

S1: Çanakkale, Balıkesir veya İzmir'de ekoturizm imarı için asgari arsa büyüklüğü kaç metrekaredir?

Cevap: Çanakkale, Balıkesir, İzmir, Manisa, Edirne ve Kırklareli illerinde ekoturizm ve kırsal turizm imarı alabilmek için minimum parsel büyüklüğü 25.000 m² (tek tapu) olmak zorundadır.

• Örnek: Balıkesir Edremit'te 24.500 m² büyüklüğünde bir araziniz varsa, yalnızca 500 m² eksik olduğu için başvuru doğrudan reddedilir; ancak 25.100 m² tek parça araziniz varsa resmi imar sürecini başlatabilirsiniz.

S2: 50.000 m² büyüklüğünde bir arazide 1.500 m²'den fazla inşaat yapılabilir mi?

Cevap: Hayır. 25.000 m² kuralının geçerli olduğu 6 pilot ilde (Edirne, Kırklareli, Çanakkale, Balıkesir, İzmir, Manisa) araziniz 25.000 m² de olsa 50.000 m² de olsa toplam kapalı inşaat alanı 1.500 m²’yi aşamaz.

• Örnek: Çanakkale Ayvacık'ta 60.000 m² tek parça arazisi olan bir yatırımcı, arazisi 25 bin metrekarenin iki katından fazla olmasına rağmen en fazla 1.500 m² kapalı tesis alanı inşa edebilir.

S3: Ekoturizm imarlı büyük bir parsel ifraz edilerek (bölünerek) ayrı parsellere ayrılabilir mi?

Cevap: Hayır, tek parça ekoturizm parsellerinde ifraz (parsel bölme) kesinlikle yapılamaz; parsel bir bütün olarak korunur.

• Örnek: Manisa'da 50.000 m² arazisi olan bir kişi bu araziyi iki adet 25.000 m²'lik parsele bölüp iki ayrı 1.500 m² (toplam 3.000 m²) inşaat hakkı elde edemez; mülk tek parça kalmak zorundadır.

S4: Ekoturizm arazilerinde zorunlu tarımsal alan oranı nedir?

Cevap: Parsel yüzölçümünün en az %50'si tarımsal amaçlı açık alan (organik tarım, tıbbi aromatik bitkiler, meyvecilik vb.) olarak planlanmak ve korunmak zorundadır.

• Örnek: Kırklareli'nde 30.000 m²'lik bir ekoturizm projesinde en az 15.000 m²'lik alan lavanta ekimi, bağcılık veya zeytin bahçesi gibi tarımsal faaliyetlere ayrılır; inşaat ve otopark alanları kalan %50'lik kısım içinde çözülür.

S5: 6 pilot il dışındaki şehirlerde asgari parsel ve inşaat alanı şartı nasıldır?

Cevap: Diğer illerde geçiş süreci devam etmekte olup minimum parsel büyüklüğü 15.000 m² olarak uygulanır ve çevre düzeni plan hükümlerine göre parsel büyüdükçe inşaat alanı da kademeli olarak artabilir.

• Örnek: Muğla veya Antalya kırsalında 15.000 m² arazi ile başvuru yapılabilir; bölge planında emsal katsayısı verilmişse 30.000 m²'lik bir arazide 1.500 m² sınırına takılmadan mevzuatın izin verdiği oranda daha geniş inşaat alanı projelendirilebilir.

2. Arazi Nitelikleri, Tapu Cinsi ve Ulaşım Şartları

S6: Ekoturizm imarına uygun arazinin toprak sınıfı nasıl olmalıdır?

Cevap: Arazi mutlak veya sulu tarım arazisi olmamalı; İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından düzenlenecek toprak analiz raporunda "Kuru Marjinal Tarım Arazisi" (KTA) vasfında, ekim-biçime elverişsiz ve eğimli olduğu tespit edilmelidir.

• Örnek: Taban arazisi niteliğindeki düz ve sulanabilir buğday tarlasına onay verilmezken; dağ yamacında, taşlık, %12 eğimli ve verimsiz bir tepe arazisine marjinal tarım raporu rahatlıkla alınabilir.

S7: Zeytinlik veya meyve bahçesi vasfındaki arazilere ekoturizm imarı verilir mi?

Cevap: Hayır. Tapu kaydında cinsi zeytinlik, zeytinli tarla, bağ, meyve bahçesi, fındıklık yazan taşınmazlar 3573 ve 5403 sayılı koruma kanunları kapsamında olduğu için başvurular doğrudan reddedilir.

• Örnek: Balıkesir Havran'da 30.000 m² büyüklüğünde fakat tapu cinsi "Zeytinli Tarla" olan bir parsel için yapılan başvuru Tarım Müdürlüğü'nden otomatik ret alır; arazinin vasfının "Tarla", "Ham Toprak" veya "Çalılık" olması gerekir.

S8: Kadastral yola cephesi olan her araziye ekoturizm imarı çıkar mı?

Cevap: Hayır. Sıradan bir kadastral yol yeterli değildir; parselin İl Özel İdaresi veya belediyece onaylanmış, haritada tanımlı bir ulaşım ağı yoluna fiilen ve hukuken cepheli olması şarttır.

• Örnek: Orman içinden geçen fiili bir traktör izi kadastro paftasında yol görünse bile, itfaiye ve ambulansın geçebileceği genişlikte tescilli bir ulaşım ağı yolu sayılmadığı için plan onayından geçemez.

S9: Orman sınırına bitişik parsellerde ekoturizm yapılabilir mi?

Cevap: Evet, ancak Orman Bölge Müdürlüğü'nün yangın emniyet şeridi ve yapı yaklaşma mesafesi şartlarına (genellikle orman sınırından içeriye 15–25 metre çekme mesafesi) uyulması zorunludur.

• Örnek: Çanakkale Yenice'de ormana komşu 28.000 m² parselde, yapılar doğrudan orman çitine bitişik yapılamaz; kurum görüşü doğrultusunda orman sınırından 20 metre çekilerek tampon yeşil kuşak bırakılır.

S10: DSİ görüşü açısından arazi seçiminde nelere dikkat edilmelidir?

Cevap: Arazi içinde taşkın riski taşıyan aktif kuru/ıslak dere yatağı bulunmamalı ve içme suyu baraj havzalarının "mutlak" koruma kuşağında yer almamalıdır.

• Örnek: Arazinizin ortasından mevsimsel yağışlarda su toplayan tescilli bir kuru dere geçiyorsa, DSİ dere yatağının sağından ve solundan 10'ar metre taşkın koruma bandı koyar ve bu şerit içine hiçbir tesis birimi yapılamaz.

3. Mülkiyet, Şirketleşme ve Bağımsız Birim Kriterleri

S11: Ekoturizm tesisindeki evler için kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulabilir mi?

Cevap: Kesinlikle hayır. Ekoturizm imarlı alanlarda yer alan yapılar bağımsız konut veya villa niteliği kazanamaz; buralarda kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapusu oluşturulamaz.

• Örnek: Projede inşa edilen 20 adet taş evin her birine konutlardaki gibi ayrı bağımsız bölüm numarası ve ayrı daire tapusu çıkarılamaz.

S12: Projedeki evlerin mülkiyeti tapuda ne şekilde işlem görür?

Cevap: Yapılar imar planında ve ruhsatta konut değil, otel odası (bağımsız birim) statüsünde işlem görür ve tapuda tek bir ana gayrimenkulün ayrılmaz parçası olarak tescil edilir.

• Örnek: Tesiste inşa edilen bir bungalov, Bodrum'daki bir otelin 101 numaralı süit odasıyla tamamen aynı hukuki statüye sahiptir; tek başına parselden koparılamaz.

S13: Ekoturizm projesinden dışarıya satış veya hisse devri nasıl yapılır?

Cevap: Ayrı tapu verilemediği için proje üzerine bir Anonim Şirket (A.Ş.) kurulur; arazi şirketin mülkiyetine devredilir ve yatırımcılara şirketten hisse payı devredilerek intifa veya kullanım sözleşmesi yapılır.

• Örnek: 30 odalı bir projede 30 eşit hisseye bölünen A.Ş.'den %3,33 hisse satın alan yatırımcı, noter onaylı ana sözleşme ile 12 numaralı taş evin ömür boyu münhasır kullanım ve kâr payı hakkına sahip olur.

S14: Bir ekoturizm parselinde en fazla kaç adet bağımsız konaklama birimi inşa edilebilir?

Cevap: Sabit yapılarda (bungalov, taş ev, glamping) tek bir ekoturizm tesis alanında en fazla 30 adet bağımsız birim (oda) inşa edilebilir; 31. birime izin verilmez.

• Örnek: 1.500 m² toplam inşaat hakkınız varsa, 50'şer metrekareden 30 adet taş ev yapabilirsiniz; ancak 30'ar metrekareden 50 adet ev yapamazsınız çünkü üst birim sınırı 30'dur.

S15: Ekoturizm projelerinde Tiny House (tekerlekli mobil ev) kapasitesi nedir?

Cevap: Tesis sabit binalar yerine plakalı, ruhsatlı ve tekerlekli mobil evlerden (tiny house/karavan) oluşacaksa izin verilen maksimum kapasite 49 adede kadar çıkabilmektedir.

• Örnek: İzmir Urla'da 25.000 m² ekoturizm parselinde betonarme bina yapmak yerine altyapısı hazırlanmış kamping/karavan formatında 45 adet plakalı tiny house konumlandırılarak yasal işletme açılabilir.

4. İzinler, Belgeler ve 24 Kurum Görüşü

S16: Ekoturizm tesisleri için Turizm İşletme Belgesi almak zorunlu mudur?

Cevap: Evet. Tesis inşaatı tamamlandığında Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan resmi Turizm İşletme Belgesi veya Basit Konaklama Turizm İşletmesi Belgesi alınması kanunen mecburidir.

• Örnek: İmarı tamamlayıp evleri inşa ettikten sonra "ben burayı otel gibi işletmeyeceğim, sadece tanıdıklarıma kullandıracağım" diyemezsiniz; Bakanlık belgesi alınmazsa işletme ruhsatı iptal edilir.

S17: 24 kurum görüşü süreci nasıl işler, yatırımcı kurumları tek tek gezer mi?

Cevap: Hayır, yatırımcı İl Özel İdaresi'ne veya ilgili belediyeye resmi dilekçe verir; kurum yazılarını resmi üst yazıyla bizzat ilgili idare yazar ve koordinasyonu sağlar.

• Örnek: Çanakkale İl Özel İdaresi İmar Müdürlüğü, hazırladığınız ön dosya ile birlikte Tarım'dan DSİ'ye, Karayolları'ndan Kültür Varlıkları'na kadar 24 kuruma aynı gün resmi yazı göndererek görüş ister.

S18: Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu hangi durumlarda projeye olumsuz görüş verir?

Cevap: Parsel 1., 2. veya 3. derece arkeolojik sit alanında kalıyorsa ya da sınırında tescilli bir höyük, tümülüs veya tarihi yapı kalıntısı bulunuyorsa kurul projeyi reddeder veya inşaat kısıtlaması getirir.

• Örnek: Edirne Enez'de arazinizde yapılan zemin incelemesinde Roma dönemine ait kiremit veya seramik buluntularına rastlanırsa Koruma Kurulu sahayı tescil eder ve imar planı sürecini durdurur.

S19: Elektrik dağıtım şirketi (TEİAŞ/Dağıtım) görüşü projeyi nasıl etkiler?

Cevap: Parselin üzerinden yüksek gerilim hattı geçiyorsa pilon altı ve irtifak koridoru yapılaşmaya kapatılır; ayrıca bölgesel trafo kapasitesi yetersizse yatırımcıya ilave trafo şartı koşulur.

• Örnek: Manisa'da arazinin ortasından 154 kV enerji iletim hattı geçiyorsa, hattın sağından ve solundan 25'er metrelik şeritte bungalov yapılmasına izin verilmez, yapılar arazinin temiz kalan köşesine kaydırılır.

S20: Su ve Kanalizasyon İdaresi (BASKİ, İZSU vb.) arıtma için ne gibi şartlar arar?

Cevap: Kırsal alanda merkezi kanalizasyon şebekesi bulunmadığı için idare, arazi içine biyolojik paket arıtma tesisi kurulmasını ve arıtılan suyun tarımsal sulamada kullanılmasını şart koşar.

• Örnek: İzmir'de İZSU görüşünde fosseptik çukuru yerine 30 odanın atık suyunu arıtacak 15 m³/gün kapasiteli paket arıtma ünitesi projesi sunulması zorunlu kılınır.

5. Süreç Yönetimi, Maliyet ve Stratejik Riskler

S21: Sıfırdan başlanan bir ekoturizm imar planı süreci ortalama ne kadar sürer?

Cevap: Arazi vasfı uygunsa kurum görüşlerinin toplanması, jeolojik sondajlar, 1/5000 ve 1/1000'lik planların hazırlanması, meclis onayı ve 30 günlük yasal askı süreci toplam 9 ila 12 ay sürer.

• Örnek: Ocak ayında İl Özel İdaresi'ne dilekçesi verilen sorunsuz bir parselin kurum görüşleri Mayıs'ta tamamlanır, jeolojik etüt ve plan çizimi Ağustos'ta biter, Ekim meclisinde onaylanıp Kasım sonu askıdan inerek kesinleşir.

S22: İmar planı sürecinde yapılan "imara esas sondaj ve jeolojik etüt" neden zorunludur?

Cevap: Deprem, fay hattı, heyelan ve zemin sıvılaşma risklerini belirlemek ve mimari projelerin statik temel hesaplarına altlık oluşturmak amacıyla Çevre ve Şehircilik onaylı lisanslı sondaj mecburidir.

• Örnek: Balıkesir'deki arazide belirlenen 4 farklı noktada 15'er metre derinliğinde jeoteknik sondaj kuyuları açılarak zemin numuneleri laboratuvarda test edilir ve sismik zemin sınıfı raporlanır.

S23: Neden "Doğru araziyi bulmak işin yüzde 90'ıdır" denilmektedir?

Cevap: Ekoturizm mevzuatı çok katı kriterlere bağlıdır; yanlış arazi seçilirse ne kadar para veya zaman harcanırsa harcansın 24 kurumdan birinin tek bir olumsuz görüşü projeyi tamamen iptal ettirir.

• Örnek: Kadastral yolu olmayan veya tapu kaydında "zeytinli" ibaresi geçen bir araziyi ucuz diye satın alan bir yatırımcı, 1 yıl boyunca uğraşsa bile Tarım Müdürlüğü'nden onay alamayacağı için yaptığı tüm harcamalar boşa gider.

S24: Çevre Düzeni Planı plan hükümleri neden sürekli takip edilmelidir?

Cevap: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yerel idareler kırsal alanları korumak amacıyla plan notlarında, asgari parsel metrekarelerinde veya emsal oranlarında her an değişikliğe gidebilmektedir.

• Örnek: Geçmişte 5.000 m² ve 15.000 m² olan parsel şartının bir gecede 25.000 m²'ye çıkarılması gibi değişiklikler nedeniyle, süreci yürüten uzmanların (örneğin Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz'ın uyardığı gibi) güncel plan değişikliklerini anlık izlemesi gerekir.

S25: Ekoturizm projesine başlamadan önce atılması gereken ilk somut adım nedir?

Cevap: Arazi satın alınmadan veya masraf yapılmadan önce bir ekoturizm proje koordinatörü veya şehir plancısı aracılığıyla resmi ön fizibilite (kurum sınır çakıştırması ve çevre düzeni planı lejant sorgusu) yaptırılmalıdır.

• Örnek: Beğenilen parselin koordinatları alınarak sayısal ortamda orman, DSİ taşkın, sit ve çevre düzeni planı katmanları üzerine çakıştırılır; 24 kurum açısından risk görülmezse satın alma ve resmi başvuru aşamasına geçilir.